Deux mois de loyer hors charges. C’est le plafond légal du dépôt de garantie en location meublée résidence principale, fixé par l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989. Au-delà, la clause du bail est réputée non écrite. Le locataire peut refuser le surplus ou en réclamer le remboursement immédiat, même en cours de bail.
Pour un bailleur qui veut investir en LMNP en évitant les litiges, la gestion du dépôt obéit à six règles strictes : un plafond figé, un versement à la signature, une non-révisabilité totale, un délai de restitution d’un ou deux mois selon l’état des lieux, une pénalité automatique de 10 % par mois entamé, et des retenues plafonnées par la grille de vétusté.
Méconnaître l’une de ces règles expose à la perte du dépôt, à la sanction de retard, ou à une condamnation par le juge des contentieux de la protection. Les retenues abusives concentrent une grande partie des litiges locatifs en France, et la jurisprudence récente (Cass. 3e civ. 16/11/2023) durcit nettement la position des tribunaux.
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Combien demander selon le type de bail
Le plafond du dépôt dépend exclusivement du type de bail signé. Cette règle est d’ordre public : aucun accord entre les parties ne peut y déroger. Une clause stipulant un montant supérieur reste sans effet, le bail lui-même restant valable. Le calcul est universel : plafond égal au loyer mensuel hors charges multiplié par le nombre de mois prévu par la loi.
Le plafond de 2 mois en bail meublé classique
Pour un bail meublé résidence principale signé depuis le 27 mars 2014 (date de la loi ALUR), le plafond est de deux mois de loyer hors charges. Les provisions sur charges ne sont jamais incluses dans le calcul. Pour un loyer de 800 € HC, le dépôt maximum atteint donc 1 600 €, peu importe la zone géographique ou le profil du locataire.
Cette marge supérieure au bail vide (un mois seulement) se justifie par le mobilier fourni : électroménager, literie, vaisselle, mobilier complet. La liste des meubles obligatoires en location meublée, fixée par le décret n° 2015-981, impose onze catégories d’équipements. Chaque objet représente un risque de dégradation que le dépôt doit pouvoir couvrir.
Le bailleur peut demander moins de deux mois sans difficulté. Beaucoup pratiquent un mois et demi pour rester attractifs sur des zones tendues. En revanche, dépasser le plafond, même en accord avec le locataire, expose à une action en remboursement et à des dommages et intérêts.
Bail mobilité, bail étudiant, colocation : les exceptions
Le bail mobilité (article 25-17 issu de la loi ELAN 2018) interdit purement et simplement le versement d’un dépôt de garantie. Pour ce bail court de 1 à 10 mois non renouvelable, destiné aux étudiants en stage, alternants ou salariés en mission, toute somme exigée est illégale. Le bailleur qui veut sécuriser son risque doit alors mobiliser la garantie Visale d’Action Logement (gratuite, couvrant 36 mensualités d’impayés).
Le bail étudiant 9 mois et le bail meublé classique conservent en revanche le plafond de deux mois. En colocation meublée avec bail unique solidaire, un seul dépôt est versé pour l’ensemble du logement. Avec un bail individuel (un contrat par colocataire), chaque locataire verse son propre dépôt, plafonné à deux mois de sa quote-part de loyer.
La location saisonnière (meublé de tourisme) échappe à tout plafond légal. Bailleur et locataire fixent librement le montant, en pratique 20 à 30 % du prix du séjour. Cette liberté ne s’étend pas au bail mobilité, souvent confondu avec une location courte durée : la distinction repose sur l’usage (résidence temporaire vs. séjour touristique) et conditionne le régime applicable.
Saisonnier et basculement vide vers meublé
Pour un bailleur qui envisage de transformer une location nue en meublée, le passage d’un mois à deux mois de dépôt suppose un nouveau bail (le précédent étant résilié dans les formes). On ne peut pas demander un complément de dépôt à un locataire déjà en place sous bail vide qui accepterait le basculement.
En meublé de tourisme classé, la liberté contractuelle reste totale même en présence d’un numéro de déclaration en mairie. Le contrat de location saisonnière, distinct du bail d’habitation, échappe à la loi du 6 juillet 1989. Les plateformes de réservation (Airbnb, Booking) pré-autorisent souvent une empreinte bancaire qui fonctionne comme un dépôt sans encaissement, dans la limite des conditions générales du loueur.
Versement et clauses du bail
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire au sens strict : c’est une faculté ouverte au bailleur, presque systématiquement utilisée en pratique. Quand il est prévu, son régime de versement et ses clauses obéissent à un formalisme précis, dont le non-respect rend la clause inopérante.
