Depuis le 15 février 2025, vendre un LMNP et le transmettre n’ont plus du tout le même coût fiscal. La revente réintègre désormais les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value, en application de l’article 84 de la loi de finances pour 2025. La succession et la donation, elles, n’ont rien changé. Un bailleur qui a déduit 62 000 € d’amortissements traîne cette dette latente tant qu’il envisage de vendre, et l’efface le jour où il transmet.
Le renversement est brutal pour les stratégies patrimoniales construites avant 2025. Le meublé était présenté comme un actif qu’on revend sans friction, grâce à une plus-value calculée comme celle d’un particulier. Il devient un actif qu’on garde, qu’on démembre, et qu’on laisse partir dans la succession plutôt que chez un acquéreur.
Reste que la transmission n’a rien d’un couloir automatique. Le décès déclenche une cessation d’activité avec ses propres délais, la valeur portée dans l’acte pilote deux impositions opposées, et trois montages populaires ont été fermés par le législateur entre 2023 et 2025.
Ce que le décès déclenche réellement sur un LMNP
Le décès d’un loueur en meublé produit deux effets fiscaux distincts, qui sont presque toujours confondus. Le premier frappe immédiatement, sur les revenus. Le second, celui que tout le monde redoute, ne se produit pas.
Une cessation d’activité, avec ses délais propres
Sur le plan fiscal, le décès de l’exploitant vaut cessation d’entreprise au sens de l’article 201 du Code général des impôts. Les bénéfices de l’année qui n’ont pas encore été imposés deviennent immédiatement exigibles. Les loyers encaissés et les charges sont proratisés jusqu’au jour du décès, à l’exception notable de la taxe foncière, due pour l’année entière.
Le 4 de ce même article accorde toutefois aux ayants droit un délai de six mois à compter du décès pour déposer la déclaration de résultat, au lieu des soixante jours applicables à une cessation classique. C’est court quand la succession n’est pas encore réglée et que personne n’a accès aux relevés bancaires du défunt. Par ailleurs, ce dernier résultat supporte des prélèvements sociaux à 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % auparavant.
La plus-value latente s’efface, les amortissements ne remontent pas
En location meublée non professionnelle, la plus-value relève du régime des particuliers. Or une mutation à titre gratuit n’est pas un fait générateur d’imposition. Le décès ne déclenche donc aucune taxation de la plus-value accumulée, et la réintégration des amortissements prévue depuis le 15 février 2025 ne s’applique pas non plus. Le bien entre chez les héritiers à sa valeur vénale au jour du décès, compteur remis à zéro.
L’écart avec une revente se chiffre vite. Un T2 acheté 118 000 € en 2008, amorti à hauteur de 62 000 €, revendu 205 000 € en 2026 : les amortissements viennent minorer le prix d’acquisition retenu. Après abattement pour dix-huit ans de détention, cette réintégration coûte à elle seule près de 11 000 € d’impôt et de prélèvements sociaux. Vendu à huit ans de détention, le même stock d’amortissements en coûterait près de 20 000 €. Transmis, il ne coûte rien. Les conséquences du décès d’un propriétaire LMNP se jouent donc bien plus sur les revenus de l’année en cours que sur le capital.
La valeur déclarée pilote deux impôts opposés
C’est le point aveugle de la plupart des successions meublées. Le chiffre porté dans la déclaration ne sert pas seulement à liquider les droits. Il devient aussi la base amortissable de celui qui reprend l’activité. Les deux tirent dans des sens contraires.
Elle fixe d’abord les droits de succession
Le statut LMNP n’ouvre droit à aucune faveur successorale. La valeur vénale entre intégralement dans l’assiette, après application des abattements de droit commun : 100 000 € par parent et par enfant, 15 932 € entre frères et sœurs, 7 967 € pour un neveu. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont, eux, totalement exonérés. Le barème en ligne directe s’applique ensuite par tranches.
