Le contrat type du bail meublé a été réécrit le 6 juillet 2026. Le nouveau modèle s’impose à tout bail conclu ou renouvelé à partir du 1er octobre. Un contrat signé le 30 septembre reste parfaitement valable. Le même contrat signé trois jours plus tard, sur un modèle daté, prête le flanc à la contestation. Or la plupart des modèles Word gratuits qui circulent aujourd’hui reproduisent encore une clause périmée depuis trois ans.
Ce document n’est pas une formalité de classeur. C’est la première pièce du dossier le jour où un loyer n’arrive pas, et la preuve du caractère meublé si l’administration fiscale regarde vos recettes de plus près. Il occupe une place centrale dans la gestion locative LMNP, au même titre que l’état des lieux ou la quittance.
Les mentions à reprendre, les annexes qui pèsent devant un juge et les trois durées possibles obéissent à des règles précises. Une erreur sur l’une d’elles ne coûte pas une amende. Elle coûte le régime BIC et l’amortissement qui va avec.
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Le contrat type change au 1er octobre 2026
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, modifie le décret n° 2015-587 qui fixe les contrats types depuis la loi ALUR. Trois modèles sont concernés : location nue, location meublée et colocation à bail unique. Aucune condition de zone, de surface ou de régime fiscal ne limite son application.
La clause résolutoire tombe à six semaines
La partie du contrat consacrée à la clause résolutoire est intégralement réécrite. Le bail est désormais résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, de défaut de paiement des charges, ou de non-versement du dépôt de garantie. Cette dernière hypothèse est une nouveauté : elle vise le locataire qui n’a jamais réglé la somme prévue à son entrée dans les lieux.
La clause ne joue qu’à l’expiration d’un délai de six semaines suivant un commandement de payer resté sans effet. Auparavant, le modèle officiel affichait deux mois. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 avait pourtant déjà raccourci ce délai, sans que le contrat type suive. Trois ans de décalage viennent donc de se refermer.
Attention au sens exact de la formule. Une résiliation de plein droit n’autorise jamais à reprendre les clés. Il faut ensuite saisir le juge des contentieux de la protection, obtenir une décision, la faire signifier, puis délivrer un commandement de quitter les lieux. Les six semaines ouvrent la procédure, elles ne la remplacent pas.
Assurance, voisinage, Airbnb : les clauses facultatives
À côté de la clause obligatoire, le modèle en propose trois autres, optionnelles, aux régimes distincts. Le défaut d’assurance des risques locatifs produit effet un mois après un commandement infructueux. Les troubles de voisinage exigent une décision de justice devenue définitive : une main courante ou des courriels du syndic ne suffisent pas à déclencher quoi que ce soit.
La troisième est nouvelle. Elle vise la servitude de résidence principale créée par la loi Le Meur du 19 novembre 2024, à l’article L151-14-1 du code de l’urbanisme. Une commune en zone tendue peut délimiter dans son plan local d’urbanisme des secteurs où toute construction neuve reste affectée à la résidence principale. Le maire dispose alors d’une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour.
Trois conditions cumulatives limitent sa portée : délibération de la commune, modification effective du PLU, logement constituant une construction nouvelle dans le secteur visé. Autrement dit, cette clause ne réglera pas le cas du locataire qui sous-loue votre studio ancien à la nuitée. Le contrat type accueille enfin, à titre facultatif, le numéro de portable de chaque partie.
Les mentions que le modèle rend obligatoires
Le contrat type n’est pas une suggestion de rédaction. Son ossature s’impose, et chaque rubrique laissée vide fragilise le bailleur au moment précis où il aura besoin du document. Deux blocs méritent une relecture attentive avant signature.
Parties, logement, loyer : le socle du contrat
Le bail nomme le bailleur et le locataire avec leurs coordonnées complètes. Pour une SCI, il faut la dénomination sociale, le siège et l’identité du gérant. Vient ensuite la description du logement : adresse, type d’habitat, régime juridique, période de construction, nombre de pièces principales, équipements privatifs et parties communes accessibles.