À quel moment exiger le versement
Le versement intervient à la signature du bail, en même temps que la remise des clés et l’état des lieux d’entrée. L’article 22 alinéa 2 de la loi 89-462 interdit formellement de réclamer le dépôt avant la signature. Un bailleur qui exigerait un acompte de réservation avant signature commettrait une infraction sanctionnable.
Le règlement peut se faire par virement, chèque ou espèces. Pour les espèces, le locataire peut exiger une quittance signée comme preuve du versement. Le bailleur encaisse librement la somme : il n’a aucune obligation de la placer sur un compte séquestre ni de verser des intérêts au locataire. Le dépôt n’est pas une consignation au sens juridique strict.
Les clauses interdites par l’ordre public
Trois clauses sont systématiquement réputées non écrites par les tribunaux. La première : tout montant supérieur au plafond légal (deux mois HC en meublé). La deuxième : toute indexation ou révision du dépôt en cours de bail, l’article 4 de la loi 89-462 verrouillant son caractère figé jusqu’à la sortie. La troisième : l’augmentation lors du renouvellement, même si le loyer est lui-même réévalué via l’IRL.
Confusion fréquente : la caution et le dépôt de garantie sont deux mécanismes distincts. Le dépôt est une somme d’argent. La caution désigne une personne, physique ou morale, qui s’engage à payer les dettes du locataire en cas de défaillance. Les deux sont cumulables sans restriction en location meublée (l’article 22-1 interdit le cumul GLI + caution sauf cas étudiant ou apprenti, mais pas le cumul dépôt + caution).
Pour aller plus vite sur la rédaction d’un bail conforme et la saisie comptable du dépôt, le logiciel comptable d’Indy ↗ intègre les modèles de bail à jour ALUR et automatise l’enregistrement au compte 165.
| Type de bail | Plafond dépôt | Délai restitution | Pénalité retard |
|---|---|---|---|
| Meublé résidence principale | 2 mois HC | 1 ou 2 mois | 10 %/mois |
| Vide résidence principale | 1 mois HC | 1 ou 2 mois | 10 %/mois |
| Mobilité (1 à 10 mois) | Interdit | N/A | N/A |
| Étudiant 9 mois | 2 mois HC | 1 ou 2 mois | 10 %/mois |
| Saisonnier / tourisme | Libre | Libre | N/A |
Restitution : le calendrier qui sanctionne automatiquement
La restitution du dépôt suit une mécanique binaire, sans zone grise. Soit l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, soit il révèle des dégradations. Le calendrier qui en découle s’impose au bailleur, et tout dépassement déclenche une pénalité automatique sans mise en demeure préalable.
Un mois ou deux mois, jamais entre les deux
Le délai court à compter de la remise effective des clés, pas de la date de l’état des lieux si celui-ci a eu lieu avant. Un locataire qui rend les clés le 15 mai après un état des lieux le 10 mai bénéficie d’un point de départ au 15 mai. Les clés peuvent être remises en main propre au bailleur, à son mandataire (agence), ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Si l’état des lieux de sortie est strictement conforme à celui d’entrée, le délai légal est d’un mois. La moindre divergence (rayure constatée, équipement manquant, propreté insuffisante) bascule le délai à deux mois. Aucun délai intermédiaire n’existe : la conformité est binaire au regard du droit, même si une part importante du dépôt finit par être restituée sans retenue.
La pénalité 10 % qui s’enclenche sans préavis
Au-delà du délai légal, le bailleur doit au locataire 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. La sanction est automatique : aucune mise en demeure n’est nécessaire, aucun préjudice ne doit être prouvé, et le juge ne peut moduler la pénalité à la baisse. Pour un loyer de 800 € HC, trois mois de retard équivalent à 240 € de pénalité, déduits du dépôt à restituer.
La jurisprudence va plus loin : même un désaccord de fond sur l’état des lieux ne suspend pas la pénalité. Le bailleur qui retarde la restitution en invoquant des dégradations contestées paiera la sanction si le tribunal lui donne tort sur le fond. Concrètement, mieux vaut restituer rapidement et engager une action séparée si les dégradations dépassent le dépôt, que de conserver la somme à titre conservatoire.
Retenues autorisées et grille de vétusté
Toute retenue sur le dépôt suppose deux conditions cumulatives : un état des lieux de sortie contradictoire faisant apparaître la dégradation, et une justification chiffrée par devis ou facture. La Cour de cassation a confirmé en novembre 2023 qu’un état des lieux unilatéral, établi par le seul bailleur sans présence du locataire, n’a aucune valeur probante. Aucune retenue ne peut alors être effectuée.
