La Cotisation Foncière des Entreprises représente entre 200 et 2 000€ par an pour la majorité des loueurs en meublé non professionnels, selon les fourchettes fixées par l’article 1647 D du Code général des impôts. Pourtant, moins d’un LMNP sur deux l’anticipe avant de recevoir l’avis d’imposition en fin d’année. Ce décalage vient de la structure même de cet impôt : un taux communal qui varie du simple au double entre Paris (16,52%) et certaines communes qui dépassent 38%, une base minimum fixée localement dans des fourchettes nationales, et une règle de référence N-2 qui fausse les projections dès les premières années d’activité.
Le simulateur ci-dessous calcule votre estimation de CFE à partir de trois données : vos recettes locatives de l’année N-2, la base minimum retenue par votre commune, et le taux local applicable. Si vous n’avez pas encore reçu d’avis, les valeurs par défaut correspondent à des moyennes nationales constatées et vous donnent un ordre de grandeur fiable.
Simulation indicative basée sur les fourchettes de l’article 1647 D du CGI. Les frais de gestion État (3%) sont calculés sur la CFE brute. Vérifiez le taux exact de votre commune sur data.economie.gouv.fr. Résultats non opposables à l’administration fiscale.
Qu'est-ce que la CFE en LMNP et qui est concerné ?
La CFE est un impôt local instauré par la loi de finances 2010 pour remplacer l'ancienne taxe professionnelle. Son nom induit souvent une confusion : l'appellation "Cotisation Foncière des Entreprises" laisse entendre qu'elle ne vise que les sociétés. En réalité, elle s'applique à toute activité professionnelle non salariée exercée de façon habituelle — ce qui inclut sans ambiguïté la location meublée.
Une taxe locale née en 2010
La CFE forme, avec la Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), la Contribution Économique Territoriale (CET). Les LMNP ne sont pas concernés par la CVAE, réservée aux entreprises dépassant 500 000€ de chiffre d'affaires. En revanche, la CFE s'applique dès la deuxième année d'activité, sans seuil de chiffre d'affaires minimum — la règle d'exonération sous 5 000€ étant une exception spécifique aux loueurs meublés, introduite à partir des revenus 2019.
Concrètement, l'imposition débute dès que vous obtenez un numéro SIRET et déclarez votre activité de loueur en meublé. Chaque bien immobilier loué meublé génère son propre SIRET. Cela signifie qu'un propriétaire de trois studios meublés dans trois communes différentes reçoit trois avis de CFE distincts, avec des montants potentiellement très différents selon les taux locaux.
Tous les LMNP sont redevables, même en micro-BIC
L'erreur la plus fréquente consiste à croire que le régime micro-BIC exonère de la CFE. C'est faux. Le régime d'imposition — micro-BIC ou réel simplifié — n'a aucune influence sur l'assujettissement à la CFE. Dès lors que votre activité de location meublée est habituelle, vous êtes redevable de cet impôt, quel que soit le régime que vous avez choisi.
Par ailleurs, la location nue n'est pas concernée. Si vous louez un appartement non meublé à titre de particulier, vous ne devez pas de CFE. Ainsi, un propriétaire qui détient deux biens — l'un loué nu, l'autre loué meublé — ne reçoit qu'un seul avis de CFE, pour le seul bien meublé.
Comment calculer votre CFE LMNP
La CFE n'est pas calculée sur vos revenus réels de l'année en cours. Elle repose sur des données décalées et sur une base fixée par la commune, ce qui rend le calcul peu intuitif pour les nouveaux investisseurs.
La formule de base et les tranches nationales
Pour la grande majorité des LMNP, le calcul repose sur la cotisation minimum communale, et non sur la valeur locative cadastrale du bien. La formule est la suivante : base minimum (fixée par la commune dans les fourchettes légales) × taux communal + 3% de frais de gestion État. Des taxes annexes comme la GEMAPI (environ 0,47%) ou la Taxe Spéciale d'Équipement (TSE, variable) peuvent s'ajouter selon les intercommunalités.
