Cent sept euros par an. C’est le tarif net que paie un LMNP simple chez Contalim après l’astuce CGA. Aucun cabinet comptable spécialisé en immobilier ne fait moins cher en France, et probablement aucun ne fera mieux les prochaines années. Le revers tient en deux mots : pas de plateforme, et un service par email dont la qualité dépend largement de l’interlocuteur tiré au sort sur votre dossier.
Contalim s’est installé depuis 2014 sur la niche LMNP et SCI avec un modèle low-cost assumé. Cet avis Contalim LMNP s’inscrit dans notre panorama complet du logiciel et du cabinet comptable LMNP, où chaque acteur est testé sur les mêmes critères : prix, périmètre, plateforme, qualité de service. Contalim joue dans une catégorie à part : celle du prix plancher absolu, avec ce que ça implique de coupes ailleurs.
Le calcul est simple. Pour un primo-investisseur avec un bien meublé sans complexité, le rapport qualité-prix est difficile à battre. Pour un patrimoine multi-biens ou en évolution rapide, l’absence d’interface et la variabilité du service deviennent des risques opérationnels. Le détail compte, et nous allons le poser pièce par pièce.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.
Contalim en bref, les choses à savoir d’emblée
Contalim est un cabinet d’expertise-comptable agréé, basé à Bourgoin-Jallieu en Isère, exclusivement spécialisé sur la fiscalité immobilière des particuliers. Sa promesse tient en une ligne : faire votre liasse fiscale annuelle à un prix que personne d’autre ne pratique. Tout le reste découle de ce choix.
Un cabinet comptable agréé, pas un logiciel SaaS
La distinction est essentielle, parce qu’elle conditionne tout. Indy ou Decla.fr sont des logiciels en libre-service : vous saisissez vos écritures, l’outil ventile, génère la liasse, vous validez. Contalim fonctionne à l’opposé : vous envoyez vos documents par email, un comptable dédié les traite, vous recevez la liasse fiscale 2031 prête à téletransmettre quelques semaines plus tard. Aucune saisie de votre côté, aucune interface logicielle non plus. C’est un service comptable classique, simplement digitalisé par email et avec un tarif compressé.
15 000 clients en niche immobilière depuis 2014
Contalim revendique plus de 15 000 dossiers traités depuis sa création, et 5 500 déclarations d’impôt sur le revenu effectuées chaque année. Ces volumes ne sont pas un argument commercial creux : ils traduisent une vraie courbe d’apprentissage sur les sujets fiscaux qu’un cabinet généraliste maîtrise mal. Amortissement par composants, distinction terrain/structure, déficit reportable hors RFR, traitement de la TVA en LMNP saisonnier classé. Sur ces points techniques, l’équipe a vu passer suffisamment de cas pour ne pas se tromper sur le standard. Là où ça se complique, c’est sur les dossiers atypiques où la spécialisation ne suffit plus : démembrement, holding patrimoniale, montage SCI à l’IS multi-biens.
Combien coûte Contalim, vraiment
Le tarif affiché et le tarif réellement payé ne sont pas le même chiffre. La différence vient d’un mécanisme fiscal légal qui ne marche que si vous adhérez à un Centre de Gestion Agréé. Anatomie du calcul, et des frais qui n’apparaissent pas dans la grille publique.
Le tarif réel après CGA
Le forfait LMNP brut tourne autour de 167 € HT par an pour un bien. À ça, vous ajoutez 60 € d’adhésion à un CGA, soit 227 € de frais bruts. La mécanique fiscale joue ensuite : les frais de tenue de comptabilité et d’adhésion au CGA ouvrent droit à une réduction d’impôt égale aux deux tiers de ces frais, plafonnée à 915 € par an. Sur un foyer suffisamment imposé, la réduction couvre quasi 150 € sur les 227 €, ramenant le coût net annuel autour de 107 €. C’est probablement le tarif le plus bas du marché pour une vraie liasse 2031 produite par un comptable agréé.
| Solution | Prix annuel brut | Coût net après CGA | Plateforme |
|---|---|---|---|
| Contalim (1 LMNP) | 167 € HT | ~ 107 € | Email seul |
| Indy (1 LMNP) | 288 € HT | ~ 195 € | SaaS complet |
| JD2M (1 LMNP) | ~ 1 800 € HT | ~ 1 200 € | Suivi humain dédié |
| Écart Contalim vs Indy | – 88 €/an | Mais pas de plateforme |
Les coûts cachés à anticiper
La grille publique masque deux postes que les avis clients remontent souvent. Premier point : pour une SCI, dépasser 50 factures d’achats sur l’exercice déclenche un surcoût rarement annoncé à la souscription, parfois découvert à la facturation. Si votre SCI gère plusieurs biens avec des charges réparties, le seuil tombe vite. Deuxième point : chaque bien LMNP supplémentaire fait monter le forfait par paliers, sans dégressivité agressive. À trois ou quatre biens, l’écart avec un logiciel comme Indy se réduit nettement. Demandez systématiquement un devis détaillé avant de signer, en précisant le nombre de factures annuelles attendues et tout cas atypique (travaux lourds, vente prévue, changement de locataire en cours d’année).
