Tenir vingt-deux ans pour effacer l’impôt sur le revenu, trente pour effacer aussi les prélèvements sociaux. Voilà la promesse simple que tous les sites recopient. Elle reste vraie en 2026, mais la réforme entrée en vigueur le 15 février 2025 a déplacé les seuils où le calcul devient gagnant. Désormais, les amortissements pratiqués pendant la détention viennent grossir la base imposable à la revente. Cela ne casse pas l’exonération acquise par durée de détention. Cela retarde le moment où l’arbitrage devient indolore. Et cela rend les autres voies d’exonération, beaucoup moins connues, soudain pertinentes pour qui ne veut pas tenir vingt-deux ans.
Sept dispositifs permettent d’échapper à l’imposition d’une plus-value LMNP à la revente. Six tiennent à la situation du vendeur ou à la nature de l’opération. Un seul, le plus utilisé, repose sur la patience. Ils ne se cumulent pas. L’administration applique celui qui produit le résultat le plus favorable, à condition que ses critères soient pleinement réunis le jour de la cession.
Cette page passe chaque dispositif au crible des conditions réelles, des chiffres 2026, des pièges où l’on rate l’exonération pour un détail technique, et des effets de la réforme sur l’arbitrage entre garder, vendre, ou changer de statut.
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Le mécanisme principal : exonération acquise par durée de détention
La plus-value d’un bien LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, codifié à l’article 150 U du Code général des impôts. C’est le même régime que pour la location nue. Les abattements pour durée de détention s’appliquent à l’identique, mais avec deux calendriers distincts qui ne se rejoignent qu’à la trentième année.
Le double calendrier IR et prélèvements sociaux
L’imposition globale de la plus-value nette atteint 36,2 % avant abattements : 19 % d’impôt sur le revenu (article 200 B du CGI), 17,2 % de prélèvements sociaux. Ces deux composantes suivent des barèmes d’abattement différents, codifiés à l’article 150 VC. Aucun abattement n’est accordé pendant les cinq premières années de détention. À partir de la sixième année, le compteur démarre.
Pour l’IR, l’abattement progresse de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis de 4 % la vingt-deuxième année. Pour les prélèvements sociaux, la mécanique est nettement plus lente. L’abattement reste à 1,65 % par an entre la sixième et la vingt-et-unième année, monte à 1,60 % la vingt-deuxième année, puis bondit à 9 % par an au-delà. C’est cette accélération finale qui fait converger l’exonération PS à trente ans.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS | Taux effectif |
|---|---|---|---|
| 5 ans ou moins | 0 % | 0 % | 36,2 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 29,1 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % | 21,9 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % | 12,4 % |
| 26 ans | 100 % | 64 % | 6,2 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 % |
Pourquoi vingt-deux ans est le seuil que tout le monde vise
À vingt-deux ans révolus, l’IR sur la plus-value est intégralement effacé. Restent les prélèvements sociaux, taxés à 17,2 % sur une base déjà entamée par 28 % d’abattement. Le taux effectif de sortie tombe alors à environ 12,4 % de la plus-value brute. Pour beaucoup d’investisseurs, c’est le compromis acceptable : huit ans supplémentaires pour gagner les douze derniers points d’imposition pèsent rarement face au coût d’opportunité du capital immobilisé.
Les exonérations indépendantes de la durée de détention
Six dispositifs supplémentaires permettent une exonération sans attendre vingt-deux ans. Aucun ne se cumule avec l’abattement de durée. Tous sont codifiés au II de l’article 150 U du CGI. Chacun porte une condition stricte qui élimine la plupart des configurations : c’est leur précision qui en fait des outils utiles dans des cas spécifiques, pas des solutions générales.
Le seuil des 15 000 € : le piège de l’indivision
Toute cession dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € échappe à l’impôt sur la plus-value et aux prélèvements sociaux (article 150 U II 6° du CGI). Le seuil s’apprécie bien par bien, en valeur de pleine propriété, et non par contribuable ni par année. Cela vise typiquement les cessions de garages, parkings, caves ou petites parcelles attenantes vendues séparément du bâti principal.
