Beaucoup de bailleurs pensent qu’acheter, meubler et louer suffit. Lucie a fait ce raccourci : elle a déclaré comme début d’activité la date d’entrée du locataire, pas l’achat. Au régime réel, 4 200 € de frais de notaire non pris en charge la première année. La règle est claire : vous avez 15 jours pour déclarer votre début d’activité sur le guichet unique de l’INPI, choisir votre régime, obtenir un SIRET, puis ouvrir un espace professionnel sur impots.gouv.fr. Ce guide donne la marche précise et les points de vigilance pour sécuriser votre LMNP dès 2025, sans perdre d’avantages fiscaux en route.

Qui peut réellement profiter du statut LMNP ?

Avant de remplir la déclaration, vérifiez que vos revenus vous maintiennent bien en LMNP. Par exemple, si vos loyers atteignent 25 000 € par an et que vos salaires ne dépassent pas 20 000 €, vous basculez automatiquement en loueur meublé professionnel. Les critères portent aussi sur le logement : il doit être meublé selon la liste légale et répondre aux normes de décence et de performance énergétique. Sans ces conditions réunies, votre activité ne peut pas relever du statut LMNP.

Quelles conditions de revenus respecter pour rester en non professionnel ?

Le statut LMNP reste valable tant que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 €, ou qu’elles restent inférieures à vos autres revenus d’activité. Si vos loyers sont de 20 000 € et que vos salaires s’élèvent à 30 000 €, vous restez en LMNP. En revanche, avec 25 000 € de loyers et seulement 20 000 € de salaires, vous basculez en loueur meublé professionnel. Cette distinction change vos obligations fiscales et sociales, d’où l’importance de vérifier vos chiffres dès le départ.

Quelles caractéristiques le logement doit-il remplir ?

Un logement ne peut être déclaré en meublé que s’il répond à une liste légale d’équipements : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles, table, chaises et rangements. Cette exigence protège le locataire et sécurise le bailleur en cas de litige. Le bien doit aussi être décent, avec au minimum 9 m² habitables et 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume de 20 m³. À cela s’ajoutent les règles énergétiques issues de la loi Climat : un studio de 15 m² classé F au DPE ne pourra plus être loué dès 2028, même en centre-ville. Ces critères ne sont pas accessoires : un logement qui ne les respecte pas vous expose à l’annulation du bail et à une requalification par l’administration.

Dans quels cas vous basculez automatiquement en LMP ?

Vous basculez en LMP dès lors que vos recettes dépassent 23 000 € et qu’elles sont supérieures à vos autres revenus d’activité. Concrètement, un bailleur qui encaisse 30 000 € de loyers avec seulement 25 000 € de salaires devient automatiquement loueur meublé professionnel. Le changement est significatif : affiliation obligatoire à l’URSSAF, paiement de cotisations sociales qui peuvent dépasser 20 % des revenus locatifs, et impossibilité de rester au régime LMNP. Cette bascule modifie aussi la fiscalité : vos bénéfices sont traités comme ceux d’une activité professionnelle, ce qui impose une gestion plus lourde et des prélèvements plus élevés.

Étape 1 : Bien choisir son régime fiscal (micro-BIC ou réel)

Le choix du régime fiscal est la première décision importante quand on crée une LMNP. Il détermine la façon dont vos revenus seront imposés et influence directement le montant d’impôt que vous paierez dans les prochaines années. Se précipiter vers l’option la plus simple peut être une erreur coûteuse si vos charges ou votre financement sont importants.

Micro-BIC vs régime réel : avantages, limites et pièges fréquents

Le micro-BIC s’applique automatiquement : vous déclarez vos loyers et un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué, sans prise en compte de vos charges réelles. Simple sur le papier, il peut vite devenir coûteux. Un propriétaire qui encaisse 15 000 € de loyers paiera environ 3 000 € d’impôts en micro-BIC si sa tranche marginale est de 30 %. En régime réel, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière et l’amortissement de son logement réduiraient son bénéfice imposable à zéro, neutralisant l’impôt pendant plusieurs années. Sur 5 ans, l’écart peut dépasser 15 000 € d’économie fiscale. Beaucoup de bailleurs choisissent par défaut le micro-BIC et découvrent trop tard qu’ils auraient pu rester non imposés au réel.

