Quinze ans d’amortissements LMNP représentent facilement 60 000 € pour un appartement à 200 000 €. Depuis le 15 février 2025, ce montant vient gonfler la plus-value imposable au moment de la revente. Le simulateur sort le chiffre exact, scénario par scénario, en comparant ce que vous auriez payé avant et ce que vous paierez après réforme.
Calculer cette plus-value à la main reste possible mais demande une connaissance fine des barèmes 2026, des abattements progressifs et des exemptions sectorielles. Le simulateur évite les erreurs d’interprétation. Il complète le simulateur LMNP gratuit qui rassemble tous les calculateurs de l’écosystème (amortissement, rentabilité, frais de notaire, CFE).
Plus-value LMNP revente
Calcul intégrant la réintégration des amortissements (loi de finances 2025), les abattements pour durée de détention 22 / 30 ans, et la surtaxe progressive 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de PV nette imposable.
Résultat de la simulation
Calcul appliqué selon les barèmes en vigueur en 2026.
| Étape de calcul | Avant 15 fév. 2025 | Après 15 fév. 2025 |
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Trois entrées suffisent à la projection : prix d’acquisition, prix de cession envisagé, cumul d’amortissements pratiqués. Le résultat affiche l’impôt total dû, l’écart avec l’ancien régime, et la durée de détention nécessaire pour atteindre l’exonération. La logique de calcul est détaillée plus bas, avec un cas chiffré complet.
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Ce que le simulateur calcule
L’outil produit trois chiffres : la plus-value brute, l’assiette imposable après abattements pour durée de détention, et l’impôt total dû (IR, prélèvements sociaux, surtaxe éventuelle). Il intègre la réintégration des amortissements depuis février 2025, ce que les simulateurs de plus-value immobilière généralistes n’appliquent pas. La méthode suit l’article 150 VB du CGI modifié par l’article 84 de la loi de finances 2025.
Plus-value brute, abattements, taxation finale
La formule de base reste classique : prix de cession moins prix d’acquisition corrigé. Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition (7,5 % en forfait ou réel sur justificatifs) et des travaux d’amélioration (15 % en forfait après 5 ans, sans justificatifs requis, ou réel sur factures d’entreprises). Depuis février 2025, ce prix d’acquisition corrigé est ensuite minoré du cumul d’amortissements effectivement déduits pendant la période LMNP au réel.
Sur la plus-value brute s’appliquent ensuite deux barèmes d’abattement distincts. Pour l’IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année, soit 100 % d’exonération à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e, soit exonération totale à 30 ans. Une surtaxe progressive de 2 à 6 % s’ajoute si la plus-value nette imposable IR dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI), avec un effet de bord brutal puisqu’elle s’applique à la totalité de l’assiette dès le seuil franchi.
Pourquoi un simulateur dédié LMNP, pas un calculateur immobilier classique
Les simulateurs de plus-value immobilière grand public ignorent la réintégration des amortissements. Ils sortent un chiffre cohérent pour une location nue ou une résidence secondaire, mais sous-estiment systématiquement l’impôt LMNP au régime réel depuis février 2025, parfois de 50 à 70 %. Le simulateur dédié applique l’article 84 LF 2025 à la lettre, distingue les cas concernés (location meublée classique, meublé de tourisme classé) des cas exemptés (résidences services étudiantes, seniors, EHPAD, médico-social), et neutralise le calcul si le régime déclaré est le micro-BIC.
Cette précision sectorielle change radicalement le résultat. Un même bien acheté 200 000 € en résidence étudiante sort une fiscalité de revente quasi inchangée par rapport à 2024. Le même bien en location meublée classique voit sa facture grimper de 50 à 80 % selon le cumul d’amortissements pratiqués.
Réintégration des amortissements : ce que la réforme 2025 change vraiment
La loi de finances 2025 a aligné en partie le régime LMNP sur celui du LMP. Avant le 15 février 2025, les amortissements n’apparaissaient nulle part dans le calcul de la plus-value : c’était le double avantage fiscal classique. Depuis, ils minorent le prix d’acquisition retenu, donc augmentent mécaniquement la base imposable.
