Confusion classique : choisir le statut LMNP, ce n’est pas choisir une forme juridique. LMNP est un régime fiscal, défini à l’article 155 IV du Code général des impôts. Quand vous louez un meublé en nom propre, vous exercez automatiquement sous la forme juridique de l’entreprise individuelle. Pas de choix à faire, pas de société à créer. Cette nuance change tout le reste : protection patrimoniale, démarches, comptabilité, options fiscales.
Le détail du parcours administratif tient en quelques étapes que retrace notre guide général comment créer une LMNP. Mais la structure juridique sous-jacente, elle, est subie autant que choisie. Depuis la loi du 14 février 2022, l’EI bénéficie d’une séparation automatique des patrimoines personnel et professionnel. Ce changement majeur rend les vieux conseils (« créez une EURL pour protéger votre patrimoine ») largement obsolètes pour la majorité des LMNP.
Concrètement, l’EI est devenue le statut par défaut pour 90 % des bailleurs en meublé : protection patrimoniale solide, frais nuls, comptabilité allégée. Reste à savoir où elle atteint ses limites, et quand basculer en société devient un vrai calcul.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.
Le LMNP en nom propre, c’est forcément une entreprise individuelle
La question « quelle forme juridique choisir pour mon LMNP » repose sur une fausse prémisse. Si vous achetez un meublé pour le louer à votre nom, vous n’avez aucun choix à faire : l’administration vous attribue d’office le statut d’entrepreneur individuel. Le vrai arbitrage se joue ailleurs, entre rester en EI ou monter une société.
Le régime fiscal et la forme juridique sont deux choses
LMNP désigne un régime fiscal qui place vos loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec deux options de calcul : le micro-BIC à 50 % d’abattement forfaitaire, ou le réel avec déduction des charges et amortissements. Ce régime s’applique tant que vos recettes ne dépassent pas 23 000 €/an ou ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus globaux du foyer. Au-delà, vous basculez en LMP, avec les conséquences sociales et patrimoniales associées.
La forme juridique, elle, est tout autre chose. Elle répond à la question : qui est juridiquement le bailleur ? Une personne physique en nom propre, une SARL, une EURL, une indivision. En LMNP « classique », la personne physique exerce sous la forme de l’entreprise individuelle, c’est-à-dire en son nom personnel, sans créer d’entité distincte. Autrement dit : vous restez vous-même, l’administration vous traite comme un entrepreneur indépendant, et l’activité se loge dans votre déclaration personnelle.
L’immatriculation au guichet INPI fait de vous un entrepreneur individuel
Depuis le 1er janvier 2023, toute déclaration de début d’activité de location meublée passe par procedures.inpi.fr. Vous y créez un compte FranceConnect+, vous remplissez le formulaire numérique qui a remplacé l’ancien formulaire P0i, et vous validez. C’est à cet instant précis que naissent juridiquement votre entreprise individuelle et votre patrimoine professionnel.
Sur le formulaire INPI, vous cochez d’ailleurs « Entrepreneur individuel » comme forme juridique, sans alternative pour un LMNP en nom propre. L’INSEE attribue dans la foulée un numéro SIREN à 9 chiffres, un SIRET à 14 chiffres rattaché à l’adresse du bien, et un code APE (généralement 6820A pour la longue durée, 5520Z pour la saisonnière). Ces trois identifiants vous suivront sur toutes vos déclarations fiscales et sociales tant que l’activité existe.
La protection automatique du patrimoine personnel depuis 2022
Le grand changement de la loi du 14 février 2022, dite loi en faveur de l’activité professionnelle indépendante (loi API), c’est qu’elle a réglé d’un coup le principal reproche fait à l’EI : l’absence de protection du patrimoine personnel. Depuis le 15 mai 2022, cette protection est devenue le régime de droit commun, sans formalité.
