Dix mille euros. C’est ce que coûte le simple choix entre l’ancien et le neuf sur un appartement à 200 000 euros, rien que sur les frais de notaire. Et ce n’est que le début de l’écart. Le neuf vend du clé-en-main, des frais réduits, de la TVA récupérable. L’ancien vend de la décote, du centre-ville, du loyer immédiat. Les deux camps ont raison sur leur terrain. La vraie question n’est pas lequel est meilleur, mais lequel correspond à votre profil sur 15 à 20 ans.
L’arbitrage commence avant la signature et se joue sur dix critères chiffrés que la plupart des vendeurs préfèrent simplifier. Cette analyse fait partie du guide complet sur l’achat LMNP et compare neuf et ancien sur le terrain où ils diffèrent vraiment : prix d’entrée, frais, rentabilité brute, fiscalité de sortie, risque exploitant et liquidité à la revente.
Depuis la loi de finances 2025, le calcul a changé. La réintégration des amortissements dans la plus-value pénalise désormais l’ancien comme le neuf classique, mais épargne le neuf en résidence service. Cette nuance bascule le verdict pour deux profils d’investisseurs sur trois. Le match en 2026 n’est plus celui de 2023.
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Les six critères qui séparent vraiment le neuf de l’ancien
Le débat se concentre toujours sur le prix au mètre carré. Or, six paramètres financiers et un paramètre fiscal pèsent davantage sur la rentabilité réelle à 15 ans. Voici lesquels, sans la brochure commerciale.
Le prix d’achat et les frais cachés
Un bien ancien se négocie en moyenne 15 à 25 % moins cher au mètre carré qu’un neuf équivalent dans la même ville. Cette décote tient à l’absence de TVA dans le prix, à l’ancienneté du bâti et à la valeur verte dégradée par le DPE. Sur un T2 à 180 000 euros dans l’ancien, le neuf équivalent se vend autour de 210 000 à 225 000 euros.
Les frais de notaire inversent partiellement l’équation. Ils tournent autour de 7 à 8 % du prix dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf, grâce à la taxe de publicité foncière réduite à 0,715 % en VEFA. Sur 200 000 euros, l’écart est de 10 000 euros environ. Attention : depuis la LF 2025 article 116, la plupart des départements ont majoré les droits de mutation de 0,5 point pendant trois ans, ce qui creuse encore l’écart côté ancien.
La carence locative et le cash-flow d’entrée
L’ancien produit du loyer dès la signature de l’acte, parfois même avant si le bail en cours est repris. Le neuf en VEFA impose une attente de 12 à 24 mois avant la livraison, sans loyer mais avec les premiers intérêts intercalaires à payer. Sur un emprunt de 200 000 euros à 3,9 %, ces intérêts cumulés atteignent 8 000 à 15 000 euros selon la durée de chantier.
Le rendement brut s’en ressent mécaniquement. Une étude du cabinet IGC publiée début 2026 situe le rendement brut moyen entre 3 et 4 % dans le neuf résidentiel classique, contre 5 à 7 % dans l’ancien centre-ville rénové. Les résidences services neuves remontent à 4-5 % grâce au bail commercial, mais subissent la même carence sur la livraison.
Trois cas chiffrés sur 20 ans
Les moyennes mentent. Le verdict change selon la ville, la TMI et le montant emprunté. Trois profils types, calculés sur 20 ans avec un taux nominal de 3,9 %, des prélèvements sociaux à 17,2 % et un amortissement bâti sur 30 ans.
Cas 1 : T2 ancien Lyon vs studio neuf péri-urbain
Profil Thomas, 32 ans, TMI 30 %, apport 30 000 euros. Option A : T2 Croix-Rousse ancien à 180 000 euros, frais de notaire 13 500 euros, loyer 9 600 euros par an. Option B : studio neuf RE2020 à Vénissieux à 165 000 euros, frais 4 950 euros, loyer 6 600 euros par an (carence 18 mois).
Sur 20 ans, l’option A produit un cash-flow net cumulé d’environ 42 000 euros contre 18 000 euros pour l’option B. L’écart tient à trois éléments : un loyer mensuel supérieur de 250 euros, une absence de carence locative, et un amortissement des travaux de mise en conformité énergétique étalé sur 10 ans qui crée un bouclier fiscal puissant.
Cas 2 : T2 ancien Bordeaux vs studio neuf résidence étudiante
Profil Sarah, 38 ans, TMI 41 %, apport 40 000 euros. Option A : T2 ancien Bordeaux centre à 230 000 euros, frais 17 250 euros, loyer 11 400 euros par an. Option B : studio résidence étudiante neuve à 145 000 euros HT (174 000 euros TTC), TVA récupérable 29 000 euros, bail commercial 9 ans, loyer 6 200 euros par an.
Le neuf en résidence service rattrape ici son retard. La récupération de TVA ramène le ticket d’entrée à 145 000 euros, le bail commercial sécurise le loyer même en cas de vacance, et la VEFA en résidence service conserve l’exception fiscale sur la réintégration des amortissements. Sur 20 ans, l’option B atteint un cash-flow net cumulé de 38 000 euros contre 44 000 euros pour l’option A. L’écart se resserre à 6 000 euros et bascule en faveur du neuf si on intègre la fiscalité de sortie.
