Beaucoup de propriétaires en meublé pensent faire des économies avec le régime micro-BIC… sans vraiment savoir comment fonctionne l’abattement fiscal qui l’accompagne. On entend souvent : “C’est simple, tu déclares tes loyers, et paf, 50 % d’abattement.” En réalité, c’est plus subtil que ça — et parfois bien moins avantageux qu’on ne le croit.

Faut-il opter pour le micro-BIC ou passer au régime réel ? Est-ce que l’abattement suffit à réduire votre imposition ? Et surtout : que changent les nouvelles règles en 2025 pour la location courte durée ?

Dans cet article, on fait le point, sans jargon inutile. Vous allez comprendre à quoi sert vraiment l’abattement LMNP, dans quels cas il vous aide… et dans quels cas il vous coûte cher.

L’abattement en LMNP, c’est quoi exactement ?

Quand on parle d’abattement en LMNP, on pense souvent à une simple réduction d’impôt. Mais ce n’est pas une « réduction », ni même un avantage universel. L’abattement fiscal ne concerne qu’un régime bien précis, et surtout, il s’applique à une base imposable souvent mal comprise. Pour éviter les erreurs de calcul (et les mauvaises surprises), il faut d’abord savoir sur quoi il porte, qui peut en bénéficier et ce qu’il ne prend pas en compte.

Un abattement fiscal, mais sur quoi ? Comprendre ce que vous déclarez vraiment

L’abattement LMNP s’applique sur vos recettes locatives brutes, c’est-à-dire le total des loyers encaissés dans l’année, sans déduire aucune charge. Ce chiffre est souvent confondu avec un “revenu net”, alors qu’il n’a rien à voir. Le fisc applique ensuite un taux forfaitaire (30 %, 50 % ou 71 % selon les cas) pour estimer vos charges sans que vous ayez besoin de les justifier. Le résultat de cette opération devient votre revenu imposable, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

C’est un fonctionnement simple, mais qui repose sur une base floue pour beaucoup. Si vous confondez le revenu déclaré avec le revenu imposé, vous risquez de vous tromper sur la rentabilité réelle de votre location meublée.

Pourquoi il est réservé au micro-BIC (et pas au régime réel)

L’abattement est une spécificité du régime micro-BIC. Ce régime fiscal simplifié suppose que vous ne tenez pas de comptabilité détaillée. L’administration fiscale applique donc un abattement forfaitaire pour simuler vos charges, sans vérifier ce que vous dépensez réellement. C’est une approche “clé en main”, conçue pour les petits bailleurs ou ceux qui veulent éviter la gestion comptable.

Dès que vous passez au régime réel, l’abattement disparaît complètement. Vous entrez dans une logique de comptabilité classique : vous déduisez vos charges réelles et amortissements ligne par ligne. Le gain potentiel est bien plus élevé, surtout si vous avez des frais importants, mais cela demande de la rigueur et souvent l’appui d’un expert-comptable. Le choix du régime n’est donc pas seulement fiscal, il est aussi stratégique et opérationnel.

Ce que l’abattement ne couvre pas (et que beaucoup oublient)

Le taux d’abattement peut donner l’illusion que toutes vos dépenses sont prises en compte. Ce n’est pas le cas. L’abattement est un forfait, pas un remboursement de vos charges réelles. Il ne s’adapte ni à vos travaux, ni à vos intérêts d’emprunt, ni à votre fiscalité personnelle. Si vous avez engagé des frais importants (mobilier, rénovation, gestion), vous ne les verrez jamais intégrés dans votre déclaration micro-BIC.

Autre point ignoré : l’abattement ne réduit pas vos prélèvements sociaux en proportion. Ils restent dus sur le revenu imposable net après abattement, pas sur un calcul ajusté de vos charges réelles. Ce décalage crée parfois une fiscalité plus lourde que prévu, en particulier sur les locations meublées de courte durée ou fortement financées à crédit.

Quels sont les taux d’abattement en 2025 ?

