Pendant douze ans, les amortissements LMNP n’entraient jamais dans le calcul de la plus-value à la revente. Cette asymétrie fiscale faisait du statut une exception française. L’article 84 de la loi de finances 2025 a fermé la parenthèse le 15 février 2025. Désormais, chaque euro déduit pendant la location vient gonfler la plus-value imposable au moment de céder le bien.
Le LMNP relève du régime des plus-values des particuliers, codifié aux articles 150 U et suivants du CGI. Côté loyers, le bailleur reste imposé en BIC selon les règles habituelles de la fiscalité LMNP. Côté revente, c’est le barème immobilier classique qui s’applique : 19 % d’IR, 17,2 % de prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention et exonération totale au-delà de trente ans.
La réforme ne change ni les taux ni les abattements. Elle modifie uniquement la base sur laquelle s’applique l’imposition, en y ajoutant les amortissements pratiqués depuis l’achat. Sur un bien détenu peu de temps avec un amortissement agressif, la facture peut grimper de 12 000 à 25 000 euros à la sortie.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.
Quel régime de plus-value s’applique au LMNP ?
Le statut LMNP relève d’une logique fiscale particulière à la revente. Les loyers sont taxés en BIC, mais la plus-value tombe dans le régime des particuliers. Cette dualité crée des règles spécifiques que la réforme de 2025 a redessinées sans pour autant changer la nature du régime applicable.
LMNP : la plus-value des particuliers
Le loueur en meublé non professionnel reste fiscalement traité comme un particulier au moment de la cession. La plus-value est calculée selon les articles 150 U et suivants du CGI, comme pour la vente d’une résidence secondaire ou d’un appartement loué nu. Le taux global atteint 36,2 % avant abattements : 19 % d’impôt sur le revenu (article 200 B) et 17,2 % de prélèvements sociaux (article L136-7 du Code de la sécurité sociale).
Le barème progressif de l’IR ne s’applique pas. La taxation est forfaitaire, prélevée par le notaire au moment de la vente. Le vendeur n’a rien à déclarer dans sa 2042 l’année suivante, sauf pour la mention informative en case 3VZ. Le formulaire 2048-IMM concentre tout le calcul.
LMP : la plus-value professionnelle
Le loueur en meublé professionnel bascule dans un univers totalement différent. Ses recettes dépassent 23 000 euros par an et plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Sa plus-value relève alors des plus-values professionnelles, avec une distinction structurante entre court terme et long terme.
La part court terme correspond aux amortissements déduits. Elle est imposée au barème progressif de l’IR plus prélèvements sociaux. La part long terme couvre la valorisation hors amortissements, taxée à 12,8 % plus 17,2 % de PS, soit 30 %. Aucun abattement pour durée de détention. En contrepartie, l’exonération de l’article 151 septies du CGI annule l’imposition si les recettes restent sous 90 000 euros et l’activité tient depuis cinq ans. Mécanique inverse du régime LMNP, donc.
Pourquoi cette frontière change tout
La nature du statut au moment précis de la cession détermine le régime applicable. Un LMNP qui bascule en LMP l’année de la vente passe automatiquement sous le régime professionnel, avec ses contraintes mais aussi ses exonérations. Un LMP qui repasse sous les seuils retombe dans le régime des particuliers.
Cette mécanique ouvre des stratégies de bascule volontaire avant cession, notamment pour bénéficier de l’article 151 septies sur les biens longuement détenus. Le LMP peut aussi bénéficier d’une exonération d’IFI sur les biens loués, ce que le LMNP classique n’a pas. Le revers existe : un changement involontaire de statut, par exemple suite à la perte d’un emploi qui fait basculer les recettes locatives au-dessus de 50 % des revenus du foyer, peut faire tomber le bailleur dans un régime qu’il n’avait pas anticipé. La vigilance s’impose dans les douze mois précédant une cession.
Le calcul de la plus-value depuis la réforme 2025
L’article 84 de la loi de finances n° 2025-127 du 14 février 2025 a profondément remanié l’article 150 VB du CGI. La rupture est nette : avant, les amortissements ne touchaient pas la base de plus-value. Depuis, ils sont intégralement réintégrés. Le calcul change pour toutes les cessions postérieures au 15 février 2025.
La formule jusqu’au 14 février 2025
Avant la réforme, le calcul reposait sur l’écart classique entre prix de cession et prix d’acquisition majoré. Plus-value brute égalait prix de vente moins prix d’achat augmenté des frais d’acquisition (forfait 7,5 %) et des travaux (forfait 15 % au-delà de cinq ans de détention). Les amortissements pratiqués pendant les années de location restaient hors champ.
