Donner la nue-propriété d’un meublé coûte souvent zéro euro de droits et efface toute imposition de plus-value. La même signature déplace pourtant l’amortissement, la seule mécanique qui rend le LMNP peu ou pas fiscalisé. Deux effets opposés cohabitent dans le même acte notarié. Le solde dépend de votre âge, de la valeur actuelle du bien et du stock d’amortissement déjà consommé.
La donation avec réserve d’usufruit domine les stratégies de transmission d’un meublé. Elle occupe une place centrale dans la succession et la donation d’un LMNP. Le parent conserve les loyers, l’enfant reçoit le capital, et la pleine propriété se reconstitue au décès sans droit supplémentaire, en application de l’article 1133 du CGI.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent gonfler la plus-value de revente. Vendre coûte donc plus cher qu’avant. Transmettre, en revanche, ne déclenche toujours aucune imposition sur la plus-value. Un nombre croissant de bailleurs découvrent ainsi que la sortie la moins taxée de leur meublé n’est plus la vente.
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Ce que la donation transmet réellement
Le démembrement scinde le bien en deux droits distincts. L’usufruitier garde l’usage et les loyers, le nu-propriétaire détient le capital sans y toucher. Fiscalement, seule la fraction transmise entre dans l’assiette taxable. Cette fraction n’est pas négociable : un barème légal la fixe selon l’âge du donateur au jour de l’acte.
Le barème de l’article 669 décide de tout
L’article 669 du CGI répartit la valeur du bien entre usufruit et nue-propriété par tranches de dix ans. Plus le donateur est âgé, moins son usufruit vaut, donc plus la nue-propriété transmise pèse dans la base taxable. Ce barème n’a pas bougé depuis le 1er janvier 2004 et reste applicable en 2026.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Le passage d’une tranche à l’autre déplace dix points de valeur. Un donateur de 70 ans transmet une nue-propriété valant 60 % du bien. Le lendemain de son 71e anniversaire, la même opération porte sur 70 %. Sur un bien de 400 000 €, l’écart représente 40 000 € de base taxable supplémentaire. Le terme révolus compte donc : un usufruitier de 70 ans et onze mois reste dans la tranche des 61 à 70 ans.
Pour un usufruit à durée fixe, le barème par âge ne s’applique pas. L’article 669 II retient alors 23 % de la pleine propriété par période entière de dix ans, sans fractionnement et sans considération d’âge. Cette valeur ne peut jamais dépasser celle de l’usufruit viager correspondant.
L’abattement de 100 000 € porte sur la nue-propriété seule
L’article 779 du CGI accorde 100 000 € d’abattement par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Cet abattement s’applique après la décote du barème, ce qui démultiplie son effet. Un couple de 65 ans transmettant à deux enfants couvre ainsi 400 000 € d’abattement sur une nue-propriété valant 60 %, soit un bien de près de 667 000 € en pleine propriété.
Au-delà, le barème progressif de l’article 777 s’applique par tranches, de 5 % à 45 % en ligne directe. Pour une nue-propriété de 180 000 € reçue par un seul enfant, la base taxable après abattement tombe à 80 000 € et les droits ressortent à environ 14 200 €. La loi de finances 2026 gèle ces tranches jusqu’au 31 décembre 2028.
L’amortissement ne disparaît pas, il change de nature
Le point sensible n’est ni le barème ni l’abattement. Il tient à ce que devient l’amortissement une fois le bien démembré. L’administration et le juge ne disent pas exactement la même chose sur ce sujet, et l’écart se chiffre en milliers d’euros par an.
L’usufruitier amortit son droit, pas l’immeuble
Après la donation, le donateur n’est plus propriétaire du bien. Il ne peut donc plus amortir l’immeuble inscrit à son actif. L’administration s’en est longtemps tenue là, en refusant tout amortissement à l’usufruitier.
Le Conseil d’État a tranché autrement dans son arrêt du 24 avril 2019, n° 419912. L’usufruit viager constitue une immobilisation incorporelle dont les effets bénéfiques prennent fin de façon prévisible. À ce titre, l’article 39-1-2° du CGI en autorise l’amortissement. La durée retenue se calcule sur l’espérance de vie de l’usufruitier, d’après les tables de mortalité de l’INSEE, et non sur la durée d’usage de l’immeuble.