Depuis janvier 2025, les règles ont changé. Les taux d’abattement ont été revus à la baisse pour plusieurs types de locations, en particulier celles pratiquées en courte durée. Cette réforme n’est pas qu’un ajustement technique : elle bouleverse l’intérêt du micro-BIC pour de nombreux loueurs, notamment ceux utilisant des plateformes comme Airbnb.

Les nouveaux taux pour chaque type de location (et les baisses douloureuses à connaître)

En 2025, la location meublée de longue durée reste à 50 % d’abattement, sans changement. Le taux reste donc stable pour les bailleurs classiques qui louent à l’année. Mais pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement chute brutalement à 30 %, contre 50 % auparavant. Quant aux meublés de tourisme classés et aux chambres d’hôtes, ils passent de 71 % à 50 %. C’est une baisse de 21 points d’abattement, ce qui représente une augmentation significative de la base imposable.

Ces changements pénalisent fortement les propriétaires en courte durée. Louer une résidence secondaire sur une plateforme devient mécaniquement plus imposé, même si le revenu brut reste le même. Ce basculement peut faire perdre plusieurs milliers d’euros par an à certains propriétaires.

Ce qui change avec la loi Le Meur (réforme 2025)

La baisse des taux d’abattement n’est pas arrivée par hasard. Elle fait suite à la loi Le Meur, votée fin 2024, qui visait à freiner la location touristique jugée trop favorisée fiscalement. La réforme introduit aussi de nouveaux plafonds de recettes pour accéder au régime micro-BIC : 15 000 € pour les meublés non classés et 77 700 € pour les classés, contre 77 700 € et 188 700 € précédemment.

L’objectif est clair : rendre la fiscalité des meublés de tourisme moins attractive, tout en poussant les propriétaires vers le régime réel, plus contraignant à gérer. Cette loi redéfinit les équilibres : ce qui était simple, rentable et automatique ne l’est plus forcément.

Airbnb, résidence secondaire, location mixte : dans quel cas êtes-vous concerné ?

Si vous louez un bien de façon occasionnelle sur Airbnb, surtout s’il n’est pas classé, vous êtes directement visé par la baisse à 30 %. Même avec peu de revenus, votre base imposable sera désormais plus large. Le cas le plus fréquent est celui d’une résidence secondaire louée quelques semaines par an, sans classement officiel : c’est précisément le profil fiscalement désavantagé par la réforme.

Pour les propriétaires qui combinent location annuelle et location saisonnière (par exemple un studio loué à l’année et un autre sur Airbnb), les règles sont plus complexes. Chaque type de location est soumis à son plafond, mais l’ensemble des recettes ne doit pas dépasser le plafond le plus élevé. Le cumul peut donc vous faire perdre le micro-BIC sans que vous ayez dépassé un seuil sur un seul bien. Ce type de cas mixte est souvent mal géré, car mal compris. Et les erreurs se paient cher sur la déclaration.

Êtes-vous éligible à l’abattement LMNP ?

Profiter de l’abattement forfaitaire en LMNP n’a rien d’automatique. Il faut non seulement être au régime micro-BIC, mais aussi rester sous des seuils précis de chiffre d’affaires. Certains profils sont exclus, d’autres perdent leur éligibilité sans s’en rendre compte, simplement en cumulant plusieurs types de locations. Voici ce qu’il faut vérifier avant de se reposer sur ce régime.

Les plafonds micro-BIC 2025, selon le type de location

En 2025, les plafonds ont été modifiés en profondeur. Si vous louez un logement meublé en longue durée ou une chambre d’hôte ou un meublé de tourisme classé, vous restez dans le régime micro-BIC tant que vos recettes annuelles ne dépassent 77 700 €. En revanche, pour un meublé de tourisme non classé, le plafond a été drastiquement abaissé à 15 000 €. Dépasser ce seuil, même de quelques euros, vous fait basculer au régime réel, sans retour possible dans l’année.

Ces seuils ne sont pas indexés automatiquement sur l’inflation, et ils incluent tous les loyers encaissés, charges comprises. Beaucoup de propriétaires pensent être « larges », mais un bon été sur Airbnb ou une location ponctuelle de plus peut suffire à faire sauter le cadre du micro-BIC.

