Cabinet de référence du LMNP en ligne, Amarris Immo coche presque toutes les cases d’un acteur historique : 25 ans d’ancienneté, 105 spécialistes immobilier, plus de 30 000 clients, note Google de 4,8/5. Le décor rassure. Pourtant, derrière la façade institutionnelle, deux questions méritent un examen lucide. Les tarifs affichés sont calculés sur un avantage fiscal supprimé depuis février 2025. Et l’absence d’intégration bancaire automatique commence à peser dans un marché qui s’est largement automatisé.
Cet examen porte sur les deux offres LMNP du cabinet, Solo et Expert, leurs vrais prix bruts, le périmètre du logiciel et les profils qui ont intérêt à signer. Il s’inscrit dans notre série de revues du guide général meilleur logiciel comptabilité LMNP, qui passe au crible les principaux cabinets et solutions du marché français.
Le verdict tranche net pour deux profils opposés. Et entre les deux, la majorité des bailleurs gagnera sans doute à regarder ailleurs.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.
Amarris Immo en bref : qui sont-ils vraiment ?
Le nom commercial est récent, l’ADN beaucoup moins. Amarris Immo est la filiale immobilière du groupe Amarris, créé en 1999 par Claude Robin sous le nom d’Amarris Conseil. C’est l’un des pionniers de l’expertise comptable en ligne en France.
Une filiale de cabinet, pas une startup
Le groupe Amarris emploie environ 550 personnes et compte BNP et Banque Populaire parmi ses actionnaires. La filiale immobilière concentre 105 collaborateurs dédiés au LMNP, à la SCI et à la SARL de famille. Le cabinet est inscrit à l’Ordre des Experts-Comptables, ce qui implique une assurance responsabilité civile professionnelle, un code déontologique et une obligation de formation continue. Cette inscription distingue Amarris des éditeurs purs comme Indy ou Decla.fr, qui sont des logiciels SaaS sans expert-comptable engagé sur la signature.
Le positionnement : à mi-chemin entre logiciel et cabinet
Le marché s’est polarisé en deux camps. D’un côté les logiciels autonomes (Indy, LMNP.AI, Qlower, Nopillo) qui misent sur l’automatisation et la connexion bancaire. De l’autre les cabinets en ligne avec comptable dédié (JD2M, Dougs, ComptaCom). Amarris se positionne au milieu : un logiciel propriétaire pour l’offre Solo, et un comptable humain pour l’offre Expert. C’est cohérent. C’est aussi ce qui explique pourquoi le tarif moyen reste plus élevé que les solutions purement logicielles, sans atteindre les 600 € à 800 € annuels d’un cabinet humain de référence.
Les deux offres et leurs vrais tarifs en 2026
Amarris Immo propose deux offres pour le LMNP : Solo en autonomie et Expert avec accompagnement. La grille tarifaire est lisible sur le site, ce qui reste rare dans l’expertise comptable en ligne. Mais elle souffre d’un travers méthodologique majeur que la majorité des comparateurs reprennent sans relire.
Solo : l’offre logiciel en autonomie guidée
L’offre Solo donne accès au logiciel propriétaire d’Amarris pour gérer seul sa déclaration. Elle est facturée 23,75 € TTC par mois, soit 285 € TTC par an au tarif brut. Le périmètre couvre l’immatriculation P0i, la saisie des recettes et charges, le calcul automatique des amortissements, la génération du fichier des écritures comptables et la téletransmission de la liasse 2031. L’assistance fonctionne par mail et téléphone du lundi au vendredi de 9h à 17h30. L’application mobile dédiée existe sur iOS et Android depuis 2024.
Limite structurelle de Solo : l’offre est réservée aux LMNP et LMP au régime réel détenus en nom propre. Elle ne couvre ni le micro-BIC, ni la TVA, ni les biens logés en SCI ou SARL de famille. Pour ces cas, vous basculez obligatoirement sur l’offre Expert.
