Quand on tape « LMNP entreprise individuelle » sur Google, on tombe sur des dizaines d’articles qui comparent EI, EURL, EIRL, auto-entrepreneur, comme s’il fallait choisir entre quatre portes. Le problème, c’est que la question elle-même part d’un malentendu. Le LMNP n’est pas un statut juridique. C’est un régime fiscal. Et dans la majorité des cas, démarrer une activité de location meublée ne nécessite pas de « créer une entreprise » au sens où on l’entend habituellement. La confusion entre structure juridique et régime d’imposition coûte du temps, parfois de l’argent, et oriente vers des montages inutiles. Ce qui suit n’est pas un énième comparatif copié-collé. L’objectif est de poser les vrais arbitrages : dans quel cas l’entreprise individuelle suffit, dans quel cas elle pénalise, et surtout ce que la réforme de 2022 et la loi de finances 2025 changent concrètement pour un investisseur qui se lance.

LMNP et entreprise individuelle : pourquoi la question est mal posée dans 90 % des cas

La plupart des primo-investisseurs en meublé pensent devoir « créer une entreprise » pour louer leur bien. Cette croyance génère des démarches inutiles, des frais de conseil prématurés et des choix de structure inadaptés.

Le LMNP est un régime fiscal, pas un statut juridique

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) désigne un régime d’imposition des revenus locatifs, classés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce n’est ni une forme juridique, ni un type de société. L’article 155 IV du Code général des impôts définit les conditions du LMNP par exclusion : vous êtes LMNP tant que vous ne remplissez pas les deux conditions cumulatives du LMP (recettes supérieures à 23 000 € ET supérieures aux autres revenus d’activité du foyer). L’amalgame avec l’entreprise individuelle vient du fait que l’activité de location meublée est considérée comme commerciale au plan fiscal. Mais « commercial » ne signifie pas « il faut créer une boîte ». Cela signifie simplement que vos revenus sont déclarés en BIC et non en revenus fonciers. La nuance semble technique, mais elle change tout : elle ouvre la porte à l’amortissement comptable du bien, un levier que la location nue n’offre pas.

Déclarer une activité de location meublée ≠ créer une entreprise

Mettre un logement meublé en location impose de déclarer cette activité auprès de l’administration. Mais cette déclaration n’implique pas la rédaction de statuts, ni la publication d’une annonce légale, ni la constitution d’un capital. Vous exercez en nom propre, sans personnalité morale distincte. La confusion vient souvent des articles qui mélangent « entreprise individuelle » (au sens large : exercer seul une activité) et « création d’entreprise » (au sens commun : monter une structure, trouver un comptable, ouvrir un compte pro). En LMNP, vous n’avez pas besoin de comptable au micro-BIC. Au régime réel, en revanche, la tenue d’une comptabilité commerciale devient obligatoire, et un expert-comptable est fortement recommandé pour les amortissements et la liasse fiscale.

Ce que vous devez réellement faire : formulaire P0i, numéro SIRET, et c’est (presque) tout

La seule formalité obligatoire pour démarrer une activité LMNP est de remplir le formulaire P0i (déclaration de début d’activité de loueur en meublé non professionnel), à déposer dans les 15 jours suivant le début de la location. Cette démarche s’effectue désormais en ligne, via le guichet unique de l’INPI. Vous recevez ensuite un numéro SIRET, indispensable pour déclarer vos revenus BIC. Ce numéro ne fait pas de vous un chef d’entreprise au sens classique. Il identifie votre activité auprès de l’administration fiscale. Pas d’inscription au RCS, pas de CFE dans la plupart des cas pour les locations longue durée (sous réserve de la taxe foncière), pas de charges sociales en LMNP classique. Le piège, c’est de croire que la simplicité de cette formalité cache une complexité structurelle. Elle ne cache rien : pour un seul bien en location longue durée, le formulaire P0i et le choix du régime fiscal constituent l’essentiel de la démarche.

