Dans la plupart des cas concrets, un appartement T2 de 200 000 € génère environ 8 000 € d’amortissement déductible chaque année. Soit, pour un bailleur en tranche à 30 % et avec les nouveaux prélèvements sociaux à 18,6 %, près de 3 900 € d’impôt évité par an. Cette charge n’existe pourtant nulle part dans le compte en banque. C’est une écriture comptable, une perte de valeur théorique du bâti et du mobilier, qui vient en déduction des loyers déclarés. La mécanique a fait passer le LMNP au réel devant la quasi-totalité des autres régimes immobiliers. Et les réformes 2025-2026, contre toute attente, ne l’ont pas cassée.
L’amortissement est l’avantage central du régime réel en comptabilité LMNP, celui qui transforme un loyer brut imposable à 30 ou 41 % en un revenu net souvent ramené à zéro pendant 10 à 15 ans. Encore faut-il maîtriser la ventilation par composants, connaître le plafond de l’article 39 C, et anticiper la réintégration à la plus-value depuis la loi de finances 2025. Sans ça, on récupère 30 à 50 % du potentiel, parfois moins.
Voici le mécanisme complet : ce qui s’amortit, comment se calcule chaque composant, le plafond de déduction qui ne crée jamais de déficit, le sort des amortissements à la revente, et les pièges qui font perdre deux à trois ans d’économie sur un parcours d’investisseur.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.
Le mécanisme : pourquoi l’amortissement efface l’impôt sur les loyers
L’amortissement traduit comptablement la perte de valeur d’un bien immobilisé : usure, obsolescence, vieillissement. En LMNP, cette perte se déduit chaque année des recettes locatives. Pas de sortie de trésorerie, pas de facture à présenter. Une simple ligne dans la liasse fiscale 2031 qui réduit le bénéfice imposable.
Une charge fictive qui n’apparaît que sur la liasse 2031
Concrètement, l’amortissement se calcule sur le prix d’acquisition du bien, hors valeur du terrain. Il se reporte ensuite sur le formulaire 2033-C, dans le tableau des immobilisations et amortissements. Aucun virement ne quitte le compte du bailleur cette année-là, mais la charge réduit bien le résultat fiscal soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux. C’est une dépréciation théorique, normalisée par le Plan Comptable Général article 311-2 et la doctrine BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40.
Cette charge cumulée se retrouve toutefois ailleurs, et c’est la grande nouveauté de 2025 : à la revente, elle vient gonfler la plus-value imposable, par réintégration dans la valeur nette comptable. Mais pendant la détention, elle reste totalement déductible.
Régime réel uniquement, jamais avec le micro-BIC
L’amortissement n’existe que pour les bailleurs ayant opté pour le régime réel simplifié. Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (location longue durée), 30 % (meublé de tourisme non classé) ou 71 % (meublé de tourisme classé, plafond 188 700 €). Cet abattement est censé couvrir l’ensemble des charges, amortissement compris. Pas de déduction supplémentaire possible.
Au-delà d’environ 7 000 € de loyers annuels, le réel devient quasi-systématiquement plus avantageux dès lors qu’il y a un emprunt en cours, des charges de copropriété, et un bien acquis depuis moins de 30 ans. La mécanique de l’amortissement bascule à elle seule l’arbitrage. L’option pour le réel est valable un an, renouvelée tacitement chaque année, et reste révocable.
Quels biens s’amortissent, lesquels n’entrent jamais dans le calcul
Trois grandes catégories d’actifs sont amortissables : le bâti, le mobilier, les travaux et frais d’acquisition. Une catégorie est exclue par construction : le terrain. Distinguer chaque ligne et lui appliquer la bonne durée est ce qui sépare un plan d’amortissement crédible d’un dossier qui se fait rectifier en cas de contrôle.
Le terrain : 10 à 15 % du prix qui n’entre jamais dans le calcul
Le terrain ne se déprécie pas avec le temps, c’est un principe constant de la doctrine fiscale, confirmé par le Conseil d’État (CE 15/02/2016 n° 367467). Sa valeur doit donc être isolée dès l’inscription à l’actif et exclue du plan d’amortissement. La quote-part retenue varie selon la zone : 10 % en moyenne dans les grandes copropriétés urbaines denses, jusqu’à 25-30 % en pavillon individuel ou en zone rurale. Pour un appartement standard, 15 % constitue la fourchette défendable.
