Derrière l’expression « frais de notaire », 80 % de taxes. Sur 15 000 € versés pour un appartement ancien à 200 000 €, l’officier ministériel en garde environ 1 500 €. L’État et les collectivités empochent le reste. L’écart entre ancien et neuf atteint 10 000 € sur le même bien, soit un an de loyer en province.
Cette ligne du décompte notarié pèse lourd dans le rendement d’un investissement meublé. Le guide général d’achat LMNP détaille les arbitrages amont (ancien, neuf, résidence services), mais aucun ne neutralise les frais de notaire. Seul le statut LMNP au réel permet de les récupérer fiscalement.
Encore faut-il choisir entre deux mécaniques aux effets opposés : passer ces frais en charges la première année, ou les amortir sur la durée du bien. Ce choix est irrévocable, s’applique à tous les biens suivants, et la réforme des plus-values de 2025 vient d’en redistribuer les avantages.
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La vérité sur ce qu’on appelle frais de notaire
Le terme est trompeur. Sur un acte d’achat dans l’ancien, le notaire ne perçoit qu’un huitième environ du montant total. Le reste est composé de droits collectés pour le compte de l’État, du département et de la commune, plus quelques débours pour les formalités. Ces proportions changent radicalement dans le neuf, où la fiscalité d’acquisition est volontairement allégée pour soutenir la construction.
Ce que vous payez vraiment dans l’ancien
Quatre postes composent la facture. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent 5,81 % du prix net vendeur, dont 4,50 % pour le département, 1,20 % pour la commune et 0,107 % de frais d’assiette et de recouvrement. La contribution de sécurité immobilière (CSI), ex-salaire du conservateur des hypothèques, ajoute 0,10 %. Les émoluments du notaire suivent un barème dégressif officiel, plafonné à environ 1 % du prix. Enfin, les débours couvrent les formalités administratives, généralement entre 800 et 1 400 €.
Pour un studio acheté 150 000 € dans l’ancien, comptez environ 10 500 € de frais d’acquisition. Sur un T3 à 280 000 €, le poste grimpe à 21 000 €. La progression est mécanique, puisque trois postes sur quatre sont proportionnels au prix.
Pourquoi le neuf coûte trois fois moins
La différence se loge dans la partie fiscale, pas dans les émoluments. L’article 1594 F quinquies du Code général des impôts ramène la taxe de publicité foncière à 0,715 % pour les biens neufs et VEFA. Soit huit fois moins que les DMTO de l’ancien. Les émoluments du notaire, eux, restent identiques. Vous payez donc le même service mais beaucoup moins de taxes. C’est cette mécanique qui ramène la facture totale à 2 ou 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
Petit piège fréquent : dans le neuf, la TVA à 20 % est déjà intégrée au prix annoncé par le promoteur. Le « gain » sur les frais d’acquisition est donc à comparer au surcoût TVA, pas au prix brut. Sur un bien promoteur à 240 000 € TTC, la TVA représente 40 000 €, et l’arbitrage économique se joue sur le rendement locatif, pas sur les frais de notaire seuls.
Combien pour 200 000 € : ancien, neuf, VEFA
Le tableau ci-dessous ventile la facture par poste pour un bien à 200 000 € hors frais d’agence, dans les trois configurations classiques. Les chiffres sont indicatifs, légèrement variables selon le département (les DMTO peuvent baisser à 5,09 % dans quatre départements qui n’ont pas voté la hausse de 0,7 point).
| Poste | Ancien | Neuf / VEFA |
|---|---|---|
| DMTO ou TPF | 11 620 € | 1 430 € |
| Contribution sécurité immobilière (0,10 %) | 200 € | 200 € |
| Émoluments du notaire | 2 100 € | 2 100 € |
| Débours et formalités | 1 080 € | 1 080 € |
| Total frais d’acquisition | ~ 15 000 € | ~ 4 810 € |
L’écart représente plus de 10 000 € sur un même bien, soit l’équivalent d’un an de loyer pour un studio à 850 €. Ce différentiel est l’un des arguments majeurs du choix entre ancien ou neuf en LMNP, mais il ne suffit pas à trancher : le rendement locatif, l’état du bien et la décote du marché secondaire restent les variables dominantes. Pour les acheteurs en VEFA LMNP, l’avantage frais s’ajoute aux garanties biennale et décennale, ce qui change la comparaison avec un bien ancien à rénover.
Charge année 1 ou amortissement sur 30 ans : le dilemme fiscal
L’administration fiscale laisse au bailleur LMNP au régime réel le choix entre deux traitements comptables. Ce choix est irrévocable pour le bien concerné, et la doctrine fiscale recommande la cohérence d’une même méthode pour tous les biens futurs. La conséquence sur l’impôt sur 15 ans peut atteindre plusieurs milliers d’euros selon le profil.
Option 1 : passer les frais en charges la première année
Les frais d’acquisition viennent intégralement réduire le résultat fiscal de l’année d’achat. Sur un investissement à 200 000 € dans l’ancien, ce sont 15 000 € de charges déduites en une fois. Si l’activité est bénéficiaire cette année-là, l’option creuse un déficit BIC reportable sur les 10 années suivantes pour effacer les bénéfices à venir. L’avantage immédiat est puissant pour les bailleurs en tranche marginale 30 % ou 41 %, qui économisent jusqu’à 6 150 € d’IR la première année.