Cette solution ne vaut que pour les loueurs en BIC au régime réel. Un bailleur en location nue, imposé aux revenus fonciers, ne déduit aucun amortissement. Le même montage appliqué à une location vide reste donc sans effet de ce côté. Le mécanisme général est détaillé dans notre guide de l’amortissement LMNP.
Base plus faible, durée plus courte : le calcul réel
Deux paramètres changent en même temps, et ils jouent en sens inverse. La base chute, puisque l’usufruit ne vaut qu’une fraction de la pleine propriété. La durée chute aussi, puisqu’elle suit l’espérance de vie et non les vingt-cinq à trente ans retenus pour un immeuble.
| Situation | Base amortissable | Durée retenue | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|
| Pleine propriété (bâti) | 204 000 € | 30 ans | 6 800 € |
| Usufruit, donateur 55 ans | 150 000 € | 29 ans | 5 170 € |
| Usufruit, donateur 65 ans | 120 000 € | 21 ans | 5 710 € |
| Usufruit, donateur 75 ans | 90 000 € | 13 ans | 6 920 € |
Bien immobilier valorisé 300 000 €, acquis 240 000 €, terrain exclu à 15 %, espérances de vie arrondies d’après les tables INSEE. Le résultat surprend : la dotation annuelle bouge peu et remonte même chez un donateur âgé. Ce qui disparaît, c’est le stock. Un point technique joue par ailleurs en faveur de l’usufruitier, puisque la valeur de son droit se calcule sur la valeur vénale du jour et non sur le prix d’achat historique. Sur un bien apprécié, la donation reconstitue donc une base neuve.
Ce type de dossier sort du périmètre d’un logiciel de comptabilité standard. Pour une valorisation d’usufruit défendable en cas de contrôle, l’accompagnement d’un cabinet spécialisé en meublé comme JD2M ↗ reste le choix le plus sûr.
Le chiffrage complet sur un bien de 300 000 €
Un cas concret éclaire mieux qu’un principe. Prenons un appartement meublé acheté 240 000 € il y a dix ans, valorisé 300 000 € aujourd’hui, loué au régime réel. Le propriétaire a 65 ans et deux enfants majeurs.
Ce que la signature coûte le jour J
La nue-propriété représente 60 % de 300 000 €, soit 180 000 €. Répartie entre deux enfants, la part de chacun ressort à 90 000 €. L’abattement de 100 000 € par parent absorbe intégralement cette part. Les droits de donation s’établissent donc à zéro.
Restent les frais d’acte. Les émoluments du notaire suivent un barème réglementé et dégressif, dont la tranche haute tombe à 0,998 % hors taxes au-delà de 60 000 €. Sur une nue-propriété de 180 000 €, comptez de l’ordre de 3 000 à 4 000 € tout compris, formalités et publicité foncière incluses.
Si le conjoint est copropriétaire du bien, chacun donne sa quote-part et chaque abattement joue séparément. La capacité de transmission en franchise double alors mécaniquement, sans surcoût d’acte notable.
Ce que la donation change sur vingt ans
Avant la donation, la base amortissable du bâti s’établit à 204 000 €. Étalée sur trente ans, la dotation annuelle atteint 6 800 €. Après dix ans d’exploitation, il reste 136 000 € à déduire, soit vingt années de déduction encore disponibles.
Après la donation, l’usufruit vaut 120 000 € et s’amortit sur environ vingt et un ans. La dotation tombe à 5 710 €, soit 1 090 € de moins par an. Avec une tranche marginale à 30 % et des prélèvements sociaux portés à 18,6 % en 2026, le surcoût annuel avoisine 530 €.
Un peu plus de 10 000 € sur vingt ans, donc, pour transmettre 180 000 € sans droits et sans plus-value. L’arbitrage se pose rarement dans ces termes au moment du rendez-vous chez le notaire. Il devrait pourtant.
