Quand on parle de LMNP, beaucoup pensent d’abord aux loyers et aux amortissements… mais rarement à la sortie. Pourtant, le vrai déclic fiscal se joue au moment de la revente : la plus-value. Combien allez-vous vraiment garder en poche ? Comment la réforme de 2025 change les règles du jeu ? Et surtout, quelles stratégies existent pour ne pas payer plus que nécessaire ? Cet article fait le point, sans jargon, pour comprendre comment se calcule la plus-value en LMNP, quelles taxes s’appliquent, dans quels cas vous pouvez être exonéré, et comment anticiper pour limiter la facture.
Comprendre la plus-value LMNP sans jargon
Avant de se lancer dans des calculs, il faut clarifier ce que recouvre la notion de plus-value en location meublée. Beaucoup de bailleurs confondent encore plus-value brute, plus-value imposable et amortissements. Mettre les bases au clair évite les mauvaises surprises au moment de la vente.
Quand parle-t-on de plus-value en LMNP ?
La plus-value naît lorsque le prix de vente du logement meublé dépasse son prix d’achat corrigé des frais et travaux. C’est un gain constaté au moment de la cession, que l’administration fiscale vient imposer. Si le prix de revente est inférieur, il n’y a pas d’imposition car les moins-values immobilières ne sont pas déductibles en LMNP.
Différence avec la moins-value
Une moins-value correspond à une perte lors de la revente, mais elle n’ouvre aucun droit à déduction ou report en LMNP. Contrairement à d’autres régimes fiscaux (comme les plus-values mobilières), les pertes ne viennent pas alléger l’impôt futur. Autrement dit, seul le gain est pris en compte par l’administration, jamais la perte.
LMNP vs LMP : deux régimes très différents
En LMNP, la plus-value suit le régime des particuliers, avec des abattements liés à la durée de détention et une exonération totale après 22 ou 30 ans. En LMP, la logique est celle des entreprises : la plus-value est ventilée entre court terme (valeur des amortissements pratiqués) et long terme (différentiel prix de vente/prix d’achat). Cette distinction change tout, car en LMP la part « court terme » est immédiatement soumise à l’impôt, sans abattement pour durée de détention.
Comment se calcule concrètement la plus-value en LMNP ?
Le calcul de la plus-value n’a rien de théorique : il repose sur des chiffres très concrets inscrits dans l’acte de vente et dans votre comptabilité. Comprendre la mécanique est essentiel, surtout depuis que la réforme de 2025 a changé la règle du jeu en intégrant les amortissements dans l’équation.
Les trois composantes clés : prix de vente, prix d’acquisition, amortissements
La base du calcul repose sur une simple différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Le prix de vente est celui inscrit dans l’acte, ajusté des frais à la charge du vendeur. Le prix d’achat est celui payé lors de l’acquisition, augmenté des frais de notaire et éventuellement des travaux. Depuis 2025, le montant des amortissements déjà déduits doit être ajouté à la plus-value brute, ce qui gonfle mécaniquement la base imposable.
Les frais qui modifient le prix d’acquisition ou de cession
Certains frais viennent corriger les deux valeurs de référence. Côté acquisition, vous pouvez retenir les frais de notaire et d’agence soit pour leur montant réel sur justificatif, soit via un forfait de 7,5 % du prix d’achat. Les travaux peuvent aussi majorer le prix d’acquisition, soit pour leur montant réel s’ils ont été réalisés par une entreprise, soit forfaitairement à hauteur de 15 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Côté cession, les diagnostics techniques ou la mainlevée d’hypothèque peuvent réduire le prix de vente déclaré.
La formule avant et après 2025
Jusqu’à la réforme, le calcul suivait la formule prix de cession – prix d’acquisition. Les amortissements pratiqués au régime réel ne rentraient pas en ligne de compte, ce qui constituait un avantage fiscal majeur. Depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition doit être diminué du total des amortissements déjà déduits. La formule devient donc : prix de cession – (prix d’acquisition – amortissements). Ce changement peut doubler la base taxable pour certains investisseurs, surtout ceux ayant exploité leur bien au réel pendant plusieurs années.
Ce qui a changé avec la réforme 2025
La loi de finances 2025 a transformé l’imposition des plus-values en LMNP. L’avantage historique, qui consistait à amortir le bien sans impact au moment de la revente, a été supprimé. Depuis le 15 février 2025, les amortissements sont pris en compte dans le calcul, ce qui peut alourdir considérablement la note fiscale.
Avant 2025 : des amortissements sans conséquence à la revente
Jusqu’à la réforme, les amortissements déduits pendant la durée de location servaient uniquement à réduire le résultat imposable chaque année. Au moment de la vente, le calcul de la plus-value se limitait à la différence entre prix de cession et prix d’acquisition. Cela créait un double avantage : optimiser son imposition pendant la détention et ne rien perdre à la sortie.
