Beaucoup d’investisseurs hésitent entre acheter en LMNP ou créer une SCI. Sur le papier, le choix semble simple : le LMNP pour la fiscalité avantageuse, la SCI pour construire un patrimoine à plusieurs. En réalité, la décision est rarement aussi évidente. Derrière ces sigles se cachent deux logiques totalement différentes : l’une vise la rentabilité immédiate, l’autre la transmission et la structuration du patrimoine. Le problème, c’est que beaucoup se trompent d’outil parce qu’ils confondent fiscalité et stratégie. Cet article vous aide à faire le tri, à comprendre ce que chaque option implique vraiment — et surtout, à choisir celle qui correspond à votre projet, pas à la mode du moment.

Avant de choisir : que cherchez-vous vraiment à faire avec votre investissement ?

Avant de comparer les régimes, il faut savoir ce que vous attendez de votre bien. Beaucoup d’investisseurs se concentrent sur les avantages fiscaux sans penser à la logique de fond : revenus à court terme, gestion collective ou transmission familiale. C’est cette intention de départ qui oriente tout le reste — pas le barème d’imposition.

Générer un revenu immédiat ou construire un patrimoine ?

Si votre priorité est de dégager rapidement du cash-flow et d’alléger votre impôt, le LMNP répond mieux à cette logique. Le régime réel permet d’amortir le bien et de réduire la base imposable, souvent à zéro pendant plusieurs années. À l’inverse, la SCI s’inscrit dans une démarche patrimoniale : vous capitalisez sur la durée, avec une fiscalité parfois plus lourde au départ, mais une structure plus adaptée pour transmettre ou réinvestir.

Investir seul ou à plusieurs ?

Le choix du statut dépend aussi de votre manière d’investir. Le LMNP convient à un projet individuel, souple et rapide à mettre en place. La SCI, elle, prend tout son sens dès qu’il y a plusieurs investisseurs : couple, famille ou associés. Les parts sociales clarifient la répartition des droits et des apports, ce qui évite les blocages qu’on retrouve souvent en indivision.

Faire simple aujourd’hui ou anticiper la transmission demain ?

Beaucoup choisissent le LMNP pour sa simplicité… avant de se rendre compte que la revente ou la transmission devient compliquée. La SCI offre une vision à long terme : les parts peuvent être transmises progressivement, avec un cadre juridique clair et des abattements renouvelables tous les quinze ans. Le choix dépend donc moins du bien que du temps pendant lequel vous comptez le garder.

LMNP : la simplicité et la fiscalité avantageuse du meublé

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel reste l’un des plus accessibles pour un particulier qui veut investir sans créer de société. Son attrait repose sur une fiscalité souple, un cadre juridique simple et une rentabilité nette souvent supérieure à la location nue. Comprendre ses mécanismes est essentiel avant de se lancer, car les avantages du LMNP reposent sur des règles précises.

En quoi consiste le statut LMNP en 2025 ?

Le LMNP s’adresse aux particuliers qui louent un logement meublé et décent, équipé selon la liste légale minimale. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Le statut reste ouvert à toute personne physique, sans obligation de société, à condition de rester en dessous des seuils de la location professionnelle. Le LMNP combine ainsi la souplesse d’un investissement individuel et une fiscalité inspirée des activités commerciales.

Les conditions à respecter pour en bénéficier

Pour conserver le statut non professionnel, deux critères doivent rester simultanément remplis : des recettes locatives inférieures à 23 000 € par an et inférieures aux autres revenus du foyer fiscal. Le bailleur doit aussi déclarer son activité via le formulaire P0i afin d’obtenir un numéro SIRET. Si l’un de ces seuils est franchi, le loueur devient professionnel (LMP) et change de régime fiscal et social. Ces règles simples garantissent la clarté du statut, mais leur non-respect peut avoir des conséquences importantes sur la fiscalité du bien.

Les deux régimes fiscaux possibles : micro-BIC ou réel

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés, sans possibilité de déduire les charges réelles. Il convient aux petits revenus locatifs ou aux débuts d’activité. Le régime réel simplifié, lui, permet de déduire toutes les charges liées au bien — intérêts d’emprunt, assurance, gestion, taxe foncière — et surtout d’amortir la valeur du logement et du mobilier. Le choix entre les deux dépend du montant des recettes et du niveau des charges. En pratique, dès 10 000 à 15 000 € de loyers annuels, le réel devient souvent plus avantageux.

