Six mois. C’est le délai laissé aux héritiers pour déposer la dernière déclaration de résultats d’un loueur en meublé décédé. Les pénalités courent ensuite, alors même que la succession est rarement liquidée à cette échéance. Le décès ferme l’activité au sens fiscal, sans toucher ni au bail ni au locataire.
Cette bascule administrative cache pourtant un mécanisme fiscal favorable. La transmission efface la plus-value latente et remet le compteur d’amortissement à zéro, ce qu’aucune revente ne procure depuis 2025. Le cadre général de la succession et donation en LMNP encadre le reste : démembrement, indivision, biens communs.
Reste une contrepartie découverte trop tard dans la plupart des dossiers. Le crédit soldé par l’assurance emprunteur atterrit dans le résultat imposable du défunt. La facture tombe sans qu’un euro n’entre en trésorerie, et elle se chiffre souvent en dizaines de milliers d’euros.
Ce que le décès déclenche en pratique
Deux logiques se croisent au moment du décès. L’administration fiscale ferme une entreprise, le droit civil laisse le bail vivre sa vie. Les héritiers gèrent donc une clôture comptable et une location active en même temps.
Une cessation d’activité au sens fiscal
Le décès de l’exploitant produit les mêmes effets qu’une cessation d’entreprise. L’article 201 du Code général des impôts pose la règle. Son point 4 accorde aux ayants droit un délai de six mois à compter du décès pour produire les éléments nécessaires à l’imposition.
Le délai de soixante jours, souvent cité, vise la cession ou la cessation ordinaire. Le décès relève d’un régime distinct, confirmé par la doctrine administrative. En pratique, les héritiers déposent la liasse 2031 et ses annexes 2033 au régime réel, ou reportent les recettes sur la 2042-C-PRO au micro-BIC.
Le résultat couvre la période du 1er janvier à la date du décès. Loyers courus, charges engagées et amortissements calculés prorata temporis y figurent. Le notaire chargé du dossier peut déposer cette déclaration à la demande des ayants droit, notamment quand la succession n’est pas encore liquidée.
Le bail continue, les loyers tombent dans l’indivision
L’article 1742 du Code civil est clair : le contrat de louage n’est pas résolu par la mort du bailleur. Le locataire reste en place, avec le même bail, le même loyer et le même dépôt de garantie. Les héritiers deviennent bailleurs par subrogation, sans avenant obligatoire.
Les loyers encaissés après le décès n’appartiennent plus au défunt. Ils reviennent à l’indivision successorale, puis se répartissent entre héritiers selon leur quote-part. Un compte dédié évite les contestations au moment du partage. Chaque indivisaire déclare ensuite sa part de résultat, jamais le loyer brut.
Un point pratique se néglige presque toujours : prévenir le locataire par écrit des nouvelles coordonnées de paiement. Sans cela, les virements continuent d’alimenter un compte bancaire que l’établissement bloque dès la notification du décès.
La plus-value latente est purgée, les amortissements aussi
Le décès efface fiscalement l’histoire du bien. Ce mécanisme, appelé purge, produit un effet que la revente du vivant ne procure plus depuis la loi de finances 2025. C’est l’argument patrimonial le plus solide du meublé.
La valeur vénale du jour du décès devient le prix d’acquisition
La transmission à titre gratuit ne déclenche aucune imposition de plus-value. Pour les biens reçus par succession, l’article 150 VB du CGI retient la valeur déclarée pour le calcul des droits de mutation. Cette valeur remplace le prix payé par le défunt, quel qu’il soit.
Conséquence directe : des héritiers qui vendent dans les mois suivant le décès ne dégagent en principe aucune plus-value imposable. L’écart entre le prix de vente et la valeur successorale reste marginal. Seuls les frais d’acte et la fiscalité classique de la vente pèsent alors sur l’opération.