Depuis 2025 : la réintégration obligatoire des amortissements
Désormais, le prix d’acquisition doit être diminué du montant total des amortissements pratiqués. En pratique, cela revient à ajouter les amortissements à la plus-value imposable. Pour un bien détenu plusieurs années au régime réel, la base taxable peut être multipliée par deux, voire davantage. Cette mesure rapproche le LMNP du régime professionnel, où la réintégration des amortissements existe déjà.
Les exceptions prévues par la loi
Tous les logements ne sont pas concernés par cette nouvelle règle. Les résidences étudiantes, seniors, EHPAD et certains établissements médico-sociaux conservent le régime antérieur. En revanche, les meublés de tourisme et les locations classiques entrent bien dans le champ de la réforme. Il est donc crucial d’identifier la catégorie du bien avant toute cession.
Exemple chiffré avant et après réforme
Un investisseur achète un appartement 200 000 €, le revend dix ans plus tard à 300 000 €, et a pratiqué 60 000 € d’amortissements. Avant 2025, la plus-value brute était de 100 000 €, avant abattements. Après 2025, elle grimpe à 160 000 € car le prix d’acquisition est réduit des amortissements. À taux d’imposition inchangés, la charge fiscale augmente fortement, illustrant l’impact direct de la réforme sur la rentabilité nette.
Quelle fiscalité sur la plus-value LMNP ?
La plus-value LMNP n’échappe pas à l’impôt et subit une double imposition. Elle est taxée à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec un système d’abattements progressifs selon la durée de détention. Certaines situations particulières, comme une forte plus-value ou une vente par un non-résident, entraînent des règles spécifiques.
L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux
La taxation repose sur deux volets distincts. La plus-value nette est imposée à un taux forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu. Elle est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Le poids total atteint donc 36,2 % avant tout abattement, ce qui explique pourquoi la durée de détention devient un paramètre essentiel.
Les abattements pour durée de détention
L’administration fiscale applique des réductions progressives sur la base imposable en fonction du nombre d’années de détention. Pour l’impôt sur le revenu, un abattement de 6 % par an s’applique de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année, ce qui aboutit à une exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, la cadence est plus lente avec une exonération complète seulement après 30 ans. Cette mécanique peut transformer une imposition lourde en taxation résiduelle, à condition d’anticiper suffisamment tôt.
La surtaxe sur les grosses plus-values
Lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une taxe additionnelle de 2 à 6 % vient s’ajouter à l’imposition. Le taux varie par tranches en fonction du montant de la plus-value. Cette surtaxe vise principalement les biens situés dans les zones tendues, où les écarts de valeur entre l’achat et la revente peuvent être très importants.
Le cas particulier des non-résidents
Les bailleurs non-résidents sont également concernés par la plus-value LMNP. Le taux global de 36,2 % s’applique, mais une exception existe pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale de l’Espace économique européen, de Suisse ou du Royaume-Uni : dans ce cas, les prélèvements sociaux de 17,2 % sont remplacés par un prélèvement de solidarité de 7,5 %. Cette différence change sensiblement la facture finale et mérite d’être vérifiée avant toute vente.
Les cas où vous pouvez être exonéré de plus-value
Toutes les ventes de biens LMNP ne déclenchent pas une taxation sur la plus-value. Le législateur a prévu plusieurs situations où l’impôt est allégé ou totalement supprimé. Connaître ces exceptions est essentiel pour ne pas payer inutilement lors d’une revente.
La vente de la résidence principale
Si le logement meublé est occupé comme résidence principale au moment de la cession, la plus-value est totalement exonérée. Cette règle reste valable même si le bien a été loué auparavant, à condition qu’il ait retrouvé l’usage de résidence principale au moment de la vente.
Les ventes de faible montant
Un bien vendu pour un prix inférieur ou égal à 15 000 € par cédant échappe à toute imposition sur la plus-value. Ce seuil s’apprécie individuellement : deux copropriétaires qui vendent ensemble un logement à 30 000 € peuvent bénéficier chacun de cette exonération.
La première cession réinvestie dans une résidence principale
Depuis 2012, la première vente d’une résidence secondaire peut être exonérée si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes. La condition est de réutiliser le prix de cession, totalement ou partiellement, pour acquérir ou construire une résidence principale dans les 24 mois. L’exonération s’applique alors proportionnellement au montant réinvesti.
Les situations liées à la retraite ou à l’invalidité
Les retraités et personnes invalides peuvent bénéficier d’une exonération à condition de respecter des plafonds de revenus et de ne pas être assujettis à l’IFI. Les ventes réalisées par des personnes entrant en maison de retraite ou en établissement spécialisé sont également couvertes, si elles concernent leur ancienne résidence principale.