Sur-pondérer le terrain réduit l’amortissement annuel et donc l’économie d’impôt. Le sous-pondérer expose à un redressement quasi-systématique en cas de contrôle. Le bon réflexe : se caler sur les valeurs DVF (demandes de valeurs foncières) du quartier ou justifier par un acte notarié récent.
Le bâti, ventilé en 4 à 6 composants distincts
Depuis le règlement ANC 2014-03 article 214-13, l’administration impose une ventilation par composants pour les biens immobiliers donnés en location meublée. La méthode globale, qui amortit l’ensemble du bâti sur 25 ou 30 ans, fait perdre jusqu’à 18 % de défiscalisation par rapport à une ventilation correcte. La doctrine BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40-10 fournit les fourchettes par type de composant.
En pratique, on isole 4 lignes minimum : la ventilation par composants détaillée retient gros œuvre, toiture, réseaux techniques (électricité, plomberie, chauffage, VMC), étanchéité et menuiseries, aménagements intérieurs. Chaque ligne reçoit son propre pourcentage de la base hors terrain et sa propre durée d’usage. Le total des composants doit toujours faire 100 % de cette base, ni plus ni moins.
Mobilier, travaux et frais d’acquisition
Trois lignes complémentaires viennent s’ajouter au plan principal. Le mobilier meublant regroupe lit, canapé, électroménager, table, vaisselle, et s’amortit sur 5 à 10 ans selon la nature. Seuil de 600 € par poste pour entrer en immobilisation : en dessous, on passe en charge directe. Les travaux d’amélioration et de rénovation lourde constituent un ou plusieurs nouveaux composants, amortis sur 10 à 25 ans selon leur nature. Les travaux d’entretien courant, eux, partent en charges sans amortissement.
Les frais d’acquisition (notaire, agence, garantie financière) sont amortissables. Deux options : étalement sur la durée du composant principal (souvent 25-30 ans), ou immobilisation classique. L’amortissement des frais de notaire ajoute en moyenne 200 à 400 € d’annuité supplémentaire sur un bien à 200 000 €.
| Composant | Part hors terrain | Durée | Annuité (T2 200 k€, terrain 15 %) |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre (fondations, murs, charpente) | 45 à 50 % | 50 à 80 ans | 1 100 à 1 700 € |
| Toiture | 8 à 10 % | 25 à 35 ans | 450 à 600 € |
| Réseaux (électricité, plomberie, chauffage) | 15 à 20 % | 25 à 30 ans | 900 à 1 300 € |
| Étanchéité, menuiseries, façade | 10 à 12 % | 20 à 25 ans | 700 à 900 € |
| Aménagements intérieurs (cuisine, sdb, sols) | 15 à 20 % | 12 à 15 ans | 1 800 à 2 500 € |
| Mobilier (sur inventaire) | 7 000 à 12 000 € | 5 à 10 ans | 1 000 à 1 500 € |
| Annuité totale | ~ 7 900 €/an |
Le calcul concret sur un appartement à 200 000 €
Théorie posée, passons à un cas chiffré. T2 de 50 m² acheté 200 000 € en 2025, mis en location meublée longue durée en janvier 2026, mobilier inclus pour 8 000 €. Trois étapes pour produire le plan d’amortissement complet.
Étape 1 : isoler la part terrain
Sur 200 000 €, on retient 15 % pour le terrain, soit 30 000 € non amortissables. La base amortissable du bâti tombe à 170 000 €. Si l’acte notarié distingue déjà la valeur foncière, on reprend cette ligne. Sinon, on se cale sur la moyenne du quartier via DVF ou sur la grille forfaitaire utilisée par les logiciels spécialisés. Documenter la quote-part retenue est essentiel : c’est la première ligne qu’un contrôleur regarde.
