Quinze jours. C’est le délai légal pour déclarer une activité de location meublée auprès du guichet unique de l’INPI, à partir du premier loyer encaissé. Passé cette échéance, le statut de loueur en meublé non professionnel n’est juridiquement pas reconnu, et l’option pour le régime réel devient plus complexe à obtenir. La déclaration sur le site de l’INPI a remplacé l’ancien P0i papier depuis le 1er janvier 2023, dans le cadre de la fusion de toutes les formalités d’entreprise sur une plateforme unique.
L’étape est gratuite, dématérialisée, et débouche sur l’attribution d’un numéro SIRET. Elle reste cependant parsemée de choix techniques irrévocables qui orientent durablement la fiscalité de l’activité. Pour bien la situer dans la séquence administrative, autant la lire en parallèle de notre guide général sur la création d’une LMNP, qui couvre l’ensemble des prérequis et des étapes annexes.
Trois zones de friction concentrent l’essentiel des erreurs : le choix du régime fiscal en bas de formulaire, le cas particulier de l’indivision, et la chaîne de courriers du Service des Impôts des Entreprises qui suivent la validation. Le reste se règle en une vingtaine de minutes.
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Pourquoi tout passe désormais par le guichet unique INPI
Le passage par l’INPI ressemble à une formalité de pure bureaucratie. Pourtant la fusion de 2023 a profondément réorganisé qui parle à qui dans la déclaration d’activité. L’enjeu dépasse le simple remplacement du papier par un formulaire en ligne.
La fin des CFE et du P0i papier
Avant 2023, les bailleurs LMNP envoyaient le formulaire P0i (Cerfa 11921*07) au greffe du tribunal de commerce, parfois doublé du FCMB en cas d’indivision. Depuis le 1er janvier 2023, ces formulaires papier n’existent plus en circuit officiel. La procédure du P0i est intégralement remplacée par la déclaration en ligne sur procedures.inpi.fr, devenu le point d’entrée unique pour toutes les formalités d’entreprise. La fermeture des Centres de Formalités des Entreprises (CFE) accompagne ce mouvement de dématérialisation imposé par la loi PACTE de 2019. L’INPI hérite ainsi d’un rôle de chef d’orchestre administratif que peu de bailleurs avaient anticipé.
Ce qui change concrètement pour le bailleur
Trois changements opérationnels comptent. D’abord, la déclaration s’effectue à 100 % en ligne, idéalement via FranceConnect+ pour bénéficier de la signature électronique avancée. Ensuite, le tableau de bord INPI centralise toutes les démarches futures : ajout d’un bien, modification du régime, cessation. Enfin, l’INPI joue le rôle de hub administratif. Il transmet automatiquement les données à l’INSEE pour le SIRET, au SIE pour le régime fiscal, et à l’URSSAF en cas de bascule en LMP. Un seul dépôt, plusieurs administrations notifiées en parallèle. La création LMNP en ligne devient ainsi le canal exclusif, sans alternative papier ni guichet physique.
Les étapes pour déclarer son LMNP sur l’INPI
La procédure complète prend une vingtaine de minutes pour un dossier simple, à condition d’avoir préparé les justificatifs en amont. Trois étapes structurantes encadrent une vingtaine d’écrans intermédiaires. Plusieurs d’entre eux piègent fréquemment les primo-bailleurs.
Créer un compte FranceConnect+
Le portail e-procédures de l’INPI demande une identification via FranceConnect+, niveau supérieur de FranceConnect classique. Il faut donc disposer d’une identité numérique de La Poste ou d’un dispositif équivalent reconnu par l’État. Cette authentification renforcée permet la signature électronique avancée des dépôts ultérieurs, notamment les modifications, les cessations et le dépôt de comptes annuels. À noter : la fusion d’un compte INPI Connect avec FranceConnect+ est irréversible. Une fois liés, les deux comptes ne se séparent plus, et toute future démarche passera par l’identité FranceConnect+ associée. Mieux vaut donc utiliser dès le départ le bon e-mail et le bon téléphone, ceux que l’on conservera dans la durée.
