Sept à huit pour cent dans l’ancien, deux à trois pour cent dans le neuf. Sur un appartement vendu deux cent mille euros, l’écart de frais de notaire approche les dix mille euros, soit deux ans de loyers nets pour beaucoup de bailleurs. La VEFA démarre donc avec un avantage cash réel, mais l’opération se joue ensuite sur trois variables qui n’apparaissent jamais sur les plaquettes commerciales : le calendrier, la TVA et la date d’immatriculation.
Acheter sur plan pour louer en meublé combine deux logiques distinctes. L’acquisition suit la mécanique d’un programme neuf, avec ses appels de fonds, ses garanties extrinsèques et son délai de livraison. La location, elle, dépend du régime fiscal activé à la mise en location effective. Pour le cadre général de l’achat lmnp, le mécanisme reste connu. La spécificité de la VEFA mérite un détour technique, car les erreurs commises dans les six premiers mois sont rarement rattrapables.
Le sujet a gagné en intensité depuis la loi de finances 2026, promulguée le 19 février 2026 via l’article 49‑3 de la Constitution. Le sous-amendement n°I-3969, qui proposait de plafonner l’amortissement LMNP à 2 %, n’a pas été retenu dans le texte final. La VEFA conserve donc tout son levier fiscal, à condition de cadrer trois points que les agents immobiliers oublient systématiquement de signaler.
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Pourquoi la VEFA s’adapte si bien au LMNP
Le couplage VEFA + LMNP repose sur une coïncidence comptable. L’achat sur plan génère une base amortissable propre (bâti récent, mobilier intégrable d’office, frais d’acquisition déductibles), pendant que le statut LMNP autorise la déduction de cette base contre les loyers. Sur dix ans, le résultat fiscal tourne souvent à zéro.
Ce que l’achat sur plan ajoute à un meublé classique
Un meublé acheté dans l’ancien part avec un bâti déjà amorti partiellement par le précédent propriétaire (dans la logique économique, pas comptable), avec des travaux à provisionner et un DPE souvent classé D ou E. La VEFA arrive avec un bien conforme à la RE2020, des équipements neufs et des garanties constructeur de dix ans. Le mobilier installé compte parmi les charges déductibles ou amortissables dès la première année, sans rénovation préalable.
L’autre différence se joue sur la durée de détention attendue. Le neuf répond mieux aux stratégies longues : sur vingt à vingt-cinq ans, l’avantage du logement aux normes énergétiques actuelles se renforce au fil des restrictions locatives (interdictions G en 2025, F en 2028). Le choix de l’ancien en LMNP reste plus cohérent pour les profils qui cherchent un cash-flow immédiat et acceptent un programme de travaux.
La date du P0i, l’erreur qui coûte plusieurs milliers d’euros
La règle est ignorée par neuf acquéreurs sur dix. La date de début d’activité LMNP indiquée sur le formulaire d’immatriculation INPI (ex‑P0i) doit être antérieure ou égale à la signature de l’acte authentique chez le notaire. Pas la livraison du bien, ni la mise en location effective. Sans cela, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt courus pendant la construction et la première vague de mobilier sortent du périmètre déductible.
Concrètement, un acquéreur qui signe en juin 2024 et déclare son activité à la livraison de décembre 2026 perd l’imputation de deux ans d’intérêts intercalaires (parfois 6 000 à 12 000 €) et des frais de notaire (5 000 à 7 000 €). La correction est possible via des déclarations rectificatives N-1 et N-2, mais elle implique de payer plusieurs liasses fiscales en retard. Le coût d’un comptable sur ces exercices reste inférieur à l’économie d’IR récupérée.
L’écart financier réel entre VEFA et ancien
Les avantages cash de la VEFA tiennent en trois lignes du décompte notaire et de la déclaration de TVA. L’addition représente facilement 15 % du prix d’acquisition selon le programme retenu. À condition, comme toujours, d’identifier précisément les conditions d’éligibilité.
Frais de notaire neuf : 2,5 à 3 % du prix
Dans le neuf, les droits de mutation à titre onéreux tombent à 0,715 % du prix HT (contre 5,80 % dans l’ancien selon les départements). En ajoutant les émoluments du notaire, la TVA sur honoraires et les débours, la facture totale oscille entre 2,5 % et 3 % TTC du prix d’acquisition. Sur un appartement à 200 000 € TTC, l’écart avec l’ancien représente entre 9 000 € et 11 000 €.
Cet écart suffit, dans la majorité des projets, à neutraliser la perte de loyers due à la carence locative entre la signature et la livraison. Pour une vue d’ensemble sur la comparaison, le dossier dédié aux frais de notaire lmnp détaille les calculs par zone et par type de bien.
