Beaucoup de nouveaux bailleurs découvrent trop tard qu’ils doivent immatriculer leur activité LMNP sur le site de l’INPI. Le fameux « guichet unique » a remplacé tous les anciens formulaires, mais son fonctionnement reste flou pour la plupart des loueurs. Où cliquer ? Quel régime fiscal choisir ? Que faire si le dossier bloque ? Autant de questions qui peuvent retarder le début de la location ou provoquer des erreurs coûteuses.
Dans cet article, on reprend tout pas à pas : comment préparer vos documents, remplir le bon formulaire, éviter les pièges les plus courants et suivre votre dossier jusqu’à l’obtention du SIRET. Le but : vous aider à immatriculer votre LMNP du premier coup, sans perte de temps ni aller-retour avec l’administration.
Pourquoi le guichet unique de l’INPI est devenu incontournable pour les loueurs meublés
Depuis 2023, tous les loueurs en meublé doivent passer par le guichet unique de l’INPI pour déclarer leur activité. Ce portail a remplacé les anciens formulaires papier et sites éparpillés, mais beaucoup de bailleurs continuent d’appliquer les vieilles habitudes. Comprendre ce qui a changé évite de perdre du temps — ou pire, de démarrer une location sans être déclaré.
Le tournant de 2023 : le P0i appartient au passé
Avant, la déclaration LMNP se faisait via le formulaire P0i envoyé au greffe ou au service des impôts. Depuis le 1er janvier 2023, cette étape se fait uniquement en ligne sur procedures.inpi.fr. Le P0i existe encore, mais uniquement sous forme numérique intégrée au portail. Ce changement simplifie le parcours administratif, à condition de comprendre la logique du guichet unique : tout y est centralisé, de la création jusqu’à la cessation d’activité.
Ce qui change concrètement pour un bailleur LMNP
Le guichet unique transmet automatiquement les informations aux bons organismes : INSEE pour le SIRET, services fiscaux pour l’imposition BIC, et URSSAF si activité para-hôtelière. Plus besoin d’envoyer de formulaires multiples. Les délais moyens d’obtention du SIRET sont passés à une quinzaine de jours, mais uniquement si le dossier est complet et lisible. Un dossier incomplet bloque tout le circuit.
Les erreurs qui font encore perdre du temps
Beaucoup de nouveaux LMNP téléchargent encore l’ancien P0i PDF ou saisissent une mauvaise date de début d’activité, ce qui fausse la déclaration fiscale et la CFE. D’autres indiquent leur adresse personnelle au lieu de celle du logement meublé, ou confondent statut auto-entrepreneur et LMNP. Ces erreurs se corrigent, mais souvent après plusieurs semaines d’échanges avec l’administration. Comprendre la logique du guichet unique, c’est déjà éviter ces blocages dès le départ.
Êtes-vous concerné ? Vérifiez si votre activité doit être immatriculée
Beaucoup de bailleurs pensent que l’immatriculation LMNP concerne uniquement les gros investisseurs. En réalité, toute location meublée génère une activité commerciale soumise à déclaration, même pour un seul studio loué quelques semaines par an. Avant de commencer, il est crucial de savoir si votre cas entre dans le champ du LMNP et quand vous devez déclarer.
Les formes de location concernées
Dès qu’un logement est loué meublé, que ce soit via Airbnb, en bail étudiant, bail mobilité ou colocation, l’activité entre dans le régime LMNP. Peu importe que le logement soit votre résidence secondaire ou un bien dédié à l’investissement : vous exercez une activité de location meublée et devez obtenir un numéro SIRET. Même une location courte de quelques semaines par an déclenche cette obligation si elle génère des recettes locatives régulières.
Le bon moment pour déclarer son activité
La règle officielle est claire : la déclaration doit être faite dans les 15 jours suivant le début effectif de la location meublée. Ce n’est pas la date de signature du bail qui compte, mais celle de la première mise en location réelle, c’est-à-dire l’arrivée du premier locataire ou la première nuitée payée. Indiquer une mauvaise date peut poser problème pour la CFE ou pour l’imposition au BIC, car les services fiscaux s’appuient sur cette référence pour fixer vos obligations.
