L’article 39 C du CGI empêche les amortissements de créer ou d’aggraver un déficit fiscal en location meublée. Dit comme ça, on pense à une restriction. En pratique, pour le LMNP, c’est l’inverse : cette règle transforme des déficits limités à 10 ans en amortissements reportables sans limite de durée. Le mécanisme est mal compris, y compris par une partie des comptables qui en simplifient le calcul à l’excès. La formule exacte impose de distinguer les loyers des biens amortissables, d’exclure le terrain, de séparer les charges liées au bien de celles liées à l’activité. Presque personne ne le fait dans les règles. Et quand vient la revente, les amortissements différés non déduits sont perdus sans contrepartie. Cet article détaille le fonctionnement réel du 39 C, ses effets concrets selon que vous êtes LMNP ou LMP, et les erreurs de traitement les plus fréquentes.

Le calcul que 90 % des comptables simplifient à tort

La limitation d’amortissement imposée par l’article 39 C repose sur une formule précise, mais dont chaque composante est source d’approximation. La plupart des déclarations appliquent une version simplifiée qui ne correspond ni au texte ni à la doctrine administrative.

La formule réelle : loyers acquis des seuls biens amortissables, pas le loyer brut total

Le montant limite d’amortissement déductible se calcule comme suit : loyers acquis moins charges afférentes aux biens amortissables loués. Le point essentiel ici est la notion de « loyers acquis », qui désigne les loyers courus sur l’exercice, et non les loyers encaissés. Un loyer de décembre non payé par le locataire mais exigible en N entre dans le calcul de N. Un loyer de décembre N-1 encaissé en janvier N n’entre pas dans le calcul de N.

L’autre subtilité systématiquement ignorée : les loyers à retenir sont ceux correspondant aux seuls biens amortissables. Si votre location porte sur un ensemble comprenant un terrain, une construction et du mobilier, seuls les loyers attribuables à la construction et au mobilier entrent dans la formule. Le Conseil d’État l’a confirmé dès 1992 (CE 15 janvier 1992 n° 62962, Maisonneuve). En pratique, personne ne retraite le loyer pour isoler la part du terrain, ce qui fausse le calcul dans un sens généralement défavorable au LMNP puisque cela réduit artificiellement les amortissements mis en report.

Le terrain doit être exclu du calcul, personne ne le fait

Si le terrain représente 15 % de la valeur vénale du bien loué, la logique du texte impose de ne retenir que 85 % des loyers dans le calcul de la limite, et symétriquement 85 % des charges mixtes. Cette répartition au prorata de la valeur vénale respective des composantes (terrain, construction, meubles) semble être la méthode la plus cohérente. Le résultat : un montant de limitation légèrement inférieur, donc davantage d’amortissements mis en report.

Pour un LMNP, ce retraitement est paradoxalement favorable puisqu’il augmente le stock d’amortissements différés à durée illimitée au détriment de déficits BIC limités à 10 ans. Mais l’enjeu reste modeste dans la majorité des cas, ce qui explique que cette règle soit universellement ignorée.

Charges afférentes au bien vs charges liées à l’activité : la distinction que l’administration impose mais que la pratique ignore

La doctrine administrative (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 n° 70) exclut du calcul certaines charges pourtant réelles : frais de comptabilité, contribution économique territoriale (CET), rémunération du gérant, honoraires juridiques liés aux AG, frais de domiciliation. Selon l’administration, ces charges sont liées à l’activité de location mais pas directement au bien loué. Elles ne doivent donc pas venir minorer le loyer acquis dans la formule du 39 C.

En minorant les charges retenues dans le calcul, cette exclusion augmente mécaniquement la limite d’amortissement déductible et réduit donc les amortissements mis en report. Pour un LMP, c’est favorable (plus de déficit imputable sur le revenu global). Pour un LMNP, c’est défavorable (moins de report illimité, plus de déficit à durée limitée). En pratique, la quasi-totalité des liasses fiscales prennent en compte toutes les charges sans distinction. Cette approche est contestable au regard de la doctrine, mais elle n’a jamais fait l’objet d’une jurisprudence tranchée.

Calcul global ou bien par bien : ce que dit la doctrine et pourquoi la méthode de répartition proposée par le fisc est incohérente

Lorsque le LMNP détient plusieurs biens, le calcul de la limitation se fait globalement sur l’ensemble des loyers et charges, pas bien par bien. Ce principe de globalisation simplifie le travail mais pose un problème dès qu’il faut répartir les amortissements mis en report entre chaque bien, notamment en cas de revente isolée d’un lot.

