Six cents mille logements classés G sont sortis du marché locatif français au 1er janvier 2025. Le statut LMNP ne crée aucune exception. Le diagnostic de performance énergétique s’impose à tout bailleur meublé, qu’il loue à l’année, en colocation ou en saisonnier. La loi Climat et Résilience fixe le calendrier des interdictions. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a comblé les échappatoires côté meublé de tourisme. La réforme du coefficient électrique entrée en vigueur en janvier 2026 redistribue partiellement les cartes.
Pour qui veut investir en LMNP en 2026, le DPE n’est plus un détail de fin de dossier. Il conditionne la possibilité même de louer, le plafond du loyer affichable et la valeur du bien à la revente. Trois millions neuf cent mille passoires thermiques subsistent dans le parc français selon le SDES, soit 12,7 % des résidences principales. Une part significative tourne en location meublée.
Pour le bailleur LMNP, ignorer ces règles expose à une amende administrative jusqu’à cinq mille euros sur le saisonnier, à une baisse de loyer ordonnée par le juge en longue durée, et à une décote du bien au moment de revendre. Voici ce qui s’applique en 2026, classe par classe et échéance par échéance.
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Ce que le DPE impose au bailleur LMNP en 2026
Le statut LMNP n’est pas un régime à part en matière d’énergie. Toutes les obligations DPE qui pèsent sur la location nue s’appliquent au meublé longue durée. Depuis la loi Le Meur, elles touchent aussi la quasi-totalité des meublés de tourisme. Le bailleur paie le diagnostic, le présente au locataire, l’affiche dans l’annonce et engage sa responsabilité civile sur son contenu.
Quelles locations LMNP sont concernées
La règle est simple. Toute location meublée à usage de résidence principale du locataire entre dans le cadre de la loi Climat et Résilience. Cela englobe le bail meublé classique de douze mois renouvelable par tacite reconduction, le bail mobilité d’un à dix mois, le bail étudiant de neuf mois, la colocation à bail unique ou à baux multiples, et le logement loué à un proche dès lors qu’il en fait sa résidence principale. Restent en dehors du cadre les baux saisonniers très courts (moins de quatre mois cumulés par an) et certaines surfaces inférieures à 50 m² en plancher pour la régulation Le Meur. La liste des meubles obligatoires en location meublée reste de toute façon à respecter en parallèle, indépendamment du DPE.
La logique juridique de la non-décence
Le mécanisme passe par la notion de logement décent. Depuis le décret du 11 janvier 2021, un logement n’est plus considéré comme décent si sa consommation énergétique dépasse 450 kWh/m²/an. Le seuil baisse progressivement, et chaque palier du calendrier ajoute une classe DPE à la liste des biens non décents. Un logement non décent ne peut pas faire l’objet d’un bail de résidence principale au sens de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur reste libre de l’occuper, de le vendre ou de l’utiliser pour lui-même. Il perd seulement le droit de le louer à un tiers.
Le calendrier des interdictions de location
Trois échéances structurent le calendrier des interdictions, fixées par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Une quatrième concerne les territoires d’outre-mer, avec un décalage de trois ans pour tenir compte des contraintes locales.
G interdit depuis le 1er janvier 2025
Un logement classé G, soit une consommation supérieure à 420 kWh/m²/an en énergie finale, ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail meublé en métropole depuis le 1er janvier 2025. Environ 600 000 logements G sont concernés à l’échelle nationale selon les données du SDES. L’interdiction touche aussi la reconduction tacite et le renouvellement, ce qui rétroagit en réalité sur les baux en cours dès la fin du contrat. Les bailleurs LMNP qui ont laissé un logement G entrer en vacance locative depuis 2025 ne peuvent donc plus le relouer en meublé sans avoir réalisé les travaux nécessaires pour sortir de la classe G.
| Classe DPE | Consommation | Métropole | DROM | Logements estimés |
|---|---|---|---|---|
| G+ | > 450 kWh/m²/an | 1er janv. 2023 | 1er janv. 2028 | inclus dans G |
| G | > 420 kWh/m²/an | 1er janv. 2025 | 1er janv. 2028 | ~ 600 000 |
| F | 330-420 kWh/m²/an | 1er janv. 2028 | 1er janv. 2031 | ~ 2,4 M |
| E | 250-330 kWh/m²/an | 1er janv. 2034 | à fixer | ~ 6,5 M |
F en 2028, E en 2034
Le 1er janvier 2028 marque l’extension de l’interdiction aux logements classés F, soit ceux qui consomment entre 330 et 420 kWh/m²/an. Près de 2,4 millions de logements sont concernés selon l’ADEME. L’échéance laisse moins de deux ans aux bailleurs LMNP encore en F pour engager des travaux ou organiser une sortie. Au 1er janvier 2034, l’interdiction frappera les classes E, soit environ 6,5 millions de logements. Cette dernière étape vide quasiment le parc locatif des biens énergivores et fixe le standard minimal à la classe D pour tout LMNP qui veut continuer à louer.
