Trente jours. C’est le délai légal pour fermer un établissement LMNP après l’arrêt effectif de la location, fixé par l’article R.123-37 du Code de commerce. Derrière cette formalité administrative se cache pourtant une qualification fiscale aux conséquences lourdes. Selon que vous exploitez un seul bien ou plusieurs, vous ne signez pas la même déclaration, et vous ne déclenchez pas le même calendrier d’obligations fiscales.
Pour un bailleur qui ne loue qu’un logement meublé, fermer l’établissement revient mécaniquement à clôturer toute son activité. Le SIRET ne se ferme pas seul : il entraîne la radiation du SIREN, et déclenche le calendrier complet de la cessation d’activité LMNP. C’est précisément ce point que les guides généralistes survolent.
Et l’erreur de qualification au Guichet unique reste fréquente. Une mauvaise case cochée, et tous vos SIRET basculent en radiation. Le cas est documenté : un signalement public sur la plateforme Services Publics + a rapporté en 2025 la fermeture totale d’un SIREN suite à une demande qui ne visait qu’un seul établissement. La procédure pour un seul bien mérite donc d’être traitée comme un dossier fiscal complet, pas comme un simple clic.
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Fermer un seul SIRET ou cesser toute l’activité : la qualification qui change tout
Le statut LMNP fonctionne avec un SIREN unique par bailleur, et un SIRET distinct par bien loué. Cette architecture explique pourquoi la fermeture d’un établissement n’a pas du tout les mêmes effets selon la composition de votre parc. Avant toute démarche, il faut donc qualifier précisément la situation, car la formalité INPI à choisir en dépend directement.
Vous avez plusieurs biens et vous en arrêtez un seul
Dans ce cas, la fermeture relève d’une simple modification administrative. Vous conservez votre SIREN actif, ainsi que tous les autres SIRET liés aux biens encore en exploitation. Seul le SIRET du logement concerné est radié des registres SIRENE et RNE. Sur le Guichet unique, la formalité s’effectue via la rubrique « Modifier l’entreprise », puis « Fermer un établissement secondaire ».
L’avantage est double : votre activité globale continue sans interruption, et la CFE rattachée à ce bien s’arrête prorata temporis. Vous gardez aussi votre antériorité comptable sur les autres immeubles. Notez que cette qualification suppose qu’au moins un bien reste loué meublé après l’opération. Si vous vendez tous vos biens dans la foulée, la formalité bascule en cessation totale.
C’est votre seul bien : la fermeture devient une cessation
Quand l’établissement à fermer est aussi le dernier établissement actif, l’INPI applique automatiquement la radiation complète du SIREN. Sur le Guichet unique, vous ne devez pas chercher la formalité « fermer un établissement » : c’est la rubrique « Cesser l’entreprise » qui s’impose, avec la mention « Cessation définitive ». Cette nuance rate beaucoup de bailleurs qui croient effectuer une simple mise à jour.
Les conséquences fiscales sont alors maximales. L’article 201 du Code général des impôts impose une dernière liasse 2031 dans les 60 jours, calculée jusqu’à la date exacte de cessation. La plus-value devient immédiatement imposable, et tous les amortissements en report sont définitivement perdus. Toute requalification ultérieure en LMP devient impossible. Autrement dit, fermer son seul SIRET, c’est solder fiscalement et administrativement la totalité de l’activité, sans retour possible.
La procédure au Guichet unique INPI étape par étape
Depuis le 1er janvier 2023, le Guichet unique géré par l’INPI centralise toutes les formalités. Les anciens formulaires P2-P4i papier ne sont plus acceptés, sauf procédure dérogatoire en cas de panne du portail. La démarche est intégralement dématérialisée, gratuite, et exige une signature électronique avancée.
Connexion et choix de la formalité
L’accès se fait sur formalites.entreprises.gouv.fr, idéalement via FranceConnect+ pour bénéficier d’une identité numérique renforcée. Une fois identifié, vous saisissez votre SIREN dans la rubrique « Modification, cessation, dépôt d’actes ». Le système retourne la fiche d’entreprise avec la liste de vos établissements actifs et leurs SIRET respectifs.