Sélectionner « déposer une formalité d’entreprise »
Une fois connecté, le tableau de bord propose plusieurs entrées. Il faut cliquer sur « Entreprises » puis « Déposer une formalité d’entreprise » puis « Création d’entreprise ». Le système demande ensuite la forme juridique. Pour un LMNP exploité seul, sélectionner « Entrepreneur individuel ». Pour un bien détenu en indivision, choisir « Exploitation en commun » : ce choix fait basculer le formulaire dans une logique multi-déclarants. Le bouton « Accéder à la formalité » lance la séquence complète. Le brouillon se sauvegarde automatiquement, ce qui permet d’arrêter en cours et de reprendre plus tard depuis le même tableau de bord, sans perdre les écrans déjà remplis.
| Étape | Détail | Durée |
|---|---|---|
| 1. Compte FranceConnect+ | Identité numérique La Poste ou équivalent | 10 min |
| 2. Forme juridique | Entrepreneur individuel ou exploitation en commun | 2 min |
| 3. Activité et adresses | Code APE, siège, adresse du bien loué | 5 min |
| 4. Régime fiscal et TVA | Micro-BIC ou réel, franchise en base | 3 min |
| 5. Signature électronique | Justificatifs uploadés, dépôt validé | 3 min |
| Total | ~25 min |
Renseigner activité, adresse et régime fiscal
Le cœur de la déclaration tient sur trois écrans. L’écran « Activité » demande de cocher la nature précise de la location : longue durée, courte durée touristique, résidence avec services. Le code APE associé est généralement 6820A pour la location de logements en longue durée, 5520Z pour la courte durée touristique. L’écran « Adresse » distingue le domicile personnel de l’entrepreneur, qui sert de siège administratif et d’adresse de correspondance, de l’adresse de l’établissement, c’est-à-dire le bien loué. Confondre les deux génère des courriers SIE perdus. L’écran « Régime fiscal » propose de cocher entre micro-BIC et régime réel, et entre franchise en base de TVA, réel simplifié et réel normal. Pour un LMNP classique de longue durée résidentielle, la TVA reste sur « franchise en base », exonération automatique prévue à l’article 261 D 4° du CGI. La sortie de la franchise ne devient pertinente qu’en para-hôtellerie ou en résidence services prestée.
Les choix du formulaire qui piègent
Trois zones de friction concentrent les erreurs les plus chères. Aucune ne saute aux yeux à la lecture du formulaire, et leur correction ultérieure passe systématiquement par une déclaration modificative ou un courrier au SIE.
Régime fiscal : un choix structurant
Le formulaire propose micro-BIC, qui s’applique par défaut, ou réel sur option. Le micro-BIC accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers de longue durée, ramené à 30 % depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024 pour les meublés de tourisme non classés, plafond annuel de 15 000 €. Le régime réel autorise la déduction effective des charges et l’amortissement du bien, mécanique qui efface fiscalement une grande partie des loyers. L’option pour le réel devient avantageuse dès 7 000 € de loyers annuels, parfois moins si le bien a été financé à crédit. Le choix se coche directement dans le formulaire principal d’inscription. Il succède à l’ancienne case du P0i papier où il fallait opter explicitement, sans option par défaut.
TVA : franchise en base par défaut
La case TVA piège souvent les bailleurs débutants, qui croient devoir cocher quelque chose. Pour la quasi-totalité des LMNP de longue durée, la franchise en base s’impose. La location de logement meublé d’habitation est exonérée de TVA par l’article 261 D 4° du Code général des impôts. La TVA ne devient pertinente qu’en para-hôtellerie, lorsque trois des quatre prestations associées sont fournies : petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, accueil en personne. Cocher « réel simplifié » ou « réel normal » déclenche une obligation de déclaration TVA trimestrielle qui n’a pas lieu d’être pour 95 % des bailleurs LMNP. La correction ultérieure suppose un courrier au SIE et entraîne plusieurs mois de retraitement.
ACRE, conjoint, CAPE : répondre Non
La fin du formulaire enchaîne plusieurs questions qui ne concernent pas un LMNP classique. L’ACRE, aide aux créateurs et repreneurs d’entreprise, ne s’applique pas à la location meublée. Le contrat d’appui à l’entreprise, ou CAPE, reste un dispositif d’incubation sans objet ici. La case « conjoint collaborateur » ne se coche que si le conjoint travaille activement à l’exploitation, ce qui sort du périmètre LMNP en nom propre. Cocher Oui à l’une de ces cases par erreur déclenche un traitement administratif parallèle (URSSAF, micro-social) qu’il faudra ensuite démêler. La consigne sûre : Non par défaut, sauf situation explicitement établie en amont avec un conseil patrimonial.