Quels plafonds de recettes s’appliquent ?

Le micro-BIC n’est accessible que si vos recettes restent sous 77 700 € par an pour une location meublée classique ou un meublé de tourisme classé, et 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé. Dès que vous franchissez ces plafonds, le régime réel s’applique automatiquement. Un bailleur qui perçoit 80 000 € de loyers annuels, par exemple avec plusieurs biens loués sur Airbnb, doit passer au réel et tenir une comptabilité complète avec bilan, amortissements et souvent un expert-comptable. C’est un point de bascule fréquent chez les multipropriétaires, qui découvrent parfois trop tard l’ampleur des obligations liées à ce changement.

Quand opter pour le réel dès le départ ?

Un investisseur qui finance son bien avec un crédit ou qui a payé des frais d’acquisition élevés gagne souvent à choisir le réel dès le départ. Les intérêts d’emprunt, les frais de notaire, les travaux et l’amortissement viennent réduire le bénéfice imposable. Prenons un exemple simple : avec 12 000 € de loyers et 9 000 € de charges annuelles, le micro-BIC vous impose sur 6 000 €, alors qu’au réel, votre résultat peut tomber à zéro. Dans ce cas, vous neutralisez totalement l’impôt tout en restant en règle.

Exemple chiffré simple

Un propriétaire encaisse 10 000 € de loyers par an. En micro-BIC, la moitié est imposable, soit 5 000 €. Au réel, il déduit 7 500 € de charges et amortissements, ce qui réduit son bénéfice imposable à 2 500 €. S’il rembourse en plus un crédit avec 4 000 € d’intérêts annuels, son résultat devient négatif et le déficit peut être reporté sur les années suivantes. Dans une telle configuration, l’imposition sur les loyers peut être neutralisée pendant 5 à 10 ans, ce qui change radicalement la rentabilité nette de l’investissement.

Étape 2 : Déclarer votre début d’activité en ligne

L’immatriculation est obligatoire pour que votre activité de LMNP existe officiellement. Sans cette déclaration, vous n’obtenez pas de numéro SIRET et vous ne pouvez pas déclarer vos revenus de location. Toute la procédure se fait désormais sur le site de l’INPI via le guichet unique.

Où et comment immatriculer son activité LMNP sur INPI ?

La déclaration se fait exclusivement en ligne sur procedures.inpi.fr. Après avoir créé un compte, il faut accéder à la rubrique « Déposer une formalité de création d’entreprise », puis choisir la création d’une entreprise individuelle. L’activité à sélectionner est « Loueur en meublé non professionnel ». Une fois le formulaire validé, l’INPI transmet vos informations à l’administration fiscale, qui vous attribue votre numéro SIRET.

Quels champs et options remplir dans le formulaire

La partie la plus importante du formulaire concerne la date de début d’activité et le régime fiscal choisi. La date peut être celle de l’achat du bien, de la première dépense liée à la location ou du premier bail signé. Le choix du régime fiscal doit être cohérent avec votre stratégie : micro-BIC ou réel. Dans la rubrique TVA, il faut généralement cocher « franchise en base », car la majorité des LMNP ne sont pas assujettis.

Cas particuliers : indivision, colocation, bail mobilité

En indivision, chaque indivisaire doit être déclaré avec sa quote-part dans l’activité. En colocation, un seul bail peut suffire, mais la déclaration reste unique pour le propriétaire. Pour un bail mobilité, la procédure d’immatriculation est identique à une location meublée classique, car il s’agit du même régime fiscal.

Délais légaux (15 jours) et conséquences en cas de retard

L’immatriculation doit être réalisée dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité. Si ce délai est dépassé, l’administration ne rejette pas votre dossier, mais le risque est de perdre certaines déductions si vous êtes au réel, notamment les frais de notaire liés à l’acquisition. Plus vous attendez, plus la régularisation fiscale devient compliquée.