À ce stade, deux chemins s’offrent à vous selon le scénario qualifié plus haut. Si plusieurs biens sont actifs, cliquez sur « Modifier » puis sur la fermeture de l’établissement secondaire concerné. Si c’est votre seul bien, cliquez directement sur « Cesser l’entreprise », et répondez « Non » à la question « La cessation est-elle temporaire ? ». Cette réponse-clé conditionne la radiation définitive du SIREN.
Date de cessation, justificatifs et signature
La date de cessation effective est l’élément le plus structurant du dossier, car elle conditionne tous les délais fiscaux qui en découlent. Pour une vente, retenez la date de signature de l’acte authentique chez le notaire. Pour un retour à l’usage personnel ou un passage en location nue, c’est le départ du dernier locataire qui fait foi.
Vous téléversez ensuite votre pièce d’identité, vérifiez les informations du formulaire, puis signez électroniquement la formalité. La signature exige un certificat qualifié émis par un organisme reconnu par l’ANSSI. Le traitement administratif prend 5 à 15 jours. L’INSEE vous adresse ensuite une attestation officielle de fermeture du SIRET ou de radiation du SIREN. Conservez-la, elle servira pour la banque, le notaire et l’administration fiscale.
Le piège du Guichet unique et du Greffe qui se contredisent
En pratique, ce piège touche surtout les bailleurs ayant plusieurs activités sous le même SIREN, par exemple un LMNP couplé à une activité d’auto-entrepreneur. Si vous êtes dans cette situation, prévoyez un rendez-vous avec un comptable spécialisé avant la signature. Le coût de l’accompagnement (entre 45 et 150 € selon les acteurs du marché) reste inférieur au risque d’une radiation accidentelle de tous vos SIRET.
Le calendrier fiscal qui se déclenche derrière
La déclaration au Guichet unique n’est que la première marche. Elle ouvre un calendrier fiscal contraint, avec plusieurs délais qui courent en parallèle. Manquer l’un d’eux suffit à déclencher des majorations. Le tableau suivant synthétise les cinq jalons à tenir pour un bailleur fermant son seul établissement LMNP.
| Délai | Obligation | Texte | Sanction |
|---|---|---|---|
| 30 jours | Déclaration au Guichet unique INPI | Art. R.123-37 C. com. | 750 € |
| 60 jours | Liasse 2031 de cessation + annexe 2033 | Art. 201 CGI | + 10 % |
| 60 jours | Calcul et déclaration plus-value | Art. 150 U et s. CGI | + 10 % |
| N+1 (mai) | Report sur déclaration 2042-C-PRO | Art. 170 CGI | + 10 % |
| Année N | Régularisation CFE prorata temporis | Form. 1447-M-SD | – 300 à 800 € |
Les 60 jours pour la liasse 2031 de cessation
L’article 201 du CGI impose le dépôt d’une dernière liasse 2031 et de ses annexes 2033 dans les 60 jours qui suivent la cessation effective. Cette liasse couvre l’exercice fiscal en cours jusqu’à la date d’arrêt, pas l’année civile complète. Si vous avez cessé le 12 mars, la liasse couvre la période du 1er janvier au 12 mars, avec calcul du résultat fiscal proratisé sur cette durée.
Cette liasse de cessation comporte une opération comptable spécifique : la sortie du bien de l’actif, qui matérialise la fin de l’amortissement. Les amortissements en report (ARD), c’est-à-dire ceux qui n’avaient pas pu être déduits chaque année par effet du plafonnement de l’article 39 C, sont définitivement perdus. Il n’y a plus de revenus futurs sur lesquels les imputer.
La 2042-C-PRO en N+1 et la régularisation IR
L’année suivante, vous reportez le résultat fiscal de la liasse de cessation sur votre déclaration 2042-C-PRO, dans la rubrique BIC location meublée non professionnelle. Le résultat suit alors le régime classique : intégration au revenu global au barème progressif, plus prélèvements sociaux à 17,2 % (et bientôt 18,6 % selon la trajectoire de la réforme).