| Part taxable après abattement | Taux | Droits cumulés en haut de tranche |
|---|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % | 404 € |
| 8 072 à 12 109 € | 10 % | 807 € |
| 12 109 à 15 932 € | 15 % | 1 381 € |
| 15 932 à 552 324 € | 20 % | 108 659 € |
| 552 324 à 902 838 € | 30 % | 213 814 € |
| 902 838 à 1 805 677 € | 40 % | 574 949 € |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Elle fixe ensuite la base amortissable de l’héritier
L’héritier qui poursuit la location inscrit le bien à sa valeur vénale du jour du décès, et non au prix payé par le défunt. Sur notre T2 valorisé 205 000 €, terrain estimé à 15 %, la base amortissable atteint 174 250 €. Cela représente environ 5 800 € d’amortissement annuel, contre 3 340 € pour le défunt qui amortissait encore son prix de 2008. L’héritier hérite d’un meilleur outil fiscal que celui dont disposait son parent.
D’où un arbitrage que personne ne pose. Minorer la valeur de 20 000 € pour alléger les droits fait économiser 4 000 € au taux de 20 %. En revanche, cela ampute la base amortissable de 17 000 € hors terrain. À une tranche marginale de 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux, l’héritier perd environ 8 260 € d’économie d’impôt étalée sur la durée de détention. Autrement dit, la sous-évaluation coûte deux fois ce qu’elle rapporte, sans compter le risque de redressement.
Ce calcul mérite d’être posé avant la signature chez le notaire, pas après. Un cabinet spécialisé en meublé chiffre les deux scénarios sur la durée réelle de détention envisagée : l’accompagnement patrimonial de JD2M ↗ couvre précisément ce type d’arbitrage entre droits immédiats et fiscalité future.
Donner de son vivant : le gain réel et le prix caché
La donation de la nue-propriété reste le levier le plus efficace sur un patrimoine meublé. Elle réduit l’assiette taxable sans priver le donateur de ses loyers. Elle a toutefois une contrepartie comptable que les présentations commerciales passent sous silence.
Le barème de l’article 669 divise l’assiette
Quand la propriété est démembrée, l’administration répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. Ce barème, inchangé depuis 2004, s’impose pour la liquidation des droits. Plus le donateur est âgé, plus la nue-propriété transmise pèse lourd, donc plus la donation coûte cher. L’arbitrage se joue entre donner tôt sur une petite assiette et garder l’usufruit longtemps.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Reprenons le T2 à 205 000 €, donné par un parent de 68 ans à son enfant unique. La nue-propriété vaut 60 %, soit 123 000 €. Après l’abattement de 100 000 €, la part taxable tombe à 23 000 € et les droits à 2 794 €. Le même bien transmis en pleine propriété au décès aurait généré 19 194 € de droits. L’économie atteint 16 400 €, et l’usufruit s’éteindra ensuite sans aucun droit supplémentaire en vertu de l’article 1133 du CGI. Le détail du calcul figure dans notre page dédiée à la donation LMNP en nue-propriété.
L’usufruitier n’amortit plus le même actif
Après la donation, le parent continue d’encaisser les loyers et de les déclarer en BIC. Il ne possède cependant plus l’immeuble, seulement un droit d’usufruit. Il perd donc l’amortissement du bâti tel qu’il le pratiquait jusque-là. Le Conseil d’État admet en revanche l’amortissement du droit d’usufruit lui-même, dans une décision du 24 avril 2019, sur la durée de ce droit.
En pratique, tous les cabinets n’appliquent pas cette jurisprudence de la même façon, et la base comme la durée retenues changent radicalement le résultat fiscal. Un usufruitier âgé amortit sur un horizon court, ce qui peut faire remonter un résultat imposable jusque-là écrasé par l’amortissement. Avec des prélèvements sociaux à 18,6 %, la facture annuelle grimpe alors que les loyers, eux, n’ont pas bougé. Les mécanismes complets sont détaillés dans notre guide du démembrement en LMNP.
Trois montages qui ne fonctionnent plus comme on le croit
Entre 2023 et 2025, le législateur a refermé plusieurs portes utilisées de longue date en transmission meublée. Les articles de blog antérieurs à ces textes circulent toujours, ce qui entretient des attentes fausses chez les bailleurs.
