Beaucoup de propriétaires pensent qu’une location meublée se déclare comme une location classique. Mauvaise surprise : le LMNP a ses propres règles, ses formulaires et ses pièges. En 2025, les changements liés à la loi « anti-Airbnb » rendent l’exercice encore moins intuitif : abattements réduits, seuils modifiés, options à choisir tôt. Une erreur dans la déclaration peut coûter plusieurs centaines d’euros, ou bloquer des déductions intéressantes. Cet article fait le tri et vous montre, pas à pas, comment déclarer vos revenus LMNP selon votre régime fiscal. Objectif : comprendre ce que vous devez vraiment faire cette année, sans jargon ni perte de temps.
Avant de déclarer : êtes-vous vraiment LMNP ?
Beaucoup de propriétaires pensent être automatiquement LMNP dès qu’ils louent en meublé. En réalité, le statut répond à des critères précis de revenus et de conditions d’activité. S’y retrouver dès le départ évite les mauvaises surprises lors de la déclaration.
Les revenus doivent rester sous le seuil des 23 000 €
Pour être reconnu LMNP, vos recettes annuelles issues de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € et rester inférieures aux autres revenus de votre foyer. Si ce plafond est franchi ou si vos loyers deviennent la principale source de revenus, vous basculez en LMP, avec des conséquences fiscales différentes.
Le logement doit être considéré comme meublé
Un logement n’est pas qualifié de “meublé” par simple présence de mobilier. Il doit contenir les équipements listés par le décret du 31 juillet 2015 : literie avec couette, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, tables et chaises, rangements. Sans ce minimum, le bail n’est pas juridiquement un bail meublé et la fiscalité LMNP ne s’applique pas.
LMNP ou LMP : une frontière qui change vos impôts
La différence entre LMNP et LMP ne se résume pas à une formalité. En LMP, vos revenus locatifs sont considérés comme professionnels : affiliation aux cotisations sociales, imputation des déficits sur le revenu global, traitement particulier des plus-values. En LMNP, vous restez dans un cadre plus souple, avec des prélèvements sociaux de 17,2 % et une imposition au barème de l’impôt sur le revenu après abattement ou charges déduites.
Première étape : déclarer le début de votre activité
Avant de déclarer vos revenus LMNP, il faut exister officiellement aux yeux de l’administration. Cette immatriculation se fait en ligne et déclenche l’attribution de votre numéro SIRET, indispensable pour toute déclaration fiscale. Sans cette étape, vos loyers ne peuvent pas être rattachés au bon régime.
Obtenir un numéro SIRET via l’INPI
Depuis 2023, toutes les formalités passent par le guichet unique de l’INPI. Vous créez un compte, déposez le formulaire P0i en ligne et renseignez les informations sur votre logement et votre activité de location. Une fois validé, l’INSEE délivre automatiquement un numéro SIRET en quelques jours. C’est ce numéro qui figurera ensuite sur vos déclarations fiscales LMNP.
Respecter le délai de 15 jours
La loi impose de déclarer votre activité dans les 15 jours suivant le début de la location. En pratique, beaucoup de bailleurs déposent la formalité en retard sans être sanctionnés, mais cela bloque certaines options fiscales si vous attendez trop. Pour bénéficier du régime réel dès la première année, la demande doit être faite au moment de l’immatriculation.
Les documents transmis après l’inscription
Une fois l’activité enregistrée, l’administration envoie plusieurs documents. Le formulaire P2P4i sert à mettre à jour vos informations ou déclarer un nouveau bien. Le questionnaire 751-SD permet de préparer votre imposition à la CFE, qui sera calculée avec le formulaire 1447 reçu ensuite. Conservez précieusement ces pièces : elles conditionnent vos futures échéances fiscales.
Choisir le bon régime fiscal : micro-BIC ou réel simplifié ?
Le choix du régime conditionne directement le montant de vos impôts. Par défaut, vous relevez du micro-BIC, mais opter pour le régime réel peut transformer vos résultats fiscaux. Comprendre la logique des deux options évite de perdre des avantages dès la première année.