Les cas particuliers à connaître
Les situations d’indivision nécessitent une démarche distincte : chaque indivisaire doit disposer de son propre compte sur le guichet INPI et être mentionné dans la déclaration commune. Pour une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, la location meublée n’est pas compatible sans option spécifique, car elle transforme la société en activité commerciale. Les propriétaires de plusieurs logements doivent, eux, déclarer chaque bien comme établissement distinct, chacun recevant un SIRET secondaire. Enfin, un meublé de tourisme classé reste une activité LMNP, mais avec un abattement fiscal différent et parfois une procédure parallèle en mairie.
Avant de vous lancer : préparez votre dossier sans stress
L’immatriculation sur le guichet INPI se joue souvent avant même de vous connecter au site. Un dossier incomplet ou mal formaté bloque la procédure dès le départ. En préparant quelques documents précis et en comprenant la logique administrative derrière chaque donnée demandée, vous évitez les rejets automatiques et gagnez plusieurs jours de traitement.
Les documents indispensables à réunir
L’INPI exige une pièce d’identité valide, un justificatif de domicile récent et les informations exactes du bien loué : adresse complète, date de début d’activité et type de location. Si vous avez déjà signé un bail ou acheté le bien, gardez ces preuves à portée de main. Les fichiers doivent être au format PDF et inférieurs à 10 Mo chacun. Les services de traitement sont stricts : un fichier flou, trop lourd ou mal nommé peut bloquer tout le dossier.
Les pièges techniques à éviter dès le départ
Le portail INPI rejette souvent les dossiers à cause d’erreurs de saisie ou de formats non conformes. N’utilisez jamais de caractères spéciaux dans les noms de fichiers, évitez les scans pris en photo et vérifiez que la date de début d’activité correspond bien à votre première mise en location. Un autre point sensible est le code APE : pour une location meublée classique, le bon code reste 6820A – Location de logements. Un code erroné peut vous faire basculer dans une catégorie d’activité différente et rallonger le délai d’attribution du SIRET.
Comprendre les sigles pour mieux suivre votre dossier
Chaque acronyme a un rôle précis. Le SIREN identifie votre activité en tant qu’entreprise individuelle, le SIRET correspond à l’établissement lié au logement loué, et l’INSEE est l’organisme qui attribue ces numéros après validation par l’INPI. Le code APE, lui, décrit votre type d’activité pour les statistiques et la fiscalité. En cas de doute, la fiche d’activité générée par l’INSEE après immatriculation confirme si votre déclaration est bien enregistrée comme LMNP.
Tutoriel 100 % concret : immatriculer votre LMNP sur procedures.inpi.fr
L’immatriculation LMNP prend moins d’une heure quand on sait où cliquer. Le site de l’INPI centralise toutes les formalités, mais sa logique n’est pas toujours intuitive. Ce guide détaille chaque étape, du premier clic à la réception de votre SIRET, avec les points à surveiller pour éviter les blocages les plus fréquents.
Créer son compte et trouver le bon formulaire
Rendez-vous sur procedures.inpi.fr et créez un compte avec votre adresse e-mail personnelle. Une fois connecté, choisissez “Créer, modifier ou cesser une entreprise” puis “Entrepreneur individuel”. Le formulaire à sélectionner s’intitule Déclaration de début d’activité – Location meublée non professionnelle. Vérifiez que vous êtes bien dans la section “personne physique” et non “personne morale” : une confusion à ce stade enverrait votre dossier au mauvais centre.
Remplir la déclaration étape par étape
Renseignez vos informations personnelles puis l’adresse du logement mis en location. Le code APE à indiquer est 6820A, correspondant à la location de logements. Saisissez la date de début d’activité réelle (arrivée du premier locataire ou première nuitée). C’est à ce moment que vous devez choisir entre micro-BIC et régime réel : cette option sera reprise automatiquement par le service des impôts des entreprises. Avant de valider, téléversez vos pièces justificatives en PDF. Une erreur fréquente consiste à charger des fichiers trop volumineux ou illisibles, ce qui bloque l’envoi.