Réforme EI 2022 : ce que la plupart des articles sur le LMNP n’ont toujours pas intégré

La loi du 14 février 2022 a profondément modifié le statut de l’entrepreneur individuel. Pourtant, la majorité des contenus sur le LMNP en EI continuent de raisonner avec les anciennes règles.

Séparation automatique des patrimoines : le vieil argument contre l’EI tombe

Avant 2022, le principal reproche adressé à l’entreprise individuelle était l’absence de cloisonnement entre patrimoine personnel et professionnel. En cas de dettes liées à l’activité, les créanciers pouvaient saisir les biens personnels de l’exploitant. C’est cet argument qui justifiait la recommandation quasi systématique de passer par une EURL ou une SCI. Depuis le 15 mai 2022, la séparation des patrimoines est automatique et de droit pour toute entreprise individuelle, y compris les micro-entrepreneurs. Le patrimoine professionnel (biens utiles à l’activité) est distinct du patrimoine personnel. Les créanciers professionnels ne peuvent plus, par défaut, se servir sur vos biens personnels. Cette protection n’est pas absolue : l’entrepreneur peut y renoncer volontairement (sur demande écrite d’un créancier, avec formalisme encadré), et l’administration fiscale peut toujours agir sur les deux patrimoines en cas de fraude ou de manquement grave. Mais pour un investisseur LMNP classique qui rembourse un crédit immobilier et perçoit des loyers, le risque patrimonial de l’EI est désormais comparable à celui d’une EURL.

L’EIRL n’existe plus : pourquoi elle traîne encore dans tous les comparatifs

L’EIRL (Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée) a été supprimée le 16 février 2022. Il n’est plus possible d’en créer depuis cette date. Les EIRL existantes conservent leur statut, mais le dispositif est en extinction. Le fait que cette structure apparaisse encore dans la quasi-totalité des articles comparatifs sur le LMNP en dit long sur la qualité de l’information disponible. L’EIRL n’a jamais eu le succès escompté précisément parce que la déclaration d’affectation de patrimoine était une formalité lourde et confuse. La réforme de 2022 a tiré les leçons de cet échec en intégrant directement la protection patrimoniale dans le statut unique d’entrepreneur individuel. Si un article vous propose encore de « choisir entre EI, EIRL et EURL » pour votre LMNP, il n’est pas à jour.

Option IS pour l’EI : dans quels cas ça vaut le coup pour un loueur meublé

Depuis la réforme de 2022, l’entrepreneur individuel peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) en demandant l’assimilation fiscale à une EURL. Ce choix entraîne une cessation fiscale de l’EI à l’IR et un transfert du patrimoine professionnel vers un régime IS, avec un report d’imposition sur les plus-values latentes. Pour un loueur en meublé, l’intérêt théorique est le suivant : à l’IS, le taux d’imposition sur les bénéfices est de 15 % jusqu’à 42 500 € de résultat, contre un barème progressif pouvant monter à 45 % à l’IR. Si le bénéfice locatif n’est pas prélevé pour un usage personnel, il reste dans l’entreprise et n’est imposé qu’au taux IS. En pratique, cette option est rarement pertinente en LMNP. D’abord parce que le régime réel permet déjà, grâce aux amortissements, de ramener le résultat fiscal à zéro pendant de nombreuses années. Ensuite parce que l’option IS fait perdre le bénéfice du régime des plus-values des particuliers (exonération après 22 ans d’IR et 30 ans de prélèvements sociaux), remplacé par le régime des plus-values professionnelles, nettement moins favorable pour un bien détenu longtemps. L’EI à l’IS peut toutefois se justifier dans un cas précis : un investisseur avec plusieurs biens générant un bénéfice BIC élevé, une TMI haute, et une stratégie de capitalisation sans objectif de revente à court terme.

Micro-BIC ou régime réel : le faux dilemme qui masque la vraie décision

Le choix entre micro-BIC et régime réel est présenté comme un arbitrage simple. En réalité, pour la majorité des investisseurs qui achètent à crédit, il n’y a pas de dilemme.