La surface habitable se mesure au sens de la loi du 6 juillet 1989 et figure obligatoirement au contrat. Le bloc financier suit : loyer hors charges, modalités de paiement, date et indice de référence pour la révision, dépôt de garantie, et traitement des charges. En meublé, vous choisissez entre provisions avec régularisation annuelle et forfait, ce second mode restant propre à ce type de bail.
En zone tendue, ajoutez le loyer du précédent locataire et la date de sa dernière révision. Dans une commune sous encadrement, le loyer de référence et le loyer de référence majoré deviennent obligatoires, tout comme le motif d’un éventuel complément de loyer. Leur oubli ouvre au locataire une action en diminution du loyer.
Ces montants inscrits au bail deviennent ensuite la base de vos recettes déclarées en BIC, ce qui rend la cohérence entre contrat et comptabilité assez sensible. Sur ce point, la synchronisation bancaire d’Indy ↗ rapproche automatiquement les loyers encaissés du montant prévu au contrat.
Les deux mentions ajoutées depuis 2024
Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 a glissé deux obligations que beaucoup de bailleurs découvrent tardivement. Depuis le 1er janvier 2024, tout nouveau bail mentionne l’identifiant fiscal du logement, ce numéro à douze chiffres que vous retrouvez dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr.
Depuis le 1er janvier 2025, la classe du diagnostic de performance énergétique doit apparaître dans le corps du contrat, en plus de l’annexion du DPE lui-même. Cette mention n’a rien d’anecdotique : elle matérialise le calendrier de décence énergétique. Les logements classés G sont écartés de la location depuis 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034 en métropole.
Les annexes qui prouvent le caractère meublé
Un bail meublé sans ses annexes reste un bail, mais un bail difficile à défendre. Ces pièces jointes portent l’essentiel de la preuve : elles établissent que le logement méritait bien la qualification de meublé au jour de l’entrée dans les lieux.
L’inventaire du mobilier n’est pas l’état des lieux
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe onze catégories d’équipements. Literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou compartiment à moins de 6 °C. S’y ajoutent la vaisselle nécessaire aux repas, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, et un matériel d’entretien adapté au sol du logement.
L’inventaire liste chaque meuble avec son état, il est signé par les deux parties, et il constitue un document distinct de l’état des lieux de location meublée. Ce dernier décrit les murs, les sols et les équipements fixes. Confondre les deux revient à se présenter sans preuve le jour où un locataire soutient que le studio était à peu près vide.
Diagnostics, notice et acte de caution
Le dossier de diagnostic technique accompagne le bail : DPE en cours de validité, état des risques et pollutions, constat de risque d’exposition au plomb pour un immeuble antérieur à 1949, diagnostics électricité et gaz pour une installation de plus de quinze ans. Le détail des durées de validité figure dans notre page sur les diagnostics obligatoires en LMNP.
Trois autres pièces complètent le paquet. La notice d’information sur les droits et obligations des parties, fixée par arrêté. L’extrait du règlement de copropriété portant sur la destination de l’immeuble et la jouissance des parties communes. Enfin l’acte de cautionnement, quand un garant intervient, avec ses mentions manuscrites que la signature électronique peut désormais reproduire numériquement.
