Tableau d’amortissement LMNP : exemple complet et calcul 2026

Sept mille cinq cents euros par an. C’est ce qu’un tableau d’amortissement LMNP correctement bâti efface du revenu imposable d’un T2 acheté 200 000 €. Pas une optimisation de niche : la mécanique normale du régime réel, dès lors que le bien est inscrit au bilan et ventilé par composants. Le problème, ce n’est jamais le principe. C’est le tableau lui-même.

Construit à la louche sur Excel, il fait sauter le bénéfice fiscal au premier contrôle. Construit avec rigueur, il efface l’impôt sur les loyers pendant 8 à 12 ans, parfois plus. La logique tient en trois questions : quoi amortir, sur combien d’années, comment suivre les reports. Le reste relève de la doctrine fiscale, codifiée et stable. Pour cadrer l’ensemble, le pilier amortissement LMNP détaille le mécanisme global. Cette page se concentre sur l’objet pratique : le tableau lui-même.

Suivent la méthode de ventilation, un exemple chiffré complet sur un appartement à 200 000 €, le format du suivi pluriannuel, la gestion de l’amortissement réputé différé et les erreurs qui font sauter le dossier en contrôle. Données à jour 2026, après la réforme plus-value de la loi de finances 2025.

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À quoi sert le tableau d’amortissement LMNP

Ce n’est pas un outil de pilotage parmi d’autres. C’est la pièce comptable qui justifie la dotation déduite chaque année, la base imposable réelle et le stock d’amortissements reportables. Sans ce document, la déclaration au régime réel est techniquement défaillante.

Une obligation comptable et fiscale, pas une option

Le règlement ANC 2014-03, article 214-13, impose la décomposition par composants pour toute immobilisation dont les éléments ont des durées d’usage différentes. Un immeuble entre par construction dans cette catégorie. La doctrine fiscale, elle, exige de joindre à la liasse 2031 un tableau de suivi des amortissements (annexe 2033-C) plus, en cas de report, un tableau spécifique de suivi des amortissements réputés différés. Aucune des deux annexes ne se construit sans tableau interne tenu à jour.

Concrètement, l’administration ne demande pas le tableau spontanément. Elle le réclame en cas de contrôle, et son absence rend très fragile toute défense de la dotation déduite. La référence DGFiP sur le sujet est BOI-BIC-AMT-10-40-10, qui détaille la méthode des composants en BIC.

Ce que ce tableau vous fait gagner concrètement

Sur un appartement classique acheté 200 000 €, l’annuité d’amortissement tourne autour de 7 000 à 8 000 € la première année. Cumulé aux charges réelles déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, frais de gestion), le total des déductions dépasse en général les loyers encaissés sur les 8 à 12 premières années. Résultat : zéro euro d’impôt sur le revenu locatif, zéro prélèvement social, sur près d’une décennie.

Comparé au micro-BIC et son abattement forfaitaire de 50 %, l’écart représente fréquemment 1 500 à 3 000 € d’IR économisés par an, selon la tranche marginale. Sur 10 ans, on parle d’un gain net de 15 000 à 30 000 € pour un seul bien. C’est ce calcul qui rend le réel quasi-systématiquement gagnant dès que les loyers dépassent 7 000 € par an. Le tableau d’amortissement est l’instrument qui matérialise ce gain.

Construire le tableau : la méthode par composants

Trois étapes, dans cet ordre. La séquence n’est pas négociable : isoler le terrain en premier, ventiler la construction restante, puis affecter une durée à chaque composant. Inverser l’ordre conduit systématiquement à des erreurs de base amortissable.

Étape 1 : isoler le terrain (jamais amortissable)

Le terrain ne se déprécie pas dans le temps. Le Conseil d’État l’a confirmé en 2016 (CE 15 février 2016, n° 367467). Sa valeur est donc exclue de la base amortissable, sans exception. La quote-part retenue se situe entre 10 % et 30 % du prix d’acquisition selon la zone : 10 à 15 % en zone rurale ou périurbaine, 15 à 20 % en ville moyenne, jusqu’à 30 % à Paris ou sur la Côte d’Azur. La méthode la plus défendable repose sur les valeurs cadastrales ou sur des transactions comparables (DVF). Une simple répartition forfaitaire à 15 % tient en zone tendue moyenne, mais reste contestable au-delà.