Suivre le traitement et récupérer son numéro SIRET
Après validation, votre dossier part automatiquement vers l’INSEE et les services fiscaux. Vous recevez une confirmation par mail, puis, sous une quinzaine de jours, un avis de situation SIRENE mentionnant votre numéro SIRET. Si vous gérez plusieurs logements, vous devrez ultérieurement déclarer les suivants comme établissements secondaires. Le tableau de bord INPI vous permet de suivre chaque étape du traitement et de télécharger les justificatifs émis.
Message “erreur de transmission” : comment réagir
Cette alerte apparaît souvent quand une pièce jointe est mal formatée ou que le formulaire a été validé avant la fin du transfert. Commencez par vider le cache du navigateur, reconnectez-vous, puis ouvrez la rubrique “Mes formalités”. Si l’état du dossier affiche “en erreur”, supprimez-le et recommencez la saisie. Si le message persiste, contactez le support INPI via le bouton d’assistance intégré, en joignant une capture d’écran du message exact. Le service réinitialise généralement le dossier sous 48 heures.
Le choix fiscal à ne pas bâcler : micro-BIC ou réel, que cocher ?
Le choix du régime fiscal lors de l’immatriculation LMNP est une étape décisive. Une simple case à cocher sur le portail INPI détermine la manière dont vos loyers seront imposés et la complexité de votre comptabilité pour les années à venir. Comprendre les implications concrètes avant de valider votre dossier évite bien des rectifications fiscales ensuite.
Ce que change concrètement la case cochée sur l’INPI
Sur le formulaire en ligne, l’INPI vous demande d’indiquer si vous relevez du régime micro-BIC ou du régime réel. Ce choix n’est pas symbolique : l’administration fiscale s’appuie sur cette mention pour ouvrir la bonne catégorie d’imposition dans votre espace professionnel. Si vous choisissez le micro-BIC, vos loyers seront imposés après un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour un meublé de tourisme classé). Si vous optez pour le réel, vous devrez tenir une comptabilité et déposer une liasse fiscale 2031, mais vous pourrez déduire l’ensemble de vos charges et amortissements.
Comment décider sans se tromper
Le micro-BIC convient aux bailleurs avec peu de frais : pas de crédit, peu d’entretien, pas de gestion déléguée. Le réel devient plus intéressant dès que les charges dépassent la moitié des loyers, grâce à l’amortissement du bien et des meubles. Vous pouvez aussi démarrer en micro-BIC pour la simplicité, puis basculer au réel plus tard. Pour cela, il suffit d’envoyer un courrier à votre Service des impôts des entreprises (SIE) avant la date limite de dépôt de votre première déclaration de revenus locatifs.
Les seuils 2025 et la marche à suivre pour changer de régime
Pour 2025, le plafond du micro-BIC reste fixé à 77 700 € de recettes pour la location meublée classique et 188 700 € pour un meublé de tourisme classé. Au-delà, le régime réel devient obligatoire. Une fois l’option pour le réel exercée, elle s’applique pour trois ans minimum. À l’inverse, si vous repassez en micro-BIC, le changement prend effet dès l’année suivante, sans durée d’engagement. Le choix doit donc être anticipé en fonction de la rentabilité et des projets de travaux ou de refinancement.
Après l’immatriculation : les 4 documents que vous allez recevoir
Une fois votre dossier validé sur le guichet unique, vous n’avez plus rien à envoyer, mais plusieurs documents officiels vont arriver dans les semaines suivantes. Chacun a une utilité précise pour prouver votre existence administrative, organiser votre fiscalité et préparer vos premières déclarations. Les ignorer ou les égarer peut compliquer vos démarches avec le fisc.
L’avis INSEE : votre preuve d’existence légale
C’est le premier document que vous recevez, généralement par e-mail. L’avis de situation SIRENE confirme l’enregistrement de votre activité et indique votre numéro SIRET, le code APE 6820A et la date de début d’activité. Conservez-le précieusement : il est demandé par les banques, les assurances et les plateformes de location. Cet avis ne nécessite aucune action, mais il officialise la création de votre activité LMNP.