La méthode de répartition proposée par l’administration (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 n° 100) attribue l’amortissement reporté proportionnellement aux biens dont le loyer excède les charges. Autrement dit, elle concentre le report sur les biens les plus rentables, ce qui est le contraire de la logique économique : ce sont les biens déficitaires qui génèrent le report. Cette méthode a été qualifiée d’erreur de rédaction par certains praticiens.

Une approche plus simple et plus défendable consiste à répartir le report au prorata du montant des amortissements de chaque bien. Elle a le mérite de pouvoir être reconstituée a posteriori à partir des plans d’amortissement, ce qui est rarement le cas de la méthode administrative.

Le paradoxe central : pourquoi l’article 39 C est un cadeau fiscal pour le LMNP

L’article 39 C a été conçu pour limiter la défiscalisation. Pour le LMNP, il produit l’effet inverse : il crée un avantage que le régime de droit commun n’offre pas.

Report illimité des amortissements différés vs déficits BIC limités à 10 ans

Un LMNP ne peut pas imputer ses déficits BIC sur son revenu global. Il ne peut que les reporter sur les bénéfices futurs de la même catégorie, dans la limite de 10 ans. Un déficit non utilisé dans ce délai est perdu.

Les amortissements différés en application du 39 C obéissent à une règle différente : ils sont reportables sans limitation de durée. Tant que l’activité existe, ces amortissements restent déductibles des résultats bénéficiaires futurs. L’article 39 C ne fixe aucune date d’expiration. C’est cette asymétrie entre la durée de report des déficits (10 ans) et la durée de report des amortissements différés (illimitée) qui crée l’avantage.

Moins de déficit reportable signifie moins de déficit qui expire : la mécanique contre-intuitive

Prenons un LMNP dont l’activité dégage un déficit comptable de 8 000 € dont 5 000 € proviennent des amortissements. Sans l’article 39 C, le déficit fiscal serait de 8 000 €, reportable 10 ans. Si au bout de 10 ans le LMNP n’a pas généré assez de bénéfices, ce déficit expire.

Avec l’article 39 C, les 5 000 € d’amortissements sont extraits du déficit fiscal et mis en report illimité. Le déficit fiscal n’est plus que de 3 000 €, soumis à la limite de 10 ans. Le reste vit indéfiniment sous forme d’amortissements différés. Le LMNP a donc converti du déficit périssable en amortissement impérissable. Plus le 39 C limite son déficit, plus la proportion de charges à durée de vie illimitée augmente.

L’effet inverse sur le LMP : même règle, conséquences opposées

Le LMP peut imputer ses déficits BIC directement sur son revenu global. C’est précisément l’un des avantages du statut. Or, l’article 39 C réduit le montant du déficit imputable en sortant les amortissements du résultat fiscal. Pour un LMP qui cherche à défiscaliser ses revenus salariaux ou fonciers via le déficit de l’activité meublée, le 39 C agit comme un frein direct.

Un LMP à revenus élevés voit donc sa capacité de défiscalisation réduite proportionnellement aux amortissements mis en report. Le même article qui protège le LMNP contre l’expiration de ses déficits pénalise le LMP en limitant sa stratégie d’imputation sur le revenu global.

Années bénéficiaires : la déduction des amortissements différés n’est pas un choix

Quand le résultat fiscal redevient bénéficiaire, les amortissements différés doivent être déduits. Ce n’est pas une option. Les règles d’imputation sont précises et souvent mal appliquées.

Obligation de déduire les amortissements en report dès que le résultat courant le permet

Certains loueurs pensent pouvoir « garder en réserve » leurs amortissements différés pour les utiliser au moment le plus opportun. Ce n’est pas le cas. L’article 39 C impose une déduction systématique dès que le résultat courant (loyers moins charges et amortissements de l’exercice) est bénéficiaire. La déduction se fait dans la limite de ce bénéfice courant, sans pouvoir le rendre déficitaire.

Si le bénéfice courant est de 4 000 € et que le stock d’amortissements différés s’élève à 6 000 €, vous déduisez 4 000 € et le solde de 2 000 € reste en report. Vous ne pouvez pas décider de ne déduire que 1 000 € pour « lisser » sur plusieurs années.

