Derrière les 7 933 € qu’un simulateur d’amortissement LMNP affiche pour un T2 à 200 000 €, il y a une mécanique précise. La méthode par composants impose cinq lignes distinctes, cinq durées différentes, et un terrain qu’il faut isoler en amont. Sans ce travail préparatoire, le chiffre rendu n’a aucune valeur en cas de contrôle.
Simulateur d’amortissement LMNP
Méthode par composants conforme BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40. Plafond article 39 C signalé. Calcul instantané, aucune donnée stockée.
| Composant | Base | Durée | Annuel |
|---|---|---|---|
| Total | — | — | — |
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L’outil traduit en chiffres ce que prévoit le règlement comptable ANC 2014-03 depuis 2005. Il s’inscrit dans un ensemble plus large, aux côtés du calcul de rentabilité, du choix entre régimes ou du chiffrage des frais à la revente. Notre panorama complet des simulateurs LMNP regroupe ces sept calculs en un seul endroit.
Trois usages dominent : valider un investissement avant achat, arbitrer entre micro-BIC et réel, ou sécuriser sa liasse 2031 face à un contrôle. La précision attendue change radicalement selon le cas. Et depuis la loi de finances 2025, un quatrième paramètre s’invite dans l’équation : la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente.
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Ce que le simulateur calcule réellement
Un simulateur sérieux ne fait pas une moyenne grossière sur 30 ans. Il décompose le prix d’achat en lignes, applique une durée à chacune, et somme les dotations annuelles. Les bons outils gèrent aussi le mobilier et les frais d’acquisition à part, parce que leur traitement fiscal diffère du bâti principal.
La ventilation par composants : cinq catégories, cinq durées
La méthode par composants découle du règlement comptable ANC 2014-03, article 214-13, et s’impose à tout LMNP au régime réel depuis 2005. Elle décompose la construction en cinq postes principaux : gros œuvre, toiture, réseaux techniques, étanchéité ou façade, aménagements intérieurs. Chaque ligne porte une durée propre, qui reflète sa durée d’utilisation prévue. La doctrine BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40 retient des fourchettes prudentielles : gros œuvre entre 25 et 80 ans, toiture 25 à 35 ans, réseaux 30 ans, étanchéité ou façade 15 à 25 ans, aménagements 10 à 15 ans. Le simulateur applique ces durées à la quote-part du prix correspondant à chaque composant, puis additionne les dotations annuelles. Plus la ventilation est détaillée, plus le résultat colle à la dépréciation réelle du bien. Cette finesse protège aussi en cas de contrôle. Un calcul global sur trente ans, sans ventilation, est régulièrement requalifié par l’administration. Le simulateur fait donc deux choses en parallèle : il chiffre l’économie d’impôt et il sécurise la liasse fiscale.
Le terrain : isolé en amont, jamais amorti
Le terrain ne s’amortit pas. Il ne s’use pas, ne se déprécie pas, donc pas d’amortissement possible. Le simulateur le retire d’abord du prix d’achat avant tout calcul. C’est mécanique mais critique : surévaluer la part du bâti pour amortir davantage reste l’erreur qui déclenche le plus de redressements LMNP. La quote-part terrain dépend de la zone géographique. En zone rurale, on retient souvent 10 à 20 % du prix d’achat. En zone urbaine, plutôt 20 à 40 %. Pour un appartement en grande ville (Paris, Lyon, Marseille), la part foncière monte à 50 %, parfois davantage en hyper-centre. Trois méthodes coexistent : le forfait fixe à 10 ou 15 %, la consultation de la base DVF des transactions récentes, ou l’estimation chiffrée par un expert. La méthode DVF est aujourd’hui la plus défendable face à un vérificateur, parce qu’elle s’appuie sur des transactions publiques. Le forfait à 10 % reste accepté en milieu rural mais devient suspect en zone tendue.
Le mobilier : traité à part, durée plus courte
Le mobilier suit une logique distincte du bâti. Il s’amortit sur 5 à 10 ans, avec une moyenne pratique autour de sept ans pour les meubles standards. Seuls les éléments achetés au-dessus de 600 € unitaires entrent dans l’amortissement. En dessous de ce seuil, ils passent en charge dès l’année d’achat, ce qui change la mécanique fiscale immédiate. Un autre point reste ignoré : le mobilier doit avoir été acheté après le démarrage de l’activité LMNP pour être amorti. Un canapé acquis l’année précédente reste hors champ et doit être expertisé pour entrer à l’actif. La réforme de février 2025 ajoute un avantage caché : les amortissements du mobilier ne sont pas réintégrés dans la plus-value à la revente. Seule la fraction immobilière l’est, conformément à l’article 150 VB III du CGI.
Les hypothèses qu’il prend pour vous
La plupart des simulateurs sérieux pré-remplissent les hypothèses au lieu de demander cinq durées et cinq pourcentages à l’utilisateur. Cette simplification cache des choix techniques que l’investisseur doit comprendre, sous peine de produire un chiffre crédible mais juridiquement fragile.
