La réponse courte : ni l’ancien ni le neuf ne sont intrinsèquement meilleurs en LMNP. La réponse utile : depuis février 2025, le calcul a basculé et la majorité des comparatifs en ligne raisonnent encore avec les règles d’avant. La réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente change la donne, et elle ne frappe pas l’ancien et le neuf de la même façon. Pourtant, les articles qui se positionnent sur ce sujet continuent d’aligner les mêmes colonnes « frais de notaire / rendement brut / TVA récupérable » sans jamais poser la seule question qui compte : quel est le TRI net sur votre horizon réel de détention, avec la fiscalité de sortie incluse ? Cet article reprend l’arbitrage ancien/neuf à zéro, en intégrant les nouvelles règles et en distinguant les profils pour lesquels chaque option a un sens concret.
Pourquoi la plupart des comparatifs ancien/neuf sont périmés depuis février 2025
La loi de finances 2025 a introduit un mécanisme qui modifie structurellement le rapport de force entre LMNP ancien et LMNP neuf. Les grilles de lecture habituelles, construites sur le postulat d’un amortissement « gratuit » sans conséquence à la revente, ne tiennent plus.
La réintégration des amortissements dans la plus-value pénalise deux fois plus l’ancien que le neuf
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel BIC viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière (article 150 VB du CGI, paragraphe III). Concrètement, plus vous avez amorti, plus votre plus-value taxable augmente à la revente. Et c’est là que l’ancien prend un coup asymétrique.
Un bien ancien détenu 10 ans a mécaniquement accumulé davantage d’amortissements qu’un bien neuf détenu la même durée, parce que l’ancien génère des revenus dès le jour de l’achat. Le neuf, acquis en VEFA, ne commence à produire des loyers qu’après 12 à 24 mois de livraison. Ce décalage crée un différentiel d’amortissements cumulés qui se retrouve intégralement dans la base taxable au moment de la cession.
Prenez un bien ancien acheté 200 000 € avec 60 000 € d’amortissements déduits sur 10 ans. Avant la réforme, la plus-value se calculait sur la différence entre prix de vente et prix d’achat. Désormais, le prix d’acquisition retenu tombe à 140 000 €, gonflant la plus-value de 60 000 €. Sur un bien neuf équivalent, le cumul d’amortissements sur la même période sera inférieur de 10 à 15 % du fait du démarrage tardif de l’exploitation. L’écart paraît modeste en pourcentage, mais il représente plusieurs milliers d’euros d’impôt supplémentaire concentrés sur l’ancien.
L’exception résidences services : le seul cas où l’ancien échappe au nouveau calcul
Le législateur a prévu une exclusion notable : les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, affaires) ne sont pas concernées par la réintégration des amortissements dans la plus-value. C’est l’un des rares angles morts de la réforme, et il change radicalement l’analyse pour une catégorie spécifique d’ancien.
Un LMNP ancien en résidence étudiante ou senior conserve donc l’ancien régime : amortissement intégral pendant l’exploitation, plus-value calculée sur le prix d’acquisition d’origine à la revente. Ce traitement différencié crée une distorsion de marché que peu d’investisseurs ont intégrée. L’ancien en résidence services devient, post-réforme, fiscalement plus attractif à la revente que l’ancien classique, toutes choses égales par ailleurs. Mais cette exception ne doit pas masquer les risques propres aux résidences services (gestionnaire, bail commercial, charges), qui sont d’une nature totalement différente.
Détenir 22 ans ou 30 ans : les seuils qui annulent totalement la réforme
La réintégration des amortissements n’a d’impact réel que si vous revendez avant que les abattements pour durée de détention ne s’appliquent pleinement. Le régime des plus-values immobilières des particuliers prévoit une exonération totale d’impôt sur le revenu (19 %) après 22 ans de détention, et une exonération totale incluant les prélèvements sociaux (17,2 %) après 30 ans.