Expert : le cabinet comptable en ligne complet
L’offre Expert ajoute un comptable dédié qui prend en charge la tenue, la révision et la signature de la liasse. Elle est facturée 35 € TTC par mois, soit 420 € TTC par an au tarif brut. Conseil fiscal annuel, déclarations TVA, accompagnement sur les opérations exceptionnelles (cession, apport, démembrement) et gestion multi-biens en font partie. Le service inclut une assurance contrôle fiscal qui prend en charge la défense du dossier en cas de contrôle de l’administration. Cette assurance couvre les honoraires de défense et la rédaction des courriers de réponse, pas les redressements eux-mêmes. Sur ce segment, Amarris reste l’un des rares acteurs à intégrer cette garantie d’office.
Comparaison synthétique des deux offres
| Critère | Offre Solo | Offre Expert |
|---|---|---|
| Tarif brut TTC | 285 €/an | 420 €/an |
| Statuts couverts | LMNP / LMP au réel, nom propre | LMNP / LMP / SCI / SARL famille |
| Comptable dédié | Non | Oui |
| Signature liasse | Bailleur | Expert-comptable |
| Assurance contrôle fiscal | Non | Incluse |
| TVA / multi-biens complexes | Non | Oui |
Le logiciel Amarris : comment il fonctionne concrètement
Le logiciel propriétaire est l’outil pivot des deux offres. Il sert d’interface de saisie pour Solo, et de plateforme de collecte de pièces pour Expert. Sa conception reflète une philosophie très différente de celle des concurrents qui se sont massivement automatisés depuis 2020.
Une saisie manuelle assumée par défaut
Amarris ne propose pas de connexion bancaire automatique de type agrégation DSP2. Le bailleur saisit ses recettes et charges à la main, ou importe ses pièces (factures, relevés bancaires, baux) qui sont ensuite catégorisées par le système. Le cabinet justifie ce choix par la sécurité, la confidentialité et le contrôle. C’est défendable. Mais le concurrent Decla.fr, comme Indy, Pennylane ou Qlower, a démontré qu’une connexion bancaire automatique fait gagner trois à quatre heures par bilan annuel. Sur un cas LMNP simple à un bien, c’est tangible.
La génération automatique de la liasse 2031
Une fois la saisie complète, le logiciel calcule les amortissements par composant, génère le fichier des écritures comptables (FEC), produit le bilan, le compte de résultat et la liasse fiscale 2031 avec ses annexes 2033. La téletransmission EDI vers la DGFiP est intégrée. Pour aller plus vite sur cette étape mécanique, la ventilation automatique d’Indy ↗ sort la liasse en moins de quinze minutes une fois les comptes connectés. La fiabilité de la liasse Amarris reste solide, en revanche : aucun client interrogé ne mentionne de bug récurrent sur la production des documents fiscaux.
Ce qu’Amarris Immo fait mieux que ses concurrents
Plusieurs éléments sortent franchement du lot. Ils expliquent la note Google moyenne de 4,8/5 et la fidélité de la base clients sur la durée. Examen détaillé.
L’assurance contrôle fiscal incluse
Sur l’offre Expert, l’assurance contrôle fiscal couvre les honoraires de défense en cas de contrôle de l’administration : préparation du dossier, rédaction des courriers de réponse, présence aux échanges. Ce poste représente facilement 1 500 € à 3 000 € de frais d’avocat fiscaliste en cas de contrôle réel. Aucun éditeur SaaS ne propose cette couverture en standard. C’est un argument fort pour les bailleurs au profil sensible : multi-biens, location saisonnière classée à fort revenu, ou primo-investisseur qui a peur du cabinet comptable spécialisé en ligne mais préfère une garantie collective.