Cette construction créait un double avantage rare. Pendant la détention, l’amortissement effaçait le résultat fiscal et donc l’impôt sur les loyers. À la revente, il n’augmentait pas la plus-value imposable. Concrètement, un investisseur pouvait amortir 50 000 euros sur dix ans, économiser 15 000 euros d’IR, puis revendre sans que ces 50 000 euros ne reviennent dans le calcul. La mécanique permettait d’anéantir 10 à 15 années d’imposition sur les loyers.
La formule depuis le 15 février 2025
Le nouveau calcul intègre les amortissements dans le prix d’acquisition retenu. La formule devient : plus-value brute égale prix de cession moins (prix d’acquisition majoré moins amortissements déduits). Mécaniquement, le prix d’achat fiscalement reconnu diminue à mesure que les amortissements sont pratiqués.
Sur un bien acheté 250 000 euros, revendu 380 000 euros, après 45 000 euros d’amortissements déduits, la plus-value brute passe de 130 000 à 175 000 euros. La hausse mécanique atteint 45 000 euros, soit 16 290 euros d’imposition supplémentaire avant abattements. Les amortissements pris en compte couvrent uniquement la valeur immobilière (gros œuvre, agencements). Le mobilier reste exclu du calcul. Pour automatiser le suivi, Indy ventile vos amortissements et signale les seuils de la réforme ↗ au fil des années, ce qui simplifie la projection au moment du compromis.
Les amortissements pratiqués avant 2025 sont aussi concernés
La question a divisé pendant plusieurs mois après l’adoption de la loi. La Direction générale des finances publiques a tranché. Interrogée par la députée Sophie Mette dans la question écrite n° 10097, la ministre déléguée au logement a confirmé que la réforme s’applique à toutes les cessions postérieures au 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien.
Concrètement, un bailleur qui amortit son LMNP depuis 2015 et qui revend en 2026 doit réintégrer dix années d’amortissements dans sa plus-value. La logique de l’administration repose sur la notion de fait générateur : c’est la cession qui déclenche l’imposition, pas les écritures comptables passées chaque année. Cette portée rétroactive des effets, sans rétroactivité textuelle au sens strict, a généré des contentieux qui pourraient remonter au Conseil constitutionnel dans les prochaines années.
Taux d’imposition et abattements pour durée de détention
Le régime des plus-values des particuliers combine deux étages d’imposition. L’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux se cumulent sur la même base, mais avec des barèmes d’abattement distincts. Cette dissymétrie produit des durées d’exonération différentes selon le type de prélèvement.
19 % d’IR plus 17,2 % de PS, soit 36,2 %
L’impôt sur le revenu s’applique au taux forfaitaire de 19 %, prévu à l’article 200 B du CGI. Les prélèvements sociaux ajoutent 17,2 % (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité), encadrés par l’article L136-7 du Code de la sécurité sociale. Le total atteint 36,2 % sur la plus-value nette imposable.
La hausse de la CSG à 10,6 % adoptée fin 2025 dans la LFSS 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières. Elle s’applique uniquement aux revenus du capital mobilier (dividendes, intérêts, plus-values sur titres). Les loyers BIC restent eux aussi à 17,2 %, tout comme les plus-values issues de la vente d’un bien LMNP. Cette distinction est cruciale pour les bailleurs qui mélangent dans leur tête revenus locatifs et placements financiers.
Abattement IR : exonération totale à 22 ans
L’abattement pour durée de détention vise à neutraliser l’imposition sur les détentions longues. Côté impôt sur le revenu, le mécanisme est progressif : aucune réduction pendant les cinq premières années, puis 6 % par année à partir de la sixième jusqu’à la vingt-et-unième, et 4 % la vingt-deuxième. La somme atteint 100 % au terme de 22 ans complets.
Au-delà, la plus-value est totalement exonérée d’IR. La détention compte de date à date, à compter de la signature de l’acte authentique d’acquisition. Une donation entrée dans le patrimoine quinze ans avant la cession ne fait pas tomber les compteurs : la durée s’apprécie à partir de la date d’entrée du donateur initial, sauf clause contraire dans l’acte de donation.
Abattement PS : exonération totale à 30 ans
Côté prélèvements sociaux, le calendrier est plus lent. Aucun abattement pendant cinq ans, puis 1,65 % par année de la sixième à la vingt-et-unième, 1,60 % la vingt-deuxième, et un saut à 9 % par année de la vingt-troisième à la trentième. L’exonération totale n’est acquise qu’à 30 ans.
