Trente jours d’un côté, trois mois de l’autre. Le préavis en location meublée n’a rien de symétrique, et cette asymétrie pèse sur votre taux d’occupation plus que le montant du loyer. Un locataire vide les lieux un mois après un simple recommandé. Vous, en revanche, disposez d’une fenêtre de trois mois qui ne s’ouvre qu’une fois par an.
Cette liberté ne sort pas de nulle part. Elle figure à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, au même endroit que l’essentiel des droits du locataire en location meublée. Le texte fixe un mois pour lui, trois mois pour vous, et une liste fermée de motifs de congé.
L’enjeu pratique se joue ailleurs que dans la durée elle-même. Un congé mal daté, mal motivé ou mal notifié tombe, et le bail repart pour douze mois. À l’inverse, un congé envoyé trop tôt vous expose à une vacance que vous financez seul.
Un mois d’un côté, trois mois de l’autre
La loi de 1989 ne traite pas les deux parties de la même façon. Le locataire dispose d’une porte de sortie permanente, le bailleur subit un calendrier annuel. Aucun accord amiable ne réécrit ces délais à la hausse, et c’est précisément là que beaucoup de baux dérapent.
Le locataire part quand il veut, sans avoir à s’expliquer
L’article 25-8 autorise le locataire à résilier à tout moment, sous réserve d’un préavis d’un mois. Aucun motif n’est exigé, aucune condition de zone non plus. En location nue, les trois mois ne tombent à un mois qu’en zone tendue ou sur justificatif. Le meublé applique le délai court partout, dès le premier jour du bail.
La règle vaut aussi quand la durée du bail est réduite à neuf mois pour un étudiant. Le texte le précise expressément. Un étudiant entré en septembre peut donc partir fin novembre, sans que la durée du contrat y change quoi que ce soit. En pratique, rien n’interdit un congé notifié le lendemain de l’entrée dans les lieux.
Ce délai est d’ordre public. Une clause portant le préavis à deux ou trois mois est donc réputée non écrite, même signée de bonne foi par les deux parties. Le bailleur qui s’appuie dessus pour réclamer un loyer supplémentaire perd devant le juge.
Votre congé n’existe qu’à l’échéance du bail
Le bailleur ne résilie pas un bail meublé en cours de route. Il refuse de le reconduire, ce qui n’est pas la même chose. Le congé doit parvenir au locataire trois mois au moins avant le terme du contrat, jamais entre deux échéances.
Le bail meublé dure un an minimum au titre de l’article 25-7. Sans congé dans les délais, il se reconduit tacitement pour un an. Autrement dit, une fenêtre ratée coûte douze mois d’immobilisation, quel que soit votre projet pour le bien.
Prenons un contrat de location meublée signé le 15 octobre 2025. L’échéance tombe le 15 octobre 2026, et votre congé doit être reçu au plus tard le 15 juillet 2026. Un courrier posté le 12 juillet mais présenté le 17 arrive hors délai.
Les trois motifs qui tiennent, et la forme qui les valide
Trois motifs seulement ouvrent la porte, et le juge peut vérifier leur réalité même d’office. La forme compte autant que le fond. Un motif parfaitement réel mais mal exprimé produit exactement le même résultat qu’un motif inexistant.
Reprise, vente, motif légitime et sérieux
Le congé pour reprise suppose que vous occupiez le logement à titre de résidence principale, ou que vous y logiez votre conjoint, votre partenaire de PACS, votre concubin notoire, un ascendant ou un descendant. Le caractère réel et sérieux de la décision doit être justifié.
Le congé pour vente existe aussi, avec une différence majeure par rapport à la location nue. Le locataire d’un meublé ne dispose d’aucun droit de préemption. Le congé ne vaut pas offre de vente, et vous n’avez donc ni prix ni conditions à indiquer.
Reste le motif légitime et sérieux : impayés répétés, troubles de voisinage, défaut d’assurance habitation. Le juge l’apprécie souverainement. Un point échappe par ailleurs aux bailleurs en société. L’article 13, qui autorise la reprise au profit d’un associé de SCI familiale ou d’un indivisaire, vise l’article 15 et non l’article 25-8. Un meublé détenu en SCI ne peut donc pas fonder un congé pour reprise.
Enfin, le congé se heurte à une protection ferme. Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources passent sous le plafond du logement social conventionné ne peut pas être évincé sans offre de relogement adaptée.
La lettre qui ne se conteste pas
Le motif doit figurer dans le congé, à peine de nullité. Un courrier qui annonce la fin du bail sans dire pourquoi ne vaut rien, même expédié dans les délais et reçu en main propre.
Trois modes de notification sont admis, et trois seulement : la lettre recommandée avec avis de réception, l’acte de commissaire de justice, la remise en main propre contre récépissé ou émargement. La lettre simple ne compte pas. Le courriel non plus, même suivi d’une réponse du destinataire.