Pourquoi le micro-BIC est presque toujours perdant pour un bien acheté à crédit

Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives en meublé longue durée classique. Autrement dit, vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers, sans possibilité de déduire vos charges réelles. Si vous avez acheté votre bien sans emprunt, avec peu de charges et peu de travaux, ce régime peut suffire. Mais dès qu’un crédit immobilier entre en jeu, les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunteur, les frais de notaire (amortissables), la taxe foncière, les charges de copropriété et l’amortissement du bien lui-même dépassent très souvent 50 % des loyers. Le micro-BIC vous prive alors d’une économie fiscale réelle, parfois sur 10 à 15 ans. Pour un bien acheté 200 000 € avec un emprunt sur 20 ans, les charges déductibles au réel (intérêts, assurance, amortissements, travaux, gestion) peuvent atteindre 80 à 100 % des loyers les premières années. L’abattement forfaitaire de 50 % devient mécaniquement un mauvais calcul.

Amortissement du bien, du mobilier, des travaux : l’arme fiscale du réel chiffrée sur 20 ans

Au régime réel simplifié, vous pouvez amortir la valeur du bien immobilier (hors terrain, non amortissable), le mobilier, les équipements et les travaux d’amélioration. L’amortissement du bâti s’étale en général sur 25 à 30 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans, les travaux sur 10 à 15 ans selon leur nature. Prenons un bien acheté 200 000 € dont 150 000 € de valeur amortissable (hors foncier estimé à 25 %). L’amortissement linéaire sur 25 ans génère une charge comptable de 6 000 €/an, sans sortie de trésorerie. Ajoutez 10 000 € de mobilier amortis sur 7 ans (1 430 €/an) et 15 000 € de travaux amortis sur 10 ans (1 500 €/an). Total des amortissements annuels : environ 8 930 €. Si le bien génère 10 000 € de loyers nets de charges, le résultat fiscal peut être négatif ou nul pendant plus de 10 ans. Ce mécanisme est le cœur du LMNP au réel : vous percevez des loyers, vous remboursez votre crédit, et vous ne payez aucun impôt sur ces revenus. Ce n’est pas une niche marginale, c’est le fonctionnement normal du régime réel en location meublée. Les amortissements non utilisés (quand le résultat est déjà négatif) sont reportés sans limitation de durée, ce qui prolonge l’avantage fiscal bien au-delà des premières années.

Loi de finances 2025 : la réintégration des amortissements dans la plus-value change la donne

Jusqu’au 31 décembre 2024, les amortissements déduits pendant la période de location n’avaient aucune incidence sur le calcul de la plus-value en cas de revente. C’était l’un des avantages majeurs du LMNP au réel : vous réduisiez votre imposition chaque année grâce aux amortissements, et au moment de la revente, la plus-value était calculée sur la simple différence entre prix de vente et prix d’achat, sans réintégration. Depuis le 1er janvier 2025, cette règle a changé. L’article 24 de la loi de finances 2025 impose la réintégration des amortissements (hors mobilier pour les résidences gérées type EHPAD ou résidences étudiantes) dans la base de calcul de la plus-value imposable. Concrètement : si vous avez acheté un bien 200 000 € et déduit 50 000 € d’amortissements sur 10 ans, la plus-value imposable en cas de revente à 300 000 € passe de 100 000 € (ancien calcul) à 150 000 € (nouveau calcul). L’impôt total (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) grimpe de 36 200 € à 54 300 €. Ce changement ne remet pas en cause l’intérêt du régime réel pendant la phase de détention, mais il modifie la stratégie de sortie. Les abattements pour durée de détention restent applicables : exonération totale d’IR après 22 ans, exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans. Pour un investisseur qui détient longtemps, l’impact est limité. Pour celui qui prévoyait de revendre au bout de 7 à 10 ans en ayant massivement amorti, la facture fiscale à la sortie sera sensiblement plus lourde qu’avant.