Cette valeur doit toutefois tenir. Une évaluation basse réduit les droits immédiats, mais gonfle la plus-value future des héritiers. L’administration conserve par ailleurs un droit de contrôle sur l’estimation, avec un délai de reprise qui court jusqu’à la fin de la troisième année suivant la déclaration de succession.
Les amortissements du défunt ne remontent jamais à la surface
Depuis l’article 84 de la loi de finances pour 2025, la revente d’un logement loué meublé réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value. Le prix d’acquisition retenu baisse d’autant, et l’impôt grimpe mécaniquement.
Cette règle ne joue pas au décès. Les amortissements pratiqués par le défunt disparaissent avec son activité. Les héritiers repartent d’une valeur neuve, sans mémoire comptable à traîner. Autrement dit, c’est le seul événement qui neutralise à la fois la plus-value latente et la réintégration.
Certaines résidences gérées échappent de toute façon au dispositif de 2025, notamment les résidences étudiantes et les établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées. Sur un logement classique, en revanche, l’écart entre une revente du vivant et une transmission au décès se compte en dizaines de milliers d’euros.
| Bien acheté 200 000 € en 2012, 90 000 € amortis | Revente du vivant en 2026 | Transmission au décès |
|---|---|---|
| Prix de cession | 280 000 € | 280 000 € |
| Prix d’acquisition retenu | 110 000 € | 280 000 € |
| Amortissements réintégrés | 90 000 € | 0 € |
| Plus-value brute avant abattements | 170 000 € | 0 € |
La contrepartie tombe ailleurs. Les droits de succession se calculent sur cette valeur réévaluée, après abattement de 100 000 € par parent et par enfant, le conjoint survivant en étant exonéré. Pour arbitrer entre revente immédiate et poursuite de l’activité, un cabinet spécialisé en location meublée ↗ chiffre les deux branches avant décision.
L’assurance emprunteur, la facture que personne n’anticipe
Le crédit soldé par l’assureur ressemble à une bonne nouvelle. Comptablement, c’est un profit. Et ce profit se retrouve dans la dernière déclaration du défunt, à la charge de la succession.
Un produit imposable sans un euro encaissé
Quand l’assurance décès rembourse le capital restant dû, la banque est payée, pas les héritiers. La dette inscrite au passif de l’activité disparaît pourtant. Cette extinction crée un produit exceptionnel imposable au titre de l’article 38 du CGI.
Le montant s’ajoute aux loyers de l’année du décès. Il subit le barème de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, portés à 18,6 % en 2026 sur les bénéfices de location meublée. Sur un capital restant dû de 180 000 €, l’addition approche 87 000 € pour un foyer imposé à 30 %.
L’amortissement n’absorbe pas ce produit. L’article 39 C du CGI plafonne en effet la déduction au montant des loyers diminué des autres charges. Le décalage est donc total : rien n’entre en trésorerie, l’impôt part quand même.
L’étalement sur cinq ans et sa condition de survie
L’article 38 quater du CGI ouvre une soupape. Le profit se répartit par parts égales sur l’année de sa réalisation et les quatre suivantes. Les quatre cinquièmes se déduisent extra-comptablement la première année, puis se réintègrent par cinquièmes.
En parallèle, les primes d’assurance non déduites au titre des exercices antérieurs s’étalent sur la même période. La mécanique lisse le choc de trésorerie sans effacer l’impôt.
Reste une condition décisive. La doctrine administrative admet le maintien de l’étalement au décès de l’exploitant si les héritiers poursuivent l’activité dans les conditions de l’article 41 du CGI, avec engagement de reprendre les profits en sursis d’imposition. Céder le bien dans la foulée referme l’option et rend le solde immédiatement exigible.
Ce que les héritiers récupèrent, ce qu’ils perdent
La transmission ne se contente pas de neutraliser le passé. Elle rebat aussi les compteurs pour l’avenir, avec un gain massif d’un côté et des pertes sèches de l’autre. Le détail dépend du régime matrimonial autant que du choix des héritiers.