Le micro-BIC en pratique
Le micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas le plafond fixé par la loi. Vous déclarez vos loyers bruts dans la 2042-C-PRO et l’administration applique un abattement forfaitaire. Aucune charge n’est déductible, même si vous avez payé des intérêts d’emprunt ou financé des travaux. Ce régime reste intéressant pour les bailleurs qui n’ont ni emprunt ni dépenses significatives, car il ne demande aucune comptabilité.
Le régime réel simplifié et ses avantages
Au régime réel, vous déduisez toutes vos charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges de copropriété, travaux. Vous pouvez aussi amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement la base imposable. Dans de nombreux cas, le résultat fiscal tombe à zéro pendant plusieurs années, ce qui neutralise l’impôt et les prélèvements sociaux. Ce régime demande une comptabilité plus lourde, mais il devient incontournable dès qu’il y a un emprunt ou des rénovations.
Comparaison chiffrée pour éclairer le choix
Un propriétaire perçoit 12 000 € de loyers et supporte 8 000 € de charges et intérêts. En micro-BIC, l’abattement de 50 % ramène son revenu imposable à 6 000 €. Au réel, il déduit ses charges et amortit son bien, ce qui peut ramener son revenu fiscal à zéro. À l’inverse, avec 10 000 € de loyers et seulement 1 000 € de charges, le micro-BIC est plus simple et avantageux.
Les changements introduits en 2025
La loi dite “anti-Airbnb” a modifié les règles pour les locations touristiques. Les meublés non classés voient leur plafond abaissé à 15 000 € avec un abattement réduit à 30 %. Les meublés classés bénéficient encore d’un plafond de 77 700 € avec un abattement de 50 %. Ces nouveaux seuils rendent le régime micro-BIC bien moins favorable pour les locations saisonnières non classées, poussant de nombreux bailleurs vers le réel.
Déclarer vos revenus LMNP au régime micro-BIC
Le micro-BIC est le régime le plus simple pour déclarer vos revenus LMNP. Vous n’avez pas de comptabilité à tenir ni de charges à détailler. La seule étape consiste à reporter vos loyers bruts dans la déclaration de revenus, l’administration appliquant ensuite un abattement forfaitaire.
Renseigner vos loyers dans la 2042-C-PRO
Lors de la déclaration annuelle, vous devez accéder au formulaire complémentaire 2042-C-PRO dans votre espace en ligne. Vous y indiquez le montant total des loyers encaissés au cours de l’année, sans rien déduire. Seuls les loyers réellement perçus sont pris en compte, les loyers impayés n’entrent pas dans le calcul.
Choisir la bonne case selon votre type de location
Toutes les recettes de location meublée ne se déclarent pas au même endroit. Pour une location meublée classique ou un meublé de tourisme non classé, les cases 5ND, 5OD ou 5PD doivent être utilisées. Pour un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes, il faut renseigner les cases 5NG, 5OG ou 5PG. Si vous êtes assujetti aux cotisations sociales parce que vos loyers dépassent 23 000 €, les cases changent à nouveau, avec les séries 5NW ou 5NJ. Bien cocher la bonne case conditionne l’abattement appliqué et le taux de prélèvements sociaux.
Exemple de calcul avec l’abattement
Un bailleur encaisse 18 000 € de loyers pour une location meublée longue durée. En micro-BIC, l’administration applique un abattement de 50 %, soit 9 000 € de revenu imposable. Si le bien était un meublé de tourisme non classé, l’abattement ne serait que de 30 %, ramenant le revenu imposable à 12 600 €. Avec un meublé classé, l’abattement monte à 50 %, comme pour une location longue durée, et le revenu imposable serait également de 9 000 €.
Déclarer vos revenus LMNP au régime réel simplifié
Le régime réel demande plus de rigueur que le micro-BIC mais offre souvent un gain fiscal bien supérieur. Vous devez tenir une comptabilité, établir une liasse fiscale et reporter le résultat dans votre déclaration de revenus.
