Six chiffres et une lettre. Le code APE figure sur vos avis SIRENE, votre extrait Kbis si vous êtes en société, et chaque facture émise. Et il n’a pourtant aucune valeur juridique. L’INSEE le rappelle elle-même dans le décret 2007-1888 : un code APE ne crée ni droits ni obligations pour l’entreprise concernée.
En LMNP, deux codes coexistent : le 6820A pour la location de logements de longue durée et le 5520Z pour l’hébergement touristique de courte durée. L’INSEE attribue l’un ou l’autre automatiquement, sans vous demander votre avis, à partir des informations transmises au guichet unique de l’INPI. Le détail du processus de création conditionne donc directement le code que vous recevrez.
Une mauvaise attribution n’a pas d’effet fiscal direct, mais elle traîne des incohérences : refus bancaire pour un prêt patrimonial, signal rouge en cas de contrôle, requalification possible en para-hôtelier. La bonne nouvelle, c’est que le code se rectifie en 20 jours ouvrés et la démarche est gratuite si l’erreur vient de l’INSEE.
À quoi sert vraiment le code APE en LMNP
Le code APE, parfois appelé code NAF, classe votre activité dans la nomenclature française. C’est l’INSEE qui l’attribue, sur la base de ce que vous avez décrit lors de votre déclaration. La fonction officielle est statistique. La fonction réelle est plus large : convention collective, caisse de retraite, assurances obligatoires, et signal envoyé à votre banque.
Une présomption d’activité, pas une preuve formelle
Le code APE n’a pas de valeur légale. Cette nuance est importante : l’administration fiscale ne se fonde pas sur lui pour déterminer votre régime ou votre TMI. Ce sont vos recettes et votre option (micro-BIC ou réel) qui pilotent la fiscalité, jamais le code en lui-même. L’INSEE assume cette logique : le code reflète l’activité dominante telle qu’elle a été déclarée, sans engager l’administration.
En pratique, le code APE fonctionne comme une étiquette administrative. Il alimente les statistiques sectorielles, conditionne certaines aides, et sert de filtre dans les bases de données d’entreprises. Pour un bailleur LMNP, son seul effet concret est qualitatif : il classe le bien dans une famille d’activités cohérente avec son usage réel.
Où le code apparaît concrètement
Une fois attribué, le code APE figure sur quatre documents principaux. D’abord, l’avis de situation au répertoire SIRENE, accessible gratuitement sur le site de l’INSEE après immatriculation. Ensuite, le mémento fiscal envoyé par l’administration. L’extrait Kbis le mentionne aussi, mais uniquement si vous exercez en société (SCI, SARL de famille, EURL). En entreprise individuelle classique, il n’y a pas de Kbis et l’avis SIRENE fait foi.
Le code peut également être demandé à plusieurs moments-clés : ouverture d’un compte bancaire dédié, souscription d’une assurance propriétaire non occupant, demande de prêt immobilier, déclaration en mairie d’un meublé de tourisme classé. Il n’est pas nécessaire de le mentionner sur vos baux ou vos factures de charges, contrairement à une croyance répandue.
6820A ou 5520Z : le bon code selon votre location
La distinction entre les deux codes ne porte pas sur le statut LMNP en lui-même, qui couvre les deux. Elle porte sur la nature de la location. Bail classique long ou bail mobilité étudiant, c’est du 6820A. Location à la nuitée ou à la semaine sur Airbnb, Booking ou Abritel, c’est du 5520Z. Le critère opérationnel est la durée d’occupation, pas le bien lui-même.
| Critère | 6820A | 5520Z |
|---|---|---|
| Libellé NAF | Location de logements | Hébergement touristique courte durée |
| Type de location | Bail meublé 1 an, bail mobilité 9 mois étudiant | Nuitée, semaine, séjour saisonnier |
| Plateformes typiques | Bail direct, agences classiques | Airbnb, Booking, Abritel |
| Services para-hôteliers | Aucun | Possibles (linge, ménage, accueil) |
| Risque TVA | Aucun | Oui si 3 services parmi 4 |
| Statut LMNP applicable | Oui | Oui (sauf bascule para-hôtelier) |
Le 6820A par défaut, pour la location de longue durée
Le code 6820A correspond à la mise à disposition d’un logement pour une durée durable. La définition INSEE inclut explicitement les appartements et maisons, vides ou meublés, destinés à une résidence principale ou secondaire. La forme juridique du bail importe peu : bail nu, bail meublé classique de 12 mois, bail mobilité de 1 à 10 mois pour étudiant ou actif en mission, bail commercial pour résidence services, tout cela tombe sous le 6820A.