DROM : trois ans de délai supplémentaire
La Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte bénéficient d’un calendrier décalé. L’interdiction des logements G n’y prendra effet qu’au 1er janvier 2028, soit trois ans après la métropole. Pour les F, l’échéance est repoussée au 1er janvier 2031. Cette adaptation reconnaît la disponibilité limitée des artisans qualifiés RGE, le coût des matériaux importés et les contraintes climatiques propres aux Antilles et à l’océan Indien. Pour un bailleur LMNP installé en outre-mer, ce décalage offre une fenêtre de planification utile sans modifier la trajectoire de fond.
Longue durée et saisonnier : la convergence imposée par la loi Le Meur
La distinction historique entre bail meublé longue durée et meublé de tourisme s’est largement effacée depuis novembre 2024. La loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale soumet désormais le saisonnier à un régime DPE proche de la longue durée, avec son propre calendrier d’application.
Longue durée : la loi Climat et Résilience s’applique sans réserve
Le bail meublé classique, qu’il soit signé pour neuf mois en bail étudiant, douze mois en bail standard ou de un à dix mois en bail mobilité, suit le calendrier général d’interdiction des passoires. Aucun statut particulier n’est accordé au LMNP. La logique de non-décence vise tous les logements destinés à servir de résidence principale, indépendamment du régime fiscal du bailleur. Un investisseur LMNP au régime réel et un bailleur au micro-BIC sont logés à la même enseigne réglementaire. La seule différence concerne le traitement comptable des travaux de rénovation, qui devient un levier décisif au réel.
Meublé de tourisme : un calendrier spécifique
Pour les locations saisonnières en zone tendue soumises à autorisation de changement d’usage, la loi Le Meur a fixé un calendrier propre. Depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau meublé de tourisme doit afficher un DPE classé au minimum F. À compter de 2028, le seuil passe à E. À l’horizon 2034, tous les meublés de tourisme actuels et futurs devront se situer entre les classes A et D, soit une décennie pour aligner le parc existant. Le maire dispose d’un pouvoir de contrôle direct. Il peut exiger la production du DPE, et l’absence de transmission déclenche une astreinte administrative de 100 € par jour. Pour un bailleur qui hésitait entre saisonnier et longue durée, la convergence des règles énergétiques réduit l’arbitrage à des considérations fiscales et de gestion. Certains envisagent une transformation de location nue en meublée selon la classe DPE et la situation locale.
Les exceptions qui subsistent
Quelques cas restent en dehors du dispositif. Les locations saisonnières de moins de quatre mois cumulés par an et les surfaces de plancher inférieures à 50 m² échappent à l’obligation de DPE conforme pour le saisonnier en zone tendue. Les monuments historiques classés bénéficient de dérogations spécifiques liées aux contraintes patrimoniales. Les logements pour lesquels les travaux fragiliseraient la structure du bâtiment peuvent obtenir une dispense judiciaire. Hors ces niches, aucun argument fondé sur le coût des travaux, la vétusté du bien ou la rareté des artisans ne fait reculer l’interdiction.
La réforme du coefficient électrique au 1er janvier 2026
Le calcul du DPE intègre depuis le 1er janvier 2026 un nouveau coefficient de conversion de l’électricité. Cette modification technique reclasse mécaniquement plusieurs centaines de milliers de logements, sans aucun travaux. Comprendre ce mécanisme évite des dépenses inutiles avant de planifier une rénovation lourde.
De 2,3 à 1,9 : un reclassement administratif gratuit
Le DPE traduit la consommation finale en énergie primaire à l’aide d’un coefficient. Pour l’électricité, ce coefficient était fixé à 2,3 jusqu’à fin 2025, ce qui pénalisait fortement les logements chauffés à l’électricité par rapport à ceux chauffés au gaz ou au fioul. L’arrêté du 26 août 2025 a abaissé ce coefficient à 1,9 à compter du 1er janvier 2026. Le changement reconnaît la décarbonation du mix électrique français, largement nucléaire et renouvelable, et corrige une distorsion technique du calcul. Environ 850 000 logements actuellement classés F ou G peuvent automatiquement remonter d’une ou deux classes, sortant ainsi du statut de passoire thermique. Les principaux gagnants restent les petites surfaces (studios, T1, T2) chauffées à l’électricité avec une isolation correcte.