Le mécanisme depuis le 15 février 2025
La règle est posée à l’article 150 VB II du CGI. Le prix d’acquisition corrigé est désormais diminué du montant total des amortissements effectivement déduits du résultat BIC pendant toute la période d’exploitation au régime réel. Concrètement, sur un bien acheté 200 000 € avec 60 000 € d’amortissements cumulés sur 12 ans, le prix d’acquisition retenu pour le calcul tombe à 140 000 €. Si la cession se fait à 320 000 €, la plus-value brute passe de 120 000 € (ancien régime) à 180 000 €, soit 50 % de plus avant abattements.
La règle est rétroactive sur les amortissements anciens. Toute cession réalisée à partir du 15 février 2025 voit l’intégralité des amortissements pratiqués depuis l’acquisition réintégrée, même si certains ont été déduits il y a 10 ou 15 ans. Pour reconstituer ce cumul sans erreur, le simulateur d’amortissement LMNP ressort la dotation année par année. Les amortissements en report (article 39 C du CGI), eux, ne sont pas réintégrés tant qu’ils n’ont pas été effectivement déduits du résultat.
Qui échappe à la réintégration
Trois cas restent en dehors de la réforme. Le micro-BIC d’abord : aucun amortissement n’est pratiqué dans ce régime puisque l’abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur) remplace la déduction des charges. Aucune réintégration possible donc. Le simulateur comparateur micro-BIC vs régime réel permet de vérifier la situation déclarative en cours.
Les résidences services ensuite, sur exemption expresse : étudiantes, seniors, EHPAD, établissements médico-sociaux pour personnes âgées ou handicapées, établissements de santé de long séjour. Le législateur a choisi de protéger ces actifs gérés par bail commercial pour préserver l’investissement social. Les résidences de tourisme et d’affaires, en revanche, ne figurent pas dans la liste et restent concernées. Enfin, les transmissions par donation ou succession ne déclenchent pas la réintégration au moment du transfert : c’est le cessionnaire futur qui supportera la réforme s’il revend ensuite.
Pour aller plus vite sur la reconstitution du cumul d’amortissements, l’historique consolidé d’Indy ↗ sort le total exact en quelques clics, ventilation par composants comprise.
Mode d’emploi : quels chiffres saisir
Le simulateur demande quelques entrées clés. Trois sont triviales (prix d’achat, prix de vente, dates). Une demande un effort de reconstitution : le cumul exact des amortissements pratiqués depuis l’acquisition. C’est sur cette dernière entrée que la qualité de la projection se joue.
Les données fiscales certaines (prix, dates, frais)
Le prix d’achat figure dans l’acte authentique d’acquisition. Les frais d’acquisition se prennent au choix : 7,5 % en forfait (toujours accepté), ou réel sur justificatifs si l’opération a généré des frais notariés et droits de mutation supérieurs au forfait. Le simulateur de frais de notaire LMNP permet de vérifier ce montant à l’avance, utile sur les ventes anciennes où les justificatifs ne sont plus disponibles.
Les travaux suivent la même logique : 15 % du prix d’acquisition en forfait après 5 ans de détention (sans justificatifs requis, accepté automatiquement par l’administration), ou montant réel sur factures d’entreprises (les travaux faits soi-même ne comptent pas). La date d’acquisition retenue est celle de la signature de l’acte authentique, jamais la promesse de vente. Idem pour la date de cession. Le prix de cession est le prix net vendeur, c’est-à-dire après déduction des diagnostics obligatoires, jamais le prix affiché brut.
Le chiffre piégeux : le cumul d’amortissements pratiqués
Erreur courante : confondre amortissements théoriques (ce qui pouvait être déduit) et amortissements effectivement déduits. Seuls ces derniers sont réintégrés. L’article 39 C du CGI permet de stocker l’amortissement non utilisé une année (parce qu’il créerait un déficit interdit en LMNP) et de le reporter sans limite de durée. Tant qu’un amortissement reste en report, il n’a jamais minoré l’impôt sur le revenu. Donc il n’est pas réintégré dans la plus-value.
