Dans un démembrement, un seul des deux titulaires porte le statut LMNP : l’usufruitier. Le nu-propriétaire, lui, ne déclare aucun loyer et ne déduit aucune charge. À 65 ans, le barème fiscal valorise l’usufruit à 40 % du bien et la nue-propriété à 60 %. Cette répartition commande tout le reste : qui amortit, sur quelle base, et qui paiera l’impôt à la sortie.
Le montage revient dans deux situations. Soit un parent donne la nue-propriété de son meublé à ses enfants tout en gardant les loyers. Soit un conjoint hérite de l’usufruit et les enfants de la nue-propriété. Ces deux cas relèvent des règles générales de la succession et de la donation en LMNP, avec une couche comptable supplémentaire.
Le point qui coince n’est presque jamais juridique. Il est comptable. L’usufruitier reprend une activité déjà amortie, ou doit reconstruire une base d’amortissement sur un droit qui va s’éteindre. Une erreur de base se paie alors deux fois : chaque année à l’impôt sur le revenu, puis une seconde fois à la revente.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site JD2M.
Qui exploite, qui déclare, qui encaisse
Le démembrement sépare deux droits. L’usufruit donne l’usage du bien et ses revenus. La nue-propriété donne le droit d’en disposer, sans en tirer un centime. En location meublée, cette séparation a une conséquence immédiate : un seul des deux titulaires exerce une activité imposable, l’autre reste spectateur pendant toute la durée du montage.
L’usufruitier est le seul LMNP du montage
C’est lui qui loue, qui encaisse et qui déclare. Il s’immatricule sur le guichet unique de l’INPI, obtient son numéro SIRET, puis dépose une liasse 2031 au régime réel ou une 2042-C-PRO au micro-BIC. Il supporte également la taxe foncière, l’article 1400 du CGI désignant l’usufruitier comme redevable, ainsi que la cotisation foncière des entreprises.
Le choix du régime lui appartient seul. De même, la bascule vers le statut de loueur professionnel s’apprécie dans son foyer fiscal, jamais dans celui du nu-propriétaire. Les deux conditions cumulatives de l’article 155 IV du CGI restent inchangées : plus de 23 000 € de recettes annuelles, et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer.
Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer, et rien à déduire
Sans recette, pas de bénéfice industriel et commercial. Le nu-propriétaire ne relève d’aucune catégorie d’imposition au titre du bien. Il ne perçoit pas non plus de revenus fonciers, puisque le logement est loué meublé et que les loyers appartiennent à l’usufruitier. Sa position tient donc du pari sur le temps.
Cette absence de revenu catégoriel a un effet mécanique sous-estimé. Les charges qu’il supporte, comme les gros travaux ou les intérêts d’un emprunt souscrit pour acquérir la nue-propriété, ne trouvent aucun revenu où s’imputer. En location nue, ces dépenses auraient rejoint ses revenus fonciers. En meublé, elles restent sans effet fiscal.
Ce que vaut chaque droit, et pourquoi ce chiffre commande tout
La valeur respective des deux droits ne se négocie pas librement. L’article 669 du CGI fixe un barème forfaitaire, obligatoire pour les droits de donation, les successions et l’IFI. Ce pourcentage sert ensuite de base d’amortissement à l’usufruitier. Les modalités propres à chaque droit sont détaillées dans notre guide sur la fiscalité de l’usufruit et de la nue-propriété.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
| Usufruit à durée fixe | 23 % par période de 10 ans | le solde |
L’usufruit viager suit l’âge, par tranches de dix ans
Le barème avance par paliers, sans proratisation. La valeur bascule d’une tranche à l’autre le jour de l’anniversaire, ce qui rend la date de l’acte étonnamment stratégique. À 60 ans, l’usufruit conservé vaut encore la moitié du bien. Le lendemain du soixante-et-unième anniversaire, il tombe à 40 %.
La conséquence se chiffre vite. Sur un appartement de 300 000 €, ces dix points représentent 30 000 € de base taxable supplémentaire pour la donation de la nue-propriété. Dans la tranche à 20 % du barème en ligne directe, cela fait environ 6 000 € de droits en plus. Signer avant l’anniversaire suffit à les éviter.