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L’indivision : le cas où il faut redoubler de vigilance
Près d’un LMNP sur trois est détenu en indivision : couples non mariés, fratries héritières, achats à plusieurs. Le formulaire INPI traite ce cas, mais avec des subtilités qui font régulièrement bugger l’interface. Il porte aussi une conséquence fiscale que peu de bailleurs anticipent.
« Exploitation en commun » et non « Entrepreneur individuel »
La forme juridique à choisir pour une indivision est « Exploitation en commun », pas « Entrepreneur individuel ». Cette case déclenche une logique multi-déclarants : l’INPI demande d’ajouter chaque indivisaire via « Ajouter un représentant » en sélectionnant le rôle « Co-indivisaire ». Chaque indivisaire doit créer son propre compte FranceConnect+ et signer la formalité. Le SIREN attribué est celui de l’indivision, distinct des éventuels SIREN individuels que les indivisaires possèdent déjà pour d’autres activités. À l’inverse, un couple marié sous le régime de la communauté légale ou un couple pacsé en régime indivis peut opter pour la forme « Entrepreneur individuel » avec un seul exploitant, simplification qui évite la signature multiple.
Bugs récurrents et contournements
L’interface INPI pour l’indivision n’est pas la plus stable. Les retours utilisateurs convergent sur trois bugs récurrents : impossibilité de valider quand les quotes-parts ne tombent pas pile à 100 %, écran de signature qui n’envoie pas la notification au co-indivisaire, et erreurs sur les noms d’usage versus noms de naissance. Le support INPI répond au 01 56 65 89 98 du lundi au vendredi de 9h à 17h. En cas de blocage durable, le greffe du tribunal de commerce du ressort peut prendre la main pour finaliser le dossier, retour partiel à l’ancien circuit. Le régime réel s’applique automatiquement aux LMNP en indivision, sans option possible pour le micro-BIC.
Sur l’INPI, l’erreur la plus chère ne se voit pas tout de suite : elle se déclenche quand le SIE applique le régime fiscal coché par défaut.
Après validation : ce qui arrive vraiment
L’attribution du SIREN ne ferme pas le dossier. Elle ouvre une chaîne de courriers et d’obligations qui s’étalent sur 4 à 6 semaines, et que la majorité des bailleurs traitent en retard. Trois échéances comptent particulièrement, et l’une d’elles peut générer une taxation d’office si elle est ignorée.
Le SIREN puis le SIRET
Sur la version actuelle du guichet unique, l’attribution du SIREN se fait en quelques jours, parfois quasi-instantanément. Le récapitulatif est téléchargeable directement depuis le tableau de bord INPI. L’avis de situation SIRENE de l’INSEE arrive ensuite par e-mail sous une à deux semaines. Il contient le SIREN à 9 chiffres, le SIRET à 14 chiffres et le code APE attribué. Conserver ce document, c’est la pièce maîtresse pour ouvrir un compte bancaire dédié, télétransmettre la liasse 2031 plus tard et justifier l’activité auprès de tout tiers. La procédure d’immatriculation LMNP au sens large couvre l’ensemble de cette chaîne SIRET, au-delà de la seule étape INPI.
Les courriers du SIE à traiter sans tarder
Dans les 2 à 4 semaines suivant l’attribution du SIREN, le Service des Impôts des Entreprises envoie 3 documents à l’adresse de correspondance. Le mémorandum fiscal contient la Référence d’Obligation Fiscale (ROF), indispensable pour la télétransmission EDI-TDFC de la liasse fiscale en cas d’option pour le réel. Le formulaire 751-SD est un questionnaire d’activité à compléter et renvoyer au SIE. Le formulaire 1447-C-SD déclenche la cotisation foncière des entreprises (CFE). Il doit revenir au SIE avant le 31 décembre de l’année de création, sous peine de taxation d’office. Ne pas le retourner ne supprime pas la CFE : l’administration recalcule simplement sur sa propre base, généralement défavorable au bailleur.
Et plus tard, ajouter un bien à l’activité ?
L’ajout d’un nouveau bien à une LMNP existante suppose une déclaration modificative sur le tableau de bord INPI, pas une nouvelle formalité de création. Le SIRET de l’établissement principal change si le nouveau bien devient le siège, sinon un SIRET secondaire est attribué pour le bien ajouté. La date d’inscription à l’actif détermine le démarrage de l’amortissement de ce bien. La procédure complète est détaillée dans notre guide déclarer un deuxième bien LMNP et l’ajout du SIRET, qui couvre les écrans concernés et les pièges spécifiques.
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