Étape 3 : Obtenir vos documents officiels et numéro SIRET

Une fois la déclaration validée sur l’INPI, l’administration ne vous envoie pas seulement un numéro SIRET. Plusieurs documents suivent et chacun joue un rôle précis dans la suite de votre activité. Les recevoir et les comprendre est essentiel pour être en règle et anticiper vos obligations fiscales.

Avis de situation Insee et code APE

L’avis de situation Insee confirme l’existence de votre activité et mentionne votre numéro SIRET. Il précise aussi votre code APE, généralement 6820A pour la location de logements. Ce code est important car il figure sur toutes vos correspondances officielles et peut être demandé par la banque ou un assureur.

Mémento fiscal et référence d’obligation fiscale (ROF)

Le mémento fiscal reprend vos informations d’immatriculation et détaille votre régime d’imposition. Il contient surtout la référence d’obligation fiscale (ROF), indispensable si vous êtes au réel. Sans cette référence, vous ne pouvez pas télétransmettre vos liasses fiscales aux impôts.

Formulaire 751-SD (début d’activité)

Le questionnaire 751-SD vous est adressé peu après l’immatriculation. Il sert à confirmer les caractéristiques de votre activité : coordonnées, date de début, identité du comptable si vous en avez un. Ce document doit être retourné rapidement à votre service des impôts des entreprises, car il conditionne la mise à jour correcte de votre dossier fiscal.

Formulaire 1447 (CFE, exonération la 1re année)

Le formulaire 1447 est lié à la cotisation foncière des entreprises. Il doit être rempli lors de votre première année d’activité, même si vous êtes exonéré cette année-là. Il permet à l’administration de calculer la CFE que vous aurez à régler dès l’année suivante. Ne pas le retourner peut entraîner une taxation par défaut.

Étape 4 : Créer votre espace professionnel sur impots.gouv.fr

Après avoir obtenu votre numéro SIRET, la prochaine étape consiste à ouvrir un espace professionnel sur le site des impôts. Cette inscription est obligatoire pour gérer vos obligations fiscales en tant que loueur en meublé, même si vous relevez du régime micro-BIC. Sans cet espace, certaines démarches ne peuvent pas être accomplies en ligne.

Pourquoi c’est indispensable, même en micro-BIC ?

Beaucoup de bailleurs pensent qu’au micro-BIC, une simple déclaration dans la 2042 suffit. Pourtant, l’espace professionnel reste nécessaire. C’est par cet accès que vous recevrez vos avis de CFE, que vous pourrez les payer, et que vous aurez une trace officielle de vos échanges avec le service des impôts des entreprises. Ne pas créer cet espace bloque rapidement toute régularisation.

Quelles démarches fiscales y sont gérées ?

L’espace professionnel centralise l’ensemble de vos obligations de LMNP. Vous y retrouvez la déclaration et le paiement de la cotisation foncière des entreprises. C’est aussi par là que vous pouvez télétransmettre vos formulaires fiscaux, comme la 2042-C-PRO si vous êtes au micro-BIC, ou la 2031 et 2033 si vous êtes au réel. Cet espace devient en pratique votre tableau de bord fiscal, indispensable pour suivre et valider vos déclarations chaque année.

Les erreurs classiques qui coûtent cher (et comment les éviter)

Une LMNP mal créée peut entraîner des pertes fiscales importantes ou des régularisations compliquées. Certaines erreurs reviennent souvent et se corrigent difficilement après coup. Les anticiper dès le départ est la meilleure façon de sécuriser vos revenus.

Mauvaise date de début d’activité

Indiquer la mauvaise date dans votre déclaration d’activité peut vous priver de déductions. Si vous optez pour le régime réel, les frais de notaire et d’acquisition ne sont récupérables que si la date choisie correspond à l’achat du bien ou à la première dépense liée à la location. Renseigner uniquement la date de première location peut donc effacer plusieurs milliers d’euros de charges amortissables.

Choix par défaut du micro-BIC sans simulation préalable

Beaucoup de bailleurs se contentent du micro-BIC pour sa simplicité. Ce choix automatique est souvent défavorable dès qu’il existe un crédit ou des travaux. Une simulation comparative entre micro-BIC et réel, même approximative, montre rapidement l’écart d’imposition et évite de passer à côté d’années de neutralisation d’impôt.