Pourquoi l’amortissement fait du LMNP un outil redoutable pour neutraliser l’impôt

L’amortissement consiste à étaler dans le temps la perte de valeur comptable du bien, sans décaissement réel. Chaque année, une partie du prix du logement et du mobilier est déduite du résultat imposable. Cette écriture réduit souvent le bénéfice à zéro, rendant les loyers non imposés pendant plusieurs années. L’avantage du LMNP réside donc dans cette mécanique comptable qui différencie ce statut des revenus fonciers classiques. Les amortissements non utilisés peuvent même être reportés sur les exercices suivants, prolongeant l’effet fiscal dans le temps.

Les limites souvent oubliées du LMNP

Le LMNP reste un statut individuel, donc peu adapté à la gestion collective ou à la transmission familiale. En cas de décès, le bien entre directement dans la succession, sans la souplesse des parts sociales d’une SCI. La revente peut aussi générer une fiscalité plus lourde depuis la réforme de 2025, qui impose la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Enfin, le statut impose de rester sous les seuils du non-professionnel, ce qui limite son usage pour les investisseurs multi-biens. Le LMNP est donc efficace tant que l’investissement reste personnel et mesuré.

SCI : la structure pour gérer et transmettre un patrimoine à plusieurs

La Société Civile Immobilière est souvent présentée comme la solution idéale pour investir à plusieurs ou organiser sa succession. En réalité, c’est avant tout un outil de gestion patrimoniale, pas un dispositif de défiscalisation. Elle offre un cadre juridique souple mais structuré, à condition de bien comprendre ses règles et ses limites.

Ce qu’est vraiment une SCI (et ce qu’elle n’est pas)

Une SCI est une société créée par au moins deux associés pour détenir et gérer un bien immobilier en commun. Elle sépare le patrimoine personnel de celui de la société, tout en répartissant les droits et les bénéfices selon les parts détenues. Cette structure n’a pas vocation commerciale : son objet reste la détention et la gestion de biens, non leur revente ou l’exploitation meublée à grande échelle. Confondre la SCI avec un outil de rentabilité rapide conduit souvent à des erreurs, car son intérêt est d’abord juridique et patrimonial, pas fiscal immédiat.

SCI à l’IR ou à l’IS : quelle différence concrète sur la fiscalité ?

Par défaut, la SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR). Les loyers sont imposés comme des revenus fonciers au nom des associés, selon leur quote-part. C’est simple mais fiscalement lourd pour les foyers déjà imposés dans les tranches élevées. L’option à l’impôt sur les sociétés (IS) change la logique : la société paie l’impôt sur ses bénéfices (15 % jusqu’à 42 500 €), tout en pouvant amortir le bien et déduire davantage de charges. En revanche, la fiscalité à la revente est plus pénalisante, car la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, souvent réduite par les amortissements. Le choix entre IR et IS dépend donc de l’horizon d’investissement et de la stratégie de détention.

Les forces de la SCI : transmission, contrôle et gestion collective

La SCI brille par sa souplesse de gouvernance. Les statuts peuvent encadrer la prise de décision, nommer un gérant, fixer des majorités ou protéger un conjoint. Elle facilite aussi la transmission progressive du patrimoine : les parents peuvent donner des parts sociales à leurs enfants, tout en gardant le contrôle grâce à des clauses spécifiques. Cette souplesse fait de la SCI un outil redoutablement efficace pour gérer un bien à plusieurs sans passer par l’indivision, souvent source de blocages ou de conflits.

Les contraintes à ne pas négliger : formalités, coûts, et complexité comptable

Créer une SCI implique une vraie structure juridique : rédaction de statuts, immatriculation au greffe, assemblée annuelle, et souvent tenue d’une comptabilité complète, surtout si elle opte pour l’IS. Ces obligations entraînent des frais de notaire, d’expert-comptable et de gestion. À cela s’ajoute la responsabilité indéfinie des associés : chacun reste engagé sur les dettes de la société à hauteur de sa participation. La SCI n’est donc pas un simple “cadre administratif”, mais un engagement collectif qui demande rigueur et accompagnement dès la création.

LMNP vs SCI : la comparaison honnête et chiffrée

Comparer le LMNP et la SCI sans chiffres n’a pas de sens. Les deux régimes obéissent à des logiques fiscales et patrimoniales totalement différentes. L’un vise la rentabilité immédiate, l’autre la construction et la transmission d’un patrimoine. Pour faire un choix éclairé, il faut confronter leurs chiffres, comprendre l’effet des amortissements, et mesurer l’impact des réformes récentes sur la plus-value.