Le congé s’adresse ensuite à chaque signataire du bail. Si vous avez connaissance du mariage de votre locataire, adressez-le aux deux époux, y compris quand un seul figure au contrat. À l’inverse, le meublé n’impose ni notice d’information ni reproduction des alinéas de l’article 15, contrairement à la location nue. Copier un modèle de congé nu ajoute donc des mentions inutiles, sans traiter le seul risque réel.
Le décompte et la facture du préavis
Deux questions concentrent l’essentiel des litiges de fin de bail : à quelle date le compteur démarre, et qui paie quoi jusqu’au terme. Le tableau ci-dessous récapitule les délais applicables selon le contrat effectivement signé.
| Type de bail | Préavis locataire | Préavis bailleur | Base légale |
|---|---|---|---|
| Meublé classique (1 an) | 1 mois | 3 mois avant l’échéance | Art. 25-8 |
| Meublé étudiant (9 mois) | 1 mois | Aucun congé à donner | Art. 25-7 et 25-8 |
| Bail mobilité (1 à 10 mois) | 1 mois | Résiliation impossible | Art. 25-14 et 25-15 |
| Location saisonnière | Selon contrat | Selon contrat | Code civil |
| Location nue (comparaison) | 3 mois, 1 en zone tendue | 6 mois avant l’échéance | Art. 15 |
Le compteur démarre à la réception, jamais à l’envoi
Le délai court de date à date, à compter du jour de réception de la lettre recommandée, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre. Un congé reçu le 8 février s’achève ainsi le 8 mars.
Les week-ends et les jours fériés entrent dans le calcul. Un préavis peut donc expirer un dimanche, sans report au lundi. Aucune règle ne repousse l’échéance au premier jour ouvré suivant.
Le mode d’envoi crée cependant un risque que peu de bailleurs anticipent. Une lettre recommandée non réclamée puis renvoyée à l’expéditeur ne vaut pas notification. Une remise tardive décale d’autant la fin du bail. Quant à la lettre recommandée électronique, elle suppose que le destinataire particulier ait accepté ce format au préalable. En pratique, visez trois à quatre semaines de marge sur la date limite.
Qui paie quoi, et pourquoi un congé anticipé coûte cher
L’article 25-8 pose une dissymétrie que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard. Quand le congé vient de vous, le locataire ne doit le loyer et les charges que pour le temps réellement occupé. Il peut donc partir dès le lendemain de la réception.
Quand le congé vient de lui, il doit au contraire l’intégralité du préavis, même s’il rend les clés au bout de dix jours. Une seule exception existe : un nouveau locataire entre dans les lieux avant le terme, avec votre accord.
La conséquence devient brutale sur un congé anticipé. Le bailleur qui notifie huit mois avant l’échéance, par excès de prudence, offre à son locataire une sortie immédiate. Résultat : sept mois de vacance locative à financer seul. Pour le prorata, calculez enfin au jour réel : loyer charges comprises multiplié par douze, divisé par 365. Cette méthode évite les discussions sur les mois de 28, 30 ou 31 jours.
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Les baux meublés qui échappent à la règle
Le bail meublé d’un an n’est qu’une formule parmi quatre. Les trois autres suivent des logiques distinctes, et deux d’entre elles privent purement et simplement le bailleur de tout congé en cours de contrat.
Bail étudiant et bail mobilité
Le bail étudiant dure neuf mois et ne se reconduit pas tacitement. Il s’éteint au terme prévu, sans congé à notifier d’un côté comme de l’autre. Le locataire conserve malgré tout son préavis d’un mois s’il souhaite partir avant.
Le bail mobilité va de un à dix mois, sans renouvellement ni reconduction. Vous ne pouvez pas y mettre fin avant le terme, quel que soit le motif invoqué. Le locataire, lui, garde son mois de préavis. Aucun dépôt de garantie n’est autorisé, et la clause de solidarité reste interdite en colocation.
Une extension jusqu’à dix-huit mois a été votée fin 2025 pour certaines résidences à vocation d’emploi. Le décret d’application n’étant pas paru, le plafond reste toutefois à dix mois. Les conditions d’éligibilité du locataire demeurent par ailleurs le premier motif de requalification en bail meublé classique.
Saisonnier, colocation et décès du locataire
La location saisonnière sort du champ de la loi de 1989. Le Code civil s’applique, le contrat fixe tout, et aucun préavis légal n’existe. Surveillez cependant le seuil de 90 jours consécutifs avec le même client, au-delà duquel la requalification en bail d’habitation devient possible.
En colocation, l’article 8-1 s’applique bien au meublé. Chaque colocataire donne congé pour lui seul et le bail se poursuit pour les autres. La solidarité du partant et de sa caution s’éteint à l’entrée d’un remplaçant, ou au plus tard six mois après la date d’effet du congé.
Le décès du locataire réserve la surprise la moins connue. L’article 14, qui résilie le bail de plein droit en location nue, ne figure pas dans la liste des textes rendus applicables au meublé par l’article 25-3. C’est donc l’article 1742 du Code civil qui joue : le bail se transmet aux héritiers, lesquels doivent notifier un préavis d’un mois pour y mettre fin.
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