Pendant vingt ans, l’amortissement LMNP a cumulé deux avantages rares. Il réduisait les loyers imposables pendant la détention, puis il s’évanouissait totalement du calcul de la plus-value à la revente. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a coupé le second. Depuis le 15 février 2025, chaque euro amorti revient hanter la cession.
La mesure s’inscrit dans une réforme plus large de la fiscalité du meublé. La loi Le Meur et la loi de finances 2025 durcissent aussi l’abattement micro-BIC saisonnier et les normes énergétiques, avec un mouvement d’ensemble retracé dans notre dossier sur la réforme LMNP. Ici, le gouvernement assume l’alignement par un argument de cohérence : les loueurs en meublé professionnels réintégraient déjà les amortissements, les non-professionnels y échappaient. Cette asymétrie n’avait jamais été franchement justifiée.
Concrètement, la base imposable d’une cession LMNP grimpe mécaniquement du montant cumulé des amortissements pratiqués. Sur un dossier standard, l’écart d’imposition tourne autour de 18 000 €. Ce chiffre change la rentabilité nette d’un bien revendu à 10 ou 15 ans, beaucoup moins celle d’un bien détenu 25 ans grâce aux abattements pour durée de détention.
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Ce que l’article 84 de la loi de finances 2025 a vraiment changé
La réforme tient en une seule modification de formule, mais ses effets remontent loin dans la mécanique du LMNP. Avant le 15 février 2025, deux régimes coexistaient sans se parler. Désormais, ils convergent presque totalement, à l’exception du barème de la plus-value lui-même.
Avant : l’asymétrie qui faisait du LMNP un placement à part
Sous l’ancien régime, le bailleur LMNP au réel déduisait jusqu’à 3 % du gros œuvre par an sur 25 à 30 ans, plus le mobilier sur 5 à 10 ans. Ces amortissements absorbaient l’essentiel des loyers, parfois la totalité, pendant 10 à 15 ans. Et au moment de la revente, le calcul de la plus-value ignorait totalement ces déductions, en application du régime des plus-values des particuliers (article 150 VB du CGI).
Cette double détente faisait du LMNP un cas d’école fiscal. Le bailleur réduisait son IR pendant 15 ans, puis revendait sans pénalité, en cumulant les abattements pour durée de détention classiques. Aucun autre régime locatif ne combinait ces deux faveurs. Le LMP, lui, réintégrait depuis toujours les amortissements à la cession.
Après : alignement partiel sur le régime des LMP
L’article 84 modifie l’article 150 VB du CGI : le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est désormais diminué du montant total des amortissements admis en déduction pendant la période de location. La nouvelle formule devient : plus-value brute = prix de cession moins (prix d’acquisition diminué des amortissements déduits).
L’alignement reste partiel. Le bailleur LMNP conserve le régime des plus-values des particuliers, donc les abattements pour durée de détention (à partir de la 6ᵉ année), l’exonération IR à 22 ans et l’exonération des prélèvements sociaux à 30 ans. Le LMP, lui, relève du régime des plus-values professionnelles, sans ces abattements. La différence reste structurelle pour les détentions longues.
La nouvelle formule de calcul de la plus-value
La mécanique se résume en une ligne, mais la mise en œuvre exige de retrouver le cumul exact des amortissements pratiqués depuis la première année de location. Cette donnée se trouve dans la liasse 2031 année par année, ou dans le bilan d’ouverture du logiciel comptable. Sans cet historique, le calcul est impossible à reconstituer proprement.
Le prix d’acquisition diminué du cumul d’amortissements
Le prix d’acquisition initial reste majoré des frais de notaire, des frais d’agence et des travaux d’amélioration éligibles. Mais la loi soustrait désormais le cumul d’amortissements déduits sur la durée totale de la location. Concrètement, un bien acheté 200 000 € avec 50 000 € amortis donne un prix d’acquisition retenu de 150 000 €, et non plus 200 000 €. La plus-value brute monte d’autant.