Tableau synthétique : fiscalité, gestion, transmission, revente

Le LMNP repose sur une imposition en BIC avec la possibilité d’amortir le bien et le mobilier, ce qui neutralise souvent l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années. La SCI, elle, peut être imposée à l’IR (revenus fonciers sans amortissement) ou à l’IS (amortissement possible, mais fiscalité plus lourde à la revente). Sur la gestion, le LMNP est simple et peu coûteux, tandis que la SCI implique une structure juridique, des statuts et une comptabilité. À la transmission, la SCI l’emporte largement grâce aux parts sociales. Sur la revente, le LMNP garde l’avantage tant que l’amortissement n’est pas réintégré dans la plus-value.

Simulation concrète : un même bien de 200 000 € en LMNP réel vs SCI à l’IS

Prenons un appartement meublé de 200 000 €, générant 10 000 € de loyers annuels et 3 000 € de charges. En LMNP au réel, les charges et amortissements réduisent le résultat imposable à zéro : aucun impôt sur les loyers pendant 10 à 15 ans. En SCI à l’IS, la société paie 15 % d’impôt sur un bénéfice comptable réduit par l’amortissement, soit environ 450 € d’impôt par an. À court terme, le LMNP est plus rentable fiscalement. Mais à long terme, la SCI conserve un atout : les bénéfices peuvent être laissés dans la société pour réinvestir sans impôt personnel immédiat, ce qui favorise la capitalisation.

L’impact de la réforme 2025 sur le calcul de la plus-value

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente. Concrètement, le prix d’achat retenu est diminué du montant des amortissements pratiqués, ce qui augmente la base imposable. Cela réduit l’écart fiscal avec la SCI à l’IS, où la plus-value repose déjà sur la valeur nette comptable. Pour les investisseurs à horizon court ou moyen terme, cette réforme change la donne : la fiscalité de sortie devient un paramètre clé, là où le LMNP bénéficiait jusqu’ici d’un net avantage.

Ce que les chiffres ne montrent pas : souplesse individuelle vs solidité patrimoniale

Le LMNP est l’outil du particulier autonome : gestion simple, rentabilité rapide, flexibilité totale. Il convient à ceux qui veulent optimiser leur fiscalité sans créer de structure. La SCI, à l’inverse, s’inscrit dans une stratégie de long terme : elle structure la détention, protège les héritiers et facilite la transmission. Elle exige plus de rigueur mais offre une stabilité patrimoniale qu’un LMNP isolé n’apporte pas. Le choix n’est donc pas seulement fiscal : il dépend du temps, du nombre d’investisseurs et du projet patrimonial global.

Peut-on cumuler LMNP et SCI sans tout compliquer ?

Beaucoup d’investisseurs veulent profiter à la fois de la souplesse du LMNP et de la structure patrimoniale de la SCI. Le cumul semble séduisant sur le papier, mais il repose sur un équilibre fragile entre activité civile et activité commerciale. Comprendre ce qui est autorisé, ce qui déclenche l’imposition à l’IS et comment répartir intelligemment ses biens est essentiel pour éviter les mauvaises surprises.

Les cas autorisés de cumul LMNP + SCI

Une SCI peut exercer une activité de location meublée à titre accessoire, à condition qu’elle conserve une activité principale civile (location nue, détention, gestion). Dans ce cas, les revenus issus du meublé sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, et non en BIC. L’administration fiscale tolère ce cumul tant que la location meublée reste marginale, ponctuelle ou saisonnière. L’autre option consiste à distinguer deux patrimoines : une SCI pour les biens en location nue et une activité LMNP en nom propre pour les biens meublés. C’est souvent la solution la plus sûre pour préserver la clarté fiscale.

Le seuil des 10 % de recettes meublées à ne pas dépasser

La règle clé du cumul repose sur un seuil strict : les recettes issues du meublé ne doivent pas dépasser 10 % des recettes totales de la SCI. Ce ratio s’apprécie chaque année, sur l’ensemble des loyers encaissés. Dépasser ponctuellement le seuil ne déclenche pas immédiatement une requalification, mais trois années consécutives de dépassement peuvent faire basculer la SCI dans le régime de l’impôt sur les sociétés. Ce seuil doit donc être surveillé de près, notamment si un bien meublé est ajouté dans un patrimoine principalement loué nu.