En indivision, le seuil s’apprécie quote-part par quote-part. Un studio vendu 28 000 € détenu à 50 % par deux indivisaires donne deux quotes-parts à 14 000 € chacune : exonération pour les deux. La doctrine fiscale est explicite sur ce point. La logique inverse joue aussi : un démembrement combiné à une indivision peut faire passer chaque fraction sous le seuil même si la valeur totale dépasse 15 000 €. Les notaires utilisent ce levier pour les ventes de petits actifs LMNP où l’optimisation justifie la complexité juridique.
La résidence principale : un cas marginal en LMNP
L’article 150 U II 1° exonère la plus-value sur la résidence principale du cédant au jour de la cession. L’exonération est totale, immédiate, sans plafond. Le bien doit constituer la résidence habituelle et effective du vendeur à la date de la signature. Or par construction, un LMNP est loué meublé : il n’est donc pas la résidence principale du propriétaire.
La stratégie connue consiste à cesser l’activité LMNP, récupérer le bien, l’occuper personnellement comme résidence principale pendant une durée suffisante pour caractériser l’habitation effective, puis vendre. Le délai n’est pas codifié, mais la jurisprudence considère qu’une occupation inférieure à six à douze mois est suspecte. Toute la traçabilité doit être cohérente : changement d’adresse fiscale, taxe d’habitation, factures d’énergie, déclaration INPI de fin d’activité. Le notaire vérifie l’ensemble avant d’inscrire l’exonération à l’acte.
La première cession sans résidence principale (article 150 U II 1° bis)
Cas peu connu, particulièrement utile aux investisseurs qui ont commencé par acheter pour louer avant d’acheter pour habiter. L’article 150 U II 1° bis exonère la première cession d’un logement autre que la résidence principale, à condition que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, ni directement, ni par personne interposée.
Le produit de la vente doit être remployé dans les vingt-quatre mois pour acquérir ou construire un logement affecté à l’habitation principale. L’exonération porte sur la fraction du prix effectivement remployée. Si seuls 70 % du prix sont reversés dans la résidence principale, seuls 70 % de la plus-value sont exonérés. Le manquement à l’une des conditions remet en cause l’exonération l’année du manquement, avec pénalités. Pour un LMNP qui n’a jamais été propriétaire occupant et qui veut basculer vers l’achat de sa résidence principale, c’est la voie la plus simple pour sortir sans imposition même avant vingt-deux ans de détention.
Les exonérations spécifiques aux non-résidents et aux seniors
Deux dispositifs ciblent des situations personnelles précises : l’expatriation fiscale et l’entrée en établissement médicalisé. Les conditions sont restrictives mais lorsqu’elles sont réunies, l’exonération est massive.
Les non-résidents et l’exonération à 150 000 €
Un ressortissant de l’Union européenne ou d’un État de l’EEE ayant conclu une convention d’assistance fiscale avec la France peut être exonéré sur la première cession d’un logement situé en France (article 150 U II 2° du CGI). Deux conditions cumulatives : avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession, et vendre soit dans les dix ans du transfert du domicile fiscal hors de France, soit sans condition de délai si le bien est resté à la libre disposition du cédant depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente.
L’exonération est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, et limitée à une résidence par contribuable. Au-delà, l’imposition au taux normal s’applique sur le surplus. Pour un LMNP cédé par un expatrié vivant à Bruxelles ou Lisbonne, ce dispositif efface souvent la totalité de la plus-value taxable. Les non-résidents hors UE/EEE ne peuvent pas s’en prévaloir.
Les personnes en EHPAD ou établissement médico-social
L’article 150 U II 1° ter prévoit l’exonération de la plus-value sur l’ancienne résidence principale d’une personne entrée dans un établissement social, médico-social, ou d’accueil pour personnes âgées ou handicapées. La cession doit intervenir dans les deux ans suivant l’entrée en établissement, et le logement ne doit avoir fait l’objet d’aucune occupation depuis le départ. Un revenu fiscal de référence inférieur à un plafond annuel est également exigé.
En pratique, pour un bien LMNP, le dispositif joue rarement : il vise une ancienne résidence principale et non un bien locatif. Mais lorsqu’un LMNP a été antérieurement la résidence principale du propriétaire avant d’être loué meublé, et que le délai entre fin d’occupation et entrée en EHPAD reste court, le dispositif peut s’articuler avec une cessation rapide d’activité.