Cas 3 : Premier achat patrimonial sur 25 ans
Profil Fatima, 35 ans, TMI 30 %, horizon 25 ans (préparation retraite). Sur cette durée, la plus-value est exonérée d’IR au bout de 22 ans et de PS au bout de 30 ans. La réintégration des amortissements perd 80 % de son impact sur la fiscalité de sortie.
L’ancien rénové en centre-ville ressort gagnant net : meilleure liquidité à la revente, valorisation par le bâti et l’emplacement, et amortissement des travaux qui efface l’IR sur 10 à 12 ans. Le neuf classique perd l’avantage des frais réduits sur la durée et reste pénalisé par sa localisation périphérique.
| Critère | Ancien classique | Neuf classique | Neuf résidence service |
|---|---|---|---|
| Prix au m² | – 20 % | référence | référence HT |
| Frais de notaire | 7 à 8 % | 2 à 3 % | 2 à 3 % |
| Récupération TVA 20 % | Non | Non | Oui |
| Carence locative | 0 mois | 12 à 24 mois | 12 à 24 mois |
| Rendement brut typique | 5 à 7 % | 3 à 4 % | 4 à 5 % |
| Réintégration PV (LF 2025) | Oui | Oui | Non (exception) |
| Liquidité à la revente | Bonne | Moyenne | Dépendante exploitant |
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La réforme 2025 change le verdict (et personne ne le dit clairement)
L’article 84 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025 a modifié l’équation à long terme. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value à la revente. Cette mesure rebat les cartes sur l’ancien comme sur le neuf classique, mais pas sur le neuf en résidence service.
Ancien et neuf classique : pénalisés à égalité
Sur un bien acquis 250 000 euros, revendu 350 000 euros après 12 ans avec 80 000 euros d’amortissements cumulés, la plus-value imposable passe de 100 000 à 180 000 euros. Le surcoût d’imposition atteint environ 29 000 euros (19 % IR + 17,2 % PS, avant abattements pour durée de détention). La règle s’applique à tout meublé classique, ancien ou neuf, dès lors qu’il n’est pas exploité sous bail commercial dans une résidence de service.
La mesure favorise donc la détention longue. Au-delà de 22 ans, l’exonération d’IR efface une partie du surcoût. Au-delà de 30 ans, les PS disparaissent aussi. Pour qui revend entre 8 et 15 ans, la pénalité est maximale.
Le neuf en résidence service garde son exception
L’article 84 alinéa 2 prévoit une exception explicite pour les résidences services exploitées sous bail commercial : résidences étudiantes, seniors, EHPAD, établissements pour personnes handicapées. Les résidences de tourisme classées sont également visées par cette exception. Sur ces biens, les amortissements ne sont pas réintégrés dans la plus-value de cession.
Cette protection fiscale, combinée à la récupération de la TVA et aux frais de notaire réduits, transforme l’arbitrage. Sur un EHPAD ou une résidence étudiante neuve, l’avantage fiscal de sortie efface plus de la moitié du déficit de rentabilité brute. Pour un investisseur à TMI 41 % qui revend après 12 ans, le neuf en résidence service rattrape entièrement l’ancien classique, à condition que l’exploitant tienne.
Pour quel profil le neuf bat l’ancien
Aucun des deux ne gagne dans l’absolu. L’arbitrage dépend du capital disponible, de la TMI, de l’horizon de détention et de la tolérance au risque de gestion. Deux profils où le neuf reprend l’avantage, et deux où l’ancien reste imbattable.
Primo-investisseur sous 200 000 euros : l’ancien gagne presque toujours
En dessous de 200 000 euros, le rendement brut prime sur tout le reste. La capacité d’emprunt étant limitée, chaque point de rendement compte. L’achat LMNP dans l’ancien rénové en centre-ville d’une ville moyenne (Lyon, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Rennes, Lille) offre un rendement brut de 5 à 7 % difficile à battre. Les travaux de mise aux normes énergétiques s’amortissent sur 10 ans et créent un bouclier fiscal qui efface l’IR pendant 12 à 15 ans.
Le seul cas où le neuf classique l’emporte sur ce budget : un studio livré dans une ville à très forte tension locative (Paris intra-muros, Lyon presqu’île, Bordeaux Chartrons), avec un emprunt long sur 25 ans. La valorisation patrimoniale compense alors la rentabilité plus faible. Cas marginal.
Investisseur patrimonial multi-biens : le neuf en résidence service complète le portefeuille
Pour qui possède déjà deux ou trois biens en location nue ou meublée classique, ajouter un EHPAD ou une résidence de tourisme classée neuve présente un intérêt patrimonial réel. Le bail commercial décharge de la gestion locative, la TVA récupérée diminue le ticket d’entrée de 16,7 % du prix TTC, et l’exception sur la réintégration des amortissements protège la sortie fiscale.
Ce profil tolère le risque exploitant parce qu’il l’a déjà dilué dans un portefeuille diversifié. Il valorise davantage la délégation de gestion que le rendement brut. La rentabilité nette d’impôt sur 15 à 20 ans se compare alors favorablement à des SCPI européennes, avec un effet de levier supérieur.
Côté simulation, Indy permet de modéliser les deux scénarios en parallèle ↗ et de visualiser le cash-flow net après impôt sur 20 ans. L’outil intègre la réforme 2025 et la ventilation par composants exigée par l’administration depuis le BOFiP de mars 2024.
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