L’amortissement du mobilier est traité différemment selon les analyses. La position dominante des fiscalistes en mai 2026, en attente du BOFiP officiel, intègre le mobilier dans la réintégration. Quelques cabinets soutiennent l’inverse au motif que le mobilier ne fait pas partie de l’assiette de la plus-value immobilière, mais cette lecture reste minoritaire. Mieux vaut tabler sur la réintégration totale tant que le commentaire administratif n’est pas publié.
Le régime des plus-values des particuliers conservé
Le taux d’imposition reste celui des particuliers : 19 % d’IR au titre de la plus-value, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total en 2025. Le passage à 18,6 % de prélèvements sociaux acté pour 2026 portera le total à 37,6 %. Cet ajustement est documenté dans notre fiche sur la réforme des prélèvements sociaux LMNP.
Les abattements pour durée de détention restent intacts. À partir de la 6ᵉ année, abattement de 6 % par an pour l’IR jusqu’à la 21ᵉ, puis 4 % la 22ᵉ. Pour les PS, abattement plus lent (1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ, 1,60 % la 22ᵉ, 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ). L’exonération IR tombe à 22 ans, l’exonération PS à 30 ans. Cette grille d’abattements est le levier numéro un d’optimisation post-réforme.
| Étape | Avant 15/02/2025 | Depuis 15/02/2025 |
|---|---|---|
| Prix de cession | 300 000 € | 300 000 € |
| Prix d’acquisition retenu | 200 000 € | 150 000 € |
| Plus-value brute | 100 000 € | 150 000 € |
| IR (19 %) | 19 000 € | 28 500 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 17 200 € | 25 800 € |
| Impôt total | 36 200 € | 54 300 € |
L’exemple chiffré qui fait mal
Le tableau ci-dessus reprend le cas le plus cité dans la presse fiscale. Il vaut la peine de le décomposer ligne par ligne pour comprendre où la facture s’alourdit, et pourquoi certains profils encaissent +50 % d’impôt à la cession alors que d’autres restent presque indifférents.
Bien à 200 000 €, revendu 300 000 € : +18 100 € d’impôt
Sur un bien classique en LMNP étudiant ou jeune actif, le rythme d’amortissement courant tourne autour de 5 000 € par an au régime réel. Sur 10 ans de détention, le cumul atteint 50 000 €. Avant la réforme, ce cumul restait sans incidence : la plus-value se calculait simplement sur la différence prix de cession moins prix d’acquisition, soit 100 000 €. L’impôt total ressortait à 36 200 € avant abattements.
Depuis février 2025, le prix d’acquisition retenu chute de 200 000 € à 150 000 €. La plus-value brute passe à 150 000 €. L’impôt grimpe à 54 300 €, soit 18 100 € de plus, une hausse de 50 %. Sur un dossier détenu 8 ans, sans abattement encore acquis, l’augmentation est intégrale. Sur un dossier détenu 15 ans, l’abattement IR de 60 % et PS de 16,5 % atténue partiellement le choc, sans le supprimer.
Le poids des prélèvements sociaux qui grimpent à 18,6 % en 2026
Le piège ne se limite pas à la réintégration. Les prélèvements sociaux applicables à la plus-value passent de 17,2 % à 18,6 % au 1ᵉʳ janvier 2026, dans le cadre du même mouvement de fond budgétaire. Sur l’exemple ci-dessus, le surcoût total bascule de 18 100 € à environ 19 200 €. Une cession actée en décembre 2025 reste à l’ancien taux PS, une cession actée en janvier 2026 paie le nouveau.
Le calendrier de cession devient donc un levier fiscal en soi. Pour une revente déjà décidée, la question n’est plus seulement « avant ou après la 22ᵉ année » mais aussi « avant ou après janvier 2026 ». Sur des dossiers à plus-value supérieure à 80 000 €, le différentiel se chiffre en milliers d’euros. Le simulateur Indy ↗ sort le calcul actualisé en deux clics, taux 2025 ou taux 2026 au choix.