L’usufruit temporaire vaut 23 % par période de dix ans
Quand l’usufruit est consenti pour une durée fixe, l’âge ne compte plus. Le II de l’article 669 retient alors 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans, dans la limite de la valeur viagère du même usufruitier. Un usufruit de dix ans vaut donc 23 % du bien, un usufruit de vingt ans en vaut 46 %.
La règle de non-fractionnement surprend souvent. Une période entamée compte pour une période entière : un usufruit de douze ans s’évalue comme un usufruit de vingt ans, soit 46 %. Par conséquent, caler la durée sur un multiple de dix évite de payer des droits sur une fraction dont personne ne profitera.
La valorisation retenue dans l’acte fige la base d’amortissement pour dix ou vingt ans. Avant de passer chez le notaire, faire chiffrer le montage par un comptable spécialisé en meublé ↗ évite de découvrir l’erreur à la première liasse fiscale.
L’amortissement de l’usufruit, le moteur réel du montage
L’intérêt fiscal du démembrement en meublé tient à une question simple. L’usufruitier peut-il amortir un bien dont il n’est pas propriétaire ? L’administration a longtemps répondu non, en refusant l’inscription à l’actif immobilisé. Le Conseil d’État a tranché l’inverse, et sa décision reste le socle de tous les montages actuels.
Ce que le Conseil d’État a tranché en 2019
La décision du 24 avril 2019, n° 419912, concerne précisément une contribuable détenant l’usufruit viager d’un bien loué meublé. Les juges retiennent que l’usufruit viager est limité dans le temps, qu’il constitue un droit réel cessible, et que ses effets bénéfiques diminuent chaque année. Cette dépréciation progressive justifie donc un amortissement.
La durée se détermine à partir de l’espérance de vie du titulaire, estimée d’après les tables de mortalité de l’INSEE. En l’espèce, une durée de 20 ans a été admise compte tenu de l’âge de l’usufruitière. Auparavant, seul l’usufruit à terme fixe était reconnu amortissable. Autrement dit, l’usufruitier amortit son droit, jamais l’immeuble lui-même.
Sur quelle base et sur quelle durée amortir
La base correspond à la valeur de l’usufruit au jour de son entrée dans le patrimoine. Dans une donation, cette valeur figure dans l’acte et suit le barème de l’article 669. Dans une succession, elle correspond à la valeur vénale du droit à la date du décès. La durée retenue découle ensuite de l’espérance de vie à cette même date.
Une nuance échappe souvent aux dossiers montés à la va-vite. En pleine propriété, l’amortissement en LMNP impose d’exclure le terrain, soit 10 à 20 % du prix, puis de ventiler par composants. Le droit d’usufruit, lui, est un actif incorporel unique qui s’éteint intégralement à son terme. Cette logique plaide pour amortir la totalité de sa valeur, un point à faire valider dossier par dossier.
L’usufruitier n’amortit pas un immeuble. Il amortit un droit qui va s’éteindre, et cette nuance change toute la base de calcul.
Ce que le démembrement coûte en dotation annuelle
Prenons un propriétaire de 65 ans, un appartement de 300 000 €, 12 000 € de loyers annuels et 2 500 € de charges courantes. En pleine propriété, avec 85 % de valeur bâtie amortie sur 25 ans, la dotation atteint 10 200 € par an. Le résultat imposable tombe alors à zéro.
Après donation de la nue-propriété, l’usufruit conservé vaut 120 000 € et s’amortit sur 20 ans, soit 6 000 € par an. Le résultat imposable remonte donc à 3 500 €, taxés à 30 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Le surcoût annuel avoisine 1 650 €. En face, les droits de donation chutent de 24 000 €.
| Poste | Pleine propriété | Après donation de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Base amortissable | 255 000 € | 120 000 € |
| Durée retenue | 25 ans | 20 ans |
| Dotation annuelle | 10 200 € | 6 000 € |
| Résultat BIC imposable | 0 € | 3 500 € |
| Impôt annuel (30 % + 17,2 %) | 0 € | ≈ 1 650 € |
| Droits de donation, 1 enfant | 38 194 € | 14 194 € |
| Économie de droits | + 24 000 € |
Plus-value, IFI, décès : les trois effets de bord
Un démembrement ne se juge pas sur la seule économie d’impôt annuelle. Trois régimes se déclenchent à des moments différents, et deux d’entre eux ont bougé depuis 2025. Les regarder ensemble évite de bâtir un montage confortable pendant dix ans, puis douloureux à la sortie.
La réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025
L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a inséré un III à l’article 150 VB du CGI. Le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est désormais diminué des amortissements déduits pendant la location meublée. La mesure vise toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025.
La réponse ministérielle Mette n° 10097, publiée au JOAN le 24 mars 2026, a levé le dernier doute : les amortissements antérieurs à 2025 sont eux aussi réintégrés. La plus-value nette supporte ensuite 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, plus une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 €.
À l’IFI, l’usufruitier porte la valeur en pleine propriété
L’article 968 du CGI pose un principe brutal. L’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, et le nu-propriétaire ne déclare rien. Un démembrement ne réduit donc pas l’assiette globale, il la déplace sur une seule tête. Pour un patrimoine immobilier net supérieur au seuil de 1,3 million d’euros, l’effet peut se retourner contre le donateur.
Trois exceptions limitées prévoient un partage selon le barème de l’article 669. Elles visent notamment l’usufruit légal du conjoint survivant issu de l’article 757 du code civil, ainsi que la vente avec réserve d’usufruit lorsque l’acquéreur n’est pas un héritier présomptif. Les autres cas d’exonération d’IFI en LMNP obéissent à des conditions distinctes.
Le décès de l’usufruitier ne déclenche aucun impôt
C’est le vrai gain du montage. L’article 1133 du CGI prévoit que la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits complémentaires, quelle que soit la valeur prise par le bien depuis la donation.
Cette extinction n’est pas une cession. En effet, aucune plus-value n’est calculée à ce moment, et la réintégration des amortissements ne trouve pas à s’appliquer. Le montage transforme ainsi une future taxation à 36,2 % en transmission neutre, à condition que personne ne vende entre-temps.
Pour un usufruit unique et un dossier simple, la tenue peut rester autonome. Le calcul automatisé d’Indy ↗ gère le plan d’amortissement et la liasse 2031, à condition de saisir la bonne base de départ dès la première année.
Les pièges qui coûtent le plus cher
Trois angles morts reviennent dans les dossiers mal préparés. Aucun n’est théorique, et chacun se chiffre en milliers d’euros. Ils tiennent moins au démembrement lui-même qu’à des règles fiscales modifiées ces dernières années, dont la dernière date de février 2026.
Les grosses réparations ne sont plus déductibles, pour personne
Les articles 605 et 606 du code civil mettent les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières. L’usufruitier ne supporte que l’entretien courant. La répartition juridique est claire, son traitement fiscal beaucoup moins.
Jusqu’en 2016, le 2° quater du II de l’article 156 du CGI autorisait le nu-propriétaire à déduire ces dépenses de son revenu global, à hauteur de 25 000 € par an. L’article 32 de la loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 a supprimé ce régime pour les dépenses supportées depuis le 1er janvier 2017. En meublé, faute de revenus fonciers de substitution, une toiture à 30 000 € reste aujourd’hui sans aucun effet fiscal.
Vendre un usufruit temporaire coûte le barème progressif
Le 5 de l’article 13 du CGI, issu de la loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012, écarte le régime des plus-values. Le produit de la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire s’impose dans la catégorie de revenus procurés par le bien, donc en BIC pour un meublé.
Concrètement, céder dix ans d’usufruit pour 100 000 € ajoute cette somme au revenu imposable de l’année, au barème progressif. La règle vise également les apports en société, même sans liquidités dégagées. Toutefois, elle ne concerne que l’usufruit à terme fixe, et non l’usufruit viager transmis par donation.
Le statut Jeanbrun ferme la porte aux biens démembrés
Le statut du bailleur privé, voté à l’article 47 de la loi de finances pour 2026, s’applique depuis le 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028. Il ouvre un amortissement déductible des revenus fonciers, en location nue, contre un engagement de neuf ans et des plafonds de loyers et de ressources.
Le texte exclut néanmoins les titulaires de droits démembrés, nu-propriétaire comme usufruitier, sauf lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune. L’arbitrage consistant à basculer un meublé démembré vers la location nue pour capter ce nouvel amortissement est donc fermé.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site JD2M.