Découper son bien immobilier en cinq morceaux pour l’amortir : la fiscalité française y oblige depuis 2005. Le gros œuvre file sur 50 à 80 ans, l’étanchéité sur 20, l’agencement sur 15, l’électricité sur 30. La toiture suit son propre calendrier. Tout amortir au taux unique de 30 ans, comme on le voit encore dans certains tableurs maison, fait perdre jusqu’à 18 % de défiscalisation sur les premières années et expose à un redressement.
La ventilation par composants n’est ni une astuce ni une option : c’est la traduction comptable d’un fait physique, à savoir que les murs porteurs ne s’usent pas au même rythme que la peinture. Toute la mécanique de l’amortissement LMNP repose sur cette décomposition, encadrée par le règlement CRC 2002-10, l’article 214-9 du Plan Comptable Général et la doctrine BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40-10.
Reste à savoir quels pourcentages retenir, quelles durées défendre devant un contrôle, et comment justifier un calcul agressif sans franchir la ligne. C’est tout l’enjeu de la pratique en 2026.
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La méthode par composants : ce que la fisc impose vraiment
Avant 2005, l’usage tolérait un amortissement global du bien sur 25 ou 30 ans. Le règlement CRC 2002-10 du 12 décembre 2002 a changé la donne en imposant la décomposition systématique pour les actifs dont les éléments ont des durées d’usage différentes. La règle s’applique pleinement au LMNP au régime réel, et la jurisprudence l’a confirmée.
Décomposer le bien en éléments distincts
Le principe tient en une phrase : un immeuble est un assemblage d’éléments dont l’usure n’est pas homogène. Les murs porteurs durent 80 ans, la plomberie 30, les peintures 10. Amortir l’ensemble sur une seule durée moyenne fausse la comptabilité et la déduction fiscale qui en découle. La méthode par composants reflète la réalité physique : chaque poste a sa quote-part dans le prix et sa durée propre.
Concrètement, le prix d’acquisition est réparti entre cinq grandes familles. Le gros œuvre regroupe fondations, murs porteurs, dalles, charpente. La toiture forme un poste à part, parfois calculé au mètre carré pour les maisons individuelles. L’étanchéité couvre façades, isolation et menuiseries extérieures. Les installations générales et techniques (IGT) rassemblent électricité, plomberie, chauffage, ventilation, ascenseur. L’agencement intérieur regroupe cloisons, sols, finitions. Le terrain reste à part, jamais amortissable.
Les bases légales qu’il faut citer en cas de contrôle
Quatre textes encadrent la pratique. L’article 214-9 du PCG (issu du règlement ANC 2014-03 reprenant le CRC 2002-10) rend la décomposition obligatoire dès que les durées diffèrent significativement. L’article 39 B du CGI impose un amortissement minimum obligatoire chaque exercice. L’article 39 C II du CGI plafonne la déduction au montant des loyers nets de charges et organise le report en ARD (amortissement réputé différé). Enfin, le BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40-10 fournit la doctrine sur les durées d’usage par composant.
L’arrêt du Conseil d’État du 24 mars 2006, n° 272077, a définitivement validé la méthode pour le BIC. Concrètement : tant que la ventilation est documentée et les durées cohérentes avec l’état réel du bien, le fisc ne peut pas la rejeter. La marge de manœuvre est large, à condition que chaque choix soit justifiable.
Le tableau de ventilation : les pourcentages à retenir
Aucun texte officiel n’impose des pourcentages stricts. Le BOFiP donne des plages, la pratique comptable s’aligne sur des standards diffusés par les cabinets et les éditeurs spécialisés. Voici la grille de référence largement utilisée pour un bien d’habitation classique en zone urbaine.
| Composant | Quote-part | Durée (neuf) | Durée (ancien) |
|---|---|---|---|
| Terrain | 10 à 30 % | non amortissable | non amortissable |
| Gros œuvre | 40 à 50 % | 50 à 80 ans | 40 à 60 ans |
| Toiture | 8 à 10 % | 25 à 35 ans | 15 à 25 ans |
| Étanchéité, façades | 8 à 10 % | 20 à 25 ans | 15 à 20 ans |
| Installations techniques (IGT) | 12 à 15 % | 25 à 30 ans | 15 à 20 ans |
| Agencement intérieur | 12 à 15 % | 15 à 20 ans | 10 à 15 ans |
| Total amortissable | 70 à 90 % |
Bien neuf ou bien ancien : la ventilation change
Sur du neuf, le gros œuvre absorbe une part importante (45 à 50 %) avec une durée longue (70 à 80 ans), ce qui produit une annuité modérée. Les composants courts (agencement, IGT) pèsent peu. Sur de l’ancien, la logique s’inverse en partie : le gros œuvre garde sa part mais sa durée résiduelle se raccourcit, et les agencements pèsent plus lourd avec des durées comprimées. Résultat, l’annuité totale peut être supérieure sur un bien rénové que sur du neuf identique en prix, parce que les composants courts mordent plus vite.
L’arbitrage tient à la fois à la part terrain (souvent 15 à 20 % en immeuble urbain, parfois 30 % en maison individuelle) et à la durée résiduelle estimée pour chaque composant. Un appartement haussmannien de 1880 amorti aujourd’hui aura un gros œuvre crédible sur 40 ou 45 ans, pas 80. Pour aller plus loin sur les chiffres précis, le tableau d’amortissement LMNP détaille la grille complète et un cas synthétique. Une version recentrée sur les durées par poste figure dans le guide durée d’amortissement LMNP par composant.
Appartement, maison ou immeuble : les écarts de poids
Un appartement en copropriété mutualise la structure et la toiture avec le reste de l’immeuble : la part de gros œuvre rapportée au prix de l’unité descend autour de 35 à 40 %, et l’agencement intérieur monte à 18 ou 20 %. Une maison individuelle finance intégralement ses fondations, ses murs et sa charpente : le gros œuvre peut atteindre 45 à 50 %, et l’agencement reste autour de 12 à 15 %.
L’écart change l’annuité. Pour un même prix de 200 000 € hors terrain, un appartement urbain produit souvent 6 800 à 7 200 € d’amortissement annuel, contre 6 100 à 6 400 € pour une maison équivalente : la part plus forte d’agencements courts compense la moindre part de gros œuvre. Pour aller plus vite sur le calcul, la ventilation automatisée d’Indy ↗ applique la grille en quelques clics et alerte sur les incohérences.
Cas concret chiffré sur un appartement à 250 000 €
Un appartement urbain acheté 250 000 € en 2025, frais de notaire de 18 000 €, mobilier de 6 000 €. La part terrain estimée à 18 % via les bases DVF et l’avis du notaire, soit 45 000 €. La base amortissable du bâti tombe à 205 000 €. Voici comment la ventilation s’articule poste par poste.
La ventilation poste par poste, en euros
Le gros œuvre représente 38 % de la base, soit 77 900 € amortis sur 60 ans, ce qui donne 1 298 €/an. La toiture (mutualisée en copropriété) pèse 9 %, soit 18 450 € sur 30 ans, ou 615 €/an. L’étanchéité et les façades captent 9 %, soit 18 450 € sur 20 ans, ou 922 €/an. Les installations techniques absorbent 14 %, soit 28 700 € sur 25 ans, ou 1 148 €/an. L’agencement intérieur enlève 15 %, soit 30 750 € sur 15 ans, ou 2 050 €/an.
S’ajoutent les frais d’acquisition : 18 000 € amortis sur la durée moyenne du bâti, soit environ 30 ans pour 600 €/an (l’option charges immédiate reste possible mais coûte une partie de l’avantage). Le mobilier de 6 000 € s’amortit en 7 ans, soit 857 €/an. Le détail technique des durées et des seuils mobilier figure dans le guide amortissement du mobilier LMNP.
L’annuité totale et son impact fiscal
La somme des dotations annuelles atteint 7 490 € pour le bâti, plus 600 € de frais d’acquisition, plus 857 € de mobilier, soit environ 8 947 €/an sur les sept premières années. Avec un bien loué 14 400 € (1 200 €/mois) et 4 200 € de charges déductibles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance, copropriété), le résultat fiscal avant amortissement s’établit à 10 200 €. Après application de l’amortissement déductible plafonné à ce montant, le résultat tombe à 1 253 €.
Pour un foyer en TMI 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, l’économie annuelle s’établit autour de 4 470 €. L’excédent d’amortissement non utilisé (le delta entre 8 947 € calculés et la portion réellement déductible) est stocké en ARD et reportable sans limite de durée. Le mécanisme de neutralisation tient en moyenne 12 à 18 ans, selon l’évolution des loyers et des charges. Au-delà, l’impôt revient progressivement.
Le terrain ne s’amortit pas. Tout le reste s’amortit, mais pas au même rythme.
Les pièges qui finissent en redressement
La méthode est tolérante sur la marge de manœuvre, intransigeante sur la cohérence interne. Trois erreurs reviennent systématiquement dans les contrôles, et toutes se règlent en amont avec un peu de méthode.
Sous-estimer la part terrain
Mettre 5 % de terrain sur un appartement parisien ou 0 % sur une maison de banlieue : signal rouge immédiat pour l’administration. Trois méthodes acceptables tiennent debout devant un vérificateur. La première est l’avis écrit du notaire mentionnant la valeur du foncier au mètre carré pour la zone. La deuxième passe par les bases DVF (etalab.gouv.fr), qui répertorient les transactions de terrains nus comparables. La troisième applique un pourcentage standard par zone, généralement 15 à 20 % en grande ville, 25 à 30 % en zone rurale ou en maison individuelle avec jardin.
L’arrêt du Conseil d’État du 15 février 2016, n° 367467, encadre cette ventilation. Le contribuable doit démontrer la cohérence du chiffre retenu, pas seulement l’afficher. Une simple fourchette appliquée par défaut sans justification écrite ne tient pas en cas de redressement.
Forcer des durées trop courtes pour gonfler l’annuité
Plus la durée est courte, plus la dotation annuelle est forte. La tentation de pousser le gros œuvre à 40 ans sur du neuf, ou l’agencement à 5 ans, est réelle. Le risque l’est aussi. La doctrine BOFiP et la jurisprudence convergent : la durée retenue doit refléter la durée réelle d’utilisation restante du composant. Pour un bien neuf, l’écart toléré par rapport aux fourchettes hautes (80 ans gros œuvre, 30 ans IGT) reste mince.
Pour un bien ancien, la marge s’élargit, mais à condition de produire des justificatifs. Un DPE qui classe le bâtiment en F ou G, un diagnostic électricité qui pointe une installation hors normes, un devis de rénovation programmée : tout document daté qui atteste de l’état du composant au moment de l’inscription à l’actif. Sans pièce, une durée agressive sera systématiquement refusée. La conséquence dépasse le simple ajustement comptable, comme le détaille le dossier article 39 C du CGI sur le plafonnement de l’amortissement et l’ARD.
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Justifier sa ventilation pour passer un contrôle
Un contrôle LMNP commence souvent par une demande de justificatifs sur la liasse 2031 et l’annexe 2033-C. La ventilation par composants y figure ligne par ligne. Trois pièces tiennent presque toujours, à condition d’avoir été constituées avant la déclaration, pas reconstruites a posteriori.
Les justificatifs qui passent en contrôle
Pour le neuf, le bilan promoteur ou le devis détaillé de construction donne les coûts par lot et permet une ventilation précise. Pour l’ancien, l’expertise d’un notaire ou d’un économiste de la construction reste la pièce reine, mais coûte 400 à 800 €. Le DPE et un diagnostic électricité (à jour, daté de moins de dix ans) suffisent pour calibrer les durées des composants techniques. Photos de l’agencement intérieur à l’achat, factures des derniers travaux des vendeurs, références de marché : tout document daté qui atteste de l’état réel pèse devant un vérificateur.
La règle d’or : plus la durée retenue est courte, plus la justification doit être solide. Pour 60 ans de gros œuvre sur un haussmannien rénové, le DPE et l’avis notarial suffisent. Pour 40 ans, il faut une expertise. Pour 30, une expertise et un dossier de travaux exhaustif.
Logiciel ou expert-comptable : qui choisir
Trois profils tiennent debout en pratique. Le logiciel SaaS (Indy, Ownily, JD2M) à 24 à 30 €/mois applique la grille standard, pré-remplit la liasse, gère le report d’ARD. Suffisant pour un à trois biens en zone urbaine sans particularité. Le cabinet en ligne (Amarris-immo, Decla.fr) facture 600 à 800 €/an : il valide la ventilation, signe la déclaration, sécurise face au fisc. Justifié dès qu’un bien a un profil atypique (rénovation lourde, copropriété complexe, indivision).
L’expert-comptable libéral (cabinet local) pèse 1 000 à 1 500 €/an pour un dossier LMNP simple, plus selon la complexité. Il devient pertinent au-delà de quatre ou cinq biens, en présence d’une SCI à l’IS, ou pour des montages patrimoniaux mêlant démembrement et succession. En dessous, le delta de coût ne se justifie pas par rapport au logiciel.
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