Deux expatriés, le même studio à Nantes, le même loyer de 14 400 € par an. Le premier vit à Berlin et paie 7,5 % de prélèvements sociaux. Le second vit à Dubaï et paie 18,6 % depuis la LFSS 2026. Onze points d’écart sur des situations patrimoniales identiques. Le pays de résidence ne décide donc pas seul : c’est le régime de sécurité sociale d’affiliation qui tranche.
Le statut de loueur en meublé reste ouvert quand on quitte la France. Ni la nationalité ni le domicile fiscal ne le referment, et le cadre général du LMNP non résident fiscal pose les règles communes. L’expatriation ajoute par-dessus quatre couches spécifiques : un plancher d’imposition, un taux social variable, un test LMP réécrit en 2026 et une revente nettement plus contrainte.
L’écart entre une situation pilotée et une situation subie se chiffre couramment entre 1 000 et 3 000 € par an sur un seul bien. Les leviers sont pourtant connus. Trois d’entre eux se perdent simplement faute d’une case cochée au bon endroit du bon formulaire.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.
Ce que l’expatriation change dans le calcul de l’impôt
Deux mécanismes se superposent sur les loyers d’un meublé français : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Le premier obéit à une règle de plancher que les résidents ne connaissent pas. Le second dépend d’un critère qui n’a rien de fiscal.
Le statut ne dépend pas de votre lieu de résidence
Le LMNP est ouvert à toute personne physique qui loue un logement meublé situé en France. Aucun texte ne conditionne l’accès au statut à une adresse française. Un salarié installé à Singapour, un retraité au Portugal ou un consultant à Montréal relèvent des mêmes articles du Code général des impôts que leur voisin resté à Lyon.
Le logement doit rester conforme au décret du 31 juillet 2015, qui fixe la liste du mobilier minimal. En revanche, la territorialité ne se négocie pas : les revenus d’un immeuble situé en France sont imposables en France, quelle que soit la convention fiscale applicable. Toutes les conventions signées par la France reprennent ce principe, hérité du modèle OCDE.
Le taux minimum de 20 % remplace votre tranche marginale
L’article 197 A du CGI impose un plancher aux non-résidents. Pour les revenus perçus en 2025, il s’établit à 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable, puis à 30 % au-delà. Un expatrié dont le bénéfice LMNP atteint 6 000 € paie donc 1 200 €, là où un résident non imposable aurait payé zéro.
Ce plancher n’est pas définitif. L’option pour le taux moyen permet de déclarer l’ensemble des revenus mondiaux, case 8TM, avec le formulaire 2047 et les justificatifs étrangers. L’administration recalcule alors le taux qui s’appliquerait à un résident dans la même situation. Si ce taux descend à 13 %, il remplace les 20 %. L’option se demande chaque année, sans reconduction automatique.
Prélèvements sociaux : 7,5 % ou 18,6 % selon où vous cotisez
C’est le poste où les montants divergent le plus fortement d’un expatrié à l’autre. Le critère retenu n’est ni la nationalité ni le pays de résidence fiscale, mais le régime obligatoire d’assurance maladie auquel vous êtes affilié.
L’exonération de CSG et de CRDS pour les affiliés européens
Depuis la jurisprudence de Ruyter, transposée par la LFSS 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire d’un État de l’Union, de l’Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni échappent à la CSG et à la CRDS sur leurs revenus du patrimoine français. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % subsiste, et il n’a pas bougé en 2026.
Le Brexit n’a rien changé pour les résidents britanniques : la doctrine maintient l’exonération pour les affiliés au NHS. Une condition reste toutefois cumulative. Il faut être affilié à l’étranger et ne pas être à la charge d’un régime français. Conservez le formulaire A1, le S1 ou une attestation d’affiliation, seuls justificatifs acceptés en cas de contrôle.
| Situation d’affiliation | CSG + CRDS | Solidarité | Total sur bénéfice LMNP |
|---|---|---|---|
| Régime UE, EEE, Suisse ou Royaume-Uni | exonéré | 7,5 % | 7,5 % |
| Régime hors de cette zone | 11,1 % | 7,5 % | 18,6 % |
| Résident fiscal français | 11,1 % | 7,5 % | 18,6 % |
| Écart annuel sur 10 000 € de bénéfice | 1 110 € |
La hausse de 2026 frappe les affiliés du reste du monde
La loi de financement de la Sécurité sociale n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Les bénéfices de location meublée non professionnelle relèvent de l’article L. 136-6 du code de la Sécurité sociale, donc de cette catégorie. Le total passe ainsi de 17,2 % à 18,6 %.