Les exceptions que la loi a (timidement) prévues
L’article 84 prévoit deux dérogations explicites et un régime particulier pour certaines résidences services. La portée de ces exceptions reste étroite. La majorité des bailleurs LMNP standards n’en bénéficie pas.
Les résidences services à vocation sociale conservent l’ancien régime
Les biens loués en résidence étudiante, résidence senior, EHPAD et établissement de soins longue durée échappent à la réintégration. La logique politique : préserver l’attractivité de l’investissement dans ces actifs jugés socialement utiles, où le marché peine déjà à attirer des capitaux privés. Pour ces biens, la plus-value se calcule comme avant : prix de cession moins prix d’acquisition, sans soustraction des amortissements.
L’avantage est réel mais il ne change pas tout. Ces résidences offrent souvent des rendements bruts inférieurs (3,5 à 4,5 % HT) à ceux d’un meublé classique en zone tendue (5 à 6 % HT). Le calcul d’opportunité doit intégrer la rentabilité globale, pas seulement la fiscalité de cession.
Les travaux d’amélioration faits par entreprise échappent à la réintégration
Deuxième exception : les amortissements correspondant à des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées par une entreprise, déjà déduites des revenus locatifs, ne sont pas réintégrés. La logique tient à l’article 150 VB du CGI : ces travaux peuvent être ajoutés au prix d’acquisition pour calculer la plus-value brute. Réintégrer leurs amortissements reviendrait à les compter deux fois.
En pratique, cette exception protège surtout les bailleurs ayant rénové lourdement leur bien (cuisine équipée, salle de bains complète, isolation). Elle ne couvre ni les travaux d’entretien courant, ni les travaux faits soi-même, ni les amortissements de la structure d’origine. La part exonérée reste donc minoritaire dans le cumul total d’amortissements.
Stratégies concrètes pour limiter la note de cession
La réforme ferme la porte mais laisse trois fenêtres ouvertes : la durée de détention, la transmission par donation ou succession, et le retour en résidence principale. Aucune n’est universellement applicable, chacune répond à un profil patrimonial précis. Le sujet s’inscrit dans la stratégie globale post-loi Le Meur.
Détention longue : l’abattement reste votre meilleur ami
L’abattement pour durée de détention efface 100 % de l’IR à 22 ans et 100 % des PS à 30 ans. Sur un bien tenu 25 ans avec 75 000 € d’amortissements cumulés et 200 000 € de plus-value brute après réintégration, l’IR tombe à zéro et les PS subsistent partiellement. La réintégration coûte des points sur les PS résiduels, mais la note totale reste très inférieure à celle d’une revente à 12 ans.
La logique inverse celle d’avant 2025. Avant la réforme, on pouvait revendre à 10 ou 15 ans sans pénalité majeure. Désormais, la fenêtre de revente fiscalement neutre se déplace au-delà de 22 ans pour l’IR. Pour un investissement neuf en 2026, cela signifie penser sortie autour de 2048-2056 plutôt que 2036-2041.
Donation, succession, retour en résidence principale
La transmission par donation ou succession contourne intégralement la plus-value. Aucun calcul de cession n’est déclenché par un transfert non onéreux. Les héritiers ou donataires reçoivent le bien à sa valeur vénale du jour de la transmission, qui devient leur nouveau prix d’acquisition. La réintégration disparaît avec elle. C’est l’argument patrimonial fort des cabinets spécialisés en LMNP : envisager la transmission plutôt que la revente sur les actifs à fort cumul d’amortissements.
Le retour en résidence principale est plus marginal mais réel. Si le bien est revendu pour financer l’achat de la résidence principale du cédant, sous trois conditions cumulatives (première vente après 2012, pas propriétaire depuis 4 ans, réemploi sous 24 mois), l’exonération est totale. Cette voie ne convient qu’aux profils en transition résidentielle, pas aux investisseurs purs.
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