Ce que vous pouvez réellement déduire
Quatre types de retenues sont autorisés. Les dégradations imputables au locataire dépassant l’usure normale, justifiées par devis ou facture. Les loyers et charges impayés constatés à la sortie. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères au prorata de la durée d’occupation, si le bail prévoit sa récupération. Enfin, une régularisation des charges réelles si le bailleur a opté pour ce mode de facturation.
Pour la justification, un devis suffit : le bailleur n’est pas obligé de produire une facture acquittée, ni même d’exécuter réellement les travaux. Ce qui compte est la preuve du montant retenu, pas l’exécution effective des réparations. Si le bailleur effectue les travaux lui-même, seul le prix d’achat des matériaux est déductible : aucune main-d’œuvre ne peut être facturée au locataire (Cass. 3e civ. plusieurs arrêts confirmés).
Vétusté contre dégradation : la ligne qui fait perdre les bailleurs
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux. Elle reste systématiquement à la charge du bailleur. Une peinture posée il y a huit ans aurait jauni même sans locataire : pas de retenue possible. Quinze trous de cheville non rebouchés sur la même peinture relèvent en revanche de la dégradation imputable au locataire.
La grille de vétusté, annexée à l’état des lieux d’entrée, fixe pour chaque équipement une durée de vie théorique et un coefficient d’abattement annuel. Un canapé à 1 000 € avec une durée de vie de 7 ans subit un abattement d’environ 143 €/an. Après cinq années d’occupation, sa valeur résiduelle tombe à 285 € : c’est ce plafond qui s’applique en cas de casse, jamais le prix du neuf.
Cinq décisions récentes de cours d’appel sanctionnent les bailleurs qui retiennent au prix du neuf sans appliquer la vétusté. Le réflexe gagnant consiste à annexer une grille de vétusté au bail dès l’entrée, même non obligatoire, en s’inspirant des modèles ayant fait l’objet d’un accord collectif (article 4 du décret 2016-382). Sans grille, le juge applique la sienne, presque toujours plus défavorable au bailleur.
Le risque copropriété : la rétention 20 %
En location meublée située dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes par le syndic. Cette rétention provisionnelle couvre une éventuelle régularisation de charges si la sortie du locataire intervient avant le décompte. La pénalité de 10 % ne s’applique pas pendant cette période de provisionnement légal.
L’ajustement doit suivre dans le mois qui suit l’approbation des comptes en assemblée générale. Au-delà, la rétention devient contestable et la pénalité de retard reprend son cours. Pour limiter les frictions, certains bailleurs qui délèguent la gestion locative LMNP à une agence laissent ce traitement au mandataire, qui dispose des relevés syndic en temps réel.
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Comptabilisation en LMNP au régime réel
Au régime micro-BIC, la question ne se pose pas : l’abattement de 50 % couvre toutes les charges, et le dépôt circule hors comptabilité déclarée. Au régime réel en revanche, le traitement comptable du dépôt obéit à des règles précises, dont la mauvaise application déclenche un redressement quasi systématique en cas de contrôle.
Le compte 165 : pourquoi le dépôt n’est jamais un loyer
À la signature du bail, le dépôt est enregistré au crédit du compte 165 « Dépôts et cautionnements reçus » et au débit du compte 512 « Banque ». Il s’agit d’une dette du bailleur envers le locataire, inscrite au passif du bilan. Aucun produit n’est constaté : le dépôt ne fait pas partie du résultat imposable tant qu’il reste susceptible d’être restitué.
Beaucoup de bailleurs primo-investisseurs commettent l’erreur de comptabiliser le dépôt en produit dès l’encaissement, ce qui gonfle artificiellement le résultat fiscal. À l’inverse, ne pas l’inscrire au bilan crée un écart entre la trésorerie déclarée et le solde bancaire réel, signal d’alerte immédiat pour l’administration. L’enregistrement au compte 165 résout les deux problèmes.
Que se passe-t-il si vous conservez tout ou partie du dépôt
Quand le bailleur retient une partie du dépôt à la sortie, l’écriture comptable change. Le compte 165 est soldé au débit pour le montant total. Le compte 512 est crédité de la fraction restituée. La différence (la retenue conservée) est passée en produit, généralement au crédit du compte 758 « Autres produits de gestion courante » ou 778 « Produits exceptionnels » selon la nature de la dégradation.
Cette recette devient imposable au titre du BIC LMNP. En contrepartie, les charges de remise en état (devis ou facture justifiant la retenue) sont passées en charges déductibles : compte 615 « Entretien et réparations » pour les travaux, ou amortissement complémentaire si l’objet remplacé excède le seuil de 500 € HT. L’effet fiscal net est généralement neutre, voire favorable si la facture excède le montant retenu.
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