Pour reconstituer le cumul sans erreur, deux méthodes. Soit additionner les dotations aux amortissements effectivement déduites lignes 22 à 27 du formulaire 2033-C, année par année (laborieux mais imparable). Soit récupérer l’historique consolidé d’un logiciel comptable LMNP qui suit ces données depuis l’origine. Les amortissements concernés couvrent le bâti hors foncier, le mobilier, les travaux d’amélioration immobilisés et les frais d’acquisition amortis si l’option a été retenue à l’origine.
Cas concret : 200 000 € d’achat, 320 000 € de revente après 12 ans
Pour rendre le mécanisme tangible, prenons un T2 acheté 200 000 € en 2014 (frais notariés inclus) et revendu 320 000 € en 2026. Sur 12 ans au régime réel, 56 000 € d’amortissements ont été effectivement déduits. Le simulateur applique les barèmes 2026 (PS plus-values immobilières maintenus à 17,2 %, malgré la hausse à 18,6 % côté revenus BIC depuis la LFSS 2026).
Avant et après la réforme 2025
Le tableau ci-dessous compare ligne à ligne les deux régimes pour la même opération. La détention de 12 ans déclenche 7 années d’abattement effectif (au-delà de la 5e), soit 42 % d’abattement IR (7×6 %) et 11,55 % d’abattement PS (7×1,65 %).
| Étape de calcul | Avant 15 fév. 2025 | Après 15 fév. 2025 |
|---|---|---|
| Prix de cession | 320 000 € | 320 000 € |
| Prix d’acquisition + travaux forfait 15 % | 230 000 € | 230 000 € |
| − Cumul amortissements déduits | 0 € | – 56 000 € |
| Plus-value brute | 90 000 € | 146 000 € |
| Assiette IR après abattement 42 % | 52 200 € | 84 680 € |
| IR à 19 % | 9 918 € | 16 089 € |
| Assiette PS après abattement 11,55 % | 79 605 € | 129 153 € |
| PS à 17,2 % | 13 692 € | 22 214 € |
| Surtaxe (PV IR > 50 000 €) | 1 044 € | 3 387 € |
| Total impôt dû | 24 654 € | 41 690 € |
Écart : +17 036 €, soit +69 % d’imposition pour la même opération. Le delta provient quasi exclusivement de la réintégration des 56 000 € d’amortissements, qui font basculer la plus-value dans une tranche supérieure de surtaxe et augmentent les deux assiettes simultanément. À 22 ans de détention, l’IR tombe à zéro mais les prélèvements sociaux restent dus jusqu’à 30 ans : la facture redevient supportable, jamais nulle avant trois décennies.
Limites du simulateur et leviers d’optimisation
Le simulateur projette un montant d’impôt à partir des données saisies. Il ne tranche pas sur la stratégie de sortie. Trois leviers permettent de réduire la facture : durée de détention, choix du moment de bascule fiscale, et arbitrage entre régimes en amont du projet de cession.
Les angles morts à connaître
L’outil ne couvre pas les configurations atypiques : viager LMNP (réintégration sur bouquet et capital rente, calcul spécifique), péniche (régime meuble article 150 UA, exonération à 22 ans sans abattement progressif), SCI à l’IS (régime des plus-values professionnelles, sans abattement durée mais avec amortissement minorant le prix d’acquisition différemment). Les frais à la charge du vendeur en sortie (mainlevée d’hypothèque, indemnité de remboursement anticipé, diagnostics au-delà du minimum, honoraires d’agence) ne sont pas modélisés non plus.
Côté optimisation : la bascule au micro-BIC en année N-1 fige le cumul d’amortissements (aucune dotation supplémentaire ne s’ajoute) tout en préservant les abattements pour durée de détention. La requalification volontaire en LMP avant cession ouvre l’accès à l’article 151 septies du CGI, qui exonère totalement la plus-value après 5 ans d’activité si les recettes restent sous 90 000 €. Le notaire reste l’autorité finale du calcul à la signature : sa simulation prévaut sur celle de tout outil en ligne.
Pour arbitrer entre bascule micro-BIC et requalification LMP, les alertes fiscales d’Indy ↗ croisent chiffre d’affaires, amortissements en stock et abattements résiduels pour signaler le bon timing.
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