Cinq mille trois cent soixante-dix euros. C’est l’amortissement qu’un LMNP au régime réel ne peut pas déduire dès la première année dans un cas standard de premier investissement. Et qui pourtant ne disparaît pas. La somme bascule en stock, prête à être consommée plus tard, sans aucune limite de temps.
Le mécanisme s’appelle amortissement réputé différé, ou ARD. Il dérive d’une règle gravée dans l’article 39 C du Code général des impôts, et c’est le pivot qui rend le panorama complet de l’amortissement LMNP si redoutablement efficace sur la durée. Sans ce report, le réel perdrait la moitié de son intérêt fiscal.
En pratique, beaucoup de loueurs ignorent comment ce report se calcule, où il s’écrit sur la liasse fiscale, et ce qu’il devient à la revente ou à la cessation. La fiscalité 2026 a clarifié certains points sensibles, mais introduit aussi une distinction critique avec les amortissements déjà consommés.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.
Comment l’amortissement se reporte d’une année sur l’autre
Le report tourne sur deux mécanismes distincts. D’un côté l’ARD, qui concerne les amortissements bloqués par le plafond fiscal. De l’autre le déficit BIC reportable, qui concerne les charges classiques. Les deux logiques cohabitent dans la même liasse, mais ne se superposent jamais. Confondre les deux conduit à des erreurs de déclaration et parfois à des redressements en cas de contrôle.
L’article 39 C du CGI : la base légale du report
L’article 39 C, I du CGI plafonne l’amortissement fiscalement déductible au montant des loyers diminué des autres charges. Autrement dit, l’amortissement ne peut jamais créer ni aggraver un déficit BIC en LMNP. Si la dotation calculée dépasse ce plafond, la fraction non déduite ne tombe pas. Elle est mise en stock et reportée sans limitation de durée sur les exercices bénéficiaires futurs, en application du 2° du 1 de l’article 39.
Ce report illimité est documenté au BOFIP (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20). Il s’applique tant que le bien reste loué meublé sous régime réel. La doctrine fiscale précise toutefois une condition pratique souvent oubliée : il faut tenir un état de suivi année par année, sans quoi l’administration peut contester la matérialité du stock. Notre dossier sur l’article 39 C et l’interdiction de déficit détaille les arrêts récents qui sécurisent ou fragilisent cette mécanique selon la qualité du suivi.
Pourquoi l’ARD n’est pas un déficit BIC
La confusion la plus fréquente porte sur la nature même du stock. L’ARD n’est pas un déficit. Un déficit BIC en LMNP provient d’un excédent de charges hors amortissement. Il se reporte 10 ans, et se déclare sur la 2042-C-PRO en cases 5GA à 5GJ. L’ARD, lui, est un excédent d’amortissement non absorbé par le résultat. Il se reporte indéfiniment, et se trace exclusivement sur la liasse BIC, jamais sur la 2042.
La conséquence pratique est lourde. En cas de bénéfice futur, la doctrine impose une priorité : on consomme d’abord les ARD, puis seulement après les déficits BIC reportables. Inverser l’ordre fait perdre des déficits arrivés en fin de fenêtre des 10 ans, alors que l’ARD aurait pu attendre. C’est l’erreur la plus coûteuse sur les déclarations auto-établies, parce qu’elle ampute mécaniquement plusieurs milliers d’euros d’optimisation.
Le calcul du report en pratique
Le calcul tient en une opération unique. La dotation calculée dans le 2033-C est confrontée au résultat avant amortissement. Si elle dépasse, l’excédent devient ARD. Le résultat fiscal de l’année tombe alors mécaniquement à zéro, ce qui efface l’IR sur les loyers et les prélèvements sociaux. Reste à tracer ce stock proprement pour le retrouver l’exercice suivant.
Le plafond de l’article 39 C, I appliqué au LMNP
La formule est sèche : amortissement déductible ≤ loyers encaissés − autres charges déductibles. Les autres charges incluent les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion, l’assurance PNO, les frais comptables, l’entretien courant. Une fois ce résidu calculé, il sert de plafond absolu à la dotation imputable de l’année. Tout ce qui dépasse devient ARD. Toute fraction non amortissable au sens fiscal reste néanmoins inscrite en charge dans la comptabilité.
En pratique, ce plafond joue surtout les premières années, quand les intérêts d’emprunt sont encore élevés et que la dotation tourne autour de 4 % de la valeur du bâti. Au fil du remboursement, la part déductible immédiatement augmente, et l’ARD diminue, voire s’inverse. Beaucoup de loueurs commencent par accumuler du stock pendant 5 à 7 ans, puis se mettent à le consommer en bloc lorsque le crédit s’achève.
Cas chiffré : la première année LMNP
Marie achète un studio meublé 200 000 € en janvier 2025, financé par crédit. Son exercice 2025 affiche 9 000 € de loyers, 6 701 € de charges réelles (intérêts, taxe foncière, gestion, assurance, frais comptables). Sa dotation calculée par composants atteint 7 669 € la première année, en cumulant le bâti, le mobilier et la quote-part de travaux initiaux.