Le vrai coût de la donation ne se lit pas dans l’acte notarié. Il se lit dans la liasse 2031 des vingt années suivantes.
La purge de plus-value, argument devenu décisif
Un troisième élément a modifié l’équation en 2025. Il ne concerne pas la donation elle-même, mais son alternative : la vente. Quand vendre devient plus cher, transmettre devient relativement plus intéressant, sans qu’aucune règle propre à la donation n’ait changé.
La réforme du 15 février 2025 a déplacé la ligne
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 aligne le calcul de la plus-value des LMNP sur celui des professionnels. Le prix d’acquisition retenu est désormais diminué des amortissements déduits pendant la location. La mesure vise toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 a écarté le dernier doute. Les amortissements pratiqués avant 2025 entrent eux aussi dans la réintégration, quelle que soit la date de mise en location. Le détail figure dans notre analyse de la réintégration des amortissements dans la plus-value.
Deux exceptions subsistent. Les résidences gérées pour étudiants, seniors et personnes dépendantes restent hors du dispositif. Les meublés de tourisme, en revanche, y sont pleinement soumis. Le micro-BIC y échappe également, faute d’amortissement effectivement déduit.
Donation et succession restent hors du champ
La réintégration ne frappe que les cessions à titre onéreux. Une donation est une mutation à titre gratuit. Aucune plus-value n’est donc constatée, quel que soit le montant des amortissements accumulés. Le raisonnement vaut aussi au décès, comme le détaille notre page sur les conséquences du décès du propriétaire LMNP.
L’effet va plus loin qu’une simple exonération. La valeur retenue dans l’acte devient le prix d’acquisition du nu-propriétaire. S’il revend plus tard, seule la plus-value réalisée depuis la donation entre dans le calcul. Dix ans d’amortissements déduits par le parent disparaissent ainsi définitivement de l’assiette.
L’arbitrage entre vendre et transmettre se calcule bien avant le rendez-vous chez le notaire. Un expert-comptable spécialisé en location meublée ↗ chiffre les deux scénarios sur la durée réelle de détention.
Les ajustements qui changent le résultat
Trois ajustements modifient sensiblement le résultat final. Aucun n’est exotique, tous se décident au moment de rédiger l’acte. Passé la signature, la donation devient irrévocable et les marges de manœuvre se referment définitivement.
Garder le mobilier en pleine propriété
Rien n’oblige à démembrer le mobilier avec les murs. Le donateur peut réserver la donation à l’immeuble et conserver la pleine propriété des meubles, de la cuisine équipée et de l’électroménager. Ces postes s’amortissent sur cinq à dix ans et représentent souvent 10 à 15 % de la valeur totale du bien.
L’amortissement du mobilier se poursuit alors sans changement de base ni de durée. Sur un logement équipé à hauteur de 25 000 €, la déduction conservée atteint 2 500 € à 5 000 € par an selon les durées retenues. La perte constatée sur l’immeuble s’en trouve largement compensée.
Le calendrier joue dans le même sens. Donner après avoir consommé l’essentiel de l’amortissement du bâti réduit le coût du montage, puisque la déduction sacrifiée est déjà faible à ce stade.
Donner des parts plutôt que le bien
Loger le meublé dans une SARL de famille change la nature de l’objet transmis. Le parent donne la nue-propriété des parts sociales, pas celle de l’immeuble. La société reste pleine propriétaire du bien et continue de l’amortir normalement, sur sa base d’origine et sa durée d’origine.
Le montage suppose une société à l’impôt sur le revenu, une comptabilité commerciale complète et des coûts de structure récurrents. Il devient cohérent au-delà de trois ou quatre biens, rarement en dessous. La transmission progressive par tranches de 100 000 € tous les quinze ans y gagne toutefois en fluidité.
Pour un patrimoine exploité à titre réellement professionnel, un dispositif plus lourd existe encore. Le pacte Dutreil appliqué au LMNP et au LMP ouvre un abattement de 75 % sur la valeur transmise, sous engagement de conservation. Son application à la location meublée reste étroitement encadrée.
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