Tenir une comptabilité complète
Au réel, toutes les charges doivent être enregistrées et justifiées. Les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux ou encore la taxe foncière viennent réduire vos loyers imposables. À cela s’ajoute l’amortissement du bien et du mobilier, qui constitue l’un des principaux avantages du régime. Chaque dépense doit être appuyée par une facture ou un justificatif conservé pendant au moins trois ans.
Remplir et transmettre la liasse fiscale
Le cœur de la déclaration au réel se trouve dans la liasse fiscale. Vous devez compléter le formulaire 2031 pour indiquer le résultat de l’activité, accompagné des annexes 2033 qui détaillent les charges, les amortissements et le bilan comptable. La transmission se fait uniquement par voie électronique via un partenaire EDI ou un expert-comptable. L’absence de dépôt dans les délais entraîne des pénalités et peut vous priver du régime réel.
Reporter le résultat dans la 2042-C-PRO
Une fois la liasse transmise, le résultat fiscal doit être reporté dans la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, dans la rubrique BIC non professionnels au régime réel. C’est ce chiffre qui sera intégré à votre impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux. Si le résultat est déficitaire, il sera reporté sur les années suivantes et viendra alléger votre imposition future.
Vérifier avant d’envoyer
Avant de valider, contrôlez quatre points : que toutes les charges sont correctement enregistrées, que l’amortissement a bien été calculé, que le résultat de la liasse correspond à celui reporté dans la 2042-C-PRO et que les justificatifs sont archivés. Cette vérification simple évite la majorité des erreurs constatées lors des contrôles.
Et si je n’ai encaissé aucun loyer ?
Ne pas percevoir de loyers la première année n’exonère pas de déclaration. La fiscalité LMNP fonctionne sur une logique d’activité et non uniquement sur l’encaissement. Même sans recettes, la déclaration ouvre droit à des déductions utiles pour la suite.
L’obligation de déclarer malgré l’absence de revenus
Dès lors que vous avez déclaré votre activité et obtenu un SIRET, vous devez transmettre une déclaration fiscale chaque année, même si aucun locataire n’a encore occupé le logement. L’administration attend au minimum une liasse fiscale au réel ou une déclaration 2042-C-PRO au micro-BIC. Déposer une déclaration “zéro” permet de rester en règle et de préparer les exercices suivants.
Imputer les frais liés au lancement de l’activité
Les premières dépenses interviennent souvent avant l’arrivée du premier locataire : frais de notaire, honoraires d’agence, diagnostics, travaux de rénovation. Au régime réel, ces charges peuvent être comptabilisées immédiatement, même sans loyers encaissés. Elles génèrent alors un déficit qui sera imputé sur vos revenus LMNP futurs, réduisant vos impôts dès que vous percevrez des loyers.
Exemple d’un déficit reportable
Un investisseur achète un appartement meublé en 2025 et engage 12 000 € de frais de notaire et de travaux. Aucun loyer n’est perçu la première année. En déclarant au régime réel, il enregistre un déficit de 12 000 €. Ce déficit sera reporté sur les années suivantes et viendra compenser les loyers imposables jusqu’à épuisement. Lorsque les premiers 8 000 € de loyers seront encaissés en 2026, ils seront neutralisés par le déficit restant, ce qui repousse d’autant le paiement de l’impôt.
Quelles charges sociales et impôts devez-vous payer en LMNP ?
Au-delà de l’impôt sur le revenu, la location meublée entraîne des prélèvements sociaux et parfois des cotisations supplémentaires. La charge fiscale dépend du niveau de recettes et du statut retenu par l’administration.
Les prélèvements sociaux de 17,2 %
Tout revenu LMNP est soumis aux prélèvements sociaux en plus de l’impôt sur le revenu. Le taux global est fixé à 17,2 %, appliqué sur le revenu imposable après abattement au micro-BIC ou après déduction des charges au réel. Ces prélèvements sont dus même si vous êtes non résident fiscal français, sauf si une convention internationale prévoit une exonération.
