Depuis le 15 février 2025, la revente d’un LMNP au régime réel ne se calcule plus comme avant. Les amortissements déduits pendant la détention viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour la plus-value. Sur un bien acheté 200 000 € et amorti 60 000 € en quinze ans, la base imposable gonfle donc de 60 000 €. L’avantage fiscal du réel n’a pas disparu, il a changé de calendrier.
Cette bascule vient de l’article 84 de la loi de finances pour 2025, qui a complété l’article 150 VB du Code général des impôts. Le détail du mécanisme est traité dans notre page sur la réintégration des amortissements dans la plus-value. Il vise toutes les cessions postérieures, sans distinguer les amortissements pratiqués avant ou après cette date.
En pratique, trois paramètres décident du montant final : le cumul amorti, la durée de détention et la nature du bien. Un studio en résidence étudiante n’obéit d’ailleurs pas aux mêmes règles qu’un T2 loué en meublé classique. Le tri se fait avant la signature du compromis, pas après.
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Ce que la réforme de février 2025 a changé au calcul
Le régime des plus-values des particuliers continue de s’appliquer à la cession d’un meublé non professionnel. Ce qui a bougé tient en un alinéa ajouté au Code général des impôts. Cet alinéa déplace pourtant plusieurs dizaines de milliers d’euros sur un dossier ancien.
Le prix d’acquisition minoré des amortissements déduits
Le nouveau III de l’article 150 VB est direct : le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C. La formule devient donc prix de cession moins prix d’acquisition majoré, diminué du cumul amorti. Un bailleur qui a effacé son impôt sur les loyers pendant douze ans retrouve mécaniquement ce cumul dans sa base de plus-value.
Le micro-BIC reste hors du champ. Aucun amortissement n’y est comptabilisé, donc rien n’est reconstitué de façon théorique à la sortie. Seuls les bailleurs au réel sont concernés, quel que soit leur outil de calcul de l’amortissement. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 a confirmé que l’ensemble des dotations déduites depuis l’acquisition entrent dans le calcul.
Les amortissements qui restent hors du calcul
Trois catégories échappent à la reprise. D’abord les amortissements correspondant à des dépenses déjà prises en compte au titre du 4° du II de l’article 150 VB, autrement dit les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration déjà venus majorer le prix d’acquisition. Le législateur a écarté la double peine sur un même euro de travaux.
Ensuite les amortissements réputés différés. Le texte vise les dotations admises en déduction, pas celles stockées faute de résultat suffisant. Une dotation jamais imputée ne réduit donc pas le prix d’acquisition. Enfin le mobilier : la plus-value immobilière porte sur l’immeuble seul, et les praticiens laissent le mobilier amorti en dehors du calcul, en attendant une doctrine BOFiP complète sur ce point précis.
Les résidences services échappent au mécanisme
L’article 84 liste des exclusions par type de résidence. Sont visés les logements situés dans une résidence universitaire au sens de l’article L. 631-12 du Code de la construction, une résidence services pour personnes de plus de 65 ans au sens de l’article L. 631-13, ainsi que les établissements mentionnés aux 6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du Code de l’action sociale.
Concrètement, une chambre d’EHPAD, un studio en résidence étudiante gérée et un logement en résidence senior conservent l’ancien calcul. Les meublés de tourisme, eux, restent pleinement concernés par la réintégration. Le paradoxe est net : les actifs les plus décotés au moment de la revente sont désormais les mieux traités à la sortie.
Calculer sa plus-value avant de signer
Le calcul suit un ordre précis, et cet ordre change le résultat final. Beaucoup de simulations trouvées en ligne appliquent les amortissements trop tôt, ce qui gonfle artificiellement la note. La notice du formulaire 2048-IMM publiée en mars 2025 a tranché la séquence.
