Cinq virgule deux. C’est le rendement brut moyen d’un locatif français en 2026. Une fois la fiscalité, les charges et la vacance digérées, le chiffre tombe parfois à 1,5 % nette nette à Paris. Moins qu’un fonds euros d’assurance vie. La rentabilité brute affichée en annonce ment quasi systématiquement, et c’est pour ça qu’il faut calculer trois niveaux successifs, pas un.
Le statut LMNP au régime réel reste l’arme qui change la donne, parce qu’il efface jusqu’à dix ou quinze ans d’imposition par le mécanisme de l’amortissement. Avant même de choisir le régime fiscal, encore faut-il savoir lire un projet. Notre panorama complet investir en lmnp détaille la stratégie globale, cette page isole le calcul qui tranche tout : le rendement réel.
Trois formules, des seuils précis, une fiscalité qui bouge en 2026 avec la réforme sur les plus-values et l’éventuelle hausse des prélèvements sociaux à 18,6 %, un effet de levier qui se rétracte au-dessus de 3,3 % de taux d’emprunt. Six leviers chiffrés suffisent à trancher avant la signature.
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Brute, nette, nette nette : pourquoi trois calculs, pas un
Le brut donne une indication grossière, la nette intègre les charges, la nette nette ajoute la fiscalité. Aucun de ces chiffres ne se substitue à l’autre. C’est l’écart entre les trois qui dit si l’opération tient debout. Sur un même bien parisien, on passe couramment de 4 % brut à 1,5 % nette nette.
La rentabilité brute, ce vendeur de rêve
Sa formule tient en une ligne : (loyer annuel hors charges / prix d’achat hors frais) × 100. Pour un appartement acheté 220 000 € loué 900 € par mois, le calcul donne 10 800 / 220 000, soit 4,91 % brut. Le chiffre est partout, dans les brochures de promoteurs, les annonces SeLoger, les pitchs de marchands de biens.
Il ne compte ni les frais de notaire (7 à 8 % en ancien, 2 à 3 % en neuf), ni la copropriété, ni la taxe foncière, ni le moindre mois de vacance. C’est une photo de carte postale. Utile pour comparer trois biens entre eux en cinq secondes. Inutile pour décider d’investir.
La rentabilité nette, le seul chiffre comparable
Sa formule intègre les charges non récupérables et la vacance : ((loyer annuel – charges annuelles – vacance) / coût total d’acquisition) × 100. Le coût total inclut les frais de notaire, l’agence, le mobilier, les travaux. Pour le même bien à 220 000 € + 17 600 € de notaire + 5 000 € de mobilier, le diviseur passe à 242 600 €.
Côté charges, il faut compter la taxe foncière (1 200 à 2 000 € pour un bien standard en 2026), l’assurance propriétaire non occupant, les charges de copropriété non récupérables (40 à 60 % du total), l’entretien courant, la gestion locative si déléguée (6 à 8 % TTC des loyers). Vacance retenue par défaut : 8 % du loyer annuel hors zones très tendues.
La rentabilité nette nette, ce que vous gardez vraiment
Elle déduit l’impôt sur le revenu au TMI et les prélèvements sociaux. C’est ici que le LMNP au réel reprend la main : sur un même bien, l’imposition passe souvent de 2 800 € à 400 € par an grâce à l’amortissement. La formule devient ((loyer annuel – charges – vacance – impôt – PS) / coût total) × 100.
Sur un investissement parisien à 4 % brut, la nette nette tombe à 1,2 ou 1,5 % en LMNP réel. Sur un studio lillois à 6,5 % brut, elle remonte à 4,8 voire 5,2 %. C’est cette troisième mesure qui se compare au fonds euros d’assurance vie (2,6 % en 2024 selon France Assureurs) ou à une SCPI de rendement (4,72 % en 2024 selon l’ASPIM).
Les chiffres réels du marché LMNP en 2026
Les écarts géographiques restent massifs. Un studio identique passe de 3 % de rendement brut à Paris à 8 % à Marseille. L’emplacement détermine environ 70 % de la rentabilité finale, le reste se joue sur le régime fiscal et la gestion. Les benchmarks 2026 issus de France Épargne, Trackstone et MeilleursAgents permettent de calibrer une simulation réaliste.