Autrement dit, un investisseur qui achète un bien ancien à 35 ans et le revend à 65 ans ne paiera strictement aucun impôt sur la plus-value, quelle que soit la masse d’amortissements déduits entre-temps. La réforme 2025 n’a donc aucun impact sur les stratégies patrimoniales longues. Elle pénalise exclusivement les investisseurs qui revendent entre 5 et 20 ans, soit précisément la fenêtre dans laquelle se situent la majorité des reventes de LMNP ancien en résidence services d’occasion.
C’est une information déterminante : si votre horizon de détention dépasse 22 ans, le débat « ancien ou neuf » redevient celui d’avant la réforme. Si vous prévoyez de revendre avant, l’ancien classique au régime réel porte désormais un surcoût fiscal mesurable.
Le rendement brut supérieur de l’ancien est un piège comptable
L’argument le plus répété dans les comparatifs : l’ancien offre un rendement brut supérieur grâce à un prix d’achat inférieur. C’est factuellement exact, et pourtant trompeur dès qu’on raisonne en rendement net après fiscalité de sortie.
Le TRI net après revente fiscalisée inverse souvent le classement ancien/neuf
Le taux de rendement interne (TRI) intègre l’ensemble des flux : investissement initial, loyers perçus, charges déduites, économie d’impôt annuelle et imposition à la sortie. C’est le seul indicateur qui permet de comparer honnêtement deux placements de nature différente.
Sur un horizon de 12 ans, un ancien acheté 150 000 € avec un rendement brut de 5,5 % et un neuf acheté 200 000 € avec un rendement brut de 3,8 % ne donnent pas le résultat intuitif. L’ancien accumule plus d’amortissements, donc plus de réintégration à la revente. Le neuf, malgré un rendement brut inférieur, bénéficie de frais de notaire réduits (2,5 % contre 7,5 %), d’une absence de travaux sur les 10 premières années et d’une base amortissable plus élevée qui allonge la durée de couverture fiscale. Une fois la fiscalité de sortie intégrée, le TRI net du neuf se rapproche de celui de l’ancien, et le dépasse dans certaines configurations où la plus-value immobilière du neuf est plus forte (quartier en développement réel, métropole en croissance).
Le problème est que quasiment aucun simulateur accessible au grand public n’intègre ce calcul complet. Les outils en ligne comparent des rendements bruts ou nets de charges, jamais des TRI incluant la fiscalité de revente post-réforme.
La décote de 30 % à l’achat se transforme en base amortissable plus faible et donc en couverture fiscale plus courte
Un bien ancien acheté 140 000 € contre un bien neuf à 200 000 € pour une surface et une localisation comparables : la décote semble être un avantage net. Mais l’amortissement se calcule sur le prix d’acquisition (hors terrain, estimé en général à 15 % du prix). La base amortissable du bien ancien est donc de l’ordre de 119 000 €, contre 170 000 € pour le neuf.
En amortissant le bâti sur 25 à 30 ans, le bien ancien génère une dotation annuelle d’environ 4 000 €, contre 5 700 € pour le neuf. La conséquence directe : la couverture fiscale (la période pendant laquelle l’amortissement absorbe la totalité du résultat BIC) est plus courte dans l’ancien. Un investisseur en ancien commencera à payer de l’impôt sur ses loyers plus tôt qu’un investisseur en neuf, parfois dès la 8e ou 9e année si les charges déductibles diminuent (fin du remboursement des intérêts d’emprunt).
Ce mécanisme est rarement expliqué, parce qu’il contredit le récit dominant selon lequel l’ancien est « plus rentable ». Il l’est en apparence, sur les premières années. Il l’est moins quand on regarde la durée totale de l’avantage fiscal.