Étape 2 : ventiler la construction par composants

Une fois le terrain sorti, la base amortissable se découpe en cinq composants principaux : gros œuvre (structure, fondations, charpente), toiture (couverture), réseaux (électricité, plomberie, chauffage, VMC), étanchéité-façade (menuiseries, ravalement) et aménagements intérieurs (cuisine, salle de bain, parquet, peinture). La répartition diffère entre appartement et maison individuelle, parce que le propriétaire d’une maison supporte seul l’intégralité de la structure alors qu’en copropriété la quote-part de gros œuvre se dilue dans les parties communes.

L’amortissement par composants détaillé poste par poste sort une grille fine, ajustée à l’état réel du bien (neuf, ancien rénové, ancien à rénover). Le forfait standard en immobilier locatif courant tient sur cinq lignes.

Étape 3 : fixer les durées d’amortissement

La doctrine fiscale et la pratique comptable convergent vers des fourchettes assez stables, codifiées dans l’annexe BOI-BIC-AMT-10-40. Le gros œuvre s’amortit sur 50 à 80 ans, la toiture sur 25 à 30 ans, les réseaux sur 25 à 30 ans, l’étanchéité-façade sur 15 à 25 ans, les aménagements intérieurs sur 12 à 15 ans. Plus la durée retenue est courte, plus la dotation annuelle est élevée : choisir 50 ans plutôt que 80 ans pour le gros œuvre majore l’annuité de ce composant de 60 %. La contrepartie : il faut pouvoir justifier la durée par l’état réel du bien (DPE, DTG, devis de travaux, photos d’inspection). Une durée courte sans justificatif tombe au premier contrôle.

Pour gagner du temps sans sacrifier la rigueur, le tableau d’amortissement automatisé d’Indy ↗ sort la ventilation et les durées en quelques minutes, ajustées au type de bien et à son état déclaré. La logique reste exactement celle décrite ci-dessus, le calcul est juste industrialisé.

Exemple chiffré : T2 acheté 200 000 € frais inclus

Hypothèses : appartement T2 acquis 200 000 € (frais de notaire et d’agence inclus), zone urbaine intermédiaire, terrain estimé à 15 % du prix, mobilier inscrit au bilan pour 5 000 €. Mise en location au 1er janvier de l’exercice (pas de prorata la première année). Régime réel simplifié, option exercée à l’immatriculation.

Le découpage initial poste par poste

Première ligne du tableau : isoler les 30 000 € de quote-part terrain (15 % de 200 000 €). Cette ligne ne génère aucune dotation, elle reste figée à l’actif jusqu’à la revente. La base amortissable de la construction tombe à 170 000 €. Cette base se ventile ensuite selon les pourcentages choisis pour le bien : 35 % gros œuvre, 8 % toiture (immeuble en copropriété, quote-part faible), 18 % réseaux, 9 % étanchéité-menuiseries, 30 % aménagements intérieurs. La somme tombe à 100 % par construction.

Le mobilier, lui, suit une logique distincte : il sort de la base immobilière et s’inscrit à part pour sa valeur réelle, justifiée par les factures (lit, canapé, électroménager, literie). Le seuil de 500 € HT sépare le mobilier amortissable des petites fournitures déductibles immédiatement en charge.

Le calcul de l’annuité par composant

La formule est invariable : annuité linéaire = valeur du composant ÷ durée retenue. Pour notre T2, durées centrales retenues (60 ans gros œuvre, 30 ans toiture, 25 ans réseaux, 20 ans étanchéité, 15 ans aménagements), les calculs donnent les dotations suivantes.

L’ajout du mobilier au tableau

Le mobilier suit son propre calendrier. À 5 000 € amortis sur 7 ans, il génère 714 € d’annuité pendant 7 années pleines, puis disparaît du tableau. Tout achat ultérieur (remplacement d’un canapé, d’un électroménager, d’une literie) déclenche une nouvelle ligne, avec sa propre durée et son propre point de départ. La grille des durées d’amortissement du mobilier LMNP poste par poste détaille les fourchettes : 5 ans pour l’électroménager, 7 ans pour le mobilier de salon, 10 ans pour la literie haut de gamme. La conséquence pratique : un tableau d’amortissement vivant, qui s’enrichit au fil des achats et se vide à mesure que les composants arrivent en fin de durée.