Les fourchettes nationales de la base minimum, issues de l'article 1647 D du CGI, dépendent du chiffre d'affaires de l'année N-2 (donc N-2 par rapport à l'année d'imposition) :
- Recettes inférieures à 10 000€ : base entre 243€ et 580€
- Recettes entre 10 001€ et 32 600€ : base entre 243€ et 1 160€
- Recettes entre 32 601€ et 100 000€ : base entre 243€ et 2 438€
- Recettes entre 100 001€ et 250 000€ : base jusqu'à 4 061€
- Recettes entre 250 001€ et 500 000€ : base jusqu'à 5 800€
- Recettes supérieures à 500 000€ : base jusqu'à 7 532€
Chaque commune choisit un montant précis à l'intérieur de ces fourchettes légales. C'est pour cette raison que deux LMNP avec un chiffre d'affaires identique paient des montants de CFE très différents selon leur commune.
La cotisation minimum : plancher de référence
En 2025, le plancher national de la cotisation minimum est fixé à 243€. En 2024, il était de 234€. Cette progression annuelle suit l'indice des prix à la consommation. En pratique, ce chiffre de 243€ représente la base la plus basse qu'une commune peut voter pour les petits loueurs meublés — mais la plupart des communes retiennent une base plus élevée dans la fourchette autorisée.
Un exemple concret : un studio loué à Toulouse avec 8 500€ de recettes annuelles se situe dans la première tranche. Si la commune a fixé la base minimum à 500€ pour cette tranche, et que le taux communal est de 30%, le calcul donne 500 × 30% = 150€ de CFE brute, soit environ 155€ avec les frais de gestion de l'État.
Pourquoi Paris et Lyon n'ont pas le même taux qu'une petite commune
L'écart de taux entre communes peut atteindre plusieurs centaines d'euros sur la facture finale. Le taux de Paris s'établit autour de 16,52%, ce qui est relativement bas — mais la base minimum votée par la capitale est souvent plus élevée que celle des communes rurales. À l'inverse, certaines communes de taille intermédiaire votent des taux proches de 38%, comme l'illustrent les avis réels circulant sur les forums de LMNP. L'impact cumulé du taux et de la base minimum explique des montants de CFE allant de 80€ à plus de 900€ pour des profils de revenus similaires.
La CVAE ne s'applique pas aux LMNP. De même, la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie (CCI) ne concerne pas les loueurs meublés, contrairement aux entreprises commerciales classiques.
Exonérations et dégrèvements CFE LMNP
Tous les LMNP ne paient pas la CFE. Plusieurs cas permettent d'en être totalement exonéré, de droit ou sur demande.
L'exonération automatique sous 5 000€ de recettes
Depuis 2019, les loueurs meublés dont le chiffre d'affaires annuel brut (charges comprises) ne dépasse pas 5 000€ sont totalement exonérés de la cotisation minimum de CFE. Cette limite s'apprécie sur les recettes de l'année N-2. Pour la CFE due en 2026, c'est donc le chiffre d'affaires 2024 qui est pris en compte. Un propriétaire qui loue une chambre 400€/mois (4 800€/an) ne paie aucune CFE tant que ce seuil n'est pas dépassé.
Ce mécanisme est automatique : aucune démarche n'est nécessaire. L'administration fiscale calcule elle-même l'exonération à partir de la déclaration initiale et des informations transmises chaque année.
L'année de création : zéro CFE
L'année de début d'activité LMNP est toujours exonérée de CFE, sans condition de chiffre d'affaires. Un investisseur qui commence à louer en octobre 2025 ne recevra aucun avis en décembre 2025. La première CFE arrivera en décembre 2026, calculée sur les recettes 2024 (N-2 par rapport à 2026). Cette règle offre un délai utile pour calibrer ses projections de rentabilité.
Attention toutefois à la date de dépôt du formulaire 1447-C-SD : il doit être transmis avant le 31 décembre de l'année de création, même si aucune CFE n'est due cette première année.
Les cas particuliers : logement principal, meublés de tourisme
Certaines situations permettent d'obtenir une exonération totale de CFE, parfois sous conditions d'une délibération communale. La location d'une partie de la résidence principale, à condition que les pièces louées constituent la résidence principale du locataire, ouvre droit à une exonération de plein droit. Les meublés de tourisme classés peuvent également bénéficier d'exonérations facultatives, si la commune a délibéré en ce sens — ce qui est loin d'être systématique.
Par ailleurs, un dégrèvement partiel peut être accordé lorsque le montant de CFE est jugé disproportionné par rapport aux recettes locatives effectives, notamment en cas de vacance prolongée du bien. Ce dégrèvement n'est pas automatique : il faut en faire la demande auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 31 décembre de l'année d'imposition.