Frais de notaire, DPE, travaux : les coûts qui n’apparaissent dans aucun simulateur grand public
Les frais de notaire dans l’ancien (7 à 8 %) représentent un surcoût immédiat de plusieurs milliers d’euros par rapport au neuf (2 à 3 %). Sur un bien à 150 000 €, l’écart atteint 7 000 à 8 000 € de trésorerie nette. Cet écart est souvent présenté comme « compensé par les loyers immédiats », ce qui est partiellement vrai, mais uniquement si le bien est effectivement loué sans vacance dès le premier mois.
Le diagnostic de performance énergétique ajoute une couche de risque propre à l’ancien. Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les classés F le seront en 2028. Un bien ancien affiché à prix attractif peut nécessiter 15 000 à 40 000 € de travaux de rénovation énergétique pour rester louable légalement. Ces travaux sont certes déductibles ou amortissables au régime réel, mais ils grèvent le cash-flow immédiat et rallongent le point mort de l’investissement.
Le neuf échappe à ces contraintes par construction : il respecte la RE2020, ce qui garantit un DPE en classe A ou B pour les prochaines décennies. C’est un poste de risque en moins, difficilement quantifiable mais bien réel.
L’ancien en résidence services et l’ancien classique n’ont rien en commun
Regrouper sous l’étiquette « LMNP ancien » un studio en centre-ville géré en direct et un T2 en résidence senior avec bail commercial est une erreur d’analyse. Les risques, la rentabilité et la fiscalité de sortie divergent sur presque tous les points.
Bail commercial résiduel de 1 à 3 ans : le risque que les vendeurs ne mentionnent jamais
En résidence services, le locataire est le gestionnaire (exploitant), pas l’occupant final. Le lien juridique entre le propriétaire et le gestionnaire est un bail commercial d’une durée initiale de 9 ans dans le neuf. Quand vous achetez un LMNP ancien en résidence services, vous reprenez le bail en cours, avec la durée résiduelle qui va avec.
Un bien revendu en 7e année de bail ne vous laisse que 2 ans de visibilité. À l’échéance, le gestionnaire peut ne pas renouveler, renégocier un loyer inférieur de 15 à 25 %, ou simplement disparaître si la résidence n’est pas rentable. Ce risque est le plus sous-estimé du LMNP ancien en résidence services. Les annonces mentionnent le loyer annuel, la rentabilité, parfois le nom du gestionnaire, presque jamais la date de fin du bail en cours.
Un bail résiduel court a aussi un impact direct sur le financement bancaire : les banques prêtent moins facilement (ou à des conditions dégradées) quand la visibilité locative est inférieure à 3 ans. Ce paramètre peut transformer une « bonne affaire » apparente en investissement non finançable.
Gestionnaire défaillant ou en redressement : comment lire un PV d’AG avant d’acheter
Le gestionnaire d’une résidence services est l’unique source de revenus du propriétaire LMNP. Si cet exploitant fait l’objet d’une procédure collective, les loyers cessent, parfois pendant des mois, parfois définitivement. Le marché du LMNP ancien en résidence services comporte une proportion non négligeable de biens dont le gestionnaire est en difficulté financière.
Avant tout achat, il faut exiger les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années. C’est dans ces documents que se cachent les signaux d’alerte : retards de paiement du gestionnaire, provisions pour travaux anormalement élevées, conflits sur la répartition des charges, taux de remplissage en baisse. Un gestionnaire qui renégocie ses baux à la baisse lors de chaque renouvellement est un gestionnaire qui ne couvre plus ses coûts d’exploitation. C’est un signal de sortie, pas d’entrée.
Les vendeurs particuliers n’ont aucune obligation de fournir ces PV spontanément. C’est à l’acheteur de les demander, et à son notaire de conditionner la vente à leur communication. Ne pas le faire revient à acheter une entreprise sans regarder ses comptes.
Pourquoi un ancien classique en direct surperforme souvent une résidence services d’occasion
Un studio ou T2 ancien en centre-ville, meublé et géré en direct (ou via un mandat de gestion simple), cumule plusieurs avantages structurels sur la résidence services d’occasion. Le propriétaire fixe son loyer librement, choisit ses locataires, maîtrise ses charges et n’est pas dépendant d’un gestionnaire unique.