Le revers : le déficit BIC se prescrit après 10 ans. Si l’activité reste structurellement déficitaire grâce aux amortissements du bien, le déficit charges peut être perdu en partie. C’est le scénario classique d’un primo-investisseur dont les amortissements seuls suffisent déjà à annuler le résultat.
Option 2 : amortir les frais sur la durée du bien
Les frais sont intégrés à la valeur du bien à l’actif et amortis sur la même durée que le composant gros œuvre, généralement 25 à 40 ans. Sur 30 ans, des frais de 15 000 € génèrent 500 € de dotation annuelle. La déduction est faible chaque année mais s’étale indéfiniment. Surtout, le déficit lié aux amortissements est reportable sans limite de durée selon l’article 39 C du CGI. Vous ne perdez jamais l’avantage fiscal.
Cette option est mécaniquement supérieure quand l’activité est déjà déficitaire avec les seuls amortissements du bien. Elle évite de gaspiller une déduction massive année 1 pour neutraliser un revenu déjà nul.
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Comment choisir : les deux situations qui décident
L’arbitrage tient en une question simple : avec les seuls amortissements du bien (et hors frais de notaire), votre résultat fiscal est-il déjà déficitaire ou non ? La réponse oriente vers l’une des deux options sans hésitation.
Activité déficitaire avec amortissements seuls : amortir les frais
Cas le plus fréquent. Un studio acheté 200 000 € amorti sur 30 ans génère environ 5 700 € d’amortissement annuel hors terrain. Si les loyers nets atteignent 7 200 € et les autres charges 4 000 €, le résultat est déjà négatif sans toucher aux frais de notaire. Les passer en charges année 1 ajouterait 15 000 € de déficit BIC à un déficit déjà constitué : ce déficit serait majoritairement perdu après 10 ans. Amortir préserve toute la déduction et la lisse indéfiniment. Cette logique s’applique souvent à un achat LMNP ancien à fort potentiel d’amortissement.
Activité bénéficiaire la première année : charge immédiate
Configuration plus rare, typique d’un bien à fort rendement (location saisonnière classée, colocation meublée à haut loyer) avec peu de charges la première année. Les amortissements ne suffisent pas à annuler le revenu BIC. La déduction de 15 000 € en charges permet alors de neutraliser le bénéfice et de créer un déficit reportable utile sur les 10 années suivantes. À 30 % de TMI, l’économie immédiate atteint 4 500 € sur l’IR seul, plus 2 580 € de prélèvements sociaux évités, soit 7 080 € sortis du cash flow année 1.
Ce que la réforme 2025 change pour les frais amortis
L’article 84 de la loi de finances pour 2025, applicable aux cessions postérieures au 15 février 2025, a modifié en profondeur le calcul de la plus-value LMNP. Les amortissements pratiqués pendant la période de location viennent désormais en diminution du prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Conséquence directe : la plus-value imposable augmente mécaniquement à la revente.
Le mécanisme de réintégration en pratique
Avant 2025, un bailleur qui avait déduit 50 000 € d’amortissements sur 10 ans bénéficiait d’un double avantage : économie d’IR sur la période d’exploitation, puis plus-value calculée sur le prix d’acquisition complet à la revente. Désormais, le prix d’acquisition fiscal est diminué de 50 000 €, ce qui augmente la plus-value brute d’autant. Le taux reste celui des particuliers : 19 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattement pour durée de détention (exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans).
Frais de notaire amortis : un cas particulier dans la réforme
Si vous avez choisi d’amortir les frais de notaire, ces dotations annuelles entrent dans le pot d’amortissements réintégrables à la revente. Sur 30 ans de détention, un amortissement cumulé de 15 000 € de frais s’ajoute au total réintégré dans la plus-value. À l’inverse, des frais passés en charges la première année n’ont aucun impact sur le calcul de la plus-value à la revente : ils ont été consommés une fois et ne reviennent jamais. Cette asymétrie redonne du poids à l’option charge pour les profils qui anticipent une revente avant 22 ans.
Les deux conditions pour déduire vos frais
Avant même de choisir entre charge et amortissement, encore faut-il que vos frais soient éligibles à la déduction. Deux conditions cumulatives sont requises, et leur non-respect prive définitivement le bailleur de la déduction.
Immatriculation simultanée ou antérieure à l’achat
Les frais payés avant la date de début d’activité LMNP ne peuvent pas être pris en compte. Si vous signez l’acte authentique le 15 mars et que vous immatriculez votre activité au guichet unique INPI le 20 avril, les frais d’acquisition du 15 mars sont fiscalement perdus. La parade consiste à déclarer le début d’activité dès la signature du compromis, ou simultanément à l’acte, en mentionnant la date d’acquisition comme date de début d’activité sur le formulaire P0i.
Bien affecté à la location meublée dès l’acquisition
Le bien doit figurer à l’actif du bilan LMNP et être destiné à la location meublée. Un appartement acheté pour servir de résidence secondaire, puis basculé en LMNP trois ans plus tard, ne donne plus droit à la déduction des frais d’acquisition initiaux. Seul l’amortissement reste possible, calculé sur la valeur vénale à la date de mise en location, et toujours hors frais d’origine. Même règle pour un bien d’abord loué nu, où les frais sont définitivement perdus au moment de la bascule en meublé.
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