Interdiction d’imputer les différés sur un bénéfice exceptionnel : la limite oubliée

Les amortissements différés ne peuvent s’imputer que sur le bénéfice résultant du calcul courant : loyers acquis moins charges afférentes à la location. Un bénéfice exceptionnel (indemnité d’assurance, gain de change, plus-value de cession d’un autre actif) ne constitue pas une base d’imputation valide.

Cette restriction est fréquemment ignorée dans les liasses fiscales. Elle peut pourtant avoir un impact significatif l’année où un événement exceptionnel gonfle artificiellement le résultat. Le bénéfice exceptionnel reste imposable intégralement, sans possibilité de compensation par les amortissements en stock.

Tableau de suivi cumulé : le seul outil fiable sur la durée

L’administration demande de joindre à la liasse fiscale un tableau de suivi des amortissements en report. En pratique, ce tableau devrait comporter pour chaque exercice : le montant des amortissements réintégrés, le montant des amortissements différés déduits, et le solde restant à déduire.

Sur une activité de 20 ou 30 ans, sans ce suivi bien par bien, il devient impossible de reconstituer le stock exact d’amortissements différés, surtout après des cessions partielles ou des changements de comptable. La perte d’historique est l’erreur la plus fréquente et la plus coûteuse, car elle peut aboutir soit à une sous-déduction (préjudice pour le loueur) soit à une sur-déduction (risque de redressement).

Revente du bien en LMNP : les amortissements différés sont perdus définitivement

Le régime de plus-value applicable au LMNP ne tient pas compte des amortissements, qu’ils aient été déduits ou mis en report. Lors de la revente, les conséquences sont asymétriques selon la situation fiscale du bien cédé.

Plus-value privée des particuliers : aucune correction par les amortissements reportés ou déduits

Le LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value se calcule par différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, sans réintégration des amortissements déduits. C’est l’un des grands avantages structurels du LMNP : l’amortissement réduit le résultat imposable chaque année, mais il n’alourdit pas la plus-value à la sortie.

Cependant, pour les amortissements qui ont été mis en report par le 39 C et jamais déduits, le bénéfice est nul. Ces amortissements n’ont procuré aucun avantage fiscal pendant la détention, et ils ne viennent pas non plus réduire la plus-value à la revente. Ils disparaissent purement et simplement.

La position de certains notaires sur les travaux amortis et déduits : un piège méconnu

L’article 150 VB II 4° du CGI prévoit que les travaux ne peuvent être ajoutés au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value s’ils ont été déduits du revenu imposable. Certains notaires appliquent cette règle aux travaux amortis et effectivement déduits du résultat fiscal d’un LMNP.

Concrètement, si vous avez amorti 30 000 € de travaux et que ces amortissements ont été fiscalement déduits (pas mis en report), le notaire peut refuser d’ajouter ces 30 000 € au prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value. Le coût fiscal peut être significatif. En revanche, les travaux dont l’amortissement a été mis en report par le 39 C n’ont pas été « déduits du revenu imposable » et devraient logiquement pouvoir être ajoutés au prix d’acquisition. La distinction est subtile mais financièrement importante.

Obligation de réduire le stock de différés après cession partielle : règle systématiquement oubliée

Quand un LMNP vend l’un de ses biens tout en conservant les autres, il doit retrancher du stock global d’amortissements différés la quote-part correspondant au bien vendu. L’amortissement différé attaché à ce bien est définitivement perdu.

Cette obligation est rarement respectée, faute d’un suivi bien par bien du stock de report. Le résultat : des loueurs continuent à déduire des amortissements différés qui incluent la part d’un bien déjà cédé. En cas de contrôle, le redressement porte sur toutes les années où la déduction excédentaire a été pratiquée.

Transitions de statut et cessation : ce qui arrive au stock d’amortissements différés

Le stock d’amortissements en report ne suit pas les mêmes règles selon que le loueur change de statut, change d’activité ou cesse complètement son exploitation.

Passage LMNP vers LMP ou LMP vers LMNP : aucune cessation, aucun impact sur le stock

Le franchissement des seuils qui déterminent le statut LMP ou LMNP ne constitue pas une cessation d’activité. Le stock d’amortissements différés reste intact et continue à suivre les règles du 39 C dans le nouveau statut. Comptablement, rien ne change. Le report se poursuit et la déduction reste possible sur les bénéfices futurs, quelle que soit la catégorie (LMP ou LMNP) au moment de l’imputation.