Le mémento fiscal et les formulaires de suivi
Quelques jours plus tard, le service des impôts des entreprises (SIE) envoie un mémento fiscal. Ce document résume vos obligations selon le régime choisi (micro-BIC ou réel) et indique votre Référence d’Obligation Fiscale (ROF), indispensable pour vos futures déclarations. Vous recevez aussi le formulaire 751-SD, à compléter et retourner à votre SIE pour confirmer la date de début d’activité et le régime d’imposition. Ce courrier déclenche la mise à jour de votre dossier fiscal dans la base de l’administration.
Le formulaire 1447-C-SD : la clé de la CFE
Le formulaire 1447-C-SD doit être renvoyé dans les 90 jours suivant le début d’activité. Il sert à calculer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Même si la première année est souvent exonérée, cette déclaration reste obligatoire. Pour éviter une taxation automatique, notez la date de dépôt et conservez une copie envoyée par courrier ou via votre messagerie sécurisée sur impots.gouv.fr. Si votre bien est loué en fin d’année, indiquez la date précise de mise en location : c’est elle qui détermine si vous paierez la CFE l’année suivante.
Gérer, modifier ou radier son activité depuis le guichet unique
Le guichet unique ne sert pas seulement à s’immatriculer. C’est aussi le portail à utiliser pour toute mise à jour de votre activité LMNP : ajout d’un bien, changement d’adresse, correction d’erreur ou cessation définitive. Ces démarches, souvent négligées, sont pourtant essentielles pour rester en conformité fiscale et éviter les doublons de SIRET.
Ajouter un nouveau bien ou corriger une erreur
Chaque logement loué meublé constitue un établissement distinct. Lorsqu’un second bien est mis en location, il faut créer un établissement secondaire depuis votre espace INPI, sans refaire une immatriculation complète. Le système attribue alors un nouveau SIRET rattaché au même SIREN. Si votre première déclaration contient une erreur (adresse, date de début d’activité, code APE), utilisez la fonction “Modifier une entreprise” pour corriger les champs concernés. Évitez de recréer un dossier : cela génère un doublon difficile à annuler et perturbe la communication avec l’INSEE.
Modifier votre adresse, votre régime ou vos informations fiscales
Tout changement d’adresse du bailleur ou du logement doit être signalé via une formalité de modification. Pour un changement de régime fiscal, la démarche dépend du type d’évolution. Si vous passez du micro-BIC au réel, le courrier d’option doit être envoyé à votre SIE, mais vous pouvez ensuite actualiser l’information sur le guichet INPI pour synchroniser les bases. Les données de contact et d’activité (email, téléphone, représentant) peuvent également être mises à jour directement depuis le tableau de bord de votre entreprise individuelle.
Radier une activité LMNP sans blocage
Lorsque vous cessez toute location meublée, vous devez déclarer la cessation d’activité sur le guichet unique. Sélectionnez “Cesser une entreprise” et indiquez la date de fin effective de la dernière location. Cette formalité clôt le SIRET correspondant et informe automatiquement l’INSEE et les services fiscaux. La radiation n’entraîne pas de suppression immédiate des obligations : vous devrez encore déposer votre dernière déclaration de revenus BIC et régler, le cas échéant, la CFE due jusqu’à la date d’arrêt. Une fois ces étapes validées, votre statut LMNP disparaît du répertoire SIRENE et votre activité est officiellement close.
Les bugs et pièges du guichet unique : nos retours terrain
Le guichet unique INPI a modernisé les démarches des loueurs en meublé, mais son fonctionnement reste perfectible. Entre erreurs techniques et mauvaises saisies, beaucoup de dossiers LMNP se retrouvent bloqués sans explication claire. Comprendre les problèmes récurrents et savoir comment les corriger vous évite plusieurs semaines d’attente ou une déclaration incomplète.