Le rendement brut moyen par typologie de ville
Les données DVF du premier trimestre 2026 confirment la dispersion. Paris reste un placement patrimonial à très faible rendement, les métropoles régionales tiennent un équilibre prix/loyers correct, les villes moyennes affichent les meilleurs ratios mais payent en risque de vacance et en liquidité de revente. La carte ci-dessous croise prix au mètre carré et rendement attendu.
| Zone | Prix m² 2026 | Rendement brut | Vacance type |
|---|---|---|---|
| Paris | 9 500 € | 3 à 4 % | 5 % |
| Île-de-France hors Paris | 5 200 € | 4 à 5 % | 6 % |
| Métropoles régionales | 4 000 € | 4,5 à 6,5 % | 7 à 8 % |
| Villes moyennes dynamiques | 2 450 € | 6 à 8 % | 10 à 12 % |
| Zones rurales et littoral hors saison | 1 650 € | jusqu’à 9 % | jusqu’à 15 % |
Studio vs T2 vs résidence services : qui gagne ?
Le studio délivre le meilleur rendement brut (souvent 6 à 8 % en métropole), au prix d’une rotation élevée et d’un risque de vacance estival. Le T2 propose un compromis solide pour primo-investisseur : 5 à 6,5 % brut, locataires plus stables, ticket d’entrée 95 000 à 150 000 € en quartier périphérique. La résidence services para-hôtelière (étudiante, senior, tourisme classé) tombe à 4 à 5 % brut mais récupère 20 % de TVA et délègue la gestion.
Le coliving écrase tout en rendement (40 à 60 % de loyer supplémentaire sur un T4 transformé en quatre chambres) mais réclame une gestion intense et un montage juridique soigné. La saisonnière classée peut dépasser 100 % de surperformance dans les zones touristiques tendues, sous réserve de tenir les nouvelles obligations de la loi Le Meur du 19 novembre 2024.
L’écart Paris / régions, et pourquoi il ne se résorbe pas
Paris reste un actif refuge avec une plus-value historique solide, mais une rentabilité courante minée par le ratio prix/loyers. Marseille (5,38 %), Grenoble (5,72 %), Montpellier (5,23 %), Lille (jusqu’à 6,5 %), Le Havre (jusqu’à 9,6 % sur studios bien placés) offrent un cash-flow nettement plus exploitable. La règle empirique tient : sous 4,5 % brut, le projet ne tient qu’avec un apport conséquent ou une fiscalité très optimisée.
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Le calcul nette nette pas à pas
Trois étapes, trois ratés possibles. La plupart des simulateurs grand public sous-estiment les charges récurrentes et survalorisent le loyer théorique. Voici la méthode pour caler les hypothèses au plus près de la réalité.
Liste des charges réelles à intégrer (et celles que tout le monde oublie)
Les charges récurrentes incluent la taxe foncière (1 200 à 2 000 € par an sur un bien standard, avec revalorisation annuelle de 5 à 7 % constatée depuis 2024), les charges de copropriété non récupérables (compter 40 à 60 % du total syndic, soit souvent 800 à 1 500 € par an), l’assurance propriétaire non occupant (120 à 200 € par an), le renouvellement mobilier (lissé à 400 € par an sur un meublé standard).
Les oubliés classiques : la cotisation foncière des entreprises (CFE, 200 à 500 € dès la 2e année d’activité), les expertises comptables ou logiciels (30 à 800 € selon délégation), la provision pour gros travaux (5 % du loyer annuel minimum), les frais de re-commercialisation entre deux locataires (compter 1 mois de loyer tous les 3 ans en moyenne).
Vacance locative : 7 à 15 % à provisionner
La moyenne nationale 2024-2026 ressort entre 7 et 8 %. Paris descend à 5 %, la petite couronne autour de 6 %, les grandes métropoles 7 à 8 %, les villes moyennes 10 à 12 %, les zones rurales jusqu’à 15 %. Le meublé tourne mécaniquement plus que le nu : bail de 12 mois contre 36, donc plus de transitions, donc plus de risque de vide.
