Trois cents euros par an. C’est le ticket d’entrée pour la plupart des logiciels de comptabilité LMNP en 2026. Indy est descendu à 24 € HT par mois en septembre 2025, JD2M tient bon à 289 €, Decla.fr s’aligne à 219 €. La concurrence s’est resserrée, et un piège structurel s’est installé partout : la moitié des comparatifs affiche encore les tarifs « après réduction OGA » alors que l’avantage fiscal a été supprimé en février 2025. Le bon outil ne se trouve plus en regardant le prix barré.
Le bon outil dépend du nombre de biens, du degré d’autonomie souhaité et de la complexité fiscale du dossier. Sur ces trois axes, trois logiciels sortent du lot : Indy en autonomie pure, JD2M sur la délégation, Amarris Immo dès qu’un expert-comptable doit signer la liasse. Le reste du marché remplit des cases plus étroites.
Cette page passe en revue les huit acteurs qui pèsent vraiment sur le marché, les cinq critères qui tranchent au-delà du prix affiché, et les deux pièges tarifaires que les comparatifs cachent depuis dix-huit mois.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.
Le marché LMNP en 2026 : huit acteurs, trois positionnements
Le marché s’est structuré autour de trois catégories qui ne couvrent pas le même besoin. Les confondre, c’est payer trop cher pour un service qu’on n’utilise pas, ou payer peu pour un service qui ne couvre pas le risque réel.
Logiciels autonomes, plateformes hybrides, cabinets digitalisés
Les logiciels autonomes (Indy, Decla.fr, LMNP.AI, Jungloo) facturent un abonnement mensuel ou annuel et confient toute la responsabilité de la liasse au bailleur. Le moteur calcule, l’utilisateur valide, l’outil télétransmet. C’est la formule la moins chère et la plus rapide, à condition de comprendre ce qu’on signe. Tarifs 2026 : entre 180 et 350 € par an, biens illimités le plus souvent.
Les plateformes hybrides (JD2M, Ownily, Qlower) ajoutent un référent comptable qui peut relire ou prendre en main la liasse selon l’offre choisie. JD2M propose 289 € en autonomie, 599 € avec expert dédié. Ownily double la dose en intégrant la gestion locative dans le même outil. Les cabinets digitalisés (Amarris Immo, Nopillo, Comptacom) restent des experts-comptables au sens classique : ils signent la liasse, ce qui transfère le risque fiscal sur leur ordre, mais facturent souvent par bien et coûtent 300 à 600 € par dossier.
Pourquoi le marché a bougé en 2025
Deux événements ont rebattu les cartes. D’abord, la loi de finances 2025 (article 11) a abrogé la réduction d’impôt OGA au 15 février 2025. Pendant des années, les LMNP au réel récupéraient les deux tiers de leurs frais de comptabilité dans la limite de 915 €. Cette case 7FF a disparu. Tous les tarifs « nets après OGA » affichés sur les sites éditeurs sont devenus obsolètes du jour au lendemain.
Ensuite, Indy a lancé son offre LMNP en septembre 2025 à 24 € HT par mois. Pour la première fois, un acteur reconnu (200 000 utilisateurs sur les autres verticales) descend sous le seuil psychologique des 300 €/an avec biens illimités, alors que JD2M tournait depuis dix ans à 289 €/liasse et que Decla.fr campait à 219 €. La pression est descendue d’un cran sur tout le marché.
Tableau comparatif : les huit solutions face aux mêmes critères
Tarifs 2026 réellement facturés, sans déduction fantôme. Périmètre LMNP standard au régime réel, un bien locatif. Les colonnes critiques sont l’amortissement par composants (cœur du levier fiscal) et le coût marginal d’un bien supplémentaire.
