Trois mille euros par an. C’est l’écart d’impôt typique entre micro-BIC et régime réel pour 12 000 € de loyers, un crédit classique et une tranche marginale à 30 %. Personne ne porte ce chiffre dans la tête. Il dépend de votre amortissement, de vos charges réelles, du bien acheté. Pour transformer l’intuition en décision, il faut calculer.
Six simulateurs LMNP gratuits sont accessibles sur cette page, chacun spécialisé sur une mécanique précise : choix du régime, amortissement par composants, rentabilité locative, frais de notaire, CFE, plus-value à la revente. Aucun ne prétend tout faire d’un coup. Chacun éclaire une variable précise du dossier.
Avant l’achat, on chiffre la rentabilité et les frais d’acquisition. À la déclaration, on tranche entre micro-BIC et réel. À la sortie, on projette la plus-value avec réintégration des amortissements. La logique n’est pas d’utiliser les six d’un coup, mais d’attraper le bon outil au bon moment du projet.
Ce qu’un simulateur LMNP gratuit calcule vraiment
Tous les simulateurs gratuits ne mesurent pas la même chose. Certains s’arrêtent au choix du régime, d’autres projettent l’impact sur dix ans, quelques-uns intègrent la trésorerie nette d’emprunt. Comprendre ce que produit chaque outil évite la mauvaise surprise au moment de la déclaration.
Le résultat fiscal annuel
Le cœur du calcul reste partout le même : recettes brutes diminuées de l’abattement au micro-BIC, ou diminuées des charges réelles et amortissements au régime réel. Le résultat donne la base imposable. Cette base est ensuite multipliée par votre tranche marginale d’impôt sur le revenu, puis additionnée aux prélèvements sociaux pour obtenir l’impôt dû. En 2026, ces derniers passent de 17,2 % à 18,6 % après la hausse de CSG votée en loi de financement de la Sécurité sociale. Un simulateur à jour intègre ce taux. Un outil non actualisé peut sous-estimer l’impôt de plusieurs centaines d’euros par an, ce qui fausse l’arbitrage entre les deux régimes.
L’impact sur la trésorerie réelle
Le résultat fiscal ne dit pas si l’investissement s’autofinance. Un bien peut afficher un bénéfice nul grâce aux amortissements et générer une trésorerie négative à cause de la mensualité d’emprunt. Un bon simulateur sépare deux blocs : la base imposable d’un côté, le cashflow net de l’autre. La formule simple : loyers moins charges payées moins mensualité moins impôt réel. Pour un primo-investisseur, c’est cette ligne qui compte avant la fiscalité elle-même.
La projection sur 10 à 20 ans
L’amortissement crée souvent un déficit BIC reportable jusqu’à dix ans, ce qui efface l’imposition pendant huit à quinze ans pour un dossier moyen. Un simulateur sérieux montre cette dynamique sur la durée et pas seulement sur la première année. Sans projection longue, vous ne voyez pas non plus la sortie d’amortissement, ce moment où l’imposition redevient pleine. C’est typiquement entre la dixième et la quinzième année selon la durée de chaque composant. Anticiper cette bascule change la stratégie : revente à ce moment-là, ou passage vers une SCI à l’IS.
Six simulateurs spécialisés selon le moment de votre projet
Plutôt qu’un simulateur tout-en-un qui simplifie chaque variable, mon-lmnp.com propose six outils spécialisés. Chacun couvre un moment précis de la vie de votre LMNP : achat, exploitation, déclaration annuelle, sortie. Le bon réflexe consiste à ouvrir celui qui répond à la question du jour.
Avant l’achat : rentabilité brute et frais d’acquisition
Deux calculs s’imposent en amont d’une promesse de vente. D’abord la rentabilité locative, qui rapporte le loyer annuel net au prix d’achat tous frais inclus. Notre simulateur de rentabilité locative LMNP intègre les charges courantes, la taxe foncière et la vacance pour donner une rentabilité nette nette plus crédible que la rentabilité brute affichée par les annonces. Ensuite les frais de notaire, qui pèsent 7 à 8 % sur l’ancien et 2 à 3 % sur le neuf. Le simulateur de frais de notaire LMNP détaille la part droits d’enregistrement, émoluments et débours, et précise quelle fraction sera amortissable au régime réel. Ces deux calculs disent en quelques minutes si l’opération tient debout avant même de déposer un dossier bancaire.