Le rendement net est souvent supérieur de 1 à 2 points par rapport à une résidence services d’occasion, parce que le loyer n’est pas amputé par la marge de l’exploitant. La contrepartie est une gestion plus active : publication d’annonces, états des lieux, gestion des impayés. Mais pour un investisseur qui accepte cette charge, ou qui délègue à un gestionnaire classique pour 6 à 8 % du loyer (contre 15 à 20 % prélevés en résidence services via le différentiel entre loyer marché et loyer reversé), le rapport effort/rendement est nettement en faveur de l’ancien classique.
Post-réforme 2025, la résidence services conserve son avantage sur la non-réintégration des amortissements dans la plus-value. Mais cet avantage ne compense pas toujours le risque gestionnaire, le bail résiduel court et la moindre flexibilité. L’ancien classique reste le choix le plus robuste pour qui veut réellement piloter son investissement.
Le neuf LMNP n’est pas un placement tranquille : les coûts invisibles de la VEFA
Le neuf est souvent présenté comme le choix « sans souci » : normes récentes, garantie décennale, gestionnaire neuf, bail long. La réalité financière des 24 premiers mois raconte une histoire différente.
Intérêts intercalaires pendant 18 mois : le poste budgétaire que personne ne chiffre avant de signer
En VEFA, le déblocage du prêt immobilier se fait par tranches successives au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Entre le premier appel de fonds et la livraison du bien (12 à 24 mois en moyenne), l’investisseur paie des intérêts intercalaires sur les sommes déjà débloquées, sans percevoir aucun loyer en contrepartie.
Sur un prêt de 200 000 € à 3,5 %, les intérêts intercalaires cumulés sur 18 mois de construction représentent entre 5 000 et 8 000 € selon le rythme des appels de fonds. Cette somme sort de la trésorerie de l’investisseur sans générer aucun revenu. Elle est déductible des BIC au régime réel, mais uniquement à partir de la mise en location effective du bien, pas pendant la construction. Le décalage entre le décaissement et la déduction fiscale crée un trou de trésorerie que les commercialisateurs de programmes neufs ne chiffrent quasiment jamais dans leurs simulations.
TVA récupérable à 20 % : avance de trésorerie réelle et risque de remboursement en cas de revente avant 20 ans
L’achat d’un bien neuf en résidence services permet de récupérer la TVA à 20 % sur le prix d’acquisition. Sur un bien à 200 000 € TTC, cela représente environ 33 000 € récupérés après la livraison et la mise en exploitation. C’est un avantage considérable, mais il est assorti de deux contraintes rarement détaillées.
Premièrement, l’investisseur doit avancer la totalité du prix TTC (ou emprunter sur cette base). Le remboursement de la TVA n’intervient qu’après la livraison et la mise en place administrative par l’expert-comptable, soit 6 à 12 mois après le premier euro déboursé. Deuxièmement, la TVA récupérée est acquise définitivement uniquement si le bien reste en exploitation pendant 20 ans. En cas de revente ou de changement d’usage avant ce terme, une fraction de la TVA doit être restituée au prorata des années restantes. Revendre un bien neuf après 8 ans implique de rembourser 60 % de la TVA initialement récupérée, soit environ 20 000 € sur l’exemple précédent.
Ce mécanisme de régularisation transforme la TVA récupérable en une obligation de détention longue, rarement compatible avec les stratégies d’arbitrage à moyen terme.
Emplacement périphérique et promesse de quartier « en devenir » : le pari le plus cher du LMNP neuf
La raréfaction du foncier en centre-ville pousse la quasi-totalité des programmes neufs en LMNP vers des zones périphériques, des quartiers en rénovation urbaine ou des secteurs dits « prometteurs ». Le prix au mètre carré y est calibré pour intégrer une plus-value future qui reste, par définition, hypothétique.