Le piège du cumul de locations (et comment l’éviter)

Dès que vous exploitez plusieurs biens en meublé, vous entrez dans un mécanisme de cumul. Et c’est là que les erreurs commencent. Chaque type de location a son propre plafond, mais si vous en cumulez plusieurs, vous devez aussi respecter un plafond global : vos recettes totales ne doivent pas dépasser le plafond le plus élevé applicable à l’une de vos activités.

Par exemple, si vous louez un appartement à l’année et une résidence secondaire sur Airbnb non classée, vos 15 000 € de plafond s’appliquent à l’ensemble, même si l’un des biens pourrait théoriquement bénéficier d’un seuil plus haut. Ce détail fiscal, peu connu, fait tomber bien des contribuables dans le régime réel sans qu’ils l’aient anticipé. La seule vraie solution est d’organiser ses revenus et de faire des projections avant chaque début d’année fiscale.

Pourquoi certains biens ne peuvent pas bénéficier de l’abattement (cas de l’indivision, SCI…)

Même en respectant les plafonds, certains propriétaires n’auront jamais accès à l’abattement. Les

sont automatiquement exclus du régime micro-BIC. La règle est claire : le régime simplifié ne s’applique qu’aux personnes physiques ou aux sociétés transparentes comme la SARL de famille. En indivision, vous êtes d’office imposé au régime réel, quelle que soit votre situation.

Les SCI à l’IR ne sont pas concernées par cette exclusion, mais dans la pratique, elles ne relèvent pas non plus du micro-BIC. La location meublée n’entre pas dans leur objet social classique, sauf clause expresse. Dans tous les cas, si vous exploitez un bien via une structure juridique, il faut vérifier que le statut fiscal permet bien d’opter pour le micro-BIC. La plupart du temps, ce n’est pas le cas, ou le gain est illusoire.

Abattement ou régime réel : que choisir pour payer le moins d’impôts ?

Le choix entre micro-BIC avec abattement et régime réel est rarement neutre. Il a un impact direct sur ce que vous allez payer, ou non, au fisc. Beaucoup de propriétaires restent au micro-BIC par simplicité, mais c’est souvent une erreur qui coûte cher. Pour trancher, il faut comparer objectivement vos charges à l’abattement prévu et comprendre ce que vous pouvez réellement déduire si vous passez au régime réel.

Comment savoir si vos charges dépassent l’abattement ?

Le calcul est simple, mais encore faut-il avoir les bons chiffres. Si vous êtes en micro-BIC avec un abattement de 50 %, vos charges réelles doivent représenter plus de la moitié de vos loyers bruts pour que le régime réel soit plus avantageux. Avec un abattement à 30 %, comme pour les meublés non classés en 2025, ce seuil descend à 30 %. Dès que vous dépassez ce ratio, le micro-BIC vous fait payer de l’impôt sur une base plus élevée que vos revenus réellement encaissés.

Les charges à intégrer sont toutes celles liées à l’exploitation : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance PNO, petits travaux, etc. L’amortissement du bien ne rentre pas dans ce premier calcul, mais il viendra en renfort si vous basculez au réel. Il faut donc poser les chiffres noir sur blanc pour éviter les décisions à l’aveugle.

Un simulateur simple pour comparer micro-BIC et régime réel

Pour visualiser concrètement l’impact fiscal de chaque régime, le plus efficace reste de comparer les deux scénarios sur la base de vos chiffres réels. Un bon simulateur LMNP doit vous permettre d’entrer vos loyers bruts, vos charges annuelles, et le prix d’achat de votre bien pour estimer les amortissements. À partir de là, vous pouvez voir quel régime réduit le plus votre base imposable, et donc votre impôt final.

Ce type de simulation peut se faire facilement dans un tableur ou via des outils en ligne fiables. Si l’écart entre les deux régimes est faible, la simplicité du micro-BIC peut justifier de ne pas passer au réel. Mais dès qu’un différentiel de plusieurs milliers d’euros apparaît, la question ne se pose plus. Surtout sur du long terme, où l’effet cumulé devient massif.