Concrètement, plus de 80 % des LMNP français reçoivent ce code. Il couvre aussi la gestion d’une résidence services étudiante en bail commercial, les chambres en colocation longue, et les locations en zone tendue à profil étudiant ou jeune actif. La résidence secondaire louée quelques semaines par an entre dans cette catégorie tant que l’activité touristique reste accessoire et non dominante.
Le 5520Z pour la courte durée touristique
Le 5520Z couvre l’hébergement touristique et autre hébergement de courte durée. La définition INSEE englobe les meublés de tourisme, les chambres d’hôtes sans service hôtelier permanent, et toute mise à disposition pour des séjours typiquement inférieurs à 90 jours. Si votre activité dominante consiste à accueillir des voyageurs à la nuitée ou à la semaine via une plateforme, c’est ce code que l’INSEE retiendra.
Une vigilance s’impose ici : le 5520Z reste compatible avec le statut LMNP tant que vous ne fournissez pas trois services para-hôteliers parmi les quatre listés à l’article 261 D-4° du CGI (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, accueil personnalisé). Au-delà, l’activité bascule en para-hôtelier, soumis à TVA, et le statut LMNP disparaît au profit d’une activité commerciale classique. La nuance est mince mais lourde de conséquences.
Le cas hybride : longue durée et saisonnier mélangés
Beaucoup de bailleurs combinent les deux usages : un appartement loué à l’étudiant 9 mois sur 12, mis sur Airbnb pendant l’été. L’INSEE applique alors la règle de l’activité dominante en chiffre d’affaires. Si la location étudiante représente 70 % des recettes annuelles, le 6820A s’impose. Si la rotation Airbnb génère plus de la moitié des loyers, c’est le 5520Z qui sera retenu.
Le calcul se fait sur l’année civile, pas en flux. Pensez à préciser la pondération entre les usages dans le libellé d’activité de votre formalité INPI : c’est ce texte libre qui détermine la lecture de l’INSEE, plus que la case cochée. Une formulation imprécise oriente souvent vers le code par défaut 6820A, ce qui peut poser problème si votre activité réelle est dominée par le saisonnier.
Pour aller plus vite sur la cohérence administrative et fiscale, le tableau de bord d’Indy ↗ détecte les incohérences entre votre code APE déclaré et la nature réelle de vos recettes en BIC, et alerte avant que l’écart devienne un problème.
Comment vous obtenez votre code APE
L’attribution est entièrement automatique. Vous ne demandez pas un code, vous le recevez. Le processus passe par le guichet unique INPI depuis 2023, qui transmet votre formalité à l’INSEE. C’est la rédaction de votre formulaire P0i qui pèse le plus dans la décision finale.
Le P0i et la description d’activité
Le formulaire P0i, désormais dématérialisé via le guichet unique, contient un champ libellé d’activité. Ce texte court, parfois sous-estimé, est le seul élément que l’INSEE lit pour attribuer le code. Une formulation comme « location meublée d’un appartement en résidence principale du locataire » oriente vers le 6820A. Une formulation comme « location saisonnière de courte durée à clientèle de passage » oriente vers le 5520Z.
Soyez précis et restez factuel. Évitez les formules vagues du type « activité immobilière » ou « location de bien », qui laissent place à l’interprétation. Évitez aussi de mentionner un code APE dans votre description : l’INSEE choisit, jamais l’entrepreneur. Donner un code souhaité dans le libellé est inutile et peut même semer le doute sur la nature réelle de votre activité.