Un programme neuf situé à 15 minutes en voiture du centre-ville, à proximité d’une ligne de tramway « prévue pour 2028 », n’a pas la même valeur patrimoniale qu’un studio ancien en hypercentre avec 10 ans d’historique de location. La demande locative en périphérie est structurellement plus volatile : elle dépend de la réalisation effective des infrastructures promises, de l’implantation de commerces et de services, et de la dynamique démographique locale.
Le risque n’est pas que le quartier ne se développe jamais. C’est qu’il se développe plus lentement que prévu, avec un taux de vacance locative supérieur aux projections du commercialisateur pendant 3 à 5 ans. Sur cette période, l’investisseur en neuf cumule des intérêts intercalaires, un démarrage locatif poussif et un bien dont la valeur de revente stagne. L’ancien en centre-ville n’offre pas cette incertitude : la demande locative est vérifiable, les loyers sont connus, le quartier est fait.
Quand l’ancien reste objectivement supérieur au neuf malgré la réforme
La réforme 2025 n’a pas rendu l’ancien obsolète. Elle a simplement réduit la marge de manœuvre. Dans certaines configurations précises, l’ancien conserve un avantage net et mesurable sur le neuf.
Centre-ville, tension locative, historique de charges vérifiable : les trois critères qui justifient l’ancien
Un bien ancien situé dans une zone tendue (liste définie par décret, consultable sur le site du ministère du Logement), en centre-ville d’une agglomération de plus de 100 000 habitants, avec un historique locatif de 5 ans minimum, présente un profil de risque très différent d’un bien périphérique neuf.
La tension locative garantit un taux de vacance proche de zéro. L’historique des charges (taxe foncière, provisions de copropriété, travaux passés) permet de construire un prévisionnel fiable, sans les approximations inhérentes aux résidences neuves dont les charges réelles ne sont connues qu’après 2 à 3 ans d’exploitation. Le loyer est fixé par le marché, pas par la projection d’un promoteur.
Quand ces trois critères sont réunis, le surcoût fiscal lié à la réintégration des amortissements est absorbé par un rendement locatif stable, une vacance quasi nulle et une plus-value immobilière portée par la rareté du foncier en centre-ville. L’ancien en centre-ville tendu reste, post-réforme, l’investissement LMNP le plus prévisible du marché.
L’ancien avec travaux lourds : le seul montage qui cumule déduction immédiate et amortissement long
L’achat d’un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation importants (supérieurs à 30 % de la valeur du bien) offre un avantage fiscal que le neuf ne peut pas répliquer. Les travaux de réparation et d’amélioration sont déductibles des revenus BIC l’année de leur réalisation au régime réel. Parallèlement, les travaux d’amélioration qui augmentent la valeur du bien sont amortissables sur 10 à 15 ans.
Ce double mécanisme (déduction immédiate des charges de réparation + amortissement des travaux d’amélioration) crée un déficit BIC reportable qui peut couvrir la totalité des revenus locatifs pendant 5 à 8 ans, en plus de l’amortissement classique du bâti. Un bien acheté 120 000 € avec 50 000 € de travaux génère une base amortissable totale supérieure à celle d’un bien neuf à 200 000 €, tout en ayant mobilisé 30 000 € de trésorerie en moins.
L’opération exige une maîtrise technique (chiffrage des travaux, distinction entre charges déductibles et immobilisations amortissables, suivi comptable rigoureux) qui dépasse le cadre d’un investissement « clé en main ». Mais pour un investisseur capable de piloter un chantier, c’est le montage LMNP le plus performant fiscalement, y compris après la réforme 2025.
Le seuil LMP atteint plus vite dans l’ancien : pourquoi c’est parfois une stratégie volontaire
Le passage du statut LMNP au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) intervient quand les recettes locatives dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Dans l’ancien, le ratio recettes/prix d’achat est plus élevé que dans le neuf, ce qui signifie qu’un investisseur multi-biens atteint ces seuils plus rapidement.