Les majorations d’abord, les amortissements ensuite
Le prix d’acquisition se majore d’abord des frais d’acquisition, retenus au réel sur justificatif ou au forfait de 7,5 %. Il se majore ensuite des travaux, au réel sur facture d’entreprise ou au forfait de 15 % dès cinq ans de détention. Ces deux majorations s’appliquent avant la déduction du cumul amorti.
L’ordre compte parce qu’il élargit la base majorée avant de la réduire. Sur un bien à 200 000 €, les deux forfaits ajoutent 45 000 € au prix retenu. Les règles générales de la plus-value en LMNP restent inchangées pour tout le reste du calcul, seule cette soustraction finale est nouvelle.
Les abattements pour durée de détention
Deux barèmes distincts s’appliquent à la même plus-value brute. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement vaut 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année, puis 4 % la vingt-deuxième. L’exonération d’IR tombe donc à 22 ans révolus. Pour les prélèvements sociaux, le rythme est de 1,65 % par an sur la même période, 1,60 % la vingt-deuxième année, puis 9 % par an jusqu’à la trentième.
Les taux, eux, ne bougent pas : 19 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattement. Attention à une confusion répandue : la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % votée pour 2026 frappe les revenus du capital et les loyers, pas les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 %.
Un cas chiffré sur quinze ans de détention
Prenons un appartement acheté 200 000 € en 2011 et revendu 260 000 € en 2026, loué en meublé au réel sur toute la période, avec 60 000 € d’amortissements immobiliers cumulés. Frais et travaux sont retenus au forfait, soit 45 000 € de majorations. L’écart entre les deux régimes se lit directement.
| Étape du calcul | Avant le 15/02/2025 | Depuis le 15/02/2025 |
|---|---|---|
| Prix de cession | 260 000 € | 260 000 € |
| Prix d’acquisition majoré | 245 000 € | 245 000 € |
| Amortissements réintégrés | 0 € | – 60 000 € |
| Plus-value brute | 15 000 € | 75 000 € |
| Impôt total après abattements (15 ans) | 3 294 € | 16 472 € |
L’écart atteint 13 178 € sur ce dossier, soit environ 22 % du prix de vente net de l’acquisition. Reste que les 60 000 € amortis avaient effacé autour de 18 000 € d’impôt sur les loyers pendant quinze ans, à une tranche marginale de 30 %. Le réel garde donc l’avantage, à condition de piloter la sortie. Pour aller plus vite sur ce type de projection, le tableau d’amortissements généré par Indy ↗ se transmet directement au notaire.
L’amortissement n’a jamais été un cadeau fiscal. C’était une avance de trésorerie, que l’État reprend au moment de la vente.
Choisir le moment de la vente
Sur un LMNP amorti, la date de signature pèse souvent plus lourd que le prix négocié. Deux seuils se déplacent en même temps : celui de l’abattement annuel et celui de la surtaxe. Les faire coïncider représente parfois plusieurs milliers d’euros.
L’année de détention qui fait basculer l’abattement
La durée se compte de date à date, et seules les années entières ouvrent droit à l’abattement. Un achat signé le 15 juin 2012 et une vente au 1er septembre 2026 donnent quatorze années révolues, pas quinze. Le notaire vérifie ce décompte au jour près avant de liquider l’impôt.
Sur notre exemple à 75 000 € de plus-value brute, une année supplémentaire retire 6 % de base IR et 1,65 % de base sociale, soit près de 1 070 € d’économie. Décaler un compromis de quelques semaines suffit parfois. Attention toutefois au décalage entre la date d’acquisition, qui commande l’abattement, et la date de début d’activité déclarée au guichet unique, qui commande l’amortissement.
Le seuil de surtaxe à 50 000 euros
Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable à l’IR, une taxe additionnelle s’ajoute. Son barème progresse de 2 % à 6 % selon des tranches successives, avec un lissage aux entrées de tranche. Elle ne touche pas les prélèvements sociaux et exclut les terrains à bâtir. Le taux marginal cumulé peut ainsi atteindre 42,2 %.