| Logiciel | Tarif 1 bien | Bien suppl. | Amort. composants | EDI inclus |
|---|---|---|---|---|
| Indy | 346 €/an | 0 € | Auto | Oui |
| JD2M Essentielle | 289 €/an | 0 € (1 liasse) | Auto | Oui |
| Decla.fr | 219 €/an | + déclaration | Auto | Oui |
| Ownily Optimum | 296 €/an | 0 € | Auto | Oui |
| Amarris Solo | ~210 €/an | + ~210 € | Auto + EC | Oui |
| LMNP.AI Expert | 249 €/an | + 108 € | Auto | Oui |
| Nopillo | 599 €/an | + 100 € | Auto + EC | Oui |
| Jungloo | 180 €/an | selon offre | Auto | Oui |
Lecture du tableau : où chacun gagne
Sur un bien unique, Jungloo et Decla.fr signent les tarifs les plus bas. La marche grimpe vite à mesure qu’on ajoute des biens, sauf chez Indy, JD2M Essentielle et Ownily Optimum qui plafonnent en illimité. À trois biens, l’écart entre Indy (346 €) et Qlower (180 + 260 = 440 €) ou Amarris (3 × 210 = 630 €) devient massif. Le tarif d’appel ne dit rien du coût total sur cinq ans pour un investisseur qui agrandit son portefeuille.
Côté fonctionnel, l’amortissement par composants est intégré partout. La vraie nuance se joue sur la gestion automatique de l’article 39 C du CGI, qui plafonne la déductibilité des amortissements et les reporte en ARD (amortissements réputés différés). Indy, JD2M, LMNP.AI et Decla.fr gèrent ce report sans saisie manuelle. Sur les autres, la mécanique reste à vérifier au cas par cas.
Ce que le tableau ne dit pas
La qualité du support varie d’un facteur cinq entre les acteurs. Indy revendique un chat en moins de 2 minutes en heures ouvrées, plus une documentation très fournie. Decla.fr promet 7j/7 par chat avec réponse en moins de deux minutes. JD2M offre un support téléphonique direct avec ses comptables, plus lent mais plus précis sur des cas tordus. À l’opposé, certains éditeurs récents fonctionnent par mail uniquement, avec délai à 48 h. En période déclarative entre mars et mai, ce critère pèse lourd.
L’autre angle mort, c’est la responsabilité fiscale. Un logiciel autonome calcule, le bailleur signe. En cas de redressement, le risque reste sur le contribuable. Avec un cabinet inscrit à l’Ordre (Amarris, JD2M Intégrale, Nopillo, Comptacom), la signature de l’expert-comptable engage sa responsabilité civile professionnelle. Cette différence justifie l’écart tarifaire pour les patrimoines dépassant trois biens ou intégrant un démembrement.
Les cinq critères qui tranchent vraiment
Le prix vient toujours en dernier dans la décision rationnelle. Cinq critères techniques pèsent davantage sur le coût total et sur la fiabilité de la liasse 2031.
Amortissement par composants automatique
C’est le levier fiscal central du LMNP au réel. Un bien doit être décomposé en cinq à sept catégories (gros œuvre, façade, toiture, installations techniques, mobilier) avec des durées différentes (de 7 à 50 ans). Mal ventilé, le résultat fiscal est faux et le redressement quasi mécanique en cas de contrôle. Tous les logiciels du tableau le font automatiquement, mais la qualité du paramétrage par défaut varie. LMNP.AI propose même un calcul automatique de la valeur du terrain via les bases parcellaires DVF, fonctionnalité unique sur le marché.
Coût marginal par bien supplémentaire
Un bailleur qui démarre avec un bien finit souvent à trois ou quatre. La grille tarifaire qui paraît attractive à un bien peut devenir absurde à trois. Qlower facture 130 € par bien suppl., Amarris facture l’intégralité du tarif Solo par dossier, Nopillo ajoute 100 €. À l’opposé, Indy, Ownily Optimum et JD2M Essentielle (sur une même liasse) restent à tarif fixe. Sur dix ans, l’écart cumulé atteint plusieurs milliers d’euros pour un investisseur actif.