Ce basculement est généralement présenté comme un risque (cotisations sociales sur les loyers, obligations comptables renforcées). Mais il ouvre aussi un avantage considérable post-réforme : en LMP, les plus-values bénéficient du régime des plus-values professionnelles, avec exonération totale si le chiffre d’affaires est inférieur à 90 000 € et si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans.
Concrètement, un investisseur qui bascule volontairement en LMP via l’accumulation de biens anciens à forte rentabilité peut revendre ses biens sans aucune imposition sur la plus-value après 5 ans d’activité, sans attendre 22 ou 30 ans. C’est un contournement légal de la réforme 2025 que très peu de comparatifs mentionnent, parce qu’il suppose une stratégie patrimoniale globale et pas un raisonnement bien par bien.
La grille de décision réelle selon le profil fiscal et patrimonial
Aucun article ne peut trancher le débat ancien/neuf sans connaître la situation fiscale et les objectifs de l’investisseur. Mais certaines variables pèsent plus que d’autres dans la décision.
TMI à 30 % vs 41 % : l’arbitrage ancien/neuf ne donne pas le même résultat
Un investisseur dont la tranche marginale d’imposition (TMI) est à 30 % tire un bénéfice modéré de l’amortissement : chaque euro déduit lui économise 30 centimes d’impôt (plus 17,2 % de prélèvements sociaux). À 41 %, le même euro déduit économise 41 centimes. L’amortissement a donc mécaniquement plus de valeur pour les contribuables fortement imposés.
Dans l’ancien, où la base amortissable est plus faible et la couverture fiscale plus courte, un investisseur à 30 % bascule plus vite dans une situation où ses loyers sont partiellement imposés. Le neuf, avec sa base amortissable supérieure, prolonge la période de neutralité fiscale et maximise l’économie d’impôt pour les TMI élevées. Pour un investisseur à 41 %, le surcoût d’acquisition du neuf est souvent compensé par le gain fiscal annuel supérieur. Pour un investisseur à 30 %, l’ancien reste compétitif si le rendement brut compense la couverture fiscale plus courte.
Premier investissement vs diversification : le niveau de risque acceptable n’est pas le même
Un premier investissement LMNP doit minimiser les sources d’incertitude. Le neuf en résidence services offre un cadre structuré (bail commercial de 9 ans, gestionnaire identifié, normes récentes) qui réduit le nombre de décisions à prendre. Le coût d’entrée est plus élevé, mais le risque opérationnel est contenu tant que le gestionnaire est solide.
L’ancien, qu’il soit classique ou en résidence services d’occasion, exige une capacité d’analyse plus poussée : lecture des PV d’AG, évaluation du DPE, estimation des travaux, vérification du bail résiduel. Un investisseur qui achète son premier bien sans cette grille de lecture s’expose à des erreurs coûteuses. En revanche, pour un investisseur qui possède déjà un ou deux biens et maîtrise les mécanismes du LMNP, l’ancien classique en direct offre un levier de rendement supérieur et une diversification géographique plus accessible (ticket d’entrée inférieur).
Horizon 10 ans vs 25 ans : la seule variable qui tranche définitivement le débat
Si vous prévoyez de revendre dans 10 à 15 ans, le neuf présente un avantage structurel post-réforme : moins d’amortissements cumulés à réintégrer, frais de notaire réduits à l’entrée, et un bien encore récent qui se revend mieux sur le marché secondaire. La fiscalité de sortie sera plus légère qu’avec un ancien fortement amorti.
Si votre horizon dépasse 22 ans, la question de la réintégration des amortissements devient sans objet (exonération totale de l’IR sur la plus-value). L’ancien reprend alors tout son avantage : prix d’entrée inférieur, rendement brut supérieur, localisation centrale, et une plus-value immobilière souvent plus forte en hypercentre qu’en périphérie.