Ce que vous pouvez vraiment déduire au régime réel (et l’erreur à ne pas faire)

Le régime réel vous donne accès à un arsenal de déductions fiscales. Les charges classiques comme la taxe foncière, les intérêts d’emprunt ou les assurances sont déductibles à 100 %, tant qu’elles sont directement liées à votre activité. Mais la vraie force du réel, c’est l’amortissement. Vous pouvez amortir le bien immobilier (hors terrain), le mobilier, et même certains travaux, souvent sur plusieurs années, en réduisant mécaniquement votre revenu imposable.

L’erreur fréquente, c’est de croire qu’on peut tout amortir sans distinction. En réalité, il faut respecter les règles comptables : le terrain n’est jamais amortissable, les petites dépenses sont à passer en charges directes, et les travaux doivent être rattachés à une catégorie précise. Beaucoup de bailleurs font l’impasse sur ces détails techniques, ce qui fausse les résultats ou expose à un redressement. Pour éviter ça, mieux vaut travailler avec un expert-comptable spécialisé, ou à minima utiliser un outil adapté au LMNP réel.

Quand (et pourquoi) il vaut mieux éviter l’abattement

L’abattement fiscal du régime micro-BIC est souvent perçu comme une solution simple et avantageuse. Mais cette simplicité peut coûter cher, surtout si vous avez des charges importantes ou si vous investissez activement dans votre bien. Dans certains cas, rester au micro-BIC revient à payer des impôts sur des revenus que vous n’avez pas réellement perçus. Voici les signaux qui doivent vous alerter.

Vous achetez du mobilier ? Vous faites des travaux ? Vous perdez de l’argent avec le micro-BIC

Dès que vous engagez des dépenses significatives pour meubler, rénover ou améliorer un logement, le micro-BIC devient contre-productif. Avec un abattement forfaitaire, aucune dépense réelle n’est prise en compte dans le calcul de l’impôt. Que vous achetiez une cuisine à 4 000 €, remplaciez toute la literie ou réalisiez 15 000 € de travaux de rafraîchissement, vous serez imposé comme si ces frais n’avaient jamais existé.

Ce biais fiscal pèse particulièrement sur les premières années d’un investissement, où les dépenses sont souvent concentrées. À l’inverse, le régime réel vous permet de passer ces frais en charges déductibles ou en amortissements, ce qui réduit ou annule totalement votre base imposable. Plus vous investissez dans le bien, plus l’abattement vous pénalise.

L’abattement ne réduit pas vos prélèvements sociaux (un détail qui coûte cher)

Même après application de l’abattement, les revenus restants sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Et ces prélèvements ne dépendent pas de vos charges réelles, mais uniquement du revenu net imposable après abattement. Cela veut dire qu’un bailleur en micro-BIC peut payer des centaines voire des milliers d’euros de prélèvements alors qu’il est déficitaire en réalité.

Ce mécanisme est souvent sous-estimé, car les contribuables se concentrent sur l’impôt sur le revenu, sans intégrer l’impact global des cotisations sociales. À l’inverse, au régime réel, si votre résultat est nul ou négatif grâce aux charges et amortissements, vous ne payez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux. La différence se joue parfois sur une simple ligne comptable, mais elle change tout.

Amortissements + déficit BIC = imposition nulle : la stratégie cachée des pros

Les investisseurs expérimentés ne choisissent pas le régime réel par hasard. Ils savent qu’en combinant amortissement du bien, du mobilier et déduction des charges, ils peuvent générer un résultat fiscal proche de zéro, tout en encaissant des loyers réels. Mieux encore, s’ils passent en déficit BIC non professionnel, celui-ci est reportable sur les années suivantes, créant un effet de levier fiscal durable.

Ce mécanisme transforme une gestion rigoureuse en outil d’optimisation à long terme. C’est aussi la meilleure réponse aux réformes fiscales successives qui grignotent les avantages du micro-BIC. Dans une logique patrimoniale, le régime réel est souvent la clé pour neutraliser durablement la fiscalité, sans sacrifier la performance locative. C’est ce que font ceux qui traitent leur activité de LMNP comme un véritable investissement.

Peut-on optimiser l’abattement sans passer au régime réel ?