Compétence LMNP du support
Tous les logiciels disent « notre support est expert ». La réalité diverge nettement. JD2M et Amarris adossent leur outil à un cabinet spécialisé depuis plus de dix ans, l’expertise est réelle sur l’article 39 C, la VEFA, la SARL de famille. Indy a recruté des fiscalistes dédiés au lancement de l’offre LMNP en 2025. Decla.fr et Jungloo s’appuient sur un OGA (organisme de gestion agréé) qui forme ses équipes au meublé. À l’inverse, certains acteurs récents externalisent leur support et la qualité des réponses oscille fortement.
Notre verdict par profil de bailleur
Le bon outil dépend du portefeuille, du degré d’autonomie et de la complexité du dossier. Trois profils dominent.
Bailleur autonome avec un à trois biens
Indy domine ce segment depuis l’arrivée de son offre LMNP en septembre 2025. À 24 € HT par mois pour des biens illimités, le tarif sur cinq ans tombe à environ 1 700 €, soit moitié moins qu’un cabinet comptable. Le moteur de catégorisation est mature après dix ans d’usage sur d’autres verticales, l’interface est nette, le support fiscaliste répond en heures ouvrées. Decla.fr reste pertinent pour qui veut payer à la déclaration sans abonnement, mais le tarif unitaire (219 €) finit par dépasser Indy dès la deuxième année.
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Investisseur multi-biens avec gestion locative
Au-delà de trois biens, l’arbitrage se complique. JD2M Essentielle reste imbattable si tous les biens entrent sur la même liasse fiscale, ce qui suppose une activité unique au sens fiscal. Ownily prend l’avantage si la gestion locative (baux, loyers, quittances) doit être centralisée dans le même outil que la compta. Sur un portefeuille mixte LMNP plus SCI, Indy mutualise les deux activités sur une seule plateforme avec un compte pro gratuit en bonus.
Cas complexes : VEFA, démembrement, succession, holding
Dès qu’une SARL de famille, une SCI à l’IS ou un démembrement entre dans l’équation, le logiciel autonome ne suffit plus. JD2M Intégrale facture 599 € pour la prise en main complète par un comptable spécialisé. Amarris Immo Expert tourne autour de 310 € par bien et inclut une assurance contrôle fiscal sur certaines offres. Pour les profils patrimoniaux complexes (succession, donation, démembrement actif), un cabinet dédié reste pertinent malgré le coût.
Les pièges tarifaires que les comparatifs cachent
Deux angles morts faussent systématiquement les comparatifs publiés sur le web, qu’ils soient édités par les logiciels eux-mêmes ou par des sites d’affiliation.
L’OGA fantôme : tarifs nets obsolètes depuis février 2025
L’article 11 de la loi de finances 2025 a abrogé la réduction d’impôt OGA. Avant février 2025, les LMNP au réel adhérents d’un organisme de gestion agréé récupéraient les deux tiers de leurs frais de comptabilité, plafonnés à 915 €. Concrètement, JD2M à 289 € coûtait 96 € après réduction. Aujourd’hui, JD2M coûte 289 €, point. Pourtant, plusieurs sites continuent d’afficher « 153 € après déduction » ou « 76 € TTC après réduction » sur les pages d’Indy, JD2M ou Amarris. Cette mention est devenue mensongère. Les frais de comptabilité restent intégralement déductibles du résultat BIC (charge classique), mais la réduction d’impôt directe a disparu.
Le coût réel à trois biens
Les comparatifs classiques affichent le tarif « 1 bien » sans montrer la facture à 3 ou 5 biens. L’écart entre les forfaits illimités (Indy, Ownily Optimum, JD2M Essentielle sur une même liasse) et les modèles facturés par bien (Qlower, Nopillo, JD2M Intégrale, Amarris Solo) atteint plusieurs centaines d’euros dès trois biens. Pour un investisseur qui projette d’agrandir son portefeuille, simuler la facture à 3 et 5 biens avant de signer, pas seulement le tarif d’appel à 1 bien.
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Notre top 3 : Indy, JD2M, Teledec
Trois acteurs couvrent à eux seuls 80 % des cas concrets : Indy en autonomie pure, JD2M en délégation, Teledec en téletransmission isolée pour ceux qui font leur compta sur tableur.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.