Auto-entrepreneur et LMNP : le piège le plus répandu chez les primo-investisseurs

Le régime micro-entrepreneur (ex auto-entrepreneur) séduit par sa simplicité. En location meublée, cette simplicité a un coût caché que très peu de contenus mentionnent.

Pas d’amortissement, pas de déduction de charges réelles : ce que le « simple » vous coûte

Sous le régime micro-entrepreneur, vos revenus locatifs sont soumis au micro-BIC. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire, mais vous ne pouvez ni amortir le bien, ni déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurance). L’abattement est de 50 % pour la location meublée longue durée classique. Pour les meublés de tourisme non classés, la loi de finances 2025 a abaissé le seuil à 15 000 € de recettes avec un abattement de seulement 30 %. Un investisseur qui achète un studio à 150 000 € à crédit et le loue meublé 700 €/mois (soit 8 400 €/an) serait imposé sur 4 200 € au micro-BIC. Au régime réel, avec les amortissements et les intérêts d’emprunt, son résultat fiscal serait probablement nul. L’écart d’imposition annuel peut représenter plusieurs centaines d’euros, cumulés sur 10 ans.

Les seuils qui déclenchent la bascule automatique vers l’EI classique

Le régime micro-entrepreneur est plafonné à 77 700 € de recettes annuelles pour les prestations de services et la location meublée longue durée classique. Pour les meublés de tourisme non classés, le plafond est tombé à 15 000 € depuis 2025. En cas de dépassement du seuil pendant deux années consécutives, vous basculez automatiquement vers le régime réel de l’entreprise individuelle. Cette bascule n’est pas neutre : elle implique la mise en place d’une comptabilité commerciale, le dépôt d’une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes), et souvent le recours à un expert-comptable. Le problème est que beaucoup de micro-entrepreneurs n’anticipent pas ce changement et découvrent leurs nouvelles obligations au moment de la déclaration, parfois avec un an de retard.

Le seul cas où la micro-entreprise a du sens en location meublée

Le micro-BIC peut se justifier dans un cas précis : un bien acheté sans crédit, avec peu de charges (pas de travaux, copropriété faible, pas de gestion déléguée), et des revenus locatifs modestes. Dans cette configuration, l’abattement forfaitaire de 50 % peut être supérieur aux charges réelles, et la simplicité du régime (pas de comptabilité, déclaration simplifiée) constitue un avantage concret. C’est typiquement le cas d’un propriétaire qui met en location un studio hérité ou acheté comptant, avec un loyer de 400 à 500 €/mois. En dehors de ce profil, le passage au régime réel est presque toujours plus rentable fiscalement, même en tenant compte des frais d’expert-comptable (entre 300 et 800 €/an selon les cabinets, et partiellement déductibles).

EI, EURL, SCI à l’IS, SARL de famille : le vrai comparatif qu’un investisseur doit faire

Comparer les structures pour du LMNP ne se limite pas à lister leurs caractéristiques. L’enjeu est de savoir laquelle est adaptée à votre situation fiscale, patrimoniale et à votre horizon d’investissement.

EI au réel vs EURL : la protection juridique justifie-t-elle le surcoût comptable ?

Avec la réforme de 2022, l’EI offre désormais une séparation automatique des patrimoines, ce qui réduit considérablement l’écart de protection avec l’EURL. La vraie différence réside dans le fonctionnement : l’EURL est une personne morale distincte, avec ses propres statuts, un capital social, des obligations de publication et une comptabilité de société. Le coût de création d’une EURL se situe entre 500 et 1 500 € (rédaction des statuts, annonce légale, immatriculation), contre quasiment zéro pour une EI. Les frais comptables annuels d’une EURL sont aussi plus élevés (1 200 à 2 500 €/an contre 400 à 800 € pour une EI au réel). L’EURL présente un avantage spécifique : elle facilite la transmission des parts et permet d’intégrer un associé (bascule automatique vers SARL). Pour un investisseur qui prévoit de transmettre ses biens à ses enfants via des parts de société plutôt que des biens en direct, l’EURL peut se justifier. Pour un premier investissement locatif sans objectif de transmission immédiat, l’EI au réel suffit dans la très grande majorité des cas.