Pour une simple téletransmission isolée sans suivi, sans cabinet et sans CGA, regardez plutôt Teledec et son modèle de téledéclaration LMNP à l’acte : à partir de 39 € l’année déclarée, vous ne payez que ce que vous transmettez, sans abonnement.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.
Ce que vous obtenez, et ce que vous n’obtenez pas
Le périmètre de Contalim est plus étroit que celui d’un cabinet généraliste, et plus étroit aussi que celui d’un acteur comme JD2M ou Amarris Immo qui pratiquent un suivi annuel continu. Voici ce qui rentre dans le forfait, et surtout ce qui n’y rentre pas.
La liasse 2031 et l’aide à la déclaration IR sont incluses
Le forfait couvre la production complète de la liasse fiscale LMNP : formulaires 2031, 2033-A à 2033-G, calcul des amortissements (terrain exclu, structure sur 25 ans, mobilier sur 7 à 10 ans, travaux selon nature), envoi par téletransmission EDI-TDFC. Une fois la liasse reçue, Contalim aide gratuitement à reporter les bons chiffres dans votre déclaration de revenus annuelle, formulaire 2042-C-PRO. Bonus inclus : un rendez-vous téléphonique de bilan initial, et la rédaction gratuite des statuts si vous créez une SCI dans la foulée. Le périmètre couvre donc l’essentiel pour un dossier standard, mais s’arrête là.
La plateforme client, ce n’est pas le sujet
Contalim n’a pas d’interface en ligne pour le client. Tout passe par email et fichiers en pièces jointes, parfois via un drive partagé pour les documents lourds. Conséquences pratiques : aucun dashboard pour suivre l’avancement, pas d’historique consultable des liasses passées, pas de notification automatique quand une étape est franchie, pas de checklist de pièces à fournir. Vous dépendez de la rigueur du comptable attitré et de votre propre archivage email. Comparé à l’écosystème Indy avec plateforme native, alertes et support intégré, l’écart d’expérience est massif. Certains avis évoquent une « interface sécurisée » : c’est en réalité un drive partagé pour les pièces, pas une application de gestion.
Pour qui Contalim peut faire sens, pour qui non
Le verdict ne tient pas en une étiquette « bon » ou « mauvais ». Il dépend du profil. Deux situations très différentes pèsent dans la balance, et le calcul ne donne pas le même gagnant selon le cas.
Le profil 1 bien, situation simple
Un LMNP au régime réel, un seul bien, charges classiques (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, prime d’assurance, honoraires de gestion locative s’il y en a), aucun travaux exceptionnel cette année. Pour ce profil, Contalim est probablement imbattable. À 107 € net annuel, vous payez moins qu’une heure facturée par un expert-comptable de quartier, et vous obtenez une liasse propre. Si votre interlocuteur attribué est sérieux, l’opération roule sans friction. La variabilité de service reste un risque, mais sur un dossier simple, le pire scénario consiste à devoir relancer 2 ou 3 fois pour obtenir la liasse, sans conséquence fiscale grave.
Le profil multi-biens ou évolutif : à éviter
Plusieurs biens, projet de SCI, démembrement en cours, succession, travaux lourds étalés sur plusieurs exercices, déficits reportables à arbitrer, optimisations stratégiques (transformation LMNP vers LMP, bascule meublé vers nu). Ce profil veut un suivi continu et un conseil patrimonial, pas une simple liasse annuelle livrée par email. Deux options sérieuses : un cabinet humain spécialisé comme JD2M qui propose un suivi annuel continu et du conseil patrimonial, ou un outil moderne avec alertes et support intégré comme Indy. Le modèle Contalim email-only ne tient pas l’évolution du dossier, et les avis négatifs proviennent presque tous de patrimoines qui ont grossi sans que le service suive.
Les 3 alternatives sérieuses à Contalim
Trois acteurs couvrent les angles morts de Contalim : la plateforme moderne avec alertes pièges, le suivi humain dédié pour patrimoines complexes, et la téletransmission isolée sans abonnement. Aucun ne descend au tarif Contalim, mais chacun apporte une vraie valeur ajoutée selon le profil.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.