Le suivi pluriannuel : les colonnes qui comptent

Le tableau initial cadre les bases. Mais c’est le suivi année après année qui sert en cas de contrôle, et qui alimente la liasse fiscale chaque exercice. Sept colonnes constituent le minimum opérationnel.

Les sept colonnes minimales d’un tableau opérationnel

Colonne 1 : exercice (année N). Colonne 2 : composant. Colonne 3 : valeur d’origine (base amortissable du composant). Colonne 4 : taux linéaire (1 ÷ durée). Colonne 5 : dotation de l’exercice. Colonne 6 : amortissements cumulés depuis l’origine. Colonne 7 : valeur nette comptable (VNC) = base ‒ cumul. Une huitième colonne devient indispensable dès que l’amortissement dépasse le bénéfice : la colonne ARD, qui suit les amortissements réputés différés. C’est la mémoire fiscale du bien sur toute la durée de détention. Le format Excel reste possible mais devient rapidement ingérable au-delà de 5 années pour un seul bien, et impraticable au-delà d’un seul logement.

Le prorata temporis l’année de mise en location

L’amortissement ne court qu’à partir de la date effective d’inscription du bien à l’actif, généralement la date de début d’activité déclarée à l’INPI ou, plus tard, la date de mise en location. Pour un bien mis en location le 15 mars, l’année 1 ne porte que sur 9,5 mois sur 12, soit un coefficient de 0,79. La dotation annuelle théorique de 7 548 € tombe à 5 963 € la première année. Le solde non utilisé (1 585 €) ne se rattrape jamais : il est définitivement perdu. C’est l’un des arguments en faveur d’une mise en location en début d’année civile, ou, à défaut, d’un décalage de l’inscription au bilan jusqu’au 1er janvier suivant si l’écart est faible.

L’amortissement réputé différé : la subtilité qui change tout

Sur le papier, la dotation calculée s’applique chaque année. En pratique, un plafond légal limite le montant déductible. Comprendre ce plafond et savoir suivre les reliquats fait la différence entre un tableau qui survit à 20 ans de détention et un tableau qui efface 20 % de son potentiel par négligence comptable.

Le plafond de l’article 39 C du CGI

L’article 39 C du CGI applicable au LMNP pose une règle claire : l’amortissement déductible ne peut pas générer de déficit. Autrement dit, la dotation comptable s’inscrit en charges sans contrainte, mais la dotation fiscalement déductible se limite au montant qui ramène le résultat à zéro. Sur un exercice à 14 400 € de loyers, 4 000 € de charges déductibles et 7 548 € de dotation théorique, le résultat avant amortissement est de 10 400 €. La dotation se déduit intégralement (7 548 € < 10 400 €), le résultat tombe à 2 852 €. Pas d'ARD cette année.

À l’inverse, sur un exercice à charges plus lourdes (intérêts d’emprunt élevés, gros travaux), si charges déductibles + dotation dépassent les loyers, la part qui dépasse devient ARD. Elle ne disparaît pas, elle stocke.

Le report illimité dans le temps

Les amortissements réputés différés se reportent sans limite de durée, et se réintègrent automatiquement dès qu’un exercice dégage à nouveau un bénéfice avant amortissement. C’est cette mécanique qui efface 10 à 15 ans d’IR pour un primo-investisseur ayant emprunté à 80 % du prix : les premières années, les intérêts d’emprunt absorbent une grande part des loyers, l’amortissement stocke, et au fil de la baisse des intérêts (capital remboursé) le stock d’ARD se déverse progressivement. Le suivi colonne par colonne du report d’amortissement LMNP année après année est ce qui fait tenir cette stratégie sur 20 ans. En cas de revente, le stock d’ARD non consommé est définitivement perdu : c’est l’un des paramètres clés du calcul de timing optimal de cession.