La location nue conserve 17,2 %, tout comme les plus-values immobilières, expressément écartées de la hausse. Pour un expatrié affilié à Dubaï, à Singapour ou aux États-Unis, la facture sociale augmente donc de 1,4 point sur les seuls loyers meublés. Le détail du mécanisme figure sur notre page dédiée aux prélèvements sociaux LMNP à 18,6 %.
Une fois le bon taux social identifié, tout se joue sur la base imposable. Pour la réduire proprement, le plan d’amortissement automatisé d’Indy ↗ ventile le bien par composants et sort la liasse sans intervention manuelle.
Le pays qui vous soigne pèse plus lourd, fiscalement, que le pays qui vous héberge.
La réforme du statut LMP, article 53 de la loi de finances 2026
C’est la nouveauté structurante de l’année pour les bailleurs installés à l’étranger. Elle corrige une anomalie qui faisait basculer des expatriés en professionnel sans qu’aucun élément économique n’ait changé dans leur situation.
Les revenus professionnels étrangers entrent enfin dans le calcul
Le passage en LMP suppose deux conditions cumulatives de l’article 155 IV du CGI : plus de 23 000 € de recettes meublées et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer. Jusqu’en 2025, seuls les revenus imposables en France entraient dans la comparaison. Un expatrié sans revenu français voyait donc ses autres revenus comptés pour zéro.
Résultat mécanique : un cadre gagnant 80 000 € à Bruxelles devenait professionnel dès 23 001 € de loyers. La Commission européenne y a vu une atteinte à la libre circulation des capitaux et mis la France en demeure. La loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026 a donc modifié le texte. Les revenus d’activité imposés à l’étranger à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu comptent désormais, et le choix entre LMNP et LMP redevient cohérent.
Dubaï, Monaco et les pays sans impôt équivalent restent exposés
La condition tient en trois mots : impôt réellement équivalent. Un salaire versé aux Émirats arabes unis, non soumis à l’impôt sur le revenu, ne rentre pas dans la comparaison. Un revenu exonéré dans l’État de résidence non plus. Ces profils continuent donc de basculer en LMP dès 23 000 € de recettes annuelles.
Les conséquences ne sont pas neutres. Le LMP entraîne l’affiliation à la sécurité sociale des indépendants, avec des cotisations de l’ordre de 35 à 40 % du bénéfice au lieu de 18,6 % de prélèvements sociaux. En contrepartie, il ouvre l’imputation du déficit sur le revenu global et l’exonération de plus-value de l’article 151 septies.
Micro-BIC ou réel : le calcul change quand le plancher est à 20 %
Un résident faiblement imposé peut rationnellement rester au micro-BIC. Un non-résident, non. Le plancher de 20 % s’applique dès le premier euro de bénéfice, ce qui rend l’écart entre les deux régimes bien plus marqué qu’en France.
L’amortissement neutralise le taux minimum
Le régime réel autorise la déduction des charges effectives et de l’amortissement LMNP du bâti, du mobilier et des travaux. Le terrain reste exclu, à hauteur de 10 à 20 % du prix selon la localisation. Sur un bien de 240 000 €, la charge annuelle non décaissée atteint couramment 8 000 €.
Le plancher de 20 % porte sur le bénéfice, jamais sur les loyers bruts. Autrement dit, un résultat ramené à 2 000 € ne coûte que 400 € d’impôt. Prenons un studio acheté 240 000 € frais inclus, loué 14 400 € par an, détenu par un expatrié affilié en Allemagne.
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 14 400 € | 14 400 € |
| Abattement 50 % ou charges réelles | – 7 200 € | – 4 200 € |
| Amortissement bâti et mobilier | 0 € | – 8 200 € |
| Base imposable | 7 200 € | 2 000 € |
| Impôt au taux minimum de 20 % | 1 440 € | 400 € |
| Prélèvements sociaux à 7,5 % | 540 € | 150 € |
| Reste à payer chaque année | 1 980 € | 550 € |
Les deux cas où le micro-BIC garde du sens
Le premier cas concerne les biens sans emprunt, à faible valeur et à charges réduites. En dessous de 7 000 € de loyers annuels, la comptabilité au réel coûte parfois plus cher que l’économie qu’elle produit. Le second cas est stratégique : le micro-BIC échappe à la réintégration des amortissements à la revente, puisqu’aucun amortissement n’a été pratiqué.