Le seuil critique des 23 000 €
Lorsque vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 €, l’administration considère que l’activité relève d’une logique professionnelle. Dans ce cas, vous êtes affilié à l’URSSAF et devez payer des cotisations sociales, qui peuvent représenter environ 30 % du résultat imposable. En dessous de ce seuil, vous restez uniquement redevable des 17,2 % de prélèvements sociaux.
Le risque de basculer en LMP
Si vos loyers dépassent 23 000 € et qu’ils deviennent supérieurs aux autres revenus de votre foyer, vous passez automatiquement en Loueur en Meublé Professionnel. Ce changement entraîne l’assujettissement systématique aux cotisations sociales, la possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global et une fiscalité différente sur les plus-values. Surveiller la répartition de vos revenus est essentiel pour éviter une requalification non anticipée.
Calendrier fiscal LMNP : ne ratez pas les échéances
La fiscalité LMNP suit un rythme précis chaque année. Entre l’immatriculation, la déclaration des revenus et le paiement de la CFE, chaque étape a sa date limite. Anticiper ces échéances évite les pénalités et vous laisse le temps de préparer vos justificatifs.
Début d’année : immatriculation INPI
Si vous lancez votre activité, la première formalité se fait dans les 15 jours suivant le début de la location. Vous devez vous enregistrer sur le guichet unique de l’INPI afin d’obtenir un numéro SIRET. Sans cette immatriculation, aucune déclaration fiscale ne peut être validée.
Printemps : déclaration des revenus
Entre mai et juin, vous devez déclarer vos recettes de location meublée dans la 2042-C-PRO, en même temps que votre impôt sur le revenu. Les dates varient selon votre département, mais le calendrier officiel est publié chaque année par l’administration. Le non-respect du délai entraîne une majoration automatique de l’impôt.
Début d’été : liasse fiscale pour le régime réel
Si vous êtes au réel, vous devez transmettre la liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033 en juin ou juillet, selon le calendrier fixé par la DGFiP. Cette déclaration se fait uniquement par télétransmission via un logiciel agréé ou un expert-comptable. C’est cette étape qui officialise le calcul de votre résultat imposable avant son report dans la 2042-C-PRO.
Fin d’année : paiement de la CFE
En décembre, tout LMNP est redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises. Le montant varie selon la commune et la valeur locative du bien. L’avis d’imposition est accessible dans votre espace professionnel en ligne et doit être réglé avant la mi-décembre. Oublier la CFE entraîne des pénalités majorées de 10 %.
Cas particuliers souvent oubliés
Certaines situations modifient en profondeur la fiscalité LMNP. Elles concernent surtout les locations touristiques, les résidences services, les bailleurs non-résidents et la revente d’un bien déjà amorti. Ignorer ces spécificités peut entraîner des erreurs coûteuses.
Louer en meublé touristique
Depuis 2025, la fiscalité des locations touristiques a été durcie. Pour un meublé non classé, le plafond du micro-BIC est ramené à 15 000 € et l’abattement à 30 %. En revanche, un meublé classé conserve un plafond de 77 700 € avec un abattement de 50 %. Classer son logement devient donc un choix stratégique, car il ouvre un abattement plus favorable et protège l’accès au micro-BIC.
LMNP en résidence services
Un investissement en résidence étudiante, senior ou de tourisme suit les règles du LMNP classique mais avec une particularité : l’exploitant facture la location avec TVA. Dans certains cas, l’investisseur peut récupérer cette TVA lors de l’achat du bien, à condition de conserver le logement au moins vingt ans dans le circuit. Une cession anticipée oblige à rembourser la fraction de TVA récupérée, ce qui modifie fortement la rentabilité.