L’attribution INSEE et les délais
Une fois la formalité validée à l’INPI, le dossier transite vers l’INSEE et le SIE. L’attribution du SIRET et du code APE prend en général entre 2 et 4 semaines. Vous recevez ensuite par courrier ou e-mail votre avis de situation SIRENE, qui contient le code attribué, votre numéro SIRET, et la date d’effet de l’activité.
Vérifiez ce code dès réception. Le délai de contestation simplifiée est d’un mois après l’immatriculation. Passé ce cap, la procédure devient plus lourde, sans pour autant être bloquée. C’est le bon moment pour valider que la nomenclature attribuée correspond exactement à ce que vous avez décrit, et à ce que vous pratiquez sur le terrain.
Modifier un code APE erroné
La rectification est possible à tout moment, mais la procédure varie selon le délai écoulé. Avant un mois, la voie simplifiée s’applique. Au-delà, vous devez justifier d’un changement d’activité ou prouver une erreur de codification de l’INSEE. Dans tous les cas, la démarche reste gratuite si l’erreur n’implique pas une refonte de l’objet social.
Le délai d’un mois post-immatriculation
L’INSEE prévoit une procédure express pour les entreprises de moins d’un mois. Vous devez soumettre votre demande via le formulaire en ligne dédié, accompagnée du document de synthèse de la formalité, dans lequel figure le libellé d’activité initialement renseigné. La réponse arrive sous 20 jours ouvrés. Si l’INSEE reconnaît une erreur, le code est rectifié sans frais et l’information est diffusée à tous les organismes concernés (URSSAF, SIE, banques).
Au-delà d’un mois : tableau d’activité et formulaire INSEE
Passé le mois, la procédure s’étoffe. Vous devez télécharger le tableau d’activité sur le site de l’INSEE, le compléter en listant chacune de vos activités avec un pourcentage de chiffre d’affaires (le total doit faire 100 %), puis joindre ce tableau à une demande en ligne. Les délais restent autour de 20 jours ouvrés, mais le dossier est examiné de manière plus stricte. Une justification factuelle (factures, contrats de location) renforce la demande.
Si votre activité a réellement évolué, par exemple un passage du bail étudiant vers la rotation Airbnb dominante, la déclaration de changement d’activité passe d’abord par le guichet unique INPI. C’est seulement après cette mise à jour que l’INSEE peut réviser le code. La séquence est administrativement lourde mais sans coût direct, sauf si vous opérez en société et devez modifier l’objet social, auquel cas les frais de greffe et d’annonce légale dépassent souvent 200 euros.
Pour les bailleurs qui veulent garder un suivi propre des incohérences administratives, l’export comptable d’Indy ↗ compile chaque année votre activité réelle par bien et par typologie de location, ce qui sert de pièce justificative directe en cas de demande de révision INSEE.
Ce qui change au 1er janvier 2027 avec la NAF 2025
La nomenclature française des activités change. La NAF 2025, déjà publiée, remplacera la NAF rév. 2 actuelle au 1er janvier 2027. Tous les codes APE seront automatiquement reclassés à cette date. Pour les LMNP, l’impact est encore en consultation, mais les codes 6820A et 5520Z évolueront probablement en termes de granularité, sans remettre en cause la logique longue durée contre courte durée.
Le calendrier officiel
L’INSEE déploie progressivement la NAF 2025 depuis 2024. La bascule complète sera effective le 1er janvier 2027. Toutes les entreprises et tous les établissements verront leur code APE actuel converti en code APE 2025. La plupart du temps, la conversion est mécanique et ne demande aucune action du bailleur. Dans certains cas marginaux, la nouvelle nomenclature crée des sous-codes plus précis, qui peuvent justifier une vérification.
Anticiper dès maintenant via Sirene.gouv.fr
L’INSEE met à disposition un outil sur Sirene.gouv.fr pour consulter le futur code APE 2025 de votre activité. Il suffit de saisir votre numéro SIREN. Le résultat affiche votre code APE actuel et la version 2025 prévue, avec les libellés associés. Si la conversion vous semble erronée, vous pouvez d’ores et déjà déposer une demande de rectification anticipée. Cela évite le rush de janvier 2027, où l’INSEE traitera des millions de réclamations en parallèle.