Le plafond de l’article 39 C ressort à 9 000 − 6 701 = 2 299 €. Sa dotation est donc déductible à hauteur de 2 299 €, pas un euro de plus. L’excédent de 5 370 € (7 669 − 2 299) bascule en ARD. Son résultat fiscal 2025 atterrit à zéro. Aucun IR, aucuns prélèvements sociaux. Le stock de 5 370 € reste disponible pour l’exercice 2026, qui s’annonce structurellement plus bénéficiaire à mesure que les intérêts diminuent.
| Cas Marie · 2025 | Montant | Mécanisme |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 9 000 € | Recettes brutes |
| Charges déductibles hors amortissement | – 6 701 € | Intérêts, taxe, gestion, assurance |
| Plafond article 39 C, I | 2 299 € | Dotation maximale déductible |
| Dotation calculée (2033-C) | 7 669 € | Bâti + mobilier + travaux |
| Amortissement déduit en 2025 | 2 299 € | Imputé sur le résultat |
| ARD reporté | 5 370 € | Stock illimité dans le temps |
Sortir ce calcul à la main pour un seul bien reste accessible. Au-delà de deux ou trois lots, la ventilation par composants devient intenable sans logiciel. Pour aller plus vite, le calcul automatisé d’Indy ↗ sort le plafond, la dotation et l’ARD en moins de trois minutes, et alimente directement les bons cadres de la liasse.
Le report sur la liasse fiscale 2033-B
Mécanique simple sur le papier, exécution tatillonne sur la liasse. Le mouvement extra-comptable mobilise deux lignes du 2033-B et un tableau annexe que beaucoup de loueurs oublient. Une erreur d’écriture invalide le suivi des ARD et expose à un redressement en cas de contrôle. Voici le pas à pas exact pour l’exercice 2025 télédéclaré au plus tard le 20 mai 2026.
Lignes 322 et 318 : le mouvement comptable et fiscal
La dotation totale calculée s’inscrit en charge dans le compte de résultat 2033-B, ligne 322 (dotations aux amortissements). Pour Marie, c’est 7 669 € qui se logent ici, le chiffre brut, sans plafonnement. La cohérence avec le 2033-C, qui détaille la dotation par composant, est une exigence de contrôle de premier rang. La case 262 doit matcher au centime près.
La ligne 318 du même 2033-B opère ensuite la réintégration extra-comptable. C’est elle qui isole la fraction non déductible au titre de l’article 39 C, soit 5 370 € chez Marie. Ce mouvement neutralise l’excédent dans le calcul du résultat fiscal sans toucher au résultat comptable. Si la ligne 318 reste à zéro alors que la dotation dépassait le plafond, l’administration considère que l’amortissement a été irrégulièrement déduit, et l’ARD est perdu.
Le tableau SUIV39C et l’annexe libre obligatoire
Le suivi pluriannuel du stock se fait sur un tableau intitulé SUIV39C. Ce tableau n’a pas de case dédiée standard sur la 2033-D ni sur la 2042-C-PRO. Il s’agit d’un état annexe libre, à transmettre par EDI-TDFC sous le code formulaire correspondant, ou à joindre en annexe manuelle si le logiciel ne le génère pas. Notre guide complet du tableau d’amortissement LMNP détaille la structure exacte attendue.
Le SUIV39C trace exercice par exercice trois colonnes : ARD constitué l’année, ARD consommé sur le bénéfice de l’année, ARD restant en stock à la clôture. La colonne stock cumule sans plafond. Bien tenu, ce tableau devient le trésor de guerre fiscal du LMNP : pendant toute la durée de détention, il neutralise le résultat imposable. À l’inverse, un SUIV39C non tenu rend l’ARD invisible pour l’administration, et donc inexploitable les années suivantes.
Limites et pièges du report d’amortissement
Le report n’est pas un avantage acquis sans contrepartie. La loi de finances 2025 a partiellement neutralisé sa puissance fiscale à la revente. La cessation d’activité, elle, fait disparaître le stock d’ARD non consommé sans aucune compensation. Ces deux limites changent la stratégie de détention pour les biens déjà fortement amortis ou en fin de plan.
La réforme LFI 2025 : les ARD échappent à la réintégration plus-value
Depuis le 15 février 2025, l’article 84 de la loi de finances 2025 réintègre les amortissements déduits en LMNP au calcul de la plus-value immobilière en cas de revente. La réponse ministérielle n°10097 du 24 mars 2026 a confirmé l’interprétation la plus large : toute cession à compter de cette date est concernée, quelle que soit la date de mise en location, et tous les amortissements consommés depuis l’acquisition sont réintégrés.
Notable : seuls les amortissements déduits sont réintégrés. Les ARD restés en stock, par définition, n’ont jamais été imputés sur le résultat fiscal. Ils échappent donc à la réintégration plus-value. Cette nuance technique change la grille de lecture pour qui détient un bien depuis longtemps : un fort stock d’ARD signale une économie d’IR plus modérée pendant la détention, mais une plus-value taxable plus douce à la revente. Le calcul reste favorable, mais l’arbitrage entre vendre tôt et tenir longtemps devient plus sensible.
À la cessation d’activité, les ARD partent en fumée
Le report ne se transmet pas. Si vous arrêtez l’activité de location meublée (vente du bien sans réinvestissement, retour en location nue, basculement en SCI à l’IS, décès du loueur), le stock d’ARD non consommé est définitivement perdu. Aucune compensation, aucune indemnisation, aucune imputation possible sur les revenus globaux. C’est une logique propre à la fiscalité BIC personnelle, distincte du sort des ARD en société à l’IS.
Cette perte oriente la stratégie : autant calibrer la dotation pour ne pas accumuler un stock qui n’aura pas le temps d’être consommé avant la sortie programmée. Notre dossier sur les inconvénients et pièges de l’amortissement détaille les arbitrages, notamment pour les loueurs proches de la retraite ou en montage patrimonial vers la transmission.
Pour limiter le gaspillage, deux outils sortent du lot. Une projection pluriannuelle qui anticipe la consommation des ARD avant cessation, et un suivi technique automatisé qui empêche les pertes d’écriture sur le SUIV39C. Le simulateur d’amortissement d’Indy ↗ sort la trajectoire d’ARD sur 15 ans en quelques clics, et flague les exercices à risque.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.