Si le régime micro-BIC avec abattement forfaitaire paraît rigide, il existe pourtant quelques leviers pour l’optimiser, sans basculer dans la complexité du régime réel. Ces stratégies ne conviennent pas à tous les profils, mais peuvent faire une vraie différence dans certains cas. Il s’agit d’agir sur le classement du bien, sur la répartition fiscale des recettes, ou encore sur la structure juridique de détention.

Le classement « meublé de tourisme » : un levier fiscal à activer

Faire classer votre logement en meublé de tourisme est l’un des moyens les plus accessibles pour améliorer votre abattement fiscal. En 2025, un meublé non classé n’a droit qu’à 30 % d’abattement, contre 50 % pour un meublé classé. La différence est énorme sur le revenu imposable, surtout pour les locations de courte durée.

Le classement s’obtient auprès d’un organisme agréé, après visite du logement. Les critères sont connus à l’avance et plutôt accessibles pour un logement bien entretenu. Une fois obtenu, le classement est valable 5 ans et vous donne aussi accès à d’autres avantages comme la taxe de séjour réduite. C’est un investissement administratif minimal pour un gain fiscal immédiat, qui permet de rester en micro-BIC tout en réduisant la pression fiscale.

Répartir les recettes entre plusieurs foyers fiscaux (le cas des couples, enfants majeurs, indivision…)

Quand les plafonds micro-BIC sont dépassés, il n’est pas toujours nécessaire de passer au réel. Il est parfois possible de répartir les recettes entre plusieurs personnes physiques pour rester en dessous des seuils. Cela fonctionne uniquement si chaque membre détient une quote-part directe du bien et perçoit sa part des loyers. C’est fréquent dans le cas des couples en indivision ou des parents qui ont intégré leurs enfants majeurs dans l’investissement.

Chaque foyer fiscal bénéficie alors indépendamment du plafond micro-BIC, tant que la déclaration est correctement faite. Ce montage doit être anticipé dès l’achat ou adapté via une convention d’indivision ou un démembrement. Mal utilisé, il peut vite devenir source de redressement ou de conflit. Mais bien structuré, c’est une solution simple pour maximiser l’abattement sans changer de régime.

Utiliser une structure juridique (SCI, SARL de famille…) : bonne idée ou fausse piste ?

Beaucoup d’investisseurs cherchent à optimiser leur fiscalité en passant par une structure juridique, mais dans le cadre du micro-BIC, la plupart des sociétés ne sont pas éligibles. Une SCI à l’IR, par exemple, ne peut pas faire de location meublée de manière habituelle sans basculer à l’impôt sur les sociétés. Et une SCI à l’IS est automatiquement exclue du micro-BIC.

La SARL de famille est une exception : elle permet la location meublée tout en restant à l’IR, donc éligible au micro-BIC. Mais la gestion y est plus complexe et elle n’est avantageuse que pour des projets à plusieurs ou à forte rentabilité. Dans la plupart des cas, vouloir optimiser l’abattement via une structure juridique revient à contourner le régime, sans en maîtriser toutes les conséquences. La vraie question à se poser est donc : cherche-t-on à rester en micro-BIC ou à construire une stratégie patrimoniale plus large ? Les deux objectifs n’impliquent pas les mêmes choix.

En pratique : comment déclarer vos loyers avec l’abattement LMNP ?

Le régime micro-BIC avec abattement est simple sur le papier, mais la déclaration doit être faite dans les règles pour que l’administration fiscale applique correctement l’abattement. Une erreur de case, un oubli de SIRET ou une mauvaise catégorisation du bien peuvent suffire à déclencher un redressement. Voici comment procéder concrètement, et ce qu’il faut anticiper si votre situation évolue.

Le formulaire 2042 C-PRO, expliqué simplement

Si vous êtes en micro-BIC, vos revenus de location meublée doivent être déclarés chaque année dans le formulaire 2042 C-PRO, en annexe de votre déclaration de revenus classique. La case à remplir dépend du type de location que vous pratiquez. Par exemple, les recettes issues d’une location meublée classique se déclarent en case 5ND (ou 5OD pour le conjoint). Si vous exploitez un meublé de tourisme classé, vous devez cocher une case spécifique pour bénéficier de l’abattement majoré.