Déclarer et payer la CFE LMNP
Formulaire 1447-C-SD : la déclaration initiale
Lors de la création de votre activité LMNP, vous devez déposer le formulaire 1447-C-SD auprès du SIE dont dépend votre logement. Ce formulaire remplace l'ancien Cerfa 751-SD, qui n'est plus accepté par l'administration. Il doit être transmis avant le 31 décembre de l'année de début d'activité. Les données à renseigner incluent l'adresse du bien, la nature de l'activité (location meublée non professionnelle), les recettes locatives prévisionnelles ou N-2 selon les cas, et la rubrique "sans local" qui déclenche l'imposition à la base minimum communale plutôt qu'à la valeur cadastrale du bien.
Une erreur fréquente consiste à cocher "local professionnel" à tort. Cette case oriente le calcul vers la valeur locative cadastrale réelle du bien, souvent plus élevée que la base minimum pour les petits studios. Résultat : une CFE injustifiée et parfois difficile à corriger sans réclamation.
Dates et modalités de paiement
La CFE se paie exclusivement via l'espace professionnel sur impots.gouv.fr, avec votre numéro SIREN. Le solde est dû au 15 décembre chaque année. Quand le montant dépasse 3 000€, un acompte de 50% est exigible au 15 juin. En cas de retard, une majoration de 10% s'applique sur le montant dû.
L'option la plus pratique reste le prélèvement à l'échéance : une fois activée dans votre espace professionnel, elle règle automatiquement la CFE chaque 15 décembre sans action de votre part.
La CFE est-elle déductible en LMNP ?
Au régime réel simplifié, la CFE est entièrement déductible des revenus locatifs BIC, au même titre que la taxe foncière, les charges de copropriété, ou les primes d'assurance. Cette déductibilité réduit mécaniquement le résultat imposable, et donc l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Au régime micro-BIC, en revanche, aucune charge n'est déductible individuellement : l'abattement forfaitaire de 50% (ou 30% pour les meublés de tourisme non classés) est censé couvrir l'ensemble des charges, dont la CFE.
Questions fréquentes
Dois-je payer la CFE pour chaque bien que je loue ?
Oui. Chaque bien meublé loué dispose de son propre numéro SIRET et donne lieu à une déclaration et un paiement de CFE distincts. Un propriétaire de trois appartements dans trois communes différentes reçoit trois avis de CFE et paie trois cotisations, potentiellement avec des montants très différents selon les taux locaux.
La CFE apparaît-elle sur mon avis de taxe foncière ?
Non. La taxe foncière et la CFE sont deux impôts distincts, établis par des services différents, payés via des canaux différents. La taxe foncière est due par le propriétaire du bien, indépendamment de son activité locative, et se règle sur impots.gouv.fr via votre espace particulier. La CFE se règle via votre espace professionnel. Certains LMNP paient donc les deux : la taxe foncière en tant que propriétaire, et la CFE en tant que loueur meublé.
Que se passe-t-il si je ne paie pas la CFE à temps ?
Un retard de paiement après le 15 décembre entraîne une majoration automatique de 10% sur le montant dû. Des intérêts de retard de 0,20% par mois peuvent s'ajouter en cas de redressement. À l'inverse, une exonération à laquelle vous aviez droit mais que vous n'avez pas réclamée est récupérable sur réclamation dans les délais légaux, généralement jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement.
Comment estimer ma CFE si je viens de créer mon activité ?
La première année est exonérée de plein droit. Pour estimer la CFE de la deuxième année, utilisez vos recettes locatives de la première année complète (N-2 par rapport à l'année d'imposition). Si vous avez commencé à louer en 2025 avec 9 600€ de recettes annuelles, votre CFE 2027 sera calculée sur cette base — donc dans la tranche "moins de 10 000€". Le simulateur en tête de cet article permet de calculer une estimation fiable avec ces données prévisionnelles.
La CFE est-elle due si mon bien est vacant ?
La vacance locative n'exonère pas automatiquement de la CFE. L'imposition est établie au 1er janvier de l'année concernée : si le bien était loué à cette date, la CFE est due pour l'année entière, même si le locataire part en cours d'année. En revanche, si le bien est vacant depuis plus de trois mois consécutifs, un dégrèvement proportionnel peut être demandé au SIE avant le 31 décembre. Ce dégrèvement n'est pas accordé de plein droit et nécessite une demande explicite.