TVA 20 % : un avantage réservé aux résidences services
La confusion la plus fréquente sur le sujet : la TVA récupérable de 20 % ne concerne pas les VEFA classiques louées en meublé longue durée. Elle s’applique uniquement aux logements situés dans une résidence offrant au moins trois des quatre services para-hôteliers : accueil de clientèle, fourniture de linge, nettoyage régulier, petit-déjeuner. En pratique, cela vise les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD, les résidences de tourisme et les résidences d’affaires.
Sur un studio en résidence étudiante affiché 200 000 € TTC, la TVA récupérable s’élève à 33 333 € (soit 16,67 % du prix TTC). Le remboursement intervient sous 15 jours à 6 mois après dépôt du formulaire 3519-SD au SIE, accompagné de l’acte notarié, du bail commercial signé avec l’exploitant et du décompte notaire. Conditions impératives : engagement de location pendant 20 ans (sinon remboursement au prorata), bail commercial de 9 ans minimum avec un exploitant assujetti à la TVA, et option pour le régime réel d’imposition au lieu de la franchise en base.
Taxe foncière : l’exonération n’est pas automatique
Les logements neufs bénéficient d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant deux ans à compter de l’achèvement. La mesure est toutefois facultative pour les communes : depuis 2022, beaucoup l’ont supprimée ou limitée à 40-50 % de la base imposable. L’économie réelle varie de 0 € à 1 500 € selon la commune et la surface. À vérifier au service des impôts locaux avant la signature, pas après.
L’écart chiffré sur une opération type
Pour matérialiser l’avantage, voici la comparaison sur un même prix facial de 200 000 € TTC, entre un appartement ancien et une VEFA non résidence services d’un côté, et une VEFA en résidence étudiante de l’autre. Les chiffres sont arrondis et hors frais bancaires.
| Poste | Ancien | VEFA classique | VEFA résidence services |
|---|---|---|---|
| Prix affiché TTC | 200 000 € | 200 000 € | 200 000 € |
| Frais de notaire | ~ 15 000 € | ~ 6 000 € | ~ 6 000 € |
| TVA récupérable | 0 € | 0 € | ~ 33 300 € |
| Exonération TF (2 ans) | 0 € | 0 à 3 000 € | 0 à 3 000 € |
| Coût d’acquisition réel | 215 000 € | 204 000 € | 172 700 € |
Le calendrier qui pèse sur la rentabilité
L’avantage cash de la VEFA se paie d’un délai. La construction dure en moyenne 18 à 24 mois entre la signature de l’acte authentique et la livraison, soit deux exercices fiscaux pendant lesquels le bailleur paie des intérêts d’emprunt sans encaisser le moindre loyer. Le pilotage de cette phase détermine le rendement réel de l’opération.
Paiements échelonnés et carence locative
Le paiement de la VEFA suit un calendrier légalement encadré : 5 % maximum à la réservation, 35 % cumulés à l’achèvement des fondations, 70 % au stade hors d’eau, 95 % à l’achèvement des travaux, et le solde de 5 % à la livraison. Pour l’acquéreur, cela signifie un emprunt débloqué progressivement et des intérêts intercalaires qui grimpent à mesure que la dette mobilisée augmente.
Sur un emprunt de 180 000 € à 4 % sur 20 ans, les intérêts cumulés pendant 24 mois de construction approchent 8 000 € à 10 000 €. À cela s’ajoutent l’assurance de prêt et les frais de gestion du compte courant promoteur. Sans premier loyer pour les compenser, ces sommes sortent intégralement de la trésorerie du foyer pendant deux exercices.
Intérêts intercalaires : tous déductibles dès la signature
Ces intérêts ne sont pas perdus fiscalement, à condition d’avoir cadré la date du P0i correctement (voir plus haut). Au régime réel LMNP, ils créent un déficit reportable sans limite de durée selon les règles propres aux BIC. Le déficit s’impute sur les bénéfices futurs de l’activité, pas sur le revenu global. Concrètement, un bailleur qui mobilise 10 000 € d’intérêts intercalaires sur 2024-2026 efface 10 000 € de bénéfices LMNP entre 2027 et 2030, soit l’équivalent de 3 000 € à 4 500 € d’IR évité selon la TMI.
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Les risques que la plaquette commerciale n’évoque pas
L’achat sur plan reste un contrat à terme, exposé à des aléas concrets. Selon les retours de praticiens en contentieux VEFA, près d’un acquéreur sur trois rencontre une difficulté entre la signature et la livraison : retard, défaut de conformité, malfaçon, refus de levée de réserves, ou défaillance du promoteur. La fréquence des liquidations judiciaires de promoteurs a notamment augmenté en 2024 et 2025.
Défaillance du promoteur : ce que la GFA garantit vraiment
La garantie financière d’achèvement (GFA) est obligatoire depuis 2015 pour toute VEFA à usage d’habitation. Elle prend la forme d’un engagement extrinsèque délivré par une banque ou une compagnie d’assurance. Point souvent ignoré : la GFA garantit le financement de l’achèvement, pas son exécution matérielle. Le garant avance les fