Cinq composants, cinq durées différentes. Voilà ce qui sépare un amortissement LMNP qui passe le contrôle d’une déduction globale qui se fait corriger d’office. Le gros œuvre s’amortit sur 80 ans, le mobilier sur 5 à 10. Entre les deux, la toiture, les réseaux, l’étanchéité et les aménagements ont chacun leur rythme propre. L’administration fiscale ne tolère pas qu’on amortisse un appartement « en bloc » : depuis le règlement CRC 2002-10 du 12 décembre 2002, repris à l’article 214-9 du Plan comptable général, la décomposition est obligatoire pour tout actif dont les composants ont des durées d’utilisation différentes.
Le tableau ci-dessous synthétise les durées admises par la doctrine fiscale (BOI-BIC-AMT-10-40-10) et appliquées par les experts-comptables spécialisés en location meublée. Pour comprendre la mécanique de fond avant de descendre dans le détail des chiffres, le guide complet de la ventilation par composants pose le cadre juridique et les pourcentages de référence par type de bien.
Mal calibrer une durée, c’est se priver de plusieurs milliers d’euros de déduction par an, ou pire, déclencher un redressement. La marge d’erreur tolérée par l’administration est étroite, la doctrine est précise, et la jurisprudence (CE 24 mars 2006, n° 272077) a verrouillé la méthode dès 2006.
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Pourquoi des durées différentes selon le composant
Un immeuble n’est pas un objet homogène. La charpente dure plus longtemps que la cuisine équipée, et la cuisine équipée dure plus longtemps que le canapé. La comptabilité doit refléter cette réalité physique, sous peine de surestimer ou de sous-estimer la dépréciation réelle. C’est tout l’enjeu de la méthode par composants.
La définition fiscale du composant
L’article 15 bis de l’annexe II du CGI définit les composants comme « les éléments principaux d’une immobilisation corporelle qui ont une durée d’utilisation différente de celle-ci et qui doivent être remplacés une ou plusieurs fois au cours de la durée réelle d’utilisation de l’immobilisation ». Autrement dit, dès qu’un élément se remplace au moins une fois pendant la vie du bâtiment, il devient un composant à isoler. La toiture en tuiles d’un immeuble qui dure 100 ans sera remplacée deux ou trois fois sur cette période. Elle se traite donc comme un composant distinct, pas comme une fraction du gros œuvre. La règle s’applique de plein droit en LMNP au régime réel : on ne peut pas amortir 170 000 € de bâti sur 25 ans en bloc, même si c’est plus simple.
Le cadre juridique : trois textes à connaître
Trois sources se superposent. Le Plan comptable général (PCG art. 214-9 et 214-13) impose la décomposition et fixe le mode linéaire par défaut. La doctrine fiscale BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-40-10) précise les durées admises par usage. Le Code général des impôts (art. 39, 39 B et 39 C) encadre la déductibilité, l’amortissement minimum et le plafonnement spécifique au LMNP. À cela s’ajoute le règlement ANC 2014-03 qui reprend le CRC 2002-10 ayant introduit la méthode en France. Pour aller plus loin sur le mécanisme global avant de descendre dans les durées, voir le panorama de l’amortissement LMNP.
Le tableau des durées par composant
Voici la synthèse appliquée par la majorité des cabinets spécialisés en LMNP, alignée sur la doctrine BOFiP et les usages professionnels constatés. Les fourchettes laissent une marge pour ajuster selon l’âge et l’état du bien.
| Composant | Éléments inclus | Durée admise | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Terrain | Quote-part foncière | Non amortissable | 0 % |
| Gros œuvre | Fondations, murs porteurs, planchers, charpente | 50 à 80 ans | 1,25 à 2 % |
| Toiture | Couverture, tuiles, ardoises, zinguerie | 25 à 35 ans | 2,86 à 4 % |
| Réseaux techniques | Électricité, plomberie, chauffage, VMC, gaz | 25 à 30 ans | 3,33 à 4 % |
| Étanchéité / Façade | Menuiseries extérieures, ravalement, isolation | 15 à 25 ans | 4 à 6,67 % |
| Aménagements intérieurs | Cuisine, salle de bain, parquet, peinture, cloisons | 10 à 15 ans | 6,67 à 10 % |
| Mobilier | Lit, canapé, table, électroménager, literie | 5 à 10 ans | 10 à 20 % |
| Frais de notaire | Option immobilisation | Durée du gros œuvre | 1,25 à 2 % |
Gros œuvre : 50 à 80 ans selon l’âge
Le gros œuvre concentre la durée la plus longue parce qu’il représente la partie la plus pérenne du bâti. Une charpente bois bien entretenue tient 80 ans sans intervention majeure ; une dalle béton, davantage. Pour un bien neuf, retenir 80 ans est cohérent avec la pratique professionnelle. Pour un appartement haussmannien construit en 1880, retenir 80 ans serait absurde : on retient alors une durée résiduelle calculée en soustrayant l’âge à la durée d’origine, ou en appliquant un coefficient de vétusté. Certains cabinets retiennent par défaut 50 ans pour simplifier les biens anciens, ce qui produit une dotation annuelle plus forte. La fourchette 50-80 ans couvre la quasi-totalité des cas.
Toiture, réseaux, étanchéité : 15 à 35 ans
La couverture, les installations techniques et l’enveloppe extérieure forment la deuxième couche d’amortissement. La toiture résiste 25 à 35 ans selon le matériau : tuile mécanique 30 ans, tuile artisanale 35 ans, zinc 50 ans, bac acier 25 ans. Les réseaux techniques (électricité, plomberie, chauffage) tournent autour de 25 à 30 ans : une installation électrique date avant la norme NF C 15-100 en 30 ans environ. L’étanchéité et la façade sont les composants les plus exposés aux intempéries : 15 ans pour des fenêtres PVC bas de gamme, 25 ans pour des menuiseries alu. Le ravalement suit la même durée. Ces trois composants se remplacent sur la vie d’un bâtiment, parfois deux fois pour l’étanchéité.
Aménagements et mobilier : 5 à 15 ans
La couche la plus rapide à se déprécier. Une cuisine équipée s’amortit sur 10 à 15 ans, parfois moins en location meublée intensive. Les revêtements de sol, peintures, sanitaires fixes suivent la même fourchette. Pour le mobilier, la pratique retient une durée de 5 à 10 ans selon la nature : 5 ans pour la literie et l’électroménager d’entrée de gamme, 7 ans pour la table et les chaises (durée par défaut courante), 10 ans pour un canapé de qualité. Les détails par catégorie figurent dans le guide des durées d’amortissement du mobilier LMNP, qui décompose ligne à ligne ce que retient l’administration.
Comment ventiler la valeur du bien
Les durées ne servent à rien sans la bonne base amortissable par composant. La ventilation se fait sur la valeur du bâti, hors terrain, en pourcentages de référence qui varient selon le type de logement. Appartement et maison ne se traitent pas de la même façon.
Appartement en copropriété : la répartition standard
Pour un appartement, la pratique retient une répartition équilibrée parce que la structure est mutualisée entre copropriétaires. Le gros œuvre représente environ 35 % de la valeur hors terrain, la toiture 15 %, les réseaux techniques 20 %, les aménagements intérieurs 15 % et l’étanchéité ou façade 15 %. Ces pourcentages sont des références acceptées par la doctrine professionnelle. Ils peuvent s’ajuster selon les caractéristiques du bien : un appartement entièrement rénové avec cuisine neuve aura une part aménagements supérieure à 15 %. La quote-part du terrain représente entre 10 % et 30 % du prix d’achat, selon la zone géographique. En grande ville, jusqu’à 50 % pour un appartement parisien ou lyonnais.
Maison individuelle : le gros œuvre pèse plus
Pour une maison, le propriétaire supporte seul l’intégralité de la structure. Pas de quote-part de parties communes : tous les murs porteurs, toute la dalle, toute la charpente sont à amortir. Le gros œuvre passe alors à 45 %, contre 35 % en appartement. En contrepartie, la part des aménagements et des réseaux baisse légèrement. Une répartition courante : gros œuvre 45 %, aménagements 30 %, réseaux 15 %, étanchéité ou façade 10 %. La toiture se calcule séparément, souvent au forfait de 200 € par m² habitable. Conséquence directe : l’amortissement global est légèrement plus lent pour une maison, parce que le composant le plus long pèse plus dans le total.
La somme des pourcentages doit toujours faire 100 % de la base amortissable, terrain exclu. C’est sur ce total que les durées s’appliquent ensuite, composant par composant. Pour aller plus vite, le calcul automatisé d’Indy ↗ sort la ventilation et les dotations annuelles à partir d’un simple acte d’achat.
Cas chiffré complet sur un appartement à 200 000 €
Posons un appartement T2 acheté 200 000 € frais de notaire compris, neuf, mis en location meublée le 1er janvier. Terrain estimé à 15 % du prix, soit 30 000 €. Base amortissable : 170 000 €, à laquelle s’ajoutent 7 000 € de mobilier achetés séparément. Voici la décomposition complète et les dotations annuelles.
| Composant | Part | Base | Durée | Dotation/an |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 35 % | 59 500 € | 80 ans | 744 € |
| Toiture | 15 % | 25 500 € | 30 ans | 850 € |
| Réseaux techniques | 20 % | 34 000 € | 25 ans | 1 360 € |
| Étanchéité / Façade | 15 % | 25 500 € | 20 ans | 1 275 € |
| Aménagements | 15 % | 25 500 € | 15 ans | 1 700 € |
| Mobilier | — | 7 000 € | 7 ans | 1 000 € |
| Total amortissement annuel | 177 000 € | 6 929 €/an |
Sur ce profil, l’amortissement annuel atteint près de 7 000 €. Avec des loyers de 9 600 € par an et 1 500 € de charges déductibles classiques (taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt), le résultat fiscal tombe à environ 1 200 €. Pour un bailleur en TMI 30 %, cela se traduit par une économie d’impôt et de prélèvements sociaux supérieure à 2 500 € par an comparé à l’option micro-BIC à 50 % d’abattement.
Ajuster les durées selon l’âge et l’état du bien
Les durées de référence valent pour un bien neuf. Pour un bien ancien, la mécanique change : on raisonne en durée résiduelle, pas en durée d’origine. Un appartement de 40 ans avec un gros œuvre amortissable sur 80 ans présente 40 ans de durée restante, pas 80.
Le coefficient de vétusté
Quatre états sont reconnus en pratique par les experts-comptables spécialisés : neuf, bon, moyen, mauvais. À chacun correspond un coefficient appliqué à la durée d’origine. Bien neuf : durée pleine. Bon état : 80 % de la durée d’origine. État moyen : 60 %. État mauvais : 40 %. Un appartement ancien en état moyen aura donc un gros œuvre amorti sur 48 ans (80 × 60 %) au lieu de 80, ce qui double presque la dotation annuelle. La justification se fait via diagnostics (DPE, DTG), photos datées et rapport d’expertise. Sans documentation, l’administration retient la durée d’origine la plus longue.
Composants déjà amortis : la sortie d’actif
Un bien acheté à 60 ans avec une toiture de 35 ans pose une question particulière : le composant toiture est entièrement amorti à l’origine. On l’inscrit alors à zéro et on documente l’état. Si la toiture est refaite après l’achat, les travaux deviennent un nouveau composant amortissable à part, sur sa durée propre (25 à 35 ans selon le matériau). L’ancienne toiture, non amortie restante, sort de l’actif en charge exceptionnelle déductible. Cette mécanique de remplacement est l’une des plus mal maîtrisées, particulièrement par les bailleurs qui gèrent leur compta seuls.
Les pièges qui font tomber un contrôle
Trois erreurs reviennent en boucle dans les redressements LMNP. Toutes portent sur le calibrage des composants ou sur la mauvaise compréhension des plafonds.
S’ajoute depuis le 15 février 2025 une réforme majeure : la loi de finances 2025 a modifié l’article 150 VB II du CGI pour réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente. Concrètement, ce qui était déduit pendant la location revient grossir la base imposable au moment de vendre, sauf pour les résidences services. Cela ne change pas le calcul des durées en cours d’exploitation, mais bouleverse l’arbitrage long terme : un bien fortement amorti pendant 15 ans sera taxé plus lourdement à la revente.
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