Quand le cumul devient risqué : bascule automatique à l’IS

Dès que la part de revenus issus du meublé devient significative, la SCI est considérée comme exerçant une activité commerciale. Elle perd alors son caractère civil et est automatiquement imposée à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce changement n’est pas neutre : la SCI doit tenir une comptabilité commerciale, amortir ses biens et supporter une fiscalité sur les bénéfices et sur les dividendes distribués. Le passage à l’IS est irréversible et modifie durablement la rentabilité du patrimoine, surtout à la revente où la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable.

Exemple de montage équilibré entre patrimoine personnel et SCI

Un investisseur peut logiquement séparer ses stratégies. Ses biens meublés à forte rentabilité sont détenus en nom propre sous le statut LMNP, tandis que ses biens familiaux ou à long terme sont placés dans une SCI à l’IR pour la gestion et la transmission. Cette organisation offre une fiscalité optimisée sans risquer la requalification. La clé est de maintenir une frontière claire entre les deux activités : comptes bancaires distincts, comptabilité séparée et cohérence entre les objectifs de chaque structure. C’est ce type de montage sobre et lisible que l’administration accepte sans contestation.

Comment passer de LMNP à SCI (ou inversement) sans piège fiscal

Changer de structure juridique n’est jamais neutre. Beaucoup d’investisseurs réalisent trop tard qu’un transfert entre LMNP et SCI déclenche des conséquences fiscales comparables à une vente. Le choix doit être anticipé dès la phase d’investissement, car une transformation mal préparée peut effacer des années d’avantages fiscaux. Voici les points à connaître avant d’engager le changement.

Les étapes concrètes pour transférer un bien en SCI

Le passage d’un bien détenu en LMNP vers une SCI passe par une cession ou un apport. Dans le premier cas, le propriétaire revend le bien à la société nouvellement créée. Dans le second, il l’apporte au capital en échange de parts sociales. L’acte doit être établi par un notaire, puis la SCI immatriculée au registre du commerce. Il faut aussi transférer les contrats liés au bien (bail, assurance, prêt). Le financement en cours peut nécessiter l’accord de la banque, qui devient créancier de la société. Cette opération crée une nouvelle entité juridique : les amortissements et le suivi comptable repartent à zéro.

Les frais et plus-values à anticiper avant le transfert

Sur le plan fiscal, l’administration considère qu’un apport ou une vente à une SCI équivaut à une cession à soi-même. Cela déclenche la taxation de la plus-value immobilière selon le régime des particuliers, avec prise en compte des abattements pour durée de détention. Si le bien a été amorti en LMNP, les amortissements déduits doivent être réintégrés, ce qui augmente la base imposable. S’ajoutent les frais de notaire, la taxe de publicité foncière et, le cas échéant, la régularisation de TVA pour les biens récents. Avant toute opération, il est donc indispensable d’estimer le coût fiscal global pour éviter une double imposition.

Les solutions alternatives (SARL de famille, indivision…) selon le projet

Pour certains investisseurs, une transformation pure et simple n’est pas la meilleure voie. La SARL de famille peut être une alternative intéressante : elle permet de rester au régime du LMNP au réel, tout en facilitant la détention à plusieurs et la transmission. L’indivision organisée peut aussi convenir pour un couple ou une succession, tant que le patrimoine reste limité. Enfin, la création d’une nouvelle SCI pour les prochains achats, tout en conservant le bien existant en LMNP, évite une requalification fiscale. Le bon choix dépend du volume d’actifs, du projet de transmission et de l’horizon de détention du patrimoine.

Cas pratiques : quel statut selon votre profil ?

Le choix entre LMNP et SCI n’est pas qu’une question de fiscalité. Il dépend surtout de votre situation personnelle, de vos objectifs et du temps que vous souhaitez consacrer à la gestion. Ces quatre cas concrets illustrent comment le même bien peut s’intégrer dans des stratégies très différentes selon le profil de l’investisseur.

Cas n°1 : primo-investisseur qui cherche un revenu net rapide

Pour un premier achat, la priorité est souvent la simplicité et la rentabilité immédiate. Le LMNP au régime réel est ici le plus efficace : il neutralise la fiscalité sur les loyers grâce aux amortissements et ne demande qu’une gestion légère. Le bien est détenu en nom propre, sans structure à créer, et la comptabilité reste simplifiée via un expert. Ce cadre convient parfaitement à un studio ou un T2 bien placé, destiné à générer du cash-flow sans complexité juridique. À ce stade, la SCI n’apporterait qu’une charge administrative inutile.