À l’exploitation : choix du régime et amortissement
Une fois le bien acquis, la question principale devient le régime fiscal. Le micro-BIC offre 50 % d’abattement forfaitaire mais interdit toute déduction. Le régime réel autorise charges, intérêts et amortissements, ce qui produit souvent un résultat imposable nul pendant plusieurs années. Notre comparateur micro-BIC vs régime réel chiffre les deux scénarios sur la même page avec les paramètres de votre bien. Le second outil utile concerne l’amortissement par composants : structure, toiture, agencements, mobilier, chacun avec sa durée propre. Le simulateur d’amortissement LMNP ventile automatiquement la valeur du bien sur les bonnes durées et exclut le terrain non amortissable. Ces deux calculs, faits dans cet ordre, donnent la stratégie fiscale annuelle.
À la déclaration : la CFE souvent oubliée
La cotisation foncière des entreprises concerne presque tous les LMNP, sauf si la résidence principale est louée occasionnellement. Son montant varie de 243 € à plus de 1 200 € selon la commune, parce qu’elle dépend d’une base d’imposition fixée localement. Notre simulateur de CFE LMNP donne une estimation à partir du chiffre d’affaires et de la commune. Cet impôt est intégralement déductible au régime réel mais reste payé en totalité au micro-BIC, ce qui rééquilibre parfois l’arbitrage entre les deux.
À la sortie : la plus-value avec réintégration
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Un dossier qui aurait montré 50 000 € de plus-value brute se retrouve avec 110 000 € si 60 000 € d’amortissements ont été passés en charge auparavant. Notre simulateur de plus-value LMNP à la revente intègre cette mécanique avec les abattements pour durée de détention : exonération totale d’IR après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans. C’est le calcul à faire avant toute décision de vente.
L’utilité d’un simulateur LMNP n’est pas de fournir un chiffre exact, mais de cadrer un ordre de grandeur fiable avant la décision.
Les chiffres 2026 que votre simulateur doit intégrer
Trois changements fiscaux récents modifient le résultat de toute simulation LMNP. Un outil à jour les prend en compte automatiquement. Un outil ancien donne un calcul biaisé, parfois sur des montants importants.
Plafond micro-BIC et abattement
Le micro-BIC longue durée s’applique jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles avec un abattement forfaitaire de 50 %. Les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes restent au même plafond et au même abattement depuis l’alignement opéré par la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Les meublés de tourisme non classés, en revanche, basculent à 30 % d’abattement avec un plafond de 15 000 €. Un simulateur datant d’avant la réforme conserve souvent l’ancien plafond de 188 700 € et un abattement de 71 %, ce qui fausse complètement l’arbitrage pour la location courte durée.
Prélèvements sociaux 2026 à 18,6 %
La loi de financement de la Sécurité sociale 2026 augmente la CSG de 9,2 % à 10,6 %. Le total des prélèvements sociaux applicables aux revenus BIC du LMNP passe ainsi de 17,2 % à 18,6 %. Ce nouveau taux s’applique aux revenus 2025 déclarés au printemps 2026. Concrètement, sur un résultat imposable de 5 000 €, l’écart annuel atteint 70 € par rapport à l’ancien taux. Sur quinze ans de détention, la facture cumulée dépasse 1 000 € pour un investisseur à TMI 30 %.
Réintégration des amortissements dans la plus-value
Depuis le 15 février 2025 (loi de finances 2025, article 84), les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession. Un simulateur antérieur calcule la plus-value comme prix de vente moins prix d’achat plus frais. Un simulateur 2026 ajoute le cumul des amortissements à la base imposable. La différence représente 20 000 € à 60 000 € d’imposition supplémentaire selon la durée de détention. C’est le changement le plus impactant des trois.
