Trente jours pour radier votre SIRET sur le Guichet unique de l’INPI. Soixante jours pour télétransmettre la dernière liasse 2031 au service des impôts des entreprises. Et depuis le 15 février 2025, une réintégration des amortissements qui peut transformer une plus-value de 5 000 euros en une facture fiscale de plus de 20 000. La cessation LMNP n’a jamais été aussi codifiée.
Le sujet dépasse de loin une simple formalité administrative. La cessation déclenche une mécanique fiscale qui s’étale sur deux exercices, mêle régime BIC, plus-value des particuliers, CFE prorata temporis et amortissements réputés différés. Selon que vous vendez, reprenez le bien, basculez en location nue ou retirez seulement un bien d’un parc plus large, les obligations changent. Ce dernier cas relève en réalité d’une fermeture d’établissement LMNP, traitée à part dans notre fiche dédiée.
La fenêtre administrative tient en deux délais cumulatifs. La fenêtre fiscale, elle, peut courir jusqu’à cinq ans pour qui veut sécuriser une exonération de plus-value. Les deux logiques se croisent rarement dans un dossier propre.
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Les trois cas qui déclenchent une cessation
La cessation d’activité LMNP n’arrive jamais par hasard. Trois situations en sont à l’origine, dans des proportions très inégales. Comprendre dans laquelle vous tombez détermine ensuite la documentation à produire et le timing des démarches.
La vente du bien meublé
C’est le déclencheur le plus fréquent. La date de cessation retenue est celle de la signature de l’acte authentique chez le notaire, pas celle du compromis ni du versement du prix. En meublé, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption, contrairement à la location vide. En revanche, un préavis de trois mois pour vente reste obligatoire si le bail est en cours. Si vous ne possédez qu’un seul bien meublé, la signature notariale entraîne automatiquement la cessation totale d’activité. Si vous gardez un autre meublé en location, vous restez actif et vous traitez la sortie comme une simple cession d’élément d’actif. Cette nuance change tout sur le plan déclaratif.
La reprise pour usage personnel ou le passage en location nue
Deuxième cas le plus courant. La date de cessation correspond au jour où le bien change d’usage : reprise par vous-même, par un proche, ou bascule en location vide après dégarnissage. Il suffit qu’un seul des onze équipements obligatoires du décret n° 2015-981 manque pour que le statut meublé saute. Conséquence fiscale : pas de plus-value à constater, puisqu’il n’y a pas de cession. En revanche, la fin du régime BIC au réel signe la perte des amortissements réputés différés non utilisés. Sur un dossier ayant accumulé 10 000 ou 15 000 € d’ARD, la décision de basculer en nu n’est jamais neutre.
Le décès, la donation ou le retrait définitif du marché
Cas plus rares, fiscalement plus singuliers. Le décès du bailleur entraîne la cessation à la date du décès. Les héritiers disposent de six mois pour produire la liasse de cessation et la déclaration de revenus du défunt. La donation, elle, équivaut à une cessation pour le donateur : le donataire repart de zéro, avec un nouveau SIRET et une nouvelle base amortissable. Pas de réintégration d’amortissements à régler, c’est une transmission, pas une cession. Le retrait définitif simple, sans projet de revente ni de reprise, reste rare et toujours pénalisant : il fige les ARD et le déficit reportable.
Le calendrier impératif des deux délais cumulatifs
Deux échéances rythment la sortie. Trente jours pour la déclaration administrative sur le Guichet unique. Soixante jours pour la déclaration fiscale au service des impôts des entreprises. Aucun des deux n’est négociable, et le déclenchement de la seconde dépend de la date saisie pour la première.
Étape 1 : la radiation sur le Guichet unique INPI (30 jours)
Depuis le 1er janvier 2023, le Centre de Formalités des Entreprises a disparu. Tout passe désormais par formalites.entreprises.gouv.fr. La déclaration s’effectue avec votre numéro SIRET, en sélectionnant « Cessation d’entreprise » puis en précisant la date effective. Le délai légal est de trente jours à compter de la cessation effective (article R.123-37 du Code de commerce). Au-delà, l’amende de 4e classe est prévue à 750 € (article R.123-225). Plus pénalisant : tant que la radiation n’est pas enregistrée, la CFE continue d’être appelée, sans limite. L’INPI transmet ensuite l’information à l’INSEE, à l’URSSAF, au Service des Impôts des Entreprises et au Greffe du Tribunal de Commerce. Le SIRET est désactivé sous quelques jours ouvrés.