La réintégration des amortissements fait franchir ce seuil à beaucoup plus de vendeurs qu’auparavant. Un point technique adoucit néanmoins la note : le seuil s’apprécie par cédant. Un couple détenant à parts égales dispose donc de 100 000 € avant surtaxe. Les cas d’exonération de plus-value écartent par ailleurs toute surtaxe.
Revendre un bien en résidence services
Le meublé géré obéit à une logique de marché différente. L’acheteur reprend un bail commercial et un exploitant, pas seulement des murs. Les règles de sortie diffèrent aussi selon que la cession intervient avec ou sans bail en cours, sujet détaillé dans notre page sur le fait de vendre un LMNP en cours de bail.
La décote du marché secondaire
Une revente en résidence gérée s’affiche couramment avec une décote de 10 à 30 % face au neuf comparable. Quatre facteurs l’expliquent : le prix d’origine incluait la TVA et les frais de commercialisation, l’acheteur du secondaire exige un rendement supérieur, la liquidité est réduite, et la dépendance à l’exploitant pèse sur la valorisation.
Un bail long restant à courir, un gestionnaire solide et un emplacement tendu resserrent nettement cette fourchette. À l’inverse, un bail proche du terme ou un exploitant fragile élargit la décote, surtout en EHPAD. Notre analyse du marché secondaire du LMNP d’occasion détaille les critères d’estimation retenus par les intermédiaires spécialisés.
La TVA récupérée et la règle des vingt ans
Un achat en résidence services avec prestations para-hôtelières ouvre droit à la récupération de la TVA à 20 %. Cette TVA n’est définitivement acquise qu’après vingt ans d’exploitation. Une revente avant ce terme expose donc à une régularisation, calculée au prorata des années restantes.
Une sortie neutre reste possible. Lorsque le lot est cédé avec le bail commercial en cours à un acquéreur qui poursuit l’exploitation, l’opération relève de la transmission d’une universalité de biens et la régularisation ne s’applique pas. La rédaction de l’acte devient donc un point de vigilance à traiter avec le notaire en amont.
Ce qu’il reste à faire après la signature
La vente ne clôt pas le dossier fiscal. Deux obligations s’enchaînent, l’une le jour de l’acte, l’autre dans les deux mois qui suivent. Les oublier coûte une majoration de 10 %, portée à 40 % après mise en demeure.
Le tableau d’amortissements que le notaire n’a pas
Le notaire liquide et prélève l’impôt le jour de la signature, via le formulaire 2048-IMM, puis reverse la somme au Trésor public. Le vendeur ne reçoit que le solde net. En revanche, le notaire ne dispose d’aucun accès à la comptabilité du bailleur.
Quatre pièces doivent lui parvenir avant l’acte : l’acte d’acquisition, les liasses 2031 et 2033 des années de location, le récapitulatif des amortissements cumulés et les factures de travaux à faire valoir au réel. Sans ces justificatifs, le calcul se fait sur une base par défaut, systématiquement défavorable au vendeur.
Cessation d’activité ou simple modification
Tout passe par le guichet unique de l’INPI. Si le bien vendu était le seul de l’activité, la formalité est une cessation, suivie de la radiation du SIRET. S’il en reste d’autres, c’est une modification : seul l’établissement correspondant au bien cédé se ferme, et le SIREN continue de vivre.
La liasse 2031 et ses annexes 2033 se déposent ensuite dans les 60 jours suivant la date de cessation déclarée, avec la sortie d’actif du bien. La CFE reste due pour l’année entière, mais un dégrèvement au prorata s’obtient sur simple demande au service des impôts des entreprises. Cette liasse de clôture se prépare comme les précédentes, et Indy gère la sortie d’actif et la télétransmission ↗ sans passer par un cabinet.
Un point mérite d’être anticipé plusieurs mois avant : les déficits BIC non professionnels reportés et les amortissements réputés différés non imputés disparaissent définitivement à la cessation. Quand les montants sont significatifs, décaler la clôture pour les consommer sur un dernier exercice bénéficiaire change le résultat final.
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