Ce que change la loi du 14 février 2022
L’article L. 526-22 du Code de commerce prévoit désormais que tout entrepreneur individuel dispose automatiquement de deux patrimoines distincts : un patrimoine professionnel (les biens « utiles à l’activité ») et un patrimoine personnel (tout le reste). Les créanciers nés de l’activité de location meublée, par exemple un fournisseur impayé ou la banque qui a financé le bien locatif, ne peuvent pas saisir vos biens personnels en cas de défaillance. Votre résidence principale, vos comptes courants personnels, votre voiture privée sont protégés sans avoir à effectuer la moindre démarche.
Avant cette réforme, l’EI « classique » exposait l’ensemble du patrimoine du bailleur à ses créanciers professionnels. Pour s’en protéger, il fallait soit créer une EURL (avec frais et obligations comptables), soit se déclarer en EIRL avec une déclaration d’affectation de patrimoine très formaliste. La loi de février 2022 a mis fin à l’EIRL pour les nouvelles créations et rendu la séparation automatique. Résultat : la principale raison historique de monter une société pour faire du LMNP a disparu.
Les exceptions : fraude, renonciation, sûretés
La protection n’est pas absolue, et c’est important de le savoir. Trois cas la font sauter. Premier cas : la fraude fiscale ou sociale. L’article L. 526-24 du Code de commerce maintient le droit de gage du fisc et des organismes de sécurité sociale sur l’ensemble des deux patrimoines en cas de manœuvres frauduleuses ou de manquements graves et répétés. Autrement dit, en cas de redressement caractérisé, votre patrimoine personnel reste exposé.
Deuxième cas : la renonciation à la séparation. Une banque peut, sur demande écrite, vous demander de renoncer à la protection pour un engagement précis (un crédit immobilier locatif, par exemple). La renonciation suit un formalisme strict avec un délai de réflexion de 7 jours et doit mentionner le terme et le montant. Troisième cas : les sûretés conventionnelles. Vous pouvez consentir une hypothèque sur un bien personnel pour garantir un prêt professionnel. Les banques le demandent fréquemment lors de l’octroi d’un crédit dédié à l’achat du meublé locatif.
Les démarches concrètes pour créer son EI en LMNP
La bonne nouvelle : l’immatriculation est gratuite, en ligne, et tient en 20 à 30 minutes une fois les documents réunis. La mauvaise : les délais courent vite, et un dossier mal rempli bloque la suite (CFE, déclaration BIC, ouverture du compte bancaire dédié). Voici la chronologie pratique.
Le P0i n’existe plus, place au guichet unique INPI
Le formulaire papier P0i (Cerfa 11921*05) a disparu au 1er janvier 2023. Toutes les déclarations passent désormais par procedures.inpi.fr. Vous créez un compte avec FranceConnect+ (et non FranceConnect simple, qui ne suffit plus depuis 2024), puis vous suivez le parcours « Création d’entreprise > Entrepreneur individuel ». Le formulaire numérique reprend le contenu de l’ancien P0i mais l’adapte aux nouvelles cases : choix entre « Entrepreneur individuel » (pour le LMNP en nom propre) ou « Indivision entre personnes physiques » (pour un achat à plusieurs sans société). Pour l’immatriculation LMNP en détail, prévoyez une pièce d’identité, un justificatif de domicile, l’adresse précise du bien et la date de début d’activité.
Le délai de 15 jours après le début d’activité
L’article R. 123-5 du Code de commerce impose 15 jours entre le début effectif de l’activité et l’immatriculation. La date de début d’activité, c’est en pratique le jour de la première mise en location, pas la signature du bail ni l’achat du bien. Si vous achetez un meublé en mars et que vous accueillez votre premier locataire en juin, votre date de début d’activité est en juin. Choisissez-la avec attention : elle conditionne le calcul de la CFE de l’année et l’éligibilité de certains frais d’établissement à l’amortissement.
Astuce peu documentée : si le bien a été acheté pour être loué meublé dès le départ et qu’il ne sert à aucun usage personnel entre l’achat et la mise en location, certains comptables retiennent la date de l’acte authentique comme date de début d’activité. Cela permet d’amortir les frais de notaire et les travaux de mise aux normes dès le jour J. Pratique défendable mais à valider avec un professionnel si l’enjeu fiscal est important.