Les erreurs les plus courantes qui bloquent un dossier
Les soucis les plus fréquents concernent la date de début d’activité, souvent mal interprétée. Certains bailleurs indiquent la date de signature du bail, d’autres celle d’achat du bien, alors que seule la date de première mise en location effective est valable. Autre cause classique : la création involontaire d’un doublon de SIRET après une modification mal gérée. Le système considère alors qu’il s’agit d’une nouvelle activité et bloque le traitement. Enfin, des rejets automatiques surviennent quand un document PDF dépasse 10 Mo ou comporte une signature manuscrite illisible pour l’algorithme de contrôle.
Comment réagir en cas de blocage ou de dossier rejeté
L’INPI dispose d’un service d’assistance technique accessible directement depuis votre espace personnel, via le bouton “Aide et contact”. Pour un dossier figé en “erreur de transmission”, il faut d’abord supprimer la formalité et la recréer intégralement, puis signaler l’incident avec la référence du dossier. Si le problème vient d’une confusion fiscale (code APE erroné, SIRET en double), le plus rapide est de contacter votre Service des impôts des entreprises (SIE), qui peut corriger la liaison entre votre déclaration et la base INSEE. En cas d’urgence, il reste possible d’envoyer une déclaration papier de secours au SIE, le temps que la situation soit régularisée.
Vérifier que votre activité est bien enregistrée au bon code APE
Une fois votre SIRET attribué, rendez-vous sur avis-situation-sirene.insee.fr et téléchargez votre avis de situation INSEE. Le code APE doit être 6820A, correspondant à la location de logements. Si un autre code apparaît (par exemple 6820B ou 5520Z), contactez immédiatement votre SIE pour demander la rectification. Ce code n’influence pas seulement les statistiques : il détermine aussi vos obligations comptables et la cohérence de vos déclarations fiscales. Un code APE erroné peut être corrigé en quelques jours, mais uniquement sur demande expresse du déclarant.
Questions fréquentes
Faut-il un compte professionnel pour déclarer son activité LMNP ?
Non, un simple compte personnel sur procedures.inpi.fr suffit. Vous déclarez votre activité comme entrepreneur individuel, même si vous louez un seul bien. Un compte professionnel n’est utile que si vous gérez plusieurs structures (par exemple une société). En revanche, une fois le SIRET obtenu, il est conseillé d’ouvrir un compte bancaire dédié à la location meublée, distinct de votre compte personnel, pour faciliter la comptabilité et les échanges avec le fisc.
Peut-on déléguer la création du dossier INPI à un tiers ?
Oui, un expert-comptable ou un cabinet de gestion peut réaliser la formalité pour vous, à condition d’avoir une procuration écrite et les pièces justificatives nécessaires. Le guichet unique permet d’ajouter un mandataire directement dans la déclaration. Cela reste utile si vous cumulez plusieurs biens ou si votre dossier comporte des spécificités comme une indivision ou un changement de statut.
Que faire si le logement est encore en travaux lors de l’immatriculation ?
Vous pouvez immatriculer votre activité avant la mise en location effective, mais la date de début d’activité doit correspondre à la première mise en location réelle. Si vous anticipez trop, vous devrez corriger la date ensuite, ce qui retarde la réception du SIRET. L’idéal est de déclarer dans les 15 jours précédant l’arrivée du premier locataire, une fois la date certaine.
Est-il obligatoire de passer par un expert-comptable en LMNP ?
Non, aucune obligation légale n’impose un expert-comptable. En micro-BIC, la gestion est simple et peut être faite seul via la déclaration 2042-C-PRO. En régime réel, l’intervention d’un professionnel devient quasi indispensable pour tenir la comptabilité, calculer les amortissements et établir la liasse fiscale 2031. C’est surtout une question de fiabilité et de gain de temps.
Que devient le SIRET si je vends mon bien meublé ?
La vente d’un bien n’entraîne pas automatiquement la radiation de votre activité. Vous devez déclarer la cessation d’exploitation du logement vendu via le guichet unique, puis, si vous conservez un autre bien meublé, l’activité reste ouverte pour celui-ci. Si vous vendez tous vos logements meublés, il faut radier complètement votre entreprise individuelle LMNP pour éviter de continuer à recevoir la CFE ou les courriers du SIE.