L’expropriation et les sinistres
En cas d’expropriation pour utilité publique, la plus-value est exonérée si le prix est réemployé dans l’achat d’un autre bien immobilier dans un délai de 12 mois. Les biens détruits ou gravement endommagés par un sinistre peuvent aussi bénéficier d’une exonération si le produit de l’assurance est réinvesti dans une nouvelle acquisition.
Quelles stratégies pour limiter l’impact de la réforme 2025 ?
La réintégration des amortissements alourdit la taxation à la revente, mais il existe plusieurs leviers pour réduire ou différer la facture. Ces choix dépendent de votre horizon d’investissement, de votre situation patrimoniale et du type de location que vous privilégiez.
Miser sur la durée de détention
Les abattements progressifs restent le mécanisme le plus efficace pour alléger l’impôt. Plus le bien est conservé longtemps, plus la base imposable diminue. Après 22 ans, l’impôt sur le revenu disparaît totalement et après 30 ans les prélèvements sociaux s’éteignent à leur tour. Pour les investisseurs qui n’ont pas besoin de liquidités immédiates, prolonger la détention devient une stratégie défensive face à la réforme.
Choisir entre location meublée et location nue
La location nue ne génère pas d’amortissements, donc la plus-value n’est pas majorée lors de la revente. Passer d’un bail meublé à un bail vide peut s’avérer judicieux si la cession est prévue à moyen terme. Cette décision doit être arbitrée avec la fiscalité annuelle : moins d’avantages pendant la détention, mais un calcul plus favorable de la plus-value en sortie.
Transformer le bien en résidence principale
Si vous occupez le logement avant de le revendre, vous bénéficiez d’une exonération totale de la plus-value. Cette option demande une anticipation réelle, car l’administration fiscale vérifie la réalité de l’occupation. Pour un investisseur qui envisage de changer de résidence, cette stratégie peut neutraliser l’impact de la réforme.
Anticiper une donation ou une transmission
Transmettre le bien par donation ou succession efface la plus-value latente. Les héritiers repartent d’une nouvelle valeur d’acquisition correspondant à la valeur du bien au jour de la transmission. Cette démarche suppose une réflexion patrimoniale plus large, mais elle peut constituer une alternative puissante pour éviter une taxation lourde à la revente.
Quand vaut-il mieux garder ou vendre ?
Si le bien a été fortement amorti, une revente rapide après 2025 peut entraîner une fiscalité disproportionnée. Dans ce cas, prolonger la détention pour profiter des abattements est souvent plus rationnel. À l’inverse, un logement qui a peu été amorti ou qui entre dans une catégorie exonérée (résidences étudiantes, seniors, EHPAD) peut être vendu sans attendre, car la réforme aura un impact limité. L’arbitrage se fait donc en fonction du profil fiscal du bien, et non uniquement du marché immobilier.
Questions fréquentes
La réforme 2025 s’applique-t-elle aux biens achetés avant son entrée en vigueur ?
Oui, la loi de finances 2025 s’applique à toutes les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, même pour des biens acquis et amortis plusieurs années auparavant. Cela signifie qu’un investisseur qui a commencé à amortir son bien en 2010 devra réintégrer l’ensemble des amortissements passés lors de la revente après cette date.
Peut-on encore opter pour le régime micro-BIC après 2025 ?
Le régime micro-BIC reste accessible si vos recettes annuelles sont inférieures au plafond en vigueur. Dans ce régime, aucun amortissement n’est pratiqué, donc la réforme n’a pas d’impact sur le calcul de la plus-value. Toutefois, l’avantage fiscal du micro-BIC est souvent limité par rapport au régime réel sur la phase de détention.
Que se passe-t-il en cas de revente d’un bien reçu par succession ou donation ?
Lorsqu’un bien est transmis, la valeur retenue pour le calcul de la future plus-value est la valeur au jour de la succession ou de la donation. Les amortissements pratiqués par le précédent propriétaire ne sont pas repris par les héritiers ou donataires. Cela signifie que la transmission remet les compteurs à zéro, ce qui peut être une stratégie pour neutraliser l’impact de la réforme.
Les travaux déduits en charges influencent-ils la plus-value à la revente ?
Seuls certains travaux majorent le prix d’acquisition et réduisent la plus-value, comme ceux de construction, reconstruction ou agrandissement réalisés par une entreprise. En revanche, les travaux d’entretien et de réparation déduits en charges annuelles ne peuvent pas être ajoutés au prix d’achat et n’allègent donc pas la plus-value au moment de la vente.
Comment se calcule la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € ?
La surtaxe est progressive et s’applique par tranches, de 2 % pour une plus-value comprise entre 50 001 € et 100 000 €, jusqu’à 6 % pour une plus-value supérieure à 260 000 €. Le calcul se fait après application des abattements pour durée de détention, sur la base nette imposable. Elle s’ajoute à l’impôt de 19 % et aux prélèvements sociaux.