Étape 2 : la liasse 2031 de cessation (60 jours)
C’est l’échéance la plus exigeante. L’article 201 du CGI impose le dépôt de la liasse 2031-SD de cessation dans les soixante jours suivant la cessation effective, par téletransmission EDI-TDFC obligatoire. Cette liasse couvre l’exercice écourté, du 1er janvier à la date de cessation. Contenu : la 2031-SD principale et toutes les annexes 2033-A à 2033-G arrêtées à cette date. Les amortissements sont calculés au prorata temporis (par exemple, six mois sur douze pour une cessation au 30 juin). En micro-BIC, pas de liasse à produire : une simple 2042-C-PRO suffit lors de la déclaration de revenus de l’année suivante. Au-delà des soixante jours, l’administration peut procéder à une taxation d’office (article L66 du LPF) et appliquer une majoration de 10 à 40 %.
| Étape | Délai | Document | Sanction retard |
|---|---|---|---|
| Radiation Guichet unique INPI | 30 jours | Déclaration en ligne, SIRET | Amende 750 € + CFE maintenue |
| Liasse 2031-SD de cessation (régime réel) | 60 jours | 2031 + 2033-A à G en EDI-TDFC | Majoration 10 à 40 % |
| Déclaration 2042-C-PRO (micro-BIC) | Mai année N+1 | Recettes jusqu’à la date de cessation | Majoration IR classique |
| Demande de dégrèvement CFE prorata | Avant 31/12 N+1 | Courrier au SIE via messagerie | CFE due intégralement |
| Conservation des pièces | 10 ans | Livres, liasses, factures | Reconstitution coûteuse |
Sur un dossier classique, déposer la liasse 2031 de cessation au-delà des soixante jours expose à plusieurs centaines, parfois plusieurs milliers d’euros, de majorations évitables. Pour télétransmettre cette unique déclaration sans souscrire à un abonnement annuel, le tarif unitaire de Teledec couvre exactement ce besoin ↗.
La fiscalité de sortie après la réforme du 15 février 2025
La loi de finances 2025 a effacé l’asymétrie qui faisait du LMNP une niche fiscale double. Amortir pour effacer l’IR pendant l’exploitation, sans réintégration au moment de la revente : c’est terminé. Pour toute cession depuis le 15 février 2025, l’addition se fait à la sortie.
La nouvelle formule de plus-value imposable
L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a inséré un nouveau III à l’article 150 VB du CGI. Les amortissements déduits pendant la période de location viennent désormais minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. La formule devient : Plus-value brute = Prix de cession − (Prix d’acquisition − Amortissements déduits). Concrètement, un bien acheté 200 000 € et amorti 60 000 € sur dix ans verra son prix d’acquisition fiscal ramené à 140 000 € au moment de la revente. Si la vente se fait à 220 000 €, la plus-value imposable n’est pas de 20 000 € mais de 80 000 €. La règle s’applique à tous les biens vendus depuis le 15 février 2025, peu importe leur date d’achat. Trois exclusions explicites subsistent : résidences services pour étudiants, résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD, seniors, autonomie, MAS), et biens acquis sous Censi-Bouvard.
Cas chiffré : un LMNP de 200 000 € amorti dix ans
Hypothèse réaliste : achat 200 000 € en 2014, amortissement annuel de 6 000 € (durée moyenne 25 ans pondérée par composants), soit 60 000 € cumulés en 2024, vente 220 000 € en juin 2025. Avant la réforme, la plus-value imposable était de 20 000 €, abattue à environ 30 % au bout de onze ans de détention. Imposition résiduelle : autour de 1 700 € entre IR à 19 % et prélèvements sociaux à 17,2 %. Avec la réforme, la plus-value brute passe à 80 000 €. Après abattement durée de détention onze ans, la base imposable IR descend à 56 000 €, soit environ 10 600 € d’IR + 11 500 € de PS. Total : 22 100 €. La différence est de plus de 20 000 € sur le même dossier, après une décennie où les 60 000 € amortis ont effacé environ 29 000 € d’IR. Le bilan net reste positif d’environ 8 000 €, mais l’avantage LMNP au réel s’érode mécaniquement à chaque cession.