Répartition par défaut entre composants
Un simulateur prend une grille de répartition par défaut, qui dépend du type de bien à amortir. Pour un appartement classique, la ventilation usuelle suit la règle 35/35/20/10 : 35 % gros œuvre, 35 % toiture-réseaux, 20 % étanchéité-aménagements, 10 % mobilier. Pour une maison individuelle, on retient plutôt 45/30/15/10 : davantage de gros œuvre, moins de réseaux mutualisés. Cette grille reste cohérente avec la doctrine BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40 et passe en contrôle dans la grande majorité des cas. Quelques outils proposent d’ajuster manuellement chaque ligne, mais peu d’investisseurs ont la compétence technique pour le faire sans erreur. Mieux vaut accepter la ventilation par défaut et l’assumer en cas de contrôle. Les écarts marginaux entre deux grilles ne changent jamais la dotation totale annuelle de plus de 5 %. Ce qui compte vraiment, c’est la base amortissable de départ, pas la précision au pourcent près de la ventilation interne. Un acheteur qui passe trois heures à débattre des composants devrait plutôt vérifier sa quote-part terrain et ses frais d’acquisition. C’est là que se joue 80 % du chiffre final.
| Composant | Durée BOFiP | Quote-part appartement | Quote-part maison |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 25 à 80 ans | 35 % | 45 % |
| Toiture & réseaux | 25 à 35 ans | 35 % | 30 % |
| Étanchéité & façade | 15 à 25 ans | 10 % | 8 % |
| Aménagements intérieurs | 10 à 15 ans | 10 % | 7 % |
| Mobilier | 5 à 10 ans | 10 % | 10 % |
| Terrain | non amortissable | 15 à 50 % | 10 à 30 % |
Coefficients d’état pour les biens anciens
Les durées BOFiP correspondent à un bien neuf. Pour un immeuble ancien réhabilité, les durées résiduelles sont logiquement plus courtes. Certains simulateurs (LMNP.AI, Indy) appliquent des coefficients d’état pour ajuster mécaniquement. La grille pratique : neuf × 1,00, bon état × 0,80, état moyen × 0,50, mauvais état × 0,20. Sur le gros œuvre, ça donne 80 ans en neuf, 64 en bon état, 40 en moyen, 16 en mauvais état. Le résultat amplifie l’amortissement annuel sur les biens anciens, parfois de 30 à 50 %. Cette approche est cohérente avec l’article 39-1-2° du CGI, qui impose de refléter la durée réelle d’utilisation et non une durée théorique uniforme. À ne pas confondre avec une astuce d’optimisation : l’administration accepte ces coefficients quand ils sont documentés par un rapport d’expertise, des factures de rénovation ou des photos avant-après.
Pour éviter de manipuler ces grilles à la main, le simulateur intégré d’Indy ↗ applique automatiquement les coefficients d’état et génère le tableau de liasse fiscale prêt à téletransmettre.
Le résultat et son plafond légal
Le simulateur affiche un montant annuel d’amortissement déductible. Mais ce chiffre n’est pas toujours intégralement utilisable la même année. L’article 39 C du CGI impose une limite stricte, souvent ignorée par les simulateurs basiques.
Article 39 C : pas de déficit possible par amortissement
L’article 39 C, II, 2 du CGI plafonne l’amortissement déductible au résultat avant amortissement. Concrètement, si vos loyers nets de charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, gestion, assurance, comptabilité) s’établissent à 6 000 €, vous ne pouvez déduire que 6 000 € d’amortissement, même si la dotation calculée par composants atteint 8 000 €. Le résultat fiscal est alors ramené à zéro, jamais en négatif via les amortissements. La logique de cette règle : empêcher l’amortissement de servir d’outil de défiscalisation au-delà de l’activité elle-même. Ce qui frustre les investisseurs sur le moment a en réalité un effet protecteur. Les déficits LMNP classiques ne sont reportables que dix ans, alors que les amortissements bloqués par l’article 39 C bénéficient d’un report illimité. Un simulateur sérieux affiche les deux montants côte à côte : la dotation théorique et la dotation effectivement déductible cette année. C’est aussi pourquoi le résultat fiscal d’un LMNP au réel sur les premières années tourne souvent à zéro et non à un déficit calculable.
Les ARD : reportés sans limite
La fraction non déduite porte un nom comptable : amortissements réputés différés (ARD). Elle se stocke à l’actif du bilan et se déduit lors d’un exercice bénéficiaire ultérieur, sans limite de durée. Contrairement au déficit fiscal classique, qui se perd après dix ans. C’est précisément ce mécanisme qui efface dix à quinze années d’imposition pour un primo-investisseur LMNP. La pratique : sur les premières années, les intérêts d’emprunt sont élevés et le résultat avant amortissement reste faible. L’amortissement utilisable est donc plafonné, le surplus part en ARD. Au fil du remboursement du prêt, les intérêts baissent, le résultat avant amortissement remonte, et les ARD stockés se vident progressivement. Indéfiniment tant que l’activité dure. Un bon simulateur projette ce scénario sur dix ou quinze ans, et non uniquement sur l’année 1. C’est ce qui distingue un outil sérieux d’un calculateur basique. Pour valider que ce mécanisme reste plus avantageux qu’un micro-BIC à 50 % d’abattement sur les loyers bruts, le comparateur micro-BIC vs régime réel chiffre l’écart sur dix ans.