Étape 2 : ventiler le bâti par composants
Sur les 170 000 € de bâti, application de la grille standard appartement urbain. Gros œuvre 47 % soit 79 900 € sur 60 ans, soit 1 332 €/an. Toiture 8 % soit 13 600 € sur 30 ans, soit 453 €/an. Réseaux 18 % soit 30 600 € sur 28 ans, soit 1 093 €/an. Étanchéité et menuiseries 10 % soit 17 000 € sur 22 ans, soit 773 €/an. Aménagements intérieurs 17 % soit 28 900 € sur 13 ans, soit 2 223 €/an. Le total bâti tourne autour de 5 870 €/an.
À cela s’ajoute le mobilier : 8 000 € sur 7 ans, soit 1 142 €/an. Et les frais de notaire de 15 000 € amortis sur 25 ans, soit 600 €/an. Le tableau d’amortissement complet regroupe ces lignes en un document vivant, à mettre à jour chaque année.
Étape 3 : annuité totale, environ 7 600 €/an déductible
Bilan du plan : 5 870 € (bâti) + 1 142 € (mobilier) + 600 € (notaire) = 7 612 €/an d’amortissement déductible les premières années. Pour un bailleur en TMI 30 % avec prélèvements sociaux à 18,6 % en 2026, cela représente 7 612 × 48,6 % = 3 700 €/an d’impôt évité, à condition que la mécanique de l’article 39 C laisse passer la totalité de cette dotation. Sur 12 ans, ce sont 44 000 € d’impôt en moins, soit 22 % du prix d’achat récupéré par la fiscalité.
L’annuité décroît à mesure que les composants courts (mobilier, aménagements) arrivent en fin de vie. Vers la 13e année, les aménagements intérieurs disparaissent du plan, sauf nouveau cycle de travaux. C’est aussi à ce moment que le bailleur recommence à payer de l’impôt sur ses loyers, et que se pose la question d’un nouveau cycle d’investissement.
Pour gagner du temps sur la ventilation et le suivi annuel, le plan d’amortissement automatisé d’Indy ↗ sort le tableau complet en quelques minutes, avec les durées calibrées sur la doctrine BOFiP et la cohérence de la liasse fiscale vérifiée à chaque exercice.
Article 39 C : le plafond qui empêche le déficit, et le report sans limite
L’amortissement LMNP ne peut pas créer de déficit fiscal. Cette règle, inscrite à l’article 39 C du Code général des impôts, encadre toute la mécanique. Elle a une conséquence positive imprévue : le report sans limite de durée des amortissements non utilisés, qui finit par couvrir des décennies.
Plafond de déduction : loyers moins charges hors amortissements
Chaque exercice, le montant d’amortissement effectivement déductible se calcule ainsi : recettes annuelles moins charges déductibles hors amortissements. Si le résultat de cette soustraction tombe à zéro ou en négatif, aucun amortissement ne peut s’imputer cette année-là. Exemple : 9 000 € de loyers, 6 500 € de charges (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance), dotation théorique de 7 600 €. Le plafond de l’année est de 9 000 − 6 500 = 2 500 €. Seuls 2 500 € s’imputent, les 5 100 € restants partent en stockage.
L’objectif du législateur en 1996 était de neutraliser le résultat fiscal sans créer de mécanisme de défiscalisation pure via l’amortissement. La règle s’applique au LMP comme au LMNP. Mais elle produit un effet collatéral massif sur le LMNP, faute de pouvoir imputer les déficits sur le revenu global.
ARD et déficit BIC : deux réservoirs distincts à ne pas confondre
Les amortissements bloqués par le plafond deviennent des amortissements réputés différés (ARD). Ils sont stockés dans la liasse fiscale, ligne 318 du formulaire 2033-B, et restent déductibles sans aucune limite de durée. Ils s’imputeront dès qu’un exercice futur dégagera un excédent (recettes − charges hors amortissements positif).
Le déficit BIC LMNP, lui, naît quand les charges courantes dépassent déjà les recettes, avant même de toucher aux amortissements. Il se reporte uniquement 10 ans, et seulement sur les bénéfices futurs de la même activité de location meublée non professionnelle. Confondre ces deux réservoirs coûte cher : un déficit BIC oublié s’évapore définitivement au bout de 10 ans, alors qu’un ARD reste mobilisable à 25 ans. Le report d’amortissement et son suivi mérite une ligne distincte dans le tableau de pilotage de l’activité.