Avant la réforme, le LMNP cumulait deux avantages fiscaux. Aujourd’hui, il n’en garde plus qu’un seul : l’effacement d’IR pendant l’exploitation.
Les abattements pour durée de détention restent applicables
Le régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI) reste la base. L’abattement pour durée de détention continue de jouer : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année pour l’IR, soit une exonération totale d’IR à 22 ans. Les prélèvements sociaux suivent un calendrier plus lent : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e, exonération totale à 30 ans. Sur les fortes plus-values brutes générées par la réintégration, ces abattements deviennent décisifs : vendre à 21 ans plutôt qu’à 11 peut faire passer l’IR sur la plus-value de 19 % à 0 %.
Le sort des ARD et de la CFE à la cessation
Deux postes annexes mais qui pèsent sur l’addition finale. Les amortissements réputés différés peuvent disparaître purement et simplement. La CFE, elle, reste due à 100 % si vous ne réclamez rien.
Les ARD : reportables sans limite, perdus à la cessation
L’article 39 C II du CGI permet de différer la fraction d’amortissement qui aurait créé un déficit BIC non imputable. Ces ARD se cumulent dans le tableau 2033-D et restent reportables tant que l’activité dure. La cessation les supprime définitivement. Pour un dossier où 15 000 € d’ARD ont été stockés, c’est 15 000 € de futur effacement d’IR qui partent en fumée. Trois situations doivent faire réfléchir avant de cesser : un dossier avec des ARD significatifs et des recettes en hausse à venir, un projet d’achat d’un autre bien meublé dans les 24 mois, ou une bascule prévue en LMP avec déficit reportable spécifique. Décider sans avoir tracé l’effet sur les ARD revient parfois à payer pour s’arrêter.
La CFE : un dégrèvement prorata temporis qui ne s’applique pas tout seul
L’article 1478 IV du CGI prévoit qu’en cas de cessation en cours d’année, la CFE due peut être proratisée. Mais le dégrèvement n’est jamais accordé d’office. Il faut le réclamer par écrit auprès du Service des Impôts des Entreprises dont dépend le bien, idéalement via la messagerie sécurisée d’impots.gouv.fr. La demande doit indiquer le numéro SIRET, la date de cessation et le nombre de mois d’activité dans l’année. Délai recommandé : avant le 31 décembre de l’année suivante, sinon la cotisation entière reste due. Cas particulier : si la cessation tombe au 31 décembre exactement, la CFE de l’année est intégralement due. Sur une CFE annuelle moyenne de 250 à 800 €, le dégrèvement représente concrètement 100 à 600 € selon le mois de cessation.
Cas particuliers : décès et exclusions de la réforme
Deux situations changent l’équation. Le décès, parce qu’il déclenche la cessation à une date subie, pas choisie. Les résidences services, parce qu’elles échappent à la réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025.
Le décès du bailleur : six mois pour les héritiers
La cessation est datée du jour du décès. Les héritiers ou leur mandataire disposent de six mois pour déposer la liasse 2031 de cessation et la déclaration de revenus du défunt (article 204 du CGI). En pratique, le notaire en charge de la succession produit ces documents avec un expert-comptable spécialisé. Le bien entre à l’actif successoral à sa valeur vénale au jour du décès, qui devient la nouvelle base amortissable si un héritier reprend l’activité avec un nouveau SIRET. La réintégration des amortissements ne s’applique pas à la transmission par décès, mais elle frappera la première cession faite ensuite par l’héritier qui reprend.
Les résidences services et le Censi-Bouvard exclus
Trois catégories échappent explicitement à la réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025 : les résidences étudiantes, les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD, seniors, autonomie, MAS), et les biens acquis sous Censi-Bouvard. La logique : ces dispositifs reposent déjà sur des contreparties spécifiques qui justifient un traitement neutre à la sortie. Les résidences de tourisme, en revanche, sont bien dans le champ de la nouvelle règle. Pour les détenteurs de biens en résidence services, la cessation reste fiscalement plus douce, et l’arbitrage entre conserver et vendre se résout différemment.
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