Entre 15 et 22 ans, c’est la zone grise. Les abattements pour durée de détention commencent à réduire significativement la fiscalité de sortie, mais ne l’annulent pas. Dans cette fenêtre, le choix dépend des autres variables (TMI, type de bien, localisation, capacité de gestion). Il n’y a pas de réponse universelle, seulement un calcul à faire avec les bons paramètres.
Questions fréquentes
Peut-on cumuler un bien LMNP ancien et un bien LMNP neuf dans le même portefeuille ?
Oui, il n’existe aucune restriction à détenir simultanément des biens anciens et neufs sous le statut LMNP. Les revenus locatifs des deux biens sont agrégés dans la même déclaration BIC. Le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel) s’applique à l’ensemble de l’activité, pas bien par bien. En pratique, le régime réel est presque toujours plus intéressant dès le deuxième bien, car les charges et amortissements cumulés dépassent largement l’abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC. L’essentiel est de vérifier que le cumul des revenus locatifs ne fait pas basculer involontairement vers le statut LMP si ce n’est pas l’objectif recherché.
Faut-il obligatoirement passer par un expert-comptable en LMNP ancien au régime réel ?
Aucune obligation légale n’impose de recourir à un expert-comptable pour déclarer en LMNP au régime réel. Mais la complexité des liasses fiscales (formulaires 2031, 2033 et annexes), le calcul des amortissements par composants et le suivi des déficits reportables rendent la gestion en autonomie risquée pour un non-initié. Une erreur sur la ventilation terrain/bâti ou sur la durée d’amortissement peut avoir des conséquences fiscales lourdes lors d’un contrôle. Le coût d’un expert-comptable spécialisé LMNP se situe entre 400 et 800 € par an, ce qui reste marginal rapporté aux économies d’impôt générées par un amortissement correctement paramétré.
La réforme 2025 s’applique-t-elle aux biens achetés avant son entrée en vigueur ?
Oui. La réintégration des amortissements concerne toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, indépendamment de la date d’acquisition du bien. Les amortissements déduits depuis le début de l’activité, même sur des biens achetés il y a 15 ans, sont pris en compte dans le nouveau calcul de la plus-value. Le Conseil constitutionnel a validé cette application rétroactive (décision n°2025-874 DC du 13 février 2025), considérant qu’elle ne porte que sur les cessions futures et non sur des situations fiscales passées définitivement acquises.
Le micro-BIC reste-t-il intéressant en LMNP ancien après les réformes ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives pour les meublés classiques (plafonné à 77 700 € de chiffre d’affaires). Son seul avantage est la simplicité déclarative. En contrepartie, il ne permet ni l’amortissement du bien, ni la déduction des charges réelles, ni le report de déficits. Pour un bien ancien avec des travaux, des intérêts d’emprunt ou des charges de copropriété significatives, le régime réel génère presque systématiquement une économie d’impôt supérieure. Le micro-BIC n’est réellement pertinent que pour les biens entièrement payés, sans travaux, avec des charges très faibles, ce qui correspond à un profil minoritaire dans l’ancien.
Quels sont les délais réels pour récupérer la TVA sur un bien LMNP neuf ?
Le remboursement de la TVA n’est pas automatique ni immédiat. Il faut d’abord que le bien soit livré, mis en exploitation et que le bail commercial soit signé. L’expert-comptable dépose ensuite une demande de remboursement de crédit de TVA (formulaire 3519) auprès du service des impôts des entreprises. Le traitement administratif prend en moyenne 3 à 6 mois après le dépôt. En comptant le délai de construction (12 à 24 mois) et le délai administratif, l’investisseur peut attendre 18 à 30 mois entre son premier appel de fonds et le remboursement effectif de la TVA sur son compte bancaire. Cette durée doit être intégrée dans le plan de trésorerie dès la signature du contrat de réservation.