Cas concret : T2 à 200 000 €
Un appartement T2 acheté 200 000 € frais de notaire inclus, en zone urbaine, avec 25 % de quote-part terrain. Le scénario type d’un primo-investisseur LMNP qui démarre au régime réel.
La ventilation chiffrée
Sur le prix d’achat de 200 000 € frais de notaire inclus, la quote-part terrain de 25 % retire 50 000 €. La base amortissable s’établit à 150 000 € pour le bâti, complétée par 8 000 € de mobilier acheté après le début d’activité, soit 158 000 € au total. La ventilation 35/35/20/10 sur le bâti donne : gros œuvre 52 500 € sur 80 ans (656 €/an), toiture-réseaux 52 500 € sur 30 ans (1 750 €/an), étanchéité-aménagements 30 000 € sur 15 ans (2 000 €/an), aménagements intérieurs 15 000 € sur 12 ans (1 250 €/an). Le mobilier de 8 000 € se décompose typiquement en cuisine équipée et électroménager sur 7 ans, soit environ 1 143 €/an. Total annuel : 6 799 € la première année, en régime de croisière. À cela s’ajoute l’amortissement des frais de notaire si on choisit de les amortir avec le bâti plutôt que de les passer en charge l’année d’acquisition, soit environ 1 100 €/an supplémentaires sur 25 ans.
Le simulateur d’amortissement n’est plus un outil autonome depuis février 2025. Il s’utilise désormais en tandem avec celui de plus-value.
L’économie d’impôt sur dix ans
Avec 9 600 € de loyers annuels (T2 à 800 €/mois) et 4 200 € de charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, gestion, assurance, comptabilité), le résultat avant amortissement s’établit à 5 400 €. La dotation calculée s’élève à 7 900 €. L’article 39 C limite la déduction effective à 5 400 €. Les 2 500 € restants partent en ARD, reportables sans limite de durée. Le résultat fiscal tombe à zéro la première année, ce qui efface mécaniquement l’IR et les prélèvements sociaux dus sur les loyers de l’année. Pour un investisseur à la TMI 30 %, l’économie annuelle dépasse 2 600 € (1 620 € d’IR + 1 010 € de prélèvements sociaux à 18,6 % en 2026). Sur dix ans, le gain cumulé atteint 26 000 € à 30 000 € avant inflation, à condition que la situation reste stable côté charges. Ce calcul reste théorique : la simulation de plus-value à la revente est désormais obligatoire pour évaluer le bilan net post-réforme 2025. Sans elle, le simulateur d’amortissement isolé surestime massivement le bénéfice fiscal réel sur le cycle complet de l’investissement.
Ce que le simulateur ne dit pas
La majorité des simulateurs gratuits affichent encore l’économie d’impôt comme s’il s’agissait d’un gain net définitif. La réalité depuis 2025 est plus nuancée. Deux paramètres absents de la plupart des outils changent profondément l’arbitrage final.
La réintégration à la revente depuis février 2025
L’article 84 de la loi de finances 2025 (loi 2025-127 du 14 février 2025), codifié à l’article 150 VB III du CGI, modifie le calcul de la plus-value à la revente. Les amortissements pratiqués pendant la détention sont désormais réintégrés dans l’assiette imposable. Concrètement, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré du cumul des amortissements déduits. Sur le T2 du cas précédent, dix ans d’amortissement à 6 000 € moyens représentent 60 000 € de réintégration. Avec un taux global de 36,2 % (19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux sur les plus-values), le surcoût fiscal à la revente atteint 21 720 €. Les abattements pour durée de détention restent appliqués au-delà : exonération totale d’IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. Trois exceptions échappent à la réintégration : résidences services (étudiants, seniors, EHPAD, tourisme classé), amortissement du mobilier, transmission par succession ou donation. Pour un bien détenu plus de 22 ans, l’avantage de l’amortissement reste largement préservé.
Les hausses de prélèvements sociaux 2026
La loi de finances 2026 a porté la CSG de 9,2 % à 10,6 % sur les revenus BIC, ce qui fait passer le taux global des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur les loyers LMNP. À noter : les plus-values immobilières restent au taux historique de 17,2 %. L’amortissement reste pleinement opérationnel pour neutraliser cette hausse, mais le bénéfice net après impôt baisse mécaniquement de 1,4 point sur les revenus locatifs. Le simulateur d’amortissement gagne en valeur dans ce contexte, parce qu’il quantifie précisément la portion de loyers effectivement défiscalisée. C’est aussi pourquoi il s’utilise en parallèle avec un comparateur de régimes : un loyer faible avec charges minimales reste parfois mieux placé en micro-BIC à 50 % d’abattement, malgré la perte de l’amortissement.
Pour un calcul intégrant simultanément l’amortissement, la réintégration plus-value et les hausses 2026, l’outil d’Indy ↗ propose une projection à 10, 15 et 25 ans actualisée en temps réel.
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