SCI à l’IS pour du meublé : le montage qui séduit mais qui piège à la revente

Utiliser une SCI (Société Civile Immobilière) pour de la location meublée est une idée récurrente. Le problème : la SCI à l’IR ne peut pas faire de location meublée à titre habituel sans risquer une requalification fiscale en BIC, ce qui entraîne l’imposition à l’IS de droit. Beaucoup d’investisseurs optent alors délibérément pour la SCI à l’IS, attirés par le taux d’imposition réduit (15 % jusqu’à 42 500 € de résultat) et la possibilité d’amortir le bien. Pendant la phase de détention, le montage fonctionne : les amortissements et les charges réduisent le résultat imposable, exactement comme en LMNP au réel. Mais au moment de la revente, le piège se referme. En SCI à l’IS, la plus-value est calculée selon le régime des plus-values professionnelles, c’est-à-dire sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d’achat moins tous les amortissements pratiqués). Aucun abattement pour durée de détention ne s’applique. Sur un bien acheté 200 000 € et amorti à hauteur de 120 000 € sur 20 ans, la valeur nette comptable est de 80 000 €. Une revente à 300 000 € génère une plus-value professionnelle de 220 000 €, imposée à l’IS (15 % puis 25 %), puis à nouveau fiscalisée lors de la distribution des dividendes au flat tax de 30 %. Le coût total peut dépasser 40 % de la plus-value. En LMNP direct (EI au réel), même avec la réintégration des amortissements depuis 2025, le régime des plus-values des particuliers reste applicable, avec exonération progressive et totale après 22 à 30 ans.

SARL de famille : le seul véhicule qui cumule IR + amortissement + protection + transmission

La SARL de famille est une SARL constituée exclusivement entre membres d’une même famille (parents, enfants, frères et sœurs, conjoints et pacsés) qui peut opter pour l’imposition à l’IR de manière transparente. C’est le seul montage sociétaire qui permet de cumuler quatre avantages normalement incompatibles : l’amortissement au régime réel BIC, l’imposition à l’IR (avec le régime des plus-values des particuliers en cas de revente), la protection patrimoniale d’une société à responsabilité limitée et la facilité de transmission par cession de parts. La contrepartie est la rigueur de gestion : comptabilité de société, assemblées générales annuelles, formalisme de constitution, et impossibilité d’intégrer un associé hors du cercle familial. Si vous investissez en couple ou avec vos enfants majeurs et que vous prévoyez un patrimoine locatif de plusieurs biens, la SARL de famille est objectivement la structure la plus optimisée sur le long terme. Pour un investisseur seul avec un seul bien, le surcoût de gestion n’est pas justifié.

Arbre de décision selon le nombre de biens, le montant investi et l’horizon de détention

Un seul bien, acheté à crédit, détention longue (>15 ans), investisseur seul : EI au régime réel. Simplicité maximale, amortissements disponibles, protection patrimoniale suffisante depuis 2022, plus-value des particuliers avec abattements.

Un seul bien, acheté comptant, charges faibles, investisseur seul : EI au micro-BIC. L’abattement forfaitaire de 50 % peut suffire si les charges réelles sont inférieures.

Plusieurs biens, investissement en couple ou en famille, objectif de transmission : SARL de famille. Combine les avantages fiscaux de l’IR avec la structure sociétaire.

Plusieurs biens, investisseur seul, besoin de cloisonner les activités : EURL. Permet de séparer chaque activité locative dans une structure distincte si nécessaire.

Investisseur avec forte TMI, pas de projet de revente, capitalisation pure : SCI à l’IS, en connaissance des conséquences à la sortie. Ou EI à l’IS si un seul bien.