Loueurs non-résidents
Un bailleur qui vit à l’étranger mais loue un meublé en France doit déclarer ses revenus au fisc français. Ces loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf si une convention de non-double imposition prévoit un traitement différent. Un représentant fiscal peut être exigé lors de la vente, ce qui ajoute une étape administrative spécifique aux non-résidents.
Vendre un bien déjà amorti
La loi entrée en vigueur en 2025 a supprimé l’avantage majeur des plus-values LMNP. Les amortissements déduits doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la vente. Cette règle alourdit considérablement la facture fiscale et change l’arbitrage entre conserver ou revendre un bien loué au régime réel.
Outils pratiques pour simplifier vos déclarations
La déclaration LMNP peut vite devenir complexe si vous cumulez plusieurs biens ou si vous optez pour le régime réel. Des outils existent pour alléger la charge administrative et sécuriser vos calculs, que vous souhaitiez rester autonome ou déléguer.
Utiliser un simulateur fiscal
Avant de choisir entre micro-BIC et réel, un simulateur permet de comparer l’impact des deux régimes. Vous entrez vos loyers, vos charges et vos travaux, et l’outil calcule le revenu imposable selon chaque option. Ce test est particulièrement utile lors d’un nouvel investissement, pour anticiper la fiscalité sur plusieurs années.
Gérer sa comptabilité avec un logiciel LMNP
Au régime réel, un logiciel dédié simplifie la tenue des écritures, le suivi des amortissements et la préparation de la liasse fiscale. Certains outils génèrent directement les formulaires 2031 et 2033 prêts à être télétransmis. L’avantage est de rester autonome tout en respectant le formalisme exigé par l’administration, sans passer par un cabinet comptable pour les tâches simples.
Faire appel à un expert-comptable
Un expert-comptable spécialisé LMNP devient pertinent si vous avez plusieurs biens, des travaux importants ou une cession à préparer. Les honoraires varient généralement entre 300 et 800 € par an selon la complexité du dossier. Cet investissement peut être couvert par les économies fiscales réalisées grâce à une déclaration optimisée, surtout au régime réel où les amortissements doivent être calculés avec précision.
Questions fréquentes
Faut-il ouvrir un compte bancaire dédié pour le LMNP ?
La loi n’impose pas de compte bancaire séparé pour le LMNP, contrairement aux micro-entrepreneurs. Toutefois, au régime réel, disposer d’un compte dédié simplifie la comptabilité et évite de mélanger dépenses personnelles et professionnelles. En cas de contrôle, l’administration apprécie la clarté des flux financiers.
Le LMNP est-il concerné par la TVA ?
La location meublée est en principe exonérée de TVA. Seules les activités assimilées à de la para-hôtellerie, comme proposer au moins trois services comparables à l’hôtellerie (petit-déjeuner, ménage, linge, accueil), entraînent une assujettissement. Dans ce cas, la TVA doit être collectée sur les loyers et peut être récupérée sur les charges et investissements.
Que se passe-t-il si je change de régime fiscal en cours d’activité ?
Un passage du micro-BIC au régime réel est possible en envoyant une demande avant la date limite de déclaration des revenus. L’option est valable pour deux ans et se renouvelle tacitement. L’inverse est plus rare : après avoir choisi le réel, revenir au micro-BIC nécessite de respecter les délais et conditions fixés par l’administration.
Le LMNP est-il concerné par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
Oui, la valeur des biens meublés détenus en LMNP entre dans l’assiette de l’IFI si le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros. Seuls les biens affectés à une activité professionnelle exercée à titre principal peuvent être exclus, ce qui n’est pas le cas du LMNP. Les dettes associées aux biens loués sont toutefois déductibles.
Comment déclarer une colocation meublée en LMNP ?
Une colocation meublée se déclare comme toute location LMNP. Chaque loyer perçu, qu’il provienne d’un ou plusieurs locataires, doit être intégré dans le total des recettes. Le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel) s’applique à l’ensemble de l’activité, et non à chaque bail séparément. Les règles de seuils et d’abattement restent identiques.