Comment vérifier sans refaire de diagnostic
Le propriétaire d’un bien déjà diagnostiqué peut télécharger gratuitement une attestation actualisée sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, à partir du numéro de son DPE existant. L’attestation remplace l’étiquette du rapport initial et conserve la même durée de validité, soit dix ans à compter de la date de réalisation du DPE original. Aucun nouveau diagnostic ni paiement n’est nécessaire. Pour un bailleur LMNP en F ou G avec chauffage électrique, cette vérification doit précéder toute décision de travaux ou de rénovation lourde, sous peine d’engager des dépenses pour un reclassement obtenu gratuitement par voie administrative.
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Bail en cours, nouveau bail et renouvellement
L’interdiction de location ne fait pas disparaître les baux signés avant l’échéance. La règle distingue contrats en cours, renouvellements et nouvelles locations, avec des conséquences pratiques très différentes pour le bailleur LMNP.
Bail signé avant l’interdiction : continuité jusqu’à l’échéance
Un bail meublé signé avant le 1er janvier 2025 pour un logement classé G reste valide jusqu’à son terme prévu. Le locataire conserve le droit d’occuper le bien aux conditions du contrat initial, sans que le bailleur puisse l’évincer au motif du DPE. La loi prévoit la continuité contractuelle pour éviter une vague d’expulsions techniques. En pratique, beaucoup de baux meublés se renouvellent par tacite reconduction d’année en année, ce qui transforme rapidement la question en sujet brûlant à chaque échéance contractuelle.
Reconduction tacite et nouveau bail : interdiction sèche
Toute reconduction tacite ou tout nouveau bail signé après l’échéance d’interdiction devient impossible sur un logement encore classé G. Concrètement, si le bail meublé arrive à terme après le 1er janvier 2025 pour un logement G, le bailleur ne peut pas le renouveler tacitement ni en signer un nouveau avec un autre locataire. Le bien sort du marché locatif jusqu’aux travaux. La même logique s’appliquera aux F en 2028 et aux E en 2034. Pour un bailleur LMNP qui pratique la colocation en LMNP, chaque rotation de colocataire devient un point de vigilance, surtout dans les baux multiples où chaque sortie est traitée comme une nouvelle location.
Gel des loyers F et G depuis août 2022
Indépendamment de l’interdiction de location, la loi a instauré dès le 24 août 2022 un gel des loyers pour les logements classés F et G. Le bailleur ne peut plus indexer le loyer sur l’IRL annuel, ni le réviser à la hausse en cours de bail, ni augmenter le loyer entre deux locataires. La mesure vise à éroder mécaniquement la rentabilité des passoires pour inciter aux travaux. Pour un LMNP au régime réel, le gel du loyer combiné à l’inflation des charges grignote la marge nette d’autant plus vite que le bien est déjà mal classé.
Sanctions et leviers du locataire
Le bailleur qui ignore les obligations DPE s’expose à un cumul de sanctions de natures différentes, depuis l’action civile du locataire jusqu’à l’amende administrative spécifique au saisonnier. L’arsenal s’est considérablement renforcé entre 2022 et 2025.
Action civile : travaux, baisse de loyer, annulation du bail
Le locataire d’un logement non décent peut saisir le juge des contentieux de la protection. Le tribunal peut imposer la réalisation des travaux de mise en conformité aux frais du bailleur, ordonner une baisse de loyer rétroactive proportionnelle à l’indécence, voire annuler le bail. La jurisprudence récente sanctionne sévèrement les bailleurs qui dissimulent ou minimisent la classe énergétique. La gestion locative LMNP confiée à un mandataire ne décharge pas le bailleur de sa responsabilité. La conformité énergétique reste sa charge, même en délégation totale, et le mandataire peut engager sa propre responsabilité s’il a laissé louer en connaissance de cause.
Saisonnier : amendes administratives jusqu’à 5 000 €
La loi Le Meur a introduit des sanctions administratives spécifiques aux meublés de tourisme. Le maire peut prononcer une amende de 5 000 € maximum pour location en violation des règles DPE, 10 000 € en cas de défaut d’enregistrement et 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’usage d’un faux numéro d’enregistrement. À compter du 20 mai 2026, l’enregistrement national des meublés de tourisme devient obligatoire et conditionne la diffusion de l’annonce sur les plateformes de réservation. La présentation d’un DPE valide fait partie des justificatifs exigibles par la commune lors du dépôt du dossier.
DPE opposable : la responsabilité civile du bailleur
La réforme du DPE en juillet 2021 a rendu ce diagnostic juridiquement opposable. Le locataire qui constate un écart significatif entre l’étiquette affichée et la consommation réelle peut engager la responsabilité du bailleur, voire du diagnostiqueur. Les recours portent généralement sur la baisse de loyer rétroactive et le remboursement des surcoûts énergétiques constatés. Plusieurs décisions de justice ont déjà donné gain de cause à des locataires sur ce fondement depuis 2022, avec des indemnisations qui peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros par an sur la durée résiduelle du bail.