L’erreur la plus fréquente est de choisir la structure en fonction de ce qu’on lit dans un comparatif générique, sans chiffrer sa propre situation. Un passage chez un expert-comptable spécialisé en location meublée (pas un généraliste) coûte entre 150 et 300 € en consultation, et peut faire économiser des milliers d’euros sur 10 ans.

Le franchissement des seuils LMNP → LMP : pourquoi votre choix de structure doit l’anticiper dès le départ

Le passage de LMNP à LMP n’est pas un choix. C’est un basculement automatique dès que les conditions sont réunies. Et il peut survenir sans que vous l’ayez vu venir.

Les deux conditions cumulatives du LMP et le piège du revenu de référence

Vous êtes qualifié LMP (Loueur en Meublé Professionnel) si vous remplissez simultanément deux conditions définies à l’article 155 IV du CGI. Vos recettes locatives brutes (loyers + charges récupérables + indemnités) dépassent 23 000 € par an. Ces recettes sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires nets, autres BIC, BNC, BA après abattements). Les deux conditions sont cumulatives : si une seule n’est pas remplie, vous restez LMNP. Le piège est que cette appréciation se fait au niveau du foyer fiscal et chaque année. Un changement de situation familiale (mariage, divorce, perte d’emploi du conjoint, départ en retraite) peut faire basculer votre statut d’une année sur l’autre, sans que le montant de vos loyers ait changé. L’exemple classique : un investisseur célibataire avec 25 000 € de loyers et 40 000 € de salaire reste LMNP. Il se met en couple avec une personne sans revenus d’activité : le foyer fiscal change, et si les loyers dépassent les revenus d’activité du nouveau foyer, il bascule en LMP.

Conséquences sociales, fiscales et patrimoniales du basculement involontaire

Le passage en LMP déclenche plusieurs effets en chaîne. Sur le plan social, vous devenez affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) et devez payer des cotisations sociales sur vos bénéfices locatifs. Le taux effectif tourne autour de 35 à 40 % du bénéfice, contre 17,2 % de prélèvements sociaux en LMNP. Même en cas de résultat déficitaire, un forfait minimum d’environ 1 220 €/an est exigible. Sur le plan fiscal, le LMP offre certains avantages (imputation des déficits sur le revenu global, exonération de plus-value après 5 ans d’activité sous conditions de recettes), mais ces avantages ne compensent pas toujours le surcoût social. L’exonération de plus-value professionnelle en LMP (article 151 septies du CGI) suppose que les recettes annuelles soient inférieures à 250 000 € et que l’activité ait été exercée pendant au moins 5 ans. C’est un avantage puissant pour les gros patrimoines, mais qui ne concerne pas la majorité des investisseurs. Sur le plan patrimonial, le bien détenu en LMP entre dans l’actif professionnel et peut, sous certaines conditions, être exonéré d’IFI (impôt sur la fortune immobilière), ce qui constitue un avantage pour les patrimoines élevés.

Comment structurer dès le premier bien pour ne pas être prisonnier de son statut

Le choix de structure doit intégrer une projection à 5 et 10 ans, pas seulement la situation actuelle. Si vous prévoyez d’acquérir plusieurs biens et que vos loyers cumulés risquent de dépasser 23 000 €, la question du LMP se posera mécaniquement. Deux stratégies permettent de contrôler ce risque. La première consiste à maintenir des revenus d’activité supérieurs aux recettes locatives. Tant que votre salaire ou vos autres BIC dépassent vos loyers bruts, vous restez LMNP quel que soit le montant. C’est la stratégie la plus simple pour un salarié en activité. La seconde consiste à loger les biens dans une SARL de famille optant pour l’IR. Les revenus locatifs sont alors répartis entre les associés au prorata de leurs parts. Si deux associés détiennent 50 % chacun, le seuil de 23 000 € par foyer fiscal est plus difficile à atteindre. En revanche, le recours à une SCI à l’IR pour du meublé est à proscrire (risque de requalification en BIC et imposition à l’IS d’office), et la SCI à l’IS, si elle évite la question du LMP, pose le problème de la plus-value professionnelle à la sortie. Le point clé est le suivant : un investisseur qui démarre en EI peut basculer en LMP sans changer de structure. Le basculement est fiscal, pas juridique. Mais une fois en LMP, les conséquences sociales sont irréversibles pour l’année concernée. Anticiper cette trajectoire dès le premier achat évite les mauvaises surprises.