Le pacte Dutreil est fermé à la location meublée
La Cour de cassation puis le Conseil d’État avaient ouvert une brèche en 2023, en refusant d’exclure par principe la location meublée du dispositif d’exonération de 75 %. L’article 23 de la loi de finances pour 2024 a refermé le débat en modifiant les articles 787 B et 787 C du CGI. La gestion par une société de son propre patrimoine mobilier ou immobilier n’est plus une activité éligible, ce qui couvre la location meublée comme la location équipée, pour toutes les transmissions intervenues depuis le 17 octobre 2023.
La formule répandue selon laquelle Dutreil resterait ouvert au loueur professionnel est donc inexacte : l’exclusion vise aussi bien la société que l’entreprise individuelle. Seul subsiste le cas d’une structure dont l’activité opérationnelle est prépondérante, ou d’une holding animatrice, où le meublé n’est qu’accessoire.
Le quasi-usufruit successoral n’allège plus la note
Le schéma consistait à faire naître une dette de restitution au profit des nus-propriétaires, déductible de l’actif successoral au second décès. L’article 774 bis du CGI, issu de la loi de finances pour 2024, prive cette dette de déductibilité lorsqu’elle porte sur une somme d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit. La mesure s’applique aux successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023.
Concrètement, un bailleur qui vend son meublé et conserve l’usufruit du prix ne transmet plus de passif déductible à ses enfants. Le montage conserve un intérêt civil, notamment pour protéger un conjoint, mais son rendement fiscal a disparu.
La SCI familiale ne loge pas un meublé sans conséquence
Une SCI à l’impôt sur le revenu qui loue en meublé exerce une activité commerciale et bascule à l’impôt sur les sociétés, sauf tolérance quand ces recettes restent marginales par rapport à l’ensemble. Or l’IS change tout à la sortie : la plus-value devient professionnelle et les amortissements sont repris intégralement, sans abattement pour durée de détention. La structure censée faciliter la transmission alourdit la revente.
La SARL de famille, avec option pour l’impôt sur le revenu, reste l’enveloppe cohérente pour un patrimoine meublé familial. Elle conserve l’amortissement, permet de donner des parts par tranches successives, et évite l’indivision entre héritiers. Une décote d’illiquidité sur la valeur des parts est parfois admise, à condition d’être justifiée au cas par cas.
Choisir entre détention directe démembrée et structure sociétaire ne se tranche pas sur un article. Ce sont deux trajectoires fiscales sur vingt ans : un expert-comptable spécialisé en meublé ↗ reste le bon interlocuteur pour modéliser les deux avant de figer quoi que ce soit.
La fenêtre qui se referme au 31 décembre 2026
Un dispositif temporaire, créé par la loi de finances pour 2025, permet de transmettre du cash en franchise totale de droits pour financer un logement. Presque aucun contenu sur la transmission meublée ne fait le lien avec le LMNP, alors que la condition d’affectation le rend directement utilisable.
100 000 € par donateur, exonérés, pour un logement neuf
L’article 790 A bis du CGI exonère les dons de sommes d’argent consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, dans la limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par bénéficiaire. Les donateurs éligibles sont les ascendants en ligne directe et, à défaut de descendance, les oncles et tantes. Les fonds doivent être affectés dans les six mois à l’acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement.
L’exonération se cumule avec l’abattement de 100 000 € en ligne directe et avec le don familial de 31 865 € prévu à l’article 790 G. Un parent peut donc faire passer 231 865 € à un enfant sans droits, à condition que le projet immobilier tienne la route. Le calendrier ne laisse plus que quelques mois pour signer.
Ce que la condition d’affectation autorise et interdit
Le logement doit être conservé cinq ans, soit comme résidence principale du donataire, soit loué à usage d’habitation principale à un tiers extérieur à son foyer fiscal. Une location meublée classique, sous bail de résidence principale ou bail étudiant, entre dans ce cadre. Le meublé de tourisme, lui, en est exclu par nature puisqu’il n’héberge pas une résidence principale.
L’ancien est également hors jeu : seul le neuf ou la VEFA ouvre droit à l’exonération. Le non-respect de l’engagement de cinq ans entraîne la remise en cause de l’avantage, majorée des intérêts de retard. Autrement dit, le dispositif finance un LMNP neuf destiné à de la location longue durée, pas un arbitrage opportuniste vers la location courte.