Erreurs fréquentes qui font sauter le tableau en contrôle

Quatre erreurs concentrent 80 % des redressements. Aucune ne résiste à un contrôle, parce qu’elles touchent toutes à la base amortissable ou à des durées non justifiables. Connaître la liste évite la quasi-totalité des contentieux.

Erreur 1 : amortir le terrain

Faute la plus grave et la plus fréquente chez les bailleurs qui font leur compta seuls. Inscrire la valeur totale du bien à l’actif, sans isoler la quote-part terrain, déclenche un redressement quasi-automatique au premier contrôle. Le rappel porte sur l’IR éludé, les prélèvements sociaux non payés et les majorations.

Erreur 2 : sous-évaluer la quote-part terrain en zone tendue

Variante plus subtile. Retenir 10 % de quote-part terrain à Paris ou en cœur de Bordeaux n’est pas crédible. La doctrine BOFiP et la jurisprudence (CAA Paris, CE) admettent jusqu’à 30 % en zone très tendue. Appliquer un forfait national à 15 % sans diagnostic local revient à amortir une part substantielle de terrain : redressement probable.

Erreur 3 : forfait 80-30-25-15-15 plaqué sans justification

Les grilles standards qui circulent sur les forums et certains blogs (gros œuvre 80 ans, toiture 30 ans, etc.) sont des moyennes anciennes, pas des règles fiscales. L’administration attend une ventilation cohérente avec l’état réel du bien, documentée par les diagnostics (DPE, DTG), les factures de travaux récents et idéalement une note d’expert. Un appartement haussmannien rénové en 2020 ne se ventile pas comme un studio des années 1970 jamais touché. Plaquer un forfait sans justificatif tient jusqu’au premier contrôle, pas au-delà.

Erreur 4 : oublier les frais de notaire et d’agence dans la base

Erreur dans l’autre sens, qui coûte de l’argent au bailleur. Les frais d’acquisition (notaire, agence, garantie bancaire) entrent dans la base amortissable, contrairement à une idée répandue. Oublier ces 15 000 à 20 000 € de frais sur un bien à 200 000 € revient à perdre 7 % à 10 % d’amortissement potentiel sur toute la durée de détention. La page dédiée aux inconvénients et pièges de l’amortissement LMNP détaille les autres écueils techniques moins visibles.

Pour ces quatre erreurs, le moteur d’alertes d’Indy ↗ bloque la saisie ou signale le problème avant validation de la liasse. C’est la valeur principale d’un logiciel spécialisé sur ce périmètre : pas tant le calcul, qui reste élémentaire, que la prévention des écarts qui font tomber le dossier.

Excel ou logiciel : le vrai arbitrage

Sur un seul bien, sur les deux ou trois premières années, Excel tient. Au-delà, l’arbitrage penche fortement vers un logiciel spécialisé. La raison n’est pas le calcul lui-même mais la cohérence pluriannuelle et la production des annexes fiscales.

Ce qu’on perd avec Excel

Le prorata temporis se calcule à la main, donc s’oublie ou se trompe. Le suivi de l’ARD demande une colonne supplémentaire et une formule conditionnelle : technique mais faisable en année 1, illisible en année 8. Les amortissements de mobilier renouvelés en cours de bail créent des dizaines de lignes à insérer manuellement. La liasse 2031 et les annexes 2033-A à 2033-G ne se génèrent pas, il faut les saisir séparément avec risque de divergence entre tableau interne et déclaration.

Ce que fait un logiciel à la place

Indy ventile automatiquement la base amortissable selon le type de bien, applique les durées dans les fourchettes BOFiP, calcule l’ARD année par année, gère les ajouts de mobilier et travaux, et produit la liasse 2031 + annexes 2033-A à G en EDI-TDFC sur télétransmission directe à la DGFiP. Le tableau interne se synchronise avec la déclaration : aucun écart possible. Pour 30 € HT par mois, soit moins de 400 € par an, l’ensemble du suivi tient sans intervention. Comparé aux 800 à 1 200 € d’un comptable LMNP traditionnel, l’écart de coût justifie le passage dès le deuxième exercice pour la majorité des bailleurs.

Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.

Questions fréquentes

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