SIRET, code APE, dénomination « Nom + EI »
Une à deux semaines après validation de votre dossier INPI, vous recevez par mail votre avis SIRENE avec le SIREN, le SIRET et le code APE attribués par l’INSEE. Le code APE 6820A « Location de logements » couvre la grande majorité des LMNP en longue durée. Le 5520Z « Hébergement touristique de courte durée » s’applique si la location est principalement saisonnière (Airbnb à l’année, par exemple). Le code APE n’a aucune valeur juridique, juste statistique : il ne déclenche pas l’affiliation à la SSI, contrairement à ce qu’on lit parfois.
Un point souvent ignoré : depuis la réforme 2022, le décret n° 2022-725 impose à l’entrepreneur individuel d’utiliser une dénomination spécifique sur ses documents et correspondances professionnels. Concrètement, vos baux, factures et courriers à l’administration doivent comporter votre nom suivi de la mention « entrepreneur individuel » ou des initiales « EI ». Exemple : « Marie Dupont EI ». Ce détail est rarement respecté par les LMNP, mais il conditionne juridiquement l’opposabilité de la séparation des patrimoines aux tiers.
Vous recevrez ensuite par courrier postal le mémento fiscal avec votre Référence Obligation Fiscale (ROF), le formulaire 1447-C-SD pour la déclaration initiale de CFE (à renvoyer avant le 31 décembre), et le formulaire 751-SD. Ces documents sont indispensables pour accéder à l’espace professionnel impots.gouv.fr et télétransmettre votre première liasse 2031. Pour automatiser cette télétransmission et la ventilation des amortissements par composants, le calcul automatisé d’Indy ↗ sort la liasse complète en quelques minutes, sans expert-comptable.
EI vs autres structures : qui choisit quoi
Le vrai débat n’est pas « EI ou pas EI » mais « EI ou société ». Trois alternatives reviennent : l’EURL (forme unipersonnelle de la SARL), la SARL de famille (option fiscale spécifique pour un cercle familial), et l’indivision (deux propriétaires ou plus en nom propre). Tableau comparatif des paramètres qui comptent vraiment.
| Critère | EI (nom propre) | EURL à l’IR | SARL de famille |
|---|---|---|---|
| Frais de création | 0 € | ~ 250 € | ~ 300 € |
| Comptabilité annuelle | Allégée (BIC) | Bilan obligatoire | Bilan obligatoire |
| Coût comptable estimé | 0 à 800 €/an | 800 à 1 500 €/an | 800 à 1 500 €/an |
| Patrimoine perso protégé | Oui (depuis 2022) | Oui (au capital) | Oui (au capital) |
| Régime fiscal LMNP plein | Oui | Oui (option IR) | Oui (transparence) |
| Transmission par parts | Non | Possible | Optimisée |
| Verdict pour 1 à 3 biens | Optimal | Surdimensionné | Si transmission familiale |
Quand l’EI suffit largement
Pour 1 à 3 biens loués meublés, sans projet de transmission anticipée et sans associé non-conjoint, l’EI gagne sur tous les critères. Frais de création nuls, comptabilité simple (la liasse 2031 fait 8 pages, gérable en autonomie avec un bon logiciel), patrimoine personnel protégé depuis 2022, accès direct au régime réel et à l’amortissement par composants. Sur ce profil, ouvrir une EURL revient à payer 1 000 € à 2 000 € de frais comptables annuels supplémentaires pour zéro avantage fiscal réel : l’EURL à l’IR offre exactement la même base imposable que l’EI.
Quand basculer vers SARL de famille ou EURL
Trois cas de figure justifient le saut en société. Premier : la transmission. Si l’objectif est de transmettre progressivement le patrimoine locatif à vos enfants, la SARL de famille permet de donner des parts en bénéficiant d’abattements (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans), avec une décote possible sur la valeur des parts pour illiquidité. L’EI ne permet pas cette mécanique : on ne peut transmettre que le bien lui-même, en pleine propriété ou en démembrement, avec des frais de mutation plus lourds.