Un an, neuf mois, dix mois : trois contrats distincts
Le meublé de résidence principale se décline en trois formules. Le choix ne relève pas du confort rédactionnel : il verrouille la durée, la reconduction, le dépôt de garantie et les conditions de sortie pour toute la durée du bail.
| Type de bail | Durée | Reconduction | Dépôt de garantie | Préavis locataire |
|---|---|---|---|---|
| Meublé classique | 1 an | Tacite | 2 mois HC max | 1 mois |
| Bail étudiant | 9 mois | Aucune | 2 mois HC max | 1 mois |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois | Aucune | Interdit | 1 mois |
Le bail d’un an et sa variante étudiante
Le bail meublé classique dure un an et se reconduit tacitement aux mêmes conditions. Le locataire part quand il veut, avec un mois de préavis, sans avoir à motiver son départ. Le bailleur, lui, ne peut donner congé que pour l’échéance, trois mois avant, et seulement pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
La version de neuf mois réservée aux étudiants supprime la reconduction tacite. Le contrat prend fin automatiquement à son terme, sans congé de part ni d’autre. Cette formule colle au calendrier universitaire de septembre à juin, mais elle laisse trois mois de vacance à combler, souvent par de la courte durée estivale.
Le motif justifiant le bail étudiant doit apparaître au contrat, tout comme celui du bail mobilité. Un bail de neuf mois signé à un salarié en CDI, sans justificatif de scolarité, se requalifie sans difficulté en bail d’un an classique.
Le type de bail n’est pas une préférence de bailleur. C’est une condition d’éligibilité que le locataire doit remplir au jour de la signature.
Bail mobilité, dépôt de garantie et révision
Créé par la loi ELAN, le bail mobilité en LMNP court de un à dix mois, sans reconduction ni renouvellement. Il vise un public précis : formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé, ce que la garantie Visale compense en partie.
Sur les deux autres baux, le dépôt plafonne à deux mois de loyer hors charges et reste figé pendant toute l’exécution du contrat. La restitution intervient dans un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire.
La révision annuelle n’a rien d’automatique. Sans clause expresse au bail, le loyer reste figé jusqu’au renouvellement. Avec une clause, l’augmentation suit strictement l’indice de référence des loyers, selon les règles détaillées dans notre page sur l’augmentation du loyer en meublé et l’IRL.
L’erreur de contrat qui fait tomber le régime BIC
Un bail mal qualifié ne produit pas seulement des effets civils. Il ouvre une seconde brèche, fiscale celle-là, que la plupart des modèles gratuits ne mentionnent jamais. C’est pourtant là que se joue l’essentiel de la note.
Requalification civile, addition fiscale
Devant le juge, un mobilier insuffisant pour permettre au locataire de vivre avec ses seuls effets personnels entraîne la requalification en location nue. Le bail passe à trois ans, le dépôt de garantie est ramené à un mois, le préavis du bailleur s’allonge à six mois. Le locataire peut réclamer le trop-perçu correspondant.
La suite est plus coûteuse. Les loyers ne relèvent plus des bénéfices industriels et commerciaux mais des revenus fonciers, régime qui ignore l’amortissement. Or l’amortissement porte l’essentiel de l’économie d’impôt au réel : un résultat maintenu à zéro pendant dix ans redevient pleinement imposable, avec un rappel possible sur les trois derniers exercices et des majorations en cas de manquement délibéré.
Notez que ces deux requalifications sont indépendantes. L’administration fiscale n’a pas besoin d’un jugement civil préalable pour contester le caractère meublé de votre location. Un contrôle sur pièces, un contrat bancal et un inventaire absent lui suffisent. Pour sécuriser la déclaration qui découle du bail, Indy génère la liasse 2031 complète ↗ et signale les incohérences avant l’envoi.
Les clauses réputées non écrites
Seuls quatre motifs peuvent fonder une clause résolutoire en meublé : loyer impayé, charges impayées, dépôt de garantie non versé, et troubles de voisinage constatés par une décision définitive. Toute autre clause résolutoire glissée au contrat est nulle, y compris celle qui sanctionnerait un animal de compagnie.
La loi de 1989 neutralise également d’autres stipulations courantes : imposer un assureur, exiger le prélèvement automatique comme unique mode de paiement, interdire l’hébergement de proches, facturer l’envoi des quittances. Une clause réputée non écrite ne fait pas tomber le bail. Elle disparaît simplement, souvent au pire moment, quand le bailleur comptait dessus.
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