Si la cessation génère un déficit comptable sur l’année tronquée, il s’impute sur les bénéfices LMNP des dix années suivantes, à condition d’exercer encore en LMNP. Or, par hypothèse, l’activité s’arrête. Le déficit BIC non imputé devient donc fiscalement stérile dès la radiation. C’est l’une des raisons pour lesquelles le timing de la cessation peut faire varier l’impôt final de plusieurs milliers d’euros.
Pour cette dernière liasse 2031 ponctuelle, l’option d’une téletransmission EDI seule via Teledec ↗ évite de souscrire un logiciel comptable annuel pour une déclaration unique.
Plus-value de cessation et réintégration des amortissements
Pour un LMNP particulier, la fermeture de l’établissement déclenche le calcul de la plus-value LMNP selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et suivants du CGI). C’est seulement si vous étiez requalifié LMP au moment de la cession que le régime professionnel s’applique. Pour la grande majorité des bailleurs LMNP, le cadre reste donc celui des particuliers, mais avec une nouveauté de taille depuis 2025.
La réforme du 14 février 2025 a changé l’équation
L’article 84 de la loi de finances 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a instauré la réintégration des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value. Concrètement, la valeur d’acquisition retenue pour calculer la plus-value n’est plus le prix d’achat brut, mais ce prix diminué des amortissements effectivement déduits pendant la période d’exploitation.
L’effet est mécanique : plus vous avez amorti, plus la plus-value imposable grimpe. Pour un bien acheté 200 000 €, amorti à hauteur de 50 000 € sur dix ans, et revendu 230 000 €, la plus-value imposable passe de 30 000 € (régime ancien) à 80 000 € (régime nouveau). L’abattement pour durée de détention reste applicable, mais sur cette base élargie. Le rescrit BOI-RES-RFPI-000242 du 31 décembre 2025 confirme cette lecture, y compris pour les contribuables ayant été au micro-BIC, l’abattement forfaitaire de 50 % étant « réputé tenir compte des amortissements ».
Les exceptions et l’exonération longue durée
Trois catégories de logements échappent à la réintégration : les résidences étudiantes, les résidences seniors (plus de 65 ans) et les EHPAD ou établissements médico-sociaux (art. L.631-12 et L.631-13 CCH). Si votre bien fermé relève de l’une de ces catégories, le calcul reste celui d’avant 2025, plus favorable. La distinction est donc fondamentale pour anticiper l’impôt.
L’abattement pour durée de détention reste lui aussi disponible. À partir de la sixième année, vous bénéficiez de 6 % par an d’abattement IR jusqu’à la 21e année (4 % la 22e), pour une exonération totale d’IR à 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, la cadence est plus lente : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, 9 % les années suivantes, pour une exonération totale à 30 ans. Une détention longue avant cession reste donc le levier le plus efficace pour neutraliser la réforme.
CFE, dégrèvement et derniers prélèvements
La fermeture du SIRET arrête mécaniquement la cotisation foncière des entreprises rattachée au bien concerné. Mais l’arrêt n’est pas automatique : il faut le réclamer auprès du SIE compétent. Une démarche oubliée par la plupart des bailleurs, et pourtant rentable.
Le dégrèvement CFE prorata temporis via le 1447-M-SD
Le formulaire 1447-M-SD permet de demander le dégrèvement de la CFE LMNP pour les mois durant lesquels vous n’avez plus exploité le bien sur l’année de cessation. La demande doit être déposée auprès du Service des impôts des entreprises avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l’année suivant la cessation. Au-delà, la CFE pleine reste due, même si vous n’aviez plus le bien.
L’économie réelle dépend du niveau de cotisation : entre 300 et 800 € selon la commune et la base nette d’évaluation. Pour une cessation en mars, le dégrèvement porte sur 9 mois de l’année, soit 75 % de la cotisation. C’est rarement automatique, et personne ne vous le rappellera.
Ce qu’il faut conserver après la fermeture
L’attestation de radiation INPI, la liasse 2031 de cessation, les justificatifs d’amortissement, les avis de CFE, et le calcul de plus-value doivent être conservés six ans (délai de reprise standard de l’administration fiscale). Pour le calcul de la plus-value en particulier, gardez l’acte d’achat originel, les factures de travaux capitalisables, et les états d’amortissements année par année. Sans ces pièces, un contrôle ultérieur reconstruit l’historique à votre désavantage.
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