Une provision de 8 % suffit en zone tendue. Au-delà, intégrer la possibilité de deux mois sans loyer par cycle, soit 16,7 % du loyer annuel perdu, ce qui suffit à faire basculer un projet de cash-flow positif à neutre. La garantie Visale (gratuite, Action Logement) couvre 36 mois d’impayés sur certains profils éligibles, l’assurance GLI privée coûte 2 à 4 % du loyer annuel.
L’impact fiscal selon le régime
C’est le pivot du calcul. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (plafond 77 700 € en 2025, mais le projet LF 2026 le plafonne à 15 000 € avec un abattement réduit à 30 % pour la longue durée). Le régime réel déduit toutes les charges réelles et l’amortissement comptable du bien. Sur la plupart des dossiers, le réel surperforme dès 7 000 € de loyers annuels.
| Élément | Micro-BIC 50 % | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement ou charges déductibles | – 6 000 € | – 4 200 € |
| Amortissement annuel | 0 € | – 7 000 € |
| Résultat imposable | 6 000 € | 800 € |
| Impôt IR 30 % + PS 17,2 % | 2 832 € | 378 € |
| Économie nette en faveur du réel | + 2 454 €/an |
Le levier du crédit en 2026 : à quel seuil ça marche encore ?
L’époque des taux à 1,2 % est révolue. En avril 2026, les barèmes Crédit Logement / CSA s’établissent à 3,16 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans, 3,41 % sur 25 ans. L’effet de levier reste pertinent, mais la mécanique exige des rendements bruts plus exigeants. Pour optimiser ce volet, notre guide complet crédit lmnp détaille les stratégies de financement adaptées au statut.
Les taux 2026 et le seuil de rentabilité brute
La règle empirique se cale autour de 4,5 % de rendement brut pour un cash-flow neutre à 3,27 % sur 20 ans. Sous ce seuil, la mensualité dépasse les loyers nets perçus, ce qui implique un effort d’épargne mensuel pour combler. Au-delà de 5,5 % brut, un dossier sans apport reste finançable sur les profils CDI à taux d’endettement modéré.
Pour viser un cash-flow positif net dès la première année, le seuil monte à 6 % brut minimum. C’est ce qui rend Lille, Marseille, Saint-Étienne, Le Havre, certaines villes moyennes du Grand Ouest particulièrement compétitives en 2026, là où Paris ou Lyon centre exigent un apport supérieur à 25 % pour tenir.
Cash-flow et durée d’emprunt
Allonger la durée de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 20 % et bascule fréquemment l’opération en cash-flow positif. Coût total du crédit plus élevé (logique), mais trésorerie immédiate préservée. Le pari est cohérent quand l’objectif est de réinvestir sur d’autres biens : préserver l’épargne pour le suivant prime sur l’optimisation du coût global.
Le crédit in fine reste une option pour les profils patrimoniaux : seuls les intérêts sont remboursés mensuellement, le capital est soldé à terme. Maximum de cash-flow courant, mais exige une garantie (assurance vie nantie, autre bien) et un horizon de revente clair. Réservé aux investisseurs déjà confirmés.
Le cas du financement à 110 %
Inclure les frais de notaire et le mobilier dans le prêt améliore le TRI projet de 1 à 2 points, parce que l’effet de levier joue sur la totalité de l’opération sans capital immobilisé. En contrepartie, la mensualité grimpe et le ratio LTV (loan-to-value) dépasse 100 %, ce qui ferme certaines banques.
Les profils CDI avec épargne résiduelle visible et un dossier sous 5,5 % de rendement à 80 % LTV trouvent encore des solutions à 110 % en 2026, avec un surcoût de taux de 0,2 à 0,4 point. Au-delà, le sans apport se ferme pour les opérations à rendement faible.
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Ce qui érode votre rentabilité (et qu’on ne calcule jamais)
Quatre angles morts reviennent dans toutes les simulations grand public. Ils déplacent souvent le résultat de 0,5 à 1,5 point de rendement nette nette. À 1,5 % de TRI sur 15 ans, ce n’est pas un détail.
La réforme LF 2025 sur la plus-value
Depuis le 15 février 2025, l’article 150 VB III du CGI impose la réintégration des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value à la revente. Concrètement, un bien acheté 200 000 €, amorti 60 000 € sur dix ans, revendu 250 000 €, génère une plus-value imposable non plus de 50 000 € mais de 110 000 €.