| Paramètre fiscal | Valeur 2026 |
|---|---|
| Plafond micro-BIC longue durée | 77 700 € |
| Abattement micro-BIC longue durée | 50 % |
| Plafond micro-BIC tourisme classé | 77 700 € |
| Abattement micro-BIC tourisme classé | 50 % |
| Plafond micro-BIC tourisme non classé | 15 000 € |
| Abattement micro-BIC tourisme non classé | 30 % |
| Seuil de bascule en LMP | 23 000 € + supérieur autres revenus |
| Prélèvements sociaux LMNP | 18,6 % |
| Réintégration amortissements (plus-value) | Oui (LF 2025 art. 84) |
Les limites des simulateurs gratuits
Aucun simulateur gratuit ne remplace une comptabilité réelle au régime réel. Trois angles morts reviennent systématiquement, et tous biaisent le résultat à la baisse de l’impôt projeté. Mieux vaut connaître ces limites que les découvrir après coup, au moment de la déclaration.
L’amortissement par composants reste lissé
Un simulateur grand public applique généralement une durée moyenne unique, par exemple 25 ans pour l’ensemble du bien. La réalité comptable exige une ventilation par composants : 30 ans pour le gros œuvre, 20 ans pour la toiture et l’étanchéité, 15 ans pour les agencements intérieurs, 7 à 10 ans pour le mobilier. Cette ventilation augmente sensiblement l’amortissement annuel des premières années, donc réduit l’impôt à payer. L’écart entre simulation simplifiée et compta réelle dépasse souvent 1 000 € d’impôt annuel pour un bien moyen.
Les charges déductibles oubliées
La CFE, les frais bancaires liés au prêt, les frais de comptabilité, l’assurance propriétaire non occupant, les petites réparations sous 500 € : autant de charges que les simulateurs gratuits omettent ou plafonnent arbitrairement. Au régime réel, ces postes pèsent typiquement entre 800 € et 2 000 € par an, parfois davantage en copropriété active. Une simulation qui les ignore surévalue le résultat imposable et fait pencher l’arbitrage vers le micro-BIC à tort.
Le report de déficit sur dix ans
Un déficit BIC créé par les amortissements et charges peut s’imputer sur les revenus locatifs LMNP des dix années suivantes. Cette mécanique de report transforme un excédent d’amortissement en réserve fiscale. Peu de simulateurs gratuits modélisent ce report dans la durée. Ils traitent chaque année comme indépendante, ce qui sous-estime le gain réel du régime réel sur un cycle long. Pour un primo-investisseur, c’est exactement la mécanique qui efface l’IR pendant huit à quinze ans.
Mode d’emploi : par où commencer
Selon le moment du projet, l’ordre des simulations diffère. Voici la séquence la plus efficace selon quatre situations courantes, pour éviter d’ouvrir six onglets sans logique de priorité.
Vous achetez bientôt un bien meublé
Commencez par la rentabilité locative pour vérifier que l’opération vaut le coup. Enchaînez avec les frais de notaire pour intégrer le coût réel d’acquisition dans le plan de financement. Le choix du régime fiscal vient en troisième position, une fois que vous savez si le dossier passe ou non.
Vous déclarez vos revenus locatifs pour la première fois
Ouvrez d’abord le comparateur micro-BIC vs réel avec vos vraies données de l’année écoulée. Si le réel ressort gagnant, lancez ensuite le simulateur d’amortissement pour valider la stratégie sur cinq à dix ans. La CFE complète le tableau au moment de remplir la déclaration.
Vous gérez votre LMNP depuis plusieurs années
Vérifiez chaque année que le régime choisi reste optimal, surtout si vos charges ont évolué. Le comparateur reste pertinent : un dossier qui était au micro-BIC peut basculer au réel suite à des travaux ou un changement de tranche d’imposition. Anticipez aussi la sortie d’amortissement avec une projection longue.
Vous envisagez de revendre dans les deux ans
Le simulateur de plus-value devient l’outil principal. Avec la réintégration des amortissements introduite en 2025, le calcul change radicalement par rapport à un dossier antérieur. Comparez aussi avec une stratégie de détention longue : exonération totale d’IR après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.
Pour passer du calcul à l’exécution comptable réelle, le logiciel Indy ↗ ventile l’amortissement par composants et génère la liasse 2031 sur la base de votre simulation, sans ressaisie.