Cas n°2 : couple qui construit un patrimoine familial

Un couple qui achète à deux vise souvent plus loin que la rentabilité immédiate. La SCI à l’IR s’impose alors comme un outil de stabilité : elle permet de gérer ensemble, d’organiser la propriété à parts égales et de préparer la transmission future. Les parts sociales peuvent être données progressivement aux enfants tout en gardant le contrôle de la société. Ce cadre offre une continuité de gestion en cas de décès ou de séparation, là où le LMNP en indivision crée souvent des blocages. L’objectif n’est plus de défiscaliser mais de structurer un patrimoine transmissible.

Cas n°3 : investisseur expérimenté qui prépare la transmission

Un investisseur déjà propriétaire de plusieurs biens cherche souvent à alléger la fiscalité successorale tout en gardant la main sur son parc immobilier. La SCI à l’IS devient pertinente : elle permet de conserver les bénéfices dans la société, d’amortir les biens et de réinvestir sans fiscalité immédiate. En parallèle, il peut transmettre progressivement les parts sociales à ses héritiers avec des abattements renouvelables tous les quinze ans. Ce montage demande une gestion comptable rigoureuse mais offre une vision long terme cohérente, où la fiscalité s’intègre dans une stratégie patrimoniale globale.

Cas n°4 : multi-investisseur cherchant à mixer fiscalité et structure

Certains profils combinent plusieurs régimes pour séparer les objectifs. Les biens à forte rentabilité (colocations, locations saisonnières) sont logés en LMNP au réel pour optimiser le revenu net. Les biens familiaux ou à long terme sont regroupés dans une SCI, souvent à l’IR, pour organiser la transmission. Cette approche mixte permet de tirer parti du meilleur des deux mondes, à condition de maintenir une frontière claire entre les activités. Une comptabilité distincte et une stratégie de financement bien pensée évitent toute confusion entre patrimoine personnel et patrimoine sociétaire.

Check-list de décision : comment trancher entre LMNP et SCI sans se tromper

Au-delà des chiffres, le bon choix repose sur la cohérence entre votre situation, vos moyens et votre vision du patrimoine. La question n’est pas seulement “quel statut fait payer moins d’impôts”, mais “quel cadre juridique correspond à ma manière d’investir et de transmettre”. Cette check-list résume les critères qui orientent le plus clairement la décision.

Objectifs personnels et horizon d’investissement

Le temps est le premier critère. Le LMNP s’inscrit dans une logique de rendement à court ou moyen terme : générer des revenus nets immédiats avec une fiscalité allégée. La SCI, au contraire, favorise la vision longue : construire, gérer et transmettre. Si votre horizon dépasse quinze ans ou que vous anticipez une détention familiale, la SCI offre une stabilité et une gouvernance qu’un LMNP ne peut pas égaler. Le statut doit servir votre stratégie patrimoniale, pas l’inverse.

Taux marginal d’imposition et capacité d’emprunt

Votre niveau d’imposition influence fortement le choix. Avec un TMI élevé, le LMNP au réel est souvent plus efficace car il neutralise l’impôt grâce aux amortissements. Si votre TMI est faible, la différence avec la SCI à l’IR se réduit. Côté financement, une banque prête plus facilement à une personne physique en LMNP qu’à une SCI, surtout pour un premier achat. La SCI, elle, séduit davantage sur des projets de taille ou de durée plus importantes, avec des garanties patrimoniales solides.

Besoin de souplesse ou de cadre collectif

Le LMNP est fait pour ceux qui veulent décider seuls et agir vite. Tout est plus léger : formalités, comptabilité, arbitrages. La SCI introduit une autre logique, celle du cadre collectif. Les décisions se prennent à plusieurs, les statuts fixent les règles, et la gouvernance devient un outil de gestion du patrimoine. Ce cadre est plus rigide, mais il protège le projet de désaccords futurs. Le choix entre autonomie et structure conditionne la fluidité de la gestion sur le long terme.

Projection de sortie et transmission

La sortie du bien ou la transmission du patrimoine sont souvent les angles les plus négligés. En LMNP, la revente est simple mais peut générer une plus-value plus lourde depuis la réforme 2025, qui réintègre les amortissements dans le calcul. Dans une SCI, la revente du bien est plus complexe, mais la transmission progressive des parts sociales est beaucoup plus souple et fiscalement optimisée. Le bon choix se mesure rarement à la première année de revenus, mais à la façon dont vous sortirez du projet dans vingt ans.