L’administration applique ensuite automatiquement le taux d’abattement correspondant à votre activité. Vous ne déduisez rien vous-même, et vous ne joignez aucun justificatif à la déclaration. Mais vous devez impérativement avoir un numéro de SIRET, obtenu via le guichet de l’INPI, sans quoi votre déclaration risque d’être rejetée. C’est une formalité administrative, mais elle est obligatoire pour que votre activité soit reconnue comme relevant du BIC.

Que faire en cas de changement de régime en cours d’année ?

Le régime micro-BIC s’applique par défaut si vos recettes restent sous les plafonds. Si vous dépassez un seuil ou si vous optez volontairement pour le régime réel, le changement prend effet au 1er janvier de l’année fiscale concernée. En d’autres termes, vous ne pouvez pas passer du micro au réel (ou l’inverse) en cours d’année : vous êtes engagé pour l’année entière.

Si vous souhaitez opter pour le régime réel, vous devez le signaler au plus tard le 1er février de l’année en cours via une lettre à votre service des impôts des entreprises (SIE). Le changement implique alors une comptabilité complète, avec dépôt d’une liasse fiscale. Pour un retour au micro-BIC, vous devez attendre deux années pleines. Ce verrou oblige à bien anticiper, surtout en cas de projet de vente, de travaux ou de changement d’usage du bien.

Faut-il obligatoirement faire appel à un expert-comptable ?

Tant que vous êtes en micro-BIC, la déclaration peut être gérée seul. Il n’y a pas de bilan à produire ni de compte de résultat, et les cases à remplir sont relativement simples. En revanche, dès que vous passez au régime réel, le recours à un expert-comptable devient quasiment incontournable. Non seulement pour produire une liasse fiscale conforme, mais aussi pour sécuriser vos amortissements, vos calculs de charges et la gestion de votre déficit BIC éventuel.

Même au micro-BIC, un professionnel peut vous être utile si vous cumulez plusieurs locations ou si vous êtes proche des seuils. Il peut aussi vérifier que vous avez bien classé vos recettes, utilisé les bonnes cases et activé les dispositifs spécifiques comme le classement « meublé de tourisme ». C’est une dépense qui peut éviter des erreurs coûteuses, surtout si vous comptez optimiser votre fiscalité sur plusieurs années.

L’abattement LMNP est-il encore intéressant en 2025 ?

La réforme de 2025 a considérablement changé la donne. Les nouveaux taux d’abattement, plus faibles, rendent le régime micro-BIC moins intéressant pour une large part des loueurs, en particulier ceux en courte durée. Pourtant, il reste pertinent dans certains cas précis. Pour prendre la bonne décision, il faut regarder au-delà du confort administratif et penser en chiffres, sur plusieurs années.

À qui profite encore le micro-BIC ?

Le micro-BIC reste adapté aux propriétaires qui encaissent peu de recettes et ont peu ou pas de charges à déduire. C’est le cas typique d’un particulier qui loue occasionnellement une chambre, un studio peu financé, ou une résidence secondaire déjà amortie. Tant que les charges effectives sont inférieures à 30 ou 50 % des loyers, selon le type de bien, l’abattement reste plus avantageux que le réel.

Il est aussi pertinent pour ceux qui veulent éviter toute contrainte comptable : pas de bilan, pas de liasse fiscale, pas de déclaration complexe. Mais attention, ce confort administratif ne doit pas masquer une fiscalité parfois bien plus lourde. Il convient donc uniquement aux situations simples, avec des loyers stables et peu d’évolutions prévues à court terme.

Quand passer au régime réel devient une évidence

Dès que vos charges dépassent le taux d’abattement, rester en micro-BIC n’a plus de sens. Ce seuil est vite atteint si vous remboursez un crédit, payez des travaux, achetez du mobilier ou souscrivez à des services de gestion. Même sans charges exceptionnelles, l’amortissement du bien suffit souvent à rendre le régime réel plus intéressant dès la première année.