La spécialisation immobilière profonde
Le cabinet ne traite que de l’immobilier locatif. Les comptables connaissent par cœur les sujets pointus : amortissement par composant avec durées différenciées (gros œuvre 25 à 40 ans, agencements 10 à 15 ans, mobilier 5 à 7 ans), application de l’article 39 C du CGI sur le report d’amortissement non utilisé, particularités du LMP face aux cotisations sociales. Cette profondeur manque chez les généralistes. Elle évite les erreurs récurrentes que l’on retrouve quand un comptable de proximité non spécialisé traite un dossier LMNP.
Les faiblesses qui décrochent en 2026
L’examen serait incomplet sans pointer ce qui freine. Trois limites ressortent systématiquement dans les retours clients récents et dans la comparaison avec les solutions plus modernes.
Pas d’intégration bancaire automatique
C’est le frein le plus cité. Saisir manuellement chaque opération bancaire ou téléverser un PDF de relevé représente facilement deux à trois heures par trimestre. Indy, Qlower, Pennylane et même Ownily orienté SCI ont tous basculé sur l’agrégation bancaire DSP2. Sur un bailleur multi-biens avec 200 à 400 lignes par an, le différentiel temps approche dix heures annuelles. Pour beaucoup, ces dix heures valent largement l’écart de prix.
Lenteur en période fiscale
Les retours clients convergent sur ce point : entre avril et mai, le téléservice répond moins vite et les délais de validation des liasses s’étirent. Plusieurs clients Trustpilot signalent des temps de réponse passant de 24 heures hors saison à plusieurs jours en pic d’activité. Le cabinet le justifie par la concentration des dossiers, ce qui est mécanique. Mais demander un délai de traitement écrit avant souscription reste prudent, surtout si vous arrivez tardivement.
Périmètre Solo restreint
L’offre Solo ne couvre ni le micro-BIC, ni la TVA, ni les SCI. Si votre situation évolue (passage en SCI à l’IS, ajout d’un bien soumis à TVA pour location saisonnière classée, basculement temporaire en micro-BIC), vous devez basculer sur Expert ou changer de prestataire. Indy, Qlower et la plupart des logiciels concurrents couvrent l’ensemble de ces cas dans une offre unique. Cette segmentation Amarris pousse mécaniquement les clients vers Expert dès que la situation se complique, ce qui double presque la facture.
Pour qui Amarris Immo est-il fait, et pour qui non
L’arbitrage devient simple une fois le profil cerné. Amarris excelle sur deux cas précis et démérite sur deux autres. Entre les deux, des alternatives méritent un test parallèle.
Le profil qui converge vers Amarris
Bailleur LMNP avec un ou deux biens, situation fiscale stable au régime réel, tranche d’imposition à 30 % ou plus, qui veut déléguer entièrement à un comptable humain inscrit à l’Ordre. Le profil cherche la sécurité avant l’optimisation, accepte la saisie manuelle et valorise l’assurance contrôle fiscal. Sur ce profil, l’offre Expert à 420 € TTC/an reste l’une des meilleures du marché face à un cabinet de proximité à 1 200 €/an. Idem pour les expatriés qui possèdent un bien en France et veulent un acteur stable, peu importe le fuseau horaire.
Le profil qui devrait passer son chemin
Bailleur autonome, à l’aise avec le digital, qui veut gérer lui-même sa compta avec le moins de friction possible. Pour ce profil, l’offre Solo à 285 € TTC/an reste plus chère qu’Indy à 288 € HT/an (24 €/mois) avec connexion bancaire automatique en plus. Idem pour les bailleurs multi-biens avec connexions Airbnb-Booking : l’absence d’intégration bancaire devient handicapante. Et pour les profils très complexes (succession, démembrement, holding immobilière), JD2M offre un conseil patrimonial plus poussé qu’un cabinet généraliste de l’immobilier.
Les alternatives à tester avant de signer
Trois alternatives sortent du lot selon votre profil. Indy en autonomie pour la rapidité et la connexion bancaire. JD2M pour les cas patrimoniaux complexes avec un comptable humain dédié. Teledec si vous gérez votre compta seul et voulez simplement téletransmettre la liasse une fois par an sans abonnement.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.