Deuxième cas : l’investissement collectif hors couple marié. Pour deux investisseurs non mariés, l’indivision fonctionne mais devient ingérable au-delà de deux biens. La SARL de famille (entre parents, enfants, frères et sœurs et leurs conjoints) sécurise les flux et clarifie la sortie. Troisième cas : un patrimoine très important (10 biens, plusieurs millions d’euros) où la consolidation comptable d’un bilan unifié facilite la gestion et l’arbitrage entre IR et IS. Pour le LMNP « standard » sous les seuils LMP, ces cas restent marginaux.
Les pièges spécifiques de l’EI en LMNP
L’EI est simple, mais elle a ses zones d’ombre. Trois pièges reviennent dans les contrôles et les redressements : le basculement involontaire en LMP, l’option IS mal calibrée, et la renonciation à la séparation patrimoniale signée sans réfléchir lors d’un crédit immobilier.
Le passage automatique au LMP au-delà des seuils
Tant que vos recettes locatives meublées restent sous 23 000 € par an OU représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal, vous restez LMNP. Au-delà de ces deux conditions cumulées, vous basculez en LMP, automatiquement, sans démarche de votre part. Le LMP entraîne l’affiliation à la SSI avec des cotisations sociales d’environ 30 % du bénéfice (minimum 1 249 € en 2026), un changement de régime des plus-values vers le régime professionnel, et la possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global. Ce basculement intervient même si votre activité reste exercée en EI : la forme juridique ne change pas, le régime fiscal et social, oui.
L’option IS : un mauvais calcul en LMNP
Depuis la réforme 2022, l’EI peut opter pour l’impôt sur les sociétés via l’assimilation à une EURL (article 1655 sexies du CGI). En théorie, c’est attrayant : 15 % d’IS jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà, contre la tranche marginale de l’IR (souvent 30 ou 41 %). En pratique, c’est presque toujours un mauvais calcul en LMNP. Première raison : vous perdez le régime des plus-values des particuliers (abattement total au bout de 22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Sous IS, la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable, donc majorée des amortissements pratiqués. Le redressement fiscal à la sortie peut effacer toute l’économie d’impôt accumulée.
Deuxième raison : l’option IS est irrévocable au bout de 5 ans. Mauvaise estimation = blocage durable. Troisième raison : si vous voulez ressortir de la trésorerie pour vous, il faut vous verser des dividendes soumis à la flat tax de 30 %, ce qui fait grimper l’imposition réelle bien au-dessus du LMNP au réel.
La renonciation à l’insaisissabilité demandée par les banques
Le piège silencieux. Lors de l’octroi d’un crédit immobilier dédié à l’achat du meublé locatif, beaucoup de banques font signer une renonciation à la séparation des patrimoines, soit générale, soit pour un montant et une durée précis. La séparation automatique de la loi 2022 saute alors pour ce créancier précis. Si vous faites défaut sur le prêt, la banque peut saisir vos biens personnels (résidence principale incluse) au-delà du bien financé. Lisez attentivement la mention manuscrite que la banque vous demande de recopier. Si elle parle d’une renonciation, négociez. Plusieurs banques acceptent désormais de financer un meublé locatif sans exiger cette renonciation, en se contentant de l’hypothèque sur le bien lui-même. C’est un argument à mettre dans la balance lors de la mise en concurrence.
Cas particulier voisin : certains bailleurs se demandent s’ils peuvent louer en meublé sans rien créer du tout, sans entreprise individuelle, sans déclaration. Notre dossier LMNP sans entreprise pas de société détaille pourquoi cette voie n’existe pas légalement, et ce que risquent ceux qui louent « en sous-marin ».
Pour sécuriser la liasse 2031 année après année et éviter les erreurs sur l’amortissement (notamment la séparation foncier non amortissable / structure / agencements), la solution Indy spécifique LMNP ↗ intègre des alertes automatiques sur les pièges les plus fréquents en contrôle.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.