Le décalage produit un effet contre-intuitif : entre 22 et 30 ans, le bailleur reste redevable des prélèvements sociaux alors qu’il est exonéré d’IR. La taxation effective ressort autour de 8 à 10 % sur cette tranche. La résidence principale échappe à tout cela : elle est intégralement exonérée, sans condition de durée. Mais un LMNP n’est jamais une résidence principale, par définition du statut.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| 23e à 30e année | Exonération totale | 9 %/an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
La surtaxe au-delà de 50 000 euros
L’article 1609 nonies G du CGI ajoute une couche d’imposition spécifique pour les plus-values importantes. Cette surtaxe progressive s’applique au-delà de 50 000 euros de gain net imposable. Le texte a survécu aux débats du PLF 2026 : son abrogation, votée par le Sénat, n’a pas été retenue dans la version finale promulguée le 19 février 2026.
Un barème progressif de 2 % à 6 %
Le barème démarre à 2 % entre 50 000 et 100 000 euros, monte à 3 % de 100 000 à 150 000, atteint 4 % entre 150 000 et 200 000, 5 % entre 200 000 et 250 000, et plafonne à 6 % au-delà de 250 000 euros. Un mécanisme de lissage évite l’effet de seuil brutal aux frontières des tranches.
La surtaxe ne frappe que les cessions d’immeubles bâtis. Les terrains à bâtir et les cessions de parts de SCPI à prépondérance immobilière en sont exclus. Les cessions au profit d’organismes de logement social bénéficient d’abattements exceptionnels qui peuvent annihiler la surtaxe. Le notaire la calcule et la prélève au moment de la vente, comme l’imposition principale.
Le seuil de 50 000 € s’apprécie après abattement IR
La nuance est centrale : un bien à fort potentiel de plus-value brute peut passer sous le seuil grâce à la durée de détention, et donc échapper à la surtaxe. Le seuil ne s’apprécie pas avant les abattements, mais après.
Sur une cession à 15 ans avec une plus-value brute de 80 000 euros, l’abattement IR atteint 60 % (10 années pleines à 6 %). La plus-value nette imposable tombe à 32 000 euros, sous le seuil. Pas de surtaxe due. Pour un couple ou une indivision, le seuil de 50 000 euros s’apprécie au niveau de chaque cédant, sur sa quote-part. Pour une SCI à l’IR, le seuil s’apprécie globalement au niveau de la société, ce qui peut créer un désavantage par rapport à la détention en direct.
Exonérations et exceptions à connaître
Plusieurs cas de figure permettent d’échapper totalement à l’imposition de la plus-value LMNP. Le régime ne se résume pas aux abattements pour durée de détention. Certaines exonérations spécifiques visent les petites cessions, les cas de remploi, ou les bailleurs aux revenus modestes. Le panorama complet figure sur la fiche dédiée à l’exonération.
Cessions sous 15 000 € et exonérations classiques
Une cession dont le prix est inférieur à 15 000 euros pour une personne seule échappe à toute imposition. Le seuil double pour un couple en indivision. Au-delà de 22 ans de détention, l’exonération d’IR est automatique. À 30 ans, les prélèvements sociaux disparaissent à leur tour.
Les retraités et invalides sous certaines conditions de revenu et de patrimoine peuvent bénéficier d’une exonération supplémentaire prévue au III de l’article 150 U du CGI. La cession au profit d’un organisme de logement social déclenche un abattement exceptionnel pouvant atteindre 85 %. Ces dispositifs cumulés permettent de neutraliser une part importante de l’imposition pour les profils ciblés. La fiche exonération plus-value LMNP détaille les conditions précises et les justificatifs à fournir.
Exception réintégration : résidences gérées et travaux
L’article 84 de la loi de finances 2025 a prévu deux exceptions à la réintégration des amortissements. La première concerne les amortissements de travaux : les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration faites par une entreprise et déjà déduites comme charges du résultat ne sont pas réintégrées dans le prix d’acquisition. Le législateur a voulu éviter une double pénalisation comptable.
La seconde exception vise les résidences gérées non touristiques : résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD. Ces logements échappent à la réintégration des amortissements, ce qui restaure leur attractivité face aux meublés classiques. La résidence de tourisme et la location saisonnière restent dans le champ de la réforme. La frontière exacte se lit dans l’instruction administrative BOI-RFPI-PVI-20-10-20-30, qu’un comptable spécialisé saura interpréter face à un cas limite. Côté défiscalisation LMNP, ces exceptions changent les arbitrages d’allocation patrimoniale.
Cas chiffré : revente d’un studio LMNP en 2026
Reprenons le calcul complet sur un cas concret. Studio acheté 200 000 euros frais de notaire inclus en 2014, revendu 280 000 euros en 2026. Amortissements cumulés sur la période : 45 000 euros au régime réel. Détention pleine : 12 années entières. La tranche d’imposition du foyer n’est pas pertinente, le taux est forfaitaire à 19 %.