Coût de la conformité et amortissement au réel
La mise en conformité passe par trois postes : le DPE lui-même, l’audit énergétique parfois exigé, et les travaux de rénovation. Le régime réel LMNP offre un levier fiscal puissant sur ce dernier poste, qui change l’arithmétique de la décision.
Prix d’un DPE et d’un audit énergétique en 2026
Le tarif d’un DPE n’est pas réglementé. En 2026, le prix moyen national s’établit autour de 188 € pour un appartement T3 de 65 m² et 245 € pour une maison individuelle de 115 m², selon une étude récente sur 2 751 prix relevés en métropole. Les écarts territoriaux sont marqués : à partir de 140 € en zone détendue, jusqu’à 395 € dans certains départements alpins. La validité du diagnostic est de dix ans, sauf pour les DPE réalisés entre janvier 2018 et juin 2021, qui ont perdu leur validité au 1er janvier 2025. L’audit énergétique, exigé pour vendre une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, coûte entre 500 € et 1 500 €, avec un prix moyen de 1 089 € pour une maison de 115 m².
| Diagnostic | Quand obligatoire | Coût moyen 2026 | Validité |
|---|---|---|---|
| DPE | Toute mise en location ou vente | 188-245 € | 10 ans |
| Audit énergétique | Vente maison/monopropriété E, F, G | 500-1 500 € | 5 ans |
| DPE collectif | Copropriété (50 lots+ depuis 2025, < 50 lots depuis 2026) | 1 500-5 000 € | 10 ans |
Travaux de rénovation : amortissement au régime réel
Le levier fiscal du LMNP au régime réel transforme l’arithmétique des travaux. Les dépenses de rénovation énergétique (isolation, pompe à chaleur, fenêtres, ventilation double flux) ne se déduisent pas en charge instantanément. Elles s’amortissent sur leur durée d’usage, typiquement 10 à 20 ans selon le composant. Un investissement de 30 000 € en travaux génère ainsi 1 500 à 3 000 € d’amortissement déductible chaque année pendant 10 à 20 ans, ce qui réduit le résultat imposable d’autant. Pour un bailleur en tranche marginale à 30 %, le coût net réel des travaux après économie d’impôt et prélèvements sociaux baisse de 30 à 45 % selon le profil. MaPrimeRénov’, les CEE et l’éco-PTZ s’ajoutent au dispositif et financent 30 à 70 % du chantier selon les revenus du bailleur et le gain de classes obtenu.
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Trois stratégies réalistes pour un bailleur LMNP F ou G
Face à l’échéance, trois trajectoires se dessinent pour un bailleur LMNP encore en classe F ou G. Le choix dépend de la valeur du bien, de la trésorerie disponible, du régime fiscal et de l’horizon de détention.
Rénover et amortir
La rénovation lourde reste l’option la plus rentable sur dix ans pour un bailleur LMNP au régime réel. Le combo travaux + amortissement + aides publiques ramène le coût net du chantier à 50-60 % du coût brut affiché. La valeur locative remonte après travaux, le bien sort du gel des loyers et la décote à la revente disparaît mécaniquement. La condition reste la capacité à mobiliser la trésorerie initiale et à supporter une vacance locative de deux à six mois pendant les travaux les plus lourds.
Revendre avant l’échéance
La revente avant interdiction protège de la décote progressive, mais impose désormais un audit énergétique obligatoire pour toute maison ou immeuble en monopropriété en classe E, F ou G. Cet audit chiffre les travaux et oriente la négociation avec l’acheteur. Les biens passoires se décotent généralement de 10 à 20 % par rapport à un bien comparable bien classé. Pour un LMNP au réel qui a déjà amorti une partie du bien, l’arbitrage doit tenir compte du recalcul de la plus-value introduit par la loi de finances 2025, qui réintègre les amortissements pratiqués au calcul de la plus-value imposable à la revente.
Bascule en saisonnier court : un piège plus qu’une solution
Certains bailleurs envisagent de basculer en location saisonnière de moins de quatre mois cumulés pour échapper à l’obligation DPE. La voie reste théoriquement ouverte hors zone tendue, mais elle se ferme dans les communes soumises à autorisation de changement d’usage. La loi Le Meur a aligné les meublés de tourisme sur le calendrier longue durée à horizon 2034. Le micro-BIC saisonnier non classé voit par ailleurs son abattement chuter de 50 à 30 % avec un plafond de revenus abaissé à 15 000 €. Le contournement coûte généralement plus cher en perte fiscale qu’il ne rapporte en répit réglementaire.
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