Questions fréquentes

Faut-il un expert-comptable en LMNP au régime réel ?

Le régime réel impose la tenue d’une comptabilité commerciale et le dépôt d’une liasse fiscale (formulaire 2031 avec annexes 2033). En théorie, rien n’interdit de le faire soi-même. En pratique, le calcul des amortissements par composants, la gestion du report des déficits et la production de la liasse nécessitent des compétences comptables spécifiques. Un expert-comptable spécialisé en LMNP facture entre 300 et 800 € par an pour un bien unique. Ces honoraires sont intégralement déductibles du résultat fiscal. Des plateformes en ligne spécialisées (Jedeclaremonmeuble, Decla.fr, entre autres) proposent des solutions automatisées à moindre coût, adaptées aux patrimoines simples. L’erreur à éviter est de confier son LMNP à un comptable généraliste qui ne maîtrise pas les spécificités de la location meublée.

Peut-on passer du micro-BIC au régime réel en cours d’activité ?

Oui. L’option pour le régime réel peut être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats, c’est-à-dire généralement avant début mai de l’année suivante. Elle est valable pour un an et reconduite tacitement. L’inverse est également possible mais plus contraignant : le retour au micro-BIC après le réel nécessite de respecter les seuils de recettes du micro-BIC et de ne pas avoir opté pour l’IS. Le passage au réel en cours de route implique de reconstituer le tableau des amortissements depuis l’acquisition du bien, ce qui peut nécessiter l’intervention d’un comptable pour les premières années non amorties.

La CFE est-elle due en LMNP ?

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est en principe due par tout loueur en meublé, y compris en LMNP. Son montant varie selon la commune et la valeur locative du bien affecté à l’activité. Certaines communes appliquent un montant minimum (entre 200 et 600 € selon la tranche communale), même si votre chiffre d’affaires est faible. Une exonération est prévue la première année d’activité. Par ailleurs, si vos recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €, vous êtes exonéré de CFE. Pour les locations de tourisme, des exonérations spécifiques peuvent exister selon les délibérations locales.

Que se passe-t-il si je loue en meublé via une SCI à l’IR ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est par nature une société civile, incompatible avec une activité commerciale. Or, la location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale (BIC). Si une SCI à l’IR pratique la location meublée de manière habituelle et continue, elle risque une requalification d’office à l’IS par l’administration fiscale. Cette requalification est rétroactive et peut entraîner des rappels d’impôts majeurs. L’exception concerne la location meublée occasionnelle et accessoire (généralement moins de 10 % du chiffre d’affaires de la SCI). Au-delà de ce seuil, la SCI doit opter pour l’IS ou se transformer en SARL de famille pour conserver l’imposition à l’IR tout en exerçant une activité de location meublée en toute légalité.

Les amortissements LMNP sont-ils perdus si je ne les utilise pas une année ?

Non. En régime réel, si le montant de vos amortissements dépasse votre résultat fiscal (ce qui arrive fréquemment les premières années), l’excédent d’amortissement est reporté sans limitation de durée. Il viendra réduire le résultat imposable des exercices suivants, lorsque vos revenus locatifs seront supérieurs à vos charges courantes. Ce mécanisme est distinct du report des déficits BIC non professionnels, qui est lui limité à 10 ans et imputable uniquement sur les revenus de même catégorie. L’amortissement reporté ne constitue pas un déficit au sens fiscal : il reste « en stock » dans votre comptabilité jusqu’à son utilisation complète. C’est l’un des mécanismes les plus puissants du régime réel, et une raison supplémentaire de tenir une comptabilité rigoureuse dès le premier exercice.