Attention aux seuils, réécrits par la loi Le Meur du 19 novembre 2024. La location de longue durée et le meublé de tourisme classé restent à 77 700 € de recettes avec 50 % d’abattement, plafond porté à 83 600 € pour les revenus 2026. Le meublé de tourisme non classé tombe en revanche à 15 000 € et 30 % d’abattement.
Immatriculation, déclaration et CFE depuis l’étranger
Aucune démarche n’exige de venir en France, mais le parcours comporte deux points de friction propres aux non-résidents. L’un tient à l’identification numérique, l’autre à la répartition des services compétents.
Le SIRET par le guichet unique, sans numéro de sécurité sociale français
La déclaration de début d’activité passe exclusivement par le guichet unique de l’INPI, dans un délai de 15 jours après la première mise en location. L’INSEE attribue ensuite le SIREN et le SIRET, généralement sous une à quatre semaines. L’ancien formulaire P0i papier n’est plus recevable depuis 2023.
Le blocage classique survient à l’étape d’identification : le portail attend un numéro de sécurité sociale français que beaucoup d’expatriés n’ont plus ou n’ont jamais eu. Une procédure de substitution existe auprès de l’assistance du guichet, sur pièces justificatives. Notre guide pour obtenir un numéro SIRET détaille la séquence complète.
Le SIPNR pour l’impôt, le service des entreprises de la commune pour la CFE
Les revenus se déclarent au Service des impôts des particuliers non-résidents, à Noisy-le-Grand, par télédéclaration obligatoire. Au réel, la liasse 2031 et ses annexes 2033 partent avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, le résultat étant reporté sur la 2042 C Pro. Un départ ou un retour en cours d’année déclenche en plus la 2042 NR.
La CFE échappe pourtant à ce circuit. Elle relève du service des impôts des entreprises de la commune où se situe le bien, qui adresse le formulaire 1447-C-SD entre novembre et janvier de la première année. Elle devient due à partir de la deuxième année, avec exonération en dessous de 5 000 € de recettes annuelles. Ce courrier reste la source d’oubli la plus fréquente chez les expatriés.
Pour tenir la comptabilité et la télétransmission EDI sans cabinet, l’outil LMNP d’Indy ↗ gère la liasse de bout en bout, depuis n’importe quel fuseau horaire.
La revente, vrai point de bascule du LMNP expatrié
Une détention confortable peut se terminer par une addition salée. Deux règles se cumulent à la sortie, et l’une d’elles s’applique désormais rétroactivement aux amortissements pratiqués depuis l’origine.
Les amortissements reviennent dans la plus-value depuis février 2025
L’article 84 de la loi de finances n° 2025-127 du 14 février 2025 a modifié l’article 150 VB II du CGI. Les amortissements déduits pendant la détention viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. La mesure vise toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, sans considération de la date d’achat.
Un bailleur ayant amorti 60 000 € sur dix ans voit donc sa plus-value imposable grimper d’autant. Le taux global reste de 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, la revente ayant échappé à la hausse de 2026. La surtaxe s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value nette. Notre analyse de la réintégration des amortissements dans la plus-value chiffre plusieurs scénarios.
L’exonération de 150 000 € et le représentant fiscal accrédité
L’article 150 U II 2° du CGI ouvre une exonération réservée aux expatriés, plafonnée à 150 000 € de plus-value nette et utilisable une seule fois. Trois conditions se cumulent : avoir été résident fiscal français pendant au moins deux ans continus, ressortir d’un État de l’EEE ou lié par une convention d’assistance administrative, et vendre au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ.
Second poste à anticiper : l’article 244 bis A impose un représentant fiscal accrédité aux vendeurs établis hors de l’EEE lorsque le prix de cession dépasse 150 000 €. Son coût oscille entre 0,4 et 1 % du prix, soit 1 600 à 3 200 € sur une vente à 320 000 €. Il se négocie avant la signature, jamais devant le notaire.
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