Oublier de remplir ou renvoyer le 751-SD ou le 1447

Ces deux formulaires, reçus après l’immatriculation, sont plus qu’administratifs. Le 751-SD met à jour votre dossier fiscal, tandis que le 1447 déclenche le calcul de la CFE. Les ignorer peut conduire à une taxation par défaut, parfois supérieure au montant réellement dû.

Négliger l’accompagnement comptable au réel

Le régime réel demande une comptabilité stricte, avec un registre des amortissements et une liasse fiscale à transmettre. Beaucoup pensent pouvoir gérer seuls, mais les erreurs se multiplient vite. Un expert-comptable spécialisé coûte un peu chaque année, mais ses honoraires sont déductibles et il sécurise votre dossier face au fisc.

Et après la création : vos obligations de bailleur en LMNP

La création du statut n’est qu’une première étape. Une fois immatriculé, vous devez respecter des obligations fiscales et comptables qui diffèrent selon votre régime. Leur bonne gestion conditionne la pérennité de votre activité et évite des redressements.

Comptabilité : différence micro-BIC vs réel

Au micro-BIC, la gestion est réduite au strict minimum. Il suffit de tenir un registre des recettes avec le détail des loyers encaissés. Au régime réel, les exigences sont plus lourdes : vous devez établir un bilan et un compte de résultat chaque année, inscrire vos biens et votre mobilier dans un registre des immobilisations et calculer les amortissements. Cette comptabilité ne s’improvise pas et nécessite le plus souvent un suivi professionnel.

Déclaration fiscale annuelle : formulaires et échéances

Vos revenus de LMNP doivent être déclarés chaque année, mais les formulaires varient selon le régime. En micro-BIC, les loyers sont à reporter dans la 2042-C-PRO, à déposer au printemps avec votre déclaration de revenus. En régime réel, il faut transmettre une liasse fiscale (2031 et 2033) avant le mois de mai, en télétransmission obligatoire via un expert-comptable ou une plateforme agréée. Ne pas respecter les délais entraîne pénalités et intérêts de retard.

Cotisation foncière des entreprises (CFE) : quand et comment la payer

La CFE s’applique à toute activité de location meublée, sauf la première année où vous êtes exonéré. À partir de la deuxième année, vous recevez un avis de paiement dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, généralement en novembre. Le règlement est dématérialisé et doit être effectué avant la date limite indiquée, faute de quoi des majorations s’appliquent automatiquement.

Questions fréquentes

Peut-on avoir plusieurs biens sous un même LMNP ?

Oui. Tous vos logements meublés peuvent être regroupés sous le même numéro SIRET tant que vous respectez les plafonds de revenus du LMNP. Les recettes de chaque bien s’additionnent pour déterminer votre régime fiscal.

Quelle différence avec le statut de micro-entrepreneur ?

Le LMNP relève du régime des BIC, mais il ne s’agit pas d’une micro-entreprise. Le statut de micro-entrepreneur concerne une activité indépendante, avec cotisations sociales calculées sur le chiffre d’affaires. En LMNP, même au micro-BIC, vous n’êtes pas affilié au régime social des indépendants et vos revenus sont imposés uniquement à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Peut-on basculer de micro-BIC vers réel (et inversement) ?

Oui. Le passage au réel se fait sur option en adressant un courrier à votre service des impôts des entreprises avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus. Le retour au micro-BIC est possible après l’expiration de l’option, généralement au bout de deux ans, si vos recettes restent sous les plafonds.

Que risque-t-on si on ne déclare pas son activité LMNP ?

Sans déclaration, vous n’obtenez pas de numéro SIRET et vos revenus ne sont pas rattachés à une activité officielle. Vous vous exposez à une régularisation rétroactive avec intérêts et pénalités, et vous ne pouvez pas bénéficier des avantages fiscaux du réel ni de l’abattement du micro-BIC.

Peut-on louer à un proche en LMNP ?

Oui, mais à condition de signer un bail et de fixer un loyer conforme au marché. Le logement doit être meublé selon la liste légale et déclaré comme toute autre location. Le locataire ne pourra pas bénéficier d’aides au logement de la CAF dans ce cas.