Au taux d’IR plus-value 19 % et PS 17,2 %, la ponction supplémentaire s’élève à 21 720 €. Le calcul du TRI doit intégrer cette ligne à l’horizon de cession. Les résidences services para-hôtelières classées sortent du dispositif, ce qui explique le regain d’intérêt sur ce segment fin 2025.
Le DPE et les classes F-G interdites de location
Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Acheter un bien classé F en 2026 implique de provisionner 12 000 à 30 000 € de travaux d’ici 2028, sous peine de devoir céder un actif devenu illouable. Le diagnostic technique fait partie intégrante du calcul de rentabilité.
Le détail des seuils et obligations est consolidé dans notre dpe lmnp obligations. À titre indicatif, un passage de F à D coûte 250 à 400 € par mètre carré selon la nature des travaux (isolation toiture, fenêtres double vitrage, pompe à chaleur).
Les frais cachés de gestion
La gestion en direct prend 30 à 60 heures par an et par bien (recherche locataire, entrée, état des lieux, suivi technique, comptabilité). C’est rarement valorisé dans la rentabilité affichée. Une gestion déléguée coûte 6 à 8 % TTC du loyer hors charges, plus 75 à 100 % d’un mois de loyer pour la mise en location.
Notre fiche gestion locative lmnp détaille les arbitrages entre gestion autonome et délégation. Sur un studio à 600 € hors charges, le coût annuel d’une gestion complète s’établit autour de 700 €, ce qui ampute mécaniquement la rentabilité nette de 1 point.
L’assurance PNO et les couvertures complémentaires
L’assurance propriétaire non occupant est obligatoire depuis la loi ALUR. Elle coûte 120 à 200 € par an pour un bien standard. La garantie loyers impayés (GLI) ajoute 2 à 4 % du loyer annuel, soit 150 à 300 € sur un bien moyen, mais impose une sélection rigoureuse du dossier locataire (CDI hors période d’essai, revenus 2,7 à 3 fois le loyer).
Le détail des contrats et garanties figure dans notre comparatif assurance lmnp. À titre repère, une procédure d’expulsion prend en moyenne 18 à 24 mois en France, ce qui justifie largement le coût d’une GLI sur un dossier locataire moyen.
Le TRI : la vraie photo sur 15 ans
Le taux de rendement interne intègre tous les flux d’un projet sur sa durée : apport initial, frais, loyers nets, fiscalité, plus-value à la revente, réintégration des amortissements. C’est la seule métrique qui se compare honnêtement à un placement financier longue durée.
Pourquoi le TRI prime sur tout le reste
La rentabilité nette nette reste une mesure instantanée, photographiée sur un exercice. Le TRI couvre l’arc complet, ce qui révèle l’impact réel de l’amortissement (plus efficace les dix premières années), du remboursement progressif du capital emprunté, et de la fiscalité de sortie. Un projet à 3 % nette nette annuel peut sortir à 9 % de TRI sur 15 ans.
Le calcul exige un tableur ou un simulateur. Excel propose la fonction TRI() sur la colonne des flux annuels nets, en ajoutant le flux final de revente. Tester trois scénarios prix (stable, +2 % par an, +4 %) donne la robustesse du projet face aux aléas du marché.
Cibles 2026 par profil
Pour un locatif classique en métropole régionale, LMNP au réel, financement 80 %, le TRI net visé tient entre 6 et 9 % sur 15 ans. C’est solide. En dessous de 5 %, le projet sous-performe l’assurance vie en unités de compte sans en avoir la liquidité. Au-dessus de 10 %, on entre dans des stratégies plus agressives (coliving, immeuble de rapport, saisonnière en zone touristique tendue).
Sur la base des paramètres 2026 (taux nominal 3,9 %, PS 17,2 %, amortissement bâti 30 ans), les cas chiffrés des médias spécialisés convergent : ancien rénové en métropole régionale = TRI 8 à 12 %, neuf résidence services = TRI 5 à 7 %, Paris intra-muros = TRI 3 à 5 % avec un pari fort sur la valorisation.
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