Un nouveau plan d’amortissement sur la valeur héritée
L’héritier qui reprend la location meublée inscrit le bien à sa valeur réelle du jour de la transmission. Cette valeur devient la nouvelle base amortissable, hors quote-part de terrain, toujours exclue.
Reprenons l’exemple précédent. Un bien acquis 200 000 € et amorti à hauteur de 90 000 € vaut 280 000 € au décès. L’héritier repart sur une base proche de 240 000 € après exclusion du foncier, étalée sur vingt-cinq à trente ans. La capacité d’amortissement que le défunt avait consommée se régénère intégralement.
Cette remise à zéro suppose néanmoins deux gestes : immatriculer l’activité et opter pour le régime réel. Un héritier resté au micro-BIC perd le bénéfice de la réévaluation pour toutes les années concernées, sans rattrapage possible.
Déficits et amortissements différés : la règle propre ou commun
Les déficits BIC non professionnels du défunt, reportables dix ans sur des bénéfices de même nature, ne se transmettent pas librement. Le décès vaut cessation, et les héritiers ne reprennent pas ce stock. Même sort pour les amortissements réputés différés, pourtant reportables sans limite de durée du vivant.
La qualification matrimoniale du bien change toutefois le résultat. Sur un bien propre du défunt, les déficits en report sont perdus. Sur un bien commun, la moitié revient au conjoint survivant et l’autre moitié disparaît. Sur un bien propre du conjoint survivant, la totalité lui est attribuée.
Ce détail vaut parfois plusieurs milliers d’euros d’économie d’impôt. Il se vérifie sur le contrat de mariage et l’acte d’acquisition, avant tout arbitrage sur la suite de l’exploitation.
Les démarches à enchaîner, et dans quel ordre
Deux formalités distinctes s’imposent, souvent confondues. La première ferme l’activité du défunt. La seconde ouvre celle des héritiers, uniquement s’ils poursuivent en meublé.
Radier l’activité du défunt, puis immatriculer l’indivision
La radiation passe par le guichet unique des formalités d’entreprises, sur formalites.entreprises.gouv.fr, dans les trente jours suivant la fin effective de l’exploitation. Le SIRET du défunt est alors désactivé.
Oublier cette étape coûte cher en tracas administratifs. L’avis de cotisation foncière des entreprises continue de tomber l’année suivante, au nom d’une activité qui n’existe plus. La régularisation exige ensuite une réclamation auprès du service des impôts des entreprises.
Si les héritiers continuent la location meublée, ils immatriculent une nouvelle activité dans les quinze jours du démarrage. L’indivision reçoit un SIRET unique, en choisissant l’exploitation en commun. Aucun texte n’impose un numéro par héritier, contrairement à une idée tenace.
Continuer, passer en nu, ou vendre
Trois issues se présentent. Poursuivre en meublé au réel, avec un plan d’amortissement neuf sur la valeur héritée. Basculer en location nue, ce qui sort le bien des BIC et supprime les obligations comptables. Vendre enfin, en profitant d’une plus-value quasi nulle la première année.
Le conjoint survivant qui recueille l’usufruit perçoit les loyers et déclare seul le résultat. Les nus-propriétaires ne déclarent rien tant que l’usufruit court. Cette configuration relève des règles du démembrement en LMNP, plus techniques qu’il n’y paraît sur le volet amortissement.
Anticiper de son vivant reste évidemment possible. La donation de la nue-propriété réduit l’assiette taxable selon le barème de l’article 669 du CGI, d’autant plus que le donateur est jeune. Elle impose en contrepartie de gérer un démembrement pendant des années.
Entre indivision, usufruit et reprise d’amortissement, l’arbitrage se joue sur des montants à cinq chiffres. Un comptable dédié au meublé ↗ chiffre les trois scénarios avant que le délai de six mois ne se referme.