En résumé : LMNP ou SCI, il n’y a pas de “meilleur” choix — seulement un bon choix pour vous

Choisir entre LMNP et SCI revient à arbitrer entre deux logiques, pas entre deux produits fiscaux. L’un optimise les revenus à court terme, l’autre structure le patrimoine sur le long. Le bon choix dépend toujours de vos objectifs, de votre horizon et de votre façon de gérer. Aucun statut n’est universel, mais chacun peut être le bon s’il s’inscrit dans une stratégie cohérente.

LMNP : efficacité, simplicité et fiscalité douce à court terme

Le LMNP reste la porte d’entrée idéale pour générer rapidement du revenu net sans lourdeur administrative. Le régime réel amortit le bien, neutralise l’impôt et garde une grande flexibilité pour arbitrer ou revendre. C’est un outil de rendement, conçu pour ceux qui privilégient la rentabilité et l’autonomie. Tant que l’investissement reste individuel et mesuré, c’est le cadre le plus simple et le plus rentable à court terme.

SCI : stratégie patrimoniale et solidité à long terme

La SCI s’adresse à ceux qui pensent leur patrimoine comme un projet collectif et transmissible. Elle structure la détention, protège les héritiers et inscrit chaque achat dans une logique de continuité. L’aspect fiscal vient après : ce qui compte, c’est la gouvernance, la clarté juridique et la stabilité sur plusieurs générations. À long terme, cette cohérence vaut bien les contraintes de gestion supplémentaires.

Le choix se fait sur votre projet, pas sur un abattement

Avant de trancher, posez-vous la question clé : cherchez-vous à vivre de vos loyers ou à construire un patrimoine familial ? C’est cette réponse qui détermine la structure la plus adaptée. Une simple simulation chiffrée sur votre situation — revenus, durée, mode de détention — suffit souvent à éclaircir le choix. Le vrai piège n’est pas de se tromper de régime, mais de choisir sans savoir où vous allez.

Questions fréquentes

Faut-il créer une SCI pour un seul bien immobilier ?

Créer une SCI pour un seul bien n’a de sens que si le projet s’inscrit dans une logique patrimoniale à long terme ou de transmission. Pour un investissement locatif isolé, le coût et la complexité de gestion ne se justifient pas. En revanche, si le bien est destiné à être conservé longtemps ou transmis à des enfants, la SCI peut offrir un cadre utile pour anticiper ces étapes, notamment en facilitant la donation progressive de parts sociales.

Peut-on détenir un bien en SCI et le louer en meublé via une autre structure ?

Oui, c’est possible à condition que les deux structures soient juridiquement et fiscalement distinctes. La SCI, propriétaire du bien, peut le louer vide à l’exploitant en LMNP (souvent le même investisseur via une activité séparée). Ce montage s’utilise parfois pour conserver le caractère civil de la SCI tout en exploitant le bien meublé ailleurs. Il doit toutefois être justifié par un bail commercial cohérent et une gestion comptable rigoureuse pour éviter toute requalification fiscale.

Le LMNP est-il compatible avec la location saisonnière ou Airbnb ?

Oui, la location saisonnière meublée relève bien du régime LMNP, tant que le propriétaire respecte les obligations déclaratives et locales. Le bien doit être équipé conformément à la réglementation du meublé de tourisme et, dans certaines communes, déclaré ou enregistré en mairie. Les revenus suivent le même régime BIC, avec possibilité d’amortissement au réel. Il faut simplement veiller à rester en LMNP non professionnel pour ne pas déclencher le régime LMP.

Quelle structure choisir si l’on prévoit de revendre à moyen terme ?

Pour un horizon de revente inférieur à 10 ans, le LMNP conserve l’avantage grâce à sa gestion souple et à l’amortissement qui réduit l’impôt sur les loyers. La fiscalité sur la plus-value reste compétitive si le bien est conservé plusieurs années, malgré la réintégration des amortissements depuis 2025. La SCI devient plus pertinente au-delà, surtout si le projet vise la capitalisation et la transmission plutôt qu’une simple revente.

Peut-on transformer une SCI à l’IR en SCI à l’IS plus tard ?

Oui, une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés à tout moment, mais le choix est irréversible. Ce passage s’apparente à une cession : il entraîne une imposition immédiate des plus-values latentes et des revenus non encore taxés. L’intérêt d’un passage à l’IS réside dans la possibilité d’amortir le bien et de réduire la fiscalité annuelle, mais il faut en mesurer le coût d’entrée. Ce changement doit être motivé par une stratégie claire, pas par une simple recherche d’économie d’impôt à court terme.