Pour les détenteurs de parts de résidences services (étudiantes, EHPAD, seniors) acquises sous Censi-Bouvard ou hors dispositif, une exception légale explicite figure à l’article 150 VB III du CGI : ces résidences agréées sont exclues du périmètre de la réintégration des amortissements. Voir la fiche dédiée sur les exonérations relevant de l’article 151 septies pour les profils ayant basculé en LMP.
Pourquoi la réforme 2025 change l’arbitrage de sortie
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP au régime réel, pour toute cession intervenant à partir du 15 février 2025. Cette mesure ne supprime aucune des exonérations détaillées plus haut, mais elle augmente mécaniquement la base sur laquelle elles s’appliquent.
Le calcul après la réintégration
Avant la réforme, la plus-value se calculait par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré des frais. Les amortissements pratiqués pendant la location ne réduisaient pas le prix de revient. Le LMNP cumulait donc deux avantages : amortir les loyers pour neutraliser l’IR pendant la détention, et conserver le prix d’acquisition d’origine pour le calcul de la plus-value.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués viennent en diminution du prix d’acquisition. Sur un bien acheté 250 000 € et revendu 350 000 € après douze ans avec 80 000 € d’amortissements cumulés, la plus-value taxable passe de 100 000 € à 180 000 €. Avant abattement de durée, le surcoût d’imposition atteint environ 29 000 € au taux de 36,2 %. La comptabilité des amortissements devient donc un sujet de sortie autant que d’entrée.
Le seuil de rentabilité fiscale s’est déplacé
Avant 2025, un LMNP était souvent revendu entre huit et douze ans, durée à laquelle la rentabilité du capital atteignait son optimum compte tenu d’une fiscalité de sortie modérée. Cette fenêtre est désormais structurellement pénalisée. Sur un bien au régime réel détenu douze ans, l’écart d’imposition entre l’ancien et le nouveau régime peut dépasser 25 000 €. Le calcul de TRI doit intégrer cette pénalité de sortie.
La fenêtre 5-20 ans devient la plus pénalisée par la réforme : assez longue pour avoir cumulé des amortissements significatifs, pas encore assez longue pour bénéficier de l’exonération IR. Au-delà de vingt-deux ans, l’IR est intégralement effacé : peu importe le montant des amortissements réintégrés, la base reste à zéro côté impôt sur le revenu. Seuls les prélèvements sociaux à 17,2 % restent dus, sur la base augmentée, jusqu’à la trentième année.
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Stratégies concrètes pour neutraliser la plus-value
Trois approches structurelles ressortent de l’analyse des dispositifs disponibles. Aucune n’est universellement optimale : chacune dépend du profil patrimonial, du niveau d’amortissement déjà pratiqué, et du calendrier de revente envisagé.
Tenir vingt-deux ans, ou trente ans selon le profil
Pour un investisseur ayant pratiqué un amortissement standard (entre 60 % et 80 % du bâti sur vingt-cinq ans), l’arbitrage se joue sur le poids des prélèvements sociaux résiduels entre vingt-deux et trente ans. Avec une plus-value brute hors amortissements de 50 000 € et 80 000 € d’amortissements réintégrés, la base imposable atteint 130 000 €. À vingt-deux ans, l’IR est nul, les PS portent sur 130 000 × 72 %, soit environ 16 100 €. À trente ans, le solde tombe à zéro. La question devient celle du coût d’opportunité du capital immobilisé pendant huit années supplémentaires.
Le retour LMP vers LMNP avant cession
Stratégie documentée par l’avocat fiscaliste Paul Duvaux pour les loueurs ayant basculé en LMP par effet de seuil. Le statut LMP relève des plus-values professionnelles (article 39 duodecies du CGI), avec un régime spécifique d’exonération à l’article 151 septies plafonné aux recettes de 90 000 €. Au-delà, l’imposition est au taux marginal d’IR plus cotisations sociales. Lorsque les recettes redescendent sous 23 000 € ou que les autres revenus du foyer redeviennent dominants, le statut bascule automatiquement en LMNP. La cession effectuée après cette bascule relève du régime des plus-values privées et de ses abattements pour durée de détention.
L’opération suppose une cohérence économique : la baisse des recettes ne peut pas être artificielle. Une mise en location partielle, une vacance prolongée intentionnelle ou un transfert de baux pour faire chuter les recettes seront requalifiés. La bascule doit s’inscrire dans une réalité d’exploitation, par exemple à l’occasion d’une cessation partielle de portefeuille.
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