Réforme 2025-2026 : amortissements réintégrés dans la plus-value
La loi de finances pour 2025 (article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a modifié le régime fiscal de la plus-value LMNP à la revente. Les amortissements pratiqués pendant la détention sont désormais réintégrés dans la base de calcul. Le mécanisme de défiscalisation pendant l’exploitation reste intact, mais la facture se paie en partie au moment de la sortie.
Plus-value recalculée sur la valeur nette comptable depuis 2025
Avant la réforme, la plus-value LMNP s’alignait sur le régime des plus-values des particuliers : prix de cession moins prix d’acquisition initial, sans tenir compte des amortissements pratiqués. Depuis le 1er janvier 2025, le calcul soustrait du prix d’acquisition les amortissements cumulés, ce qui revient à utiliser la valeur nette comptable. Sur un bien acheté 200 000 €, amorti à hauteur de 90 000 € en 15 ans, et revendu 250 000 €, la plus-value passe de 50 000 € à 140 000 €.
La fiscalité reste celle des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention (exonération totale d’IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans). Cela atténue fortement l’impact pour les détentions longues. Une détention courte de 6-10 ans, en revanche, expose à un coût fiscal sensiblement plus élevé qu’avant 2025.
Les trois résidences services exonérées de réintégration
Le législateur a prévu une exception pour trois catégories : résidences étudiantes, résidences seniors, et EHPAD. Ces biens, acquis sous bail commercial auprès d’un exploitant, conservent l’ancien régime de plus-value : pas de réintégration des amortissements. La distinction repose sur le statut juridique du bail (commercial) et la nature de l’exploitant.
Pour un investissement neuf 2026 dans ces résidences, la combinaison reste imbattable : amortissement plein pendant 15-20 ans, et plus-value calculée à l’ancienne au moment de la sortie. À l’inverse, un T2 classique en location meublée longue durée subit pleinement la nouvelle règle. La réforme fiscale 2026 s’inscrit dans une logique générale de durcissement progressif du LMNP non classé.
Pièges fréquents qui font perdre 2 à 3 ans d’économie d’impôt
Le mécanisme paraît simple sur le papier, il l’est rarement dans la pratique. Cinq erreurs reviennent dans la quasi-totalité des dossiers de bailleurs LMNP qui démarrent seuls.
Sur-pondérer le bâti, sous-pondérer le mobilier et les aménagements
L’erreur classique consiste à concentrer 80 ou 85 % de la base amortissable sur le gros œuvre, par souci de simplicité. Résultat : annuité étalée sur 50-80 ans, donc faible. Une ventilation correcte, qui isole les aménagements intérieurs (15 ans) et le mobilier (7 ans) sur leur juste part, génère 18 à 25 % d’amortissement annuel supplémentaire les premières années. Les pièges et inconvénients de l’amortissement LMNP recensent les ventilations qui ont été redressées en contrôle, et celles qui ont tenu.
L’autre extrême, qui consiste à tout pousser sur les composants courts, attire le contrôle. La doctrine BOFiP donne des fourchettes par type de composant : se tenir dans cette grille, document à l’appui (devis travaux, état des lieux d’entrée, photos), constitue la meilleure défense.
Oublier le suivi annuel des ARD à la ligne 318
Le suivi des amortissements réputés différés est obligatoire. Sans état annuel produit dans la liasse 2031, le stock se perd de fait, faute de traçabilité opposable à l’administration. Beaucoup de bailleurs autonomes négligent cette ligne 318 du formulaire 2033-B, surtout les premières années où le stock paraît anecdotique. Six ans plus tard, quand l’activité dégage du bénéfice et que l’ARD pourrait s’imputer, le défaut de suivi rend la déduction fragile.
Même remarque pour le déficit BIC reportable, qui se déclare sur la 2042-C-PRO cases 5GA à 5GJ. La liasse fiscale et la déclaration personnelle doivent être cohérentes d’une année sur l’autre, sur 10 ans pour le déficit BIC, sans limite pour les ARD.
Pour automatiser ce suivi et éviter les évaporations silencieuses de stocks, le module LMNP d’Indy ↗ tient à jour les deux réservoirs (déficit BIC ans 1 à 10, ARD illimité) et alerte sur la priorité d’imputation imposée par la jurisprudence du Conseil d’État de 2015.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.