Comparaison avant et après réforme
Avant la réforme, la plus-value brute s’établissait à 80 000 euros. Après application de l’abattement IR pour 7 années pleines (de la 6e à la 12e) à 6 %, soit 42 % de réduction, la plus-value nette imposable IR tombait à 46 400 euros. L’imposition sur le revenu atteignait 8 816 euros. Côté prélèvements sociaux, l’abattement de 11,55 % (7 années à 1,65 %) ramenait la base à 70 760 euros, taxée à 17,2 %, soit 12 171 euros. La note totale s’élevait à 20 987 euros.
Avec la réforme, la plus-value brute monte à 125 000 euros (280 000 moins 155 000). Les abattements s’appliquent ensuite sur cette base élargie. Le bailleur passe de 20 987 à 32 786 euros d’imposition totale. Hausse mécanique : 11 799 euros, soit environ 14,7 % de la plus-value initiale.
| Étape du calcul | Avant réforme | Après réforme |
|---|---|---|
| Prix de cession | 280 000 € | 280 000 € |
| Prix d’acquisition retenu | 200 000 € | 155 000 € |
| Plus-value brute | 80 000 € | 125 000 € |
| PV nette IR (abat. 42 %) | 46 400 € | 72 500 € |
| IR (19 %) | 8 816 € | 13 775 € |
| PS (17,2 % après abat. 11,55 %) | 12 171 € | 19 011 € |
| Imposition totale | 20 987 € | 32 786 € |
Lecture stratégique du résultat
L’écart de 11 799 euros doit être mis en perspective. Sur 12 années de détention, l’amortissement de 45 000 euros a permis d’effacer environ 13 500 euros d’IR si la tranche marginale du foyer atteignait 30 %. Soit 162 000 euros d’IR économisés sur la durée, contre une hausse à la sortie de 11 799 euros. Le calcul net favorise toujours largement le bailleur LMNP au régime réel.
La réforme retire un avantage fiscal exceptionnel, elle ne transforme pas le LMNP en piège. Le simulateur de plus-value LMNP intégré au site donne le calcul exact en moins de deux minutes pour n’importe quel profil. Pour ceux qui veulent automatiser le suivi année après année et anticiper la note de sortie, un logiciel comptable dédié au meublé fait gagner du temps. Le passage chez le comptable ne devient nécessaire qu’au moment de la cession ou pour les profils multi-biens.
Le passage en LMP avant la cession
Bascule volontaire en LMP avant la cession : la stratégie consiste à provoquer le passage au statut professionnel pour bénéficier des exonérations spécifiques aux PME, notamment l’article 151 septies du CGI. La mécanique fonctionne sous conditions strictes et demande au minimum cinq ans d’antériorité d’activité. Ce n’est pas un levier ponctuel.
Mécanique de la bascule volontaire
Le statut LMP s’obtient en franchissant deux seuils cumulatifs : recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 euros et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. La bascule peut être provoquée en augmentant les loyers, en optimisant le calendrier de location, ou en intégrant un nouveau bien au parc.
Une fois le statut acquis, le bailleur entre dans le régime des plus-values professionnelles. Pas d’abattement pour durée de détention, mais l’exonération de l’article 151 septies en LMP efface intégralement l’imposition si les recettes restent sous 90 000 euros et l’activité dure depuis cinq ans. Les plafonds LMNP/LMP applicables en 2026 ont été ajustés, ce qui modifie la stratégie d’arbitrage par rapport aux années précédentes.
Limites et risques de la stratégie
Le passage en LMP implique l’affiliation aux cotisations sociales TNS sur les bénéfices, soit environ 35 à 45 % en plus de l’IR. Sur un parc rentable, la note annuelle peut grimper de plusieurs milliers d’euros. L’arbitrage vaut donc surtout pour une cession à fort enjeu, pas pour un studio à 80 000 euros de plus-value.
L’autre limite tient à la chronologie. Le statut s’apprécie à la clôture de l’exercice fiscal qui contient la cession, pas à la date exacte de la vente. Une bascule en cours d’année doit donc être pensée plusieurs mois avant le compromis pour produire ses effets sur la plus-value. Enfin, l’administration peut requalifier les bascules manifestement opportunistes, notamment quand le retour au LMNP intervient l’année suivante. Le suivi année par année est plus simple avec Indy, qui actualise la liasse 2031 et anticipe la bascule ↗. L’alerte se déclenche dès qu’un seuil approche.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.