Le passage au réel devient incontournable si vous exploitez plusieurs biens, si vous visez une rentabilité élevée ou si vous préparez une revente à moyen terme. En plus des déductions immédiates, le régime réel offre un levier de neutralisation fiscale sur plusieurs années. C’est un outil puissant pour construire une stratégie patrimoniale cohérente, à condition d’en accepter la rigueur comptable.

Comment anticiper les évolutions fiscales à venir (et ne pas subir)

Le contexte fiscal de la location meublée est instable. La loi Le Meur de 2024 a déjà modifié les taux d’abattement et les plafonds de recettes. Rien n’indique que ces ajustements seront les derniers. Les locations saisonnières sont dans le viseur des pouvoirs publics, et une réforme plus large du statut LMNP reste possible.

Pour ne pas subir ces changements, il faut penser en stratégie, pas seulement en régime fiscal. Avoir une vision sur trois à cinq ans, anticiper vos revenus, vos projets de travaux ou de revente, vous permet de choisir une structure juridique et un régime d’imposition plus durables. Ne pas dépendre d’un avantage ponctuel, comme un abattement temporairement favorable, vous met à l’abri d’un changement législatif soudain. C’est cette capacité d’anticipation qui sépare les investisseurs opportunistes des investisseurs solides.

Questions fréquentes

Faut-il créer une activité LMNP même pour un seul bien ?

Oui, même avec un seul logement, vous devez déclarer votre activité de location meublée comme une activité commerciale. Cela passe par l’obtention d’un numéro SIRET via le guichet unique de l’INPI. Cette formalité est obligatoire, y compris si vous êtes en micro-BIC. Ne pas le faire peut entraîner un rejet de votre déclaration ou un redressement fiscal. Il ne s’agit pas d’une inscription au registre du commerce, mais bien d’un enregistrement fiscal.

Peut-on cumuler l’abattement LMNP avec d’autres dispositifs fiscaux ?

Non. L’abattement micro-BIC est exclusif : vous ne pouvez pas le cumuler avec des déductions de charges ou d’amortissement. De même, vous ne pouvez pas le combiner avec des dispositifs comme Censi-Bouvard, qui impliquent un régime réel d’imposition. En revanche, si vous êtes en meublé de tourisme classé, vous pouvez bénéficier à la fois d’un taux d’abattement majoré (50 %) et d’une exonération de taxe d’habitation si le bien n’est pas votre résidence secondaire.

Est-ce que l’abattement s’applique aussi en cas de location saisonnière à l’étranger ?

Non. Le régime LMNP ne s’applique qu’aux locations meublées situées en France. Si vous louez un bien meublé à l’étranger, les revenus seront généralement imposés dans le pays où se situe le bien, selon la convention fiscale en vigueur. Ils peuvent également être à déclarer en France, mais ils ne relèveront pas du micro-BIC. Vous devez donc bien distinguer la fiscalité française de celle du pays de localisation du bien.

Que se passe-t-il si je dépasse les plafonds en cours d’année ?

Le dépassement d’un plafond micro-BIC n’a pas d’effet immédiat sur le régime d’imposition en cours. Le changement de régime (passage au réel) prend effet l’année suivante. En revanche, si vous savez que vous allez dépasser un plafond en cours d’année, vous pouvez opter de façon anticipée pour le régime réel dès le 1er février. Cela vous évite d’être surpris l’année suivante par des obligations comptables plus lourdes, ou de perdre l’avantage du régime micro-BIC sans l’avoir anticipé.

Est-ce qu’un changement de régime fiscal a un impact sur la revente du bien ?

Oui. Si vous êtes en régime réel, vous pratiquez l’amortissement du bien, mais cette déduction fiscale n’est pas neutralisée au moment de la revente. Depuis 2025, les amortissements sont à nouveau pris en compte dans le calcul de la plus-value, ce qui peut augmenter la base taxable. En revanche, si vous êtes resté en micro-BIC, l’abattement n’a aucun impact sur la fiscalité de la plus-value, qui reste calculée comme pour un bien détenu en direct. Le choix du régime a donc aussi des conséquences à long terme sur votre stratégie de sortie.