Ce point rassure les investisseurs qui craignent de perdre leur stock en cas de basculement involontaire d’un statut à l’autre.

Passage en parahôtellerie : déduction immédiate de tout le stock sur le dernier exercice meublé

La parahôtellerie n’est pas une activité de location au sens fiscal. Elle n’est donc pas soumise à l’article 39 C. Lorsqu’un loueur en meublé bascule vers une activité de parahôtellerie, tous les biens sortent du champ du 39 C.

La conséquence : l’intégralité du stock d’amortissements différés doit être déduite sur le dernier exercice soumis au régime de la location meublée. Si le changement intervient en cours d’année, il faut découper l’exercice en deux secteurs distincts et constater séparément le résultat de l’activité meublée (avec déduction du stock) et le résultat de l’activité parahôtelière. Ce retraitement est complexe mais peut générer un bénéfice fiscal notable : la totalité du stock accumulé sur des années est déduite en une seule fois.

Cessation d’activité : imposition des plus-values latentes et sort du report

La cessation complète de l’activité de location meublée déclenche l’imposition des plus-values latentes sur les biens de l’actif professionnel (applicable au LMP). Pour le LMNP, la cessation entraîne le retour des biens dans le patrimoine privé sous le régime des plus-values des particuliers.

Dans les deux cas, les amortissements encore en report au moment de la cessation sont définitivement perdus s’ils n’ont pas pu être déduits. Pour un LMP, l’article 39 C prévoit toutefois que l’amortissement reporté vient majorer la valeur nette comptable, ce qui réduit la plus-value professionnelle imposable. Pour un LMNP, aucun mécanisme équivalent n’existe : le stock de report disparaît sans compensation.

Questions fréquentes

L’article 39 C s’applique-t-il aux locations meublées saisonnières de type Airbnb ?

Oui, à condition que l’activité soit qualifiée de location meublée sur le plan fiscal. Dès lors qu’il ne s’agit pas de parahôtellerie (avec au moins trois des quatre services : petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, accueil), la location saisonnière meublée est soumise à l’article 39 C dans les mêmes conditions qu’une location meublée classique. Le calcul de la limitation se fait sur les loyers acquis de la saison, ce qui peut générer des amortissements différés importants les années de faible occupation.

Le régime Censi-Bouvard modifie-t-il le calcul du 39 C ?

Oui. Dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard (article 199 sexvicies du CGI), une partie de l’amortissement donne lieu à une réduction d’impôt et devient définitivement non déductible en vertu de l’article 39 G. Le calcul de la limitation du 39 C ne porte alors que sur les amortissements de la fraction du prix de revient qui excède le montant retenu pour la réduction d’impôt. Les deux mécanismes se combinent mais ne se chevauchent pas.

Les amortissements différés doivent-ils figurer sur un formulaire spécifique de la liasse fiscale ?

L’administration ne prévoit pas de case dédiée dans les formulaires standards. Le montant des amortissements non déductibles de l’exercice doit être inscrit en réintégration à la ligne WQ du tableau 2058-A (ou ligne 330 en régime simplifié). Le tableau de suivi des amortissements en report doit être joint en annexe libre. En pratique, l’utilisation de la ligne WE (amortissements non déductibles) est également admise, bien qu’elle ne soit pas spécifiquement prévue pour le 39 C.

Que se passe-t-il si le comptable n’a jamais appliqué le 39 C les années précédentes ?

L’absence d’application du 39 C sur des exercices antérieurs déficitaires signifie que des amortissements ont été déduits au-delà de la limite autorisée. En théorie, les résultats fiscaux de ces exercices sont erronés. La correction peut être effectuée par voie de réclamation dans le délai de droit commun, mais au-delà de ce délai, les exercices prescrits ne sont plus modifiables. Il est alors recommandé de reconstituer le tableau de suivi à partir du premier exercice non prescrit et d’appliquer correctement le 39 C à compter de cet exercice.

Un LMNP au micro-BIC est-il concerné par l’article 39 C ?

Non. Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes brutes (50 % en meublé classique, 30 % en meublé de tourisme non classé depuis 2024) et ne permet pas la déduction des charges réelles ni des amortissements. L’article 39 C n’a de sens que dans le cadre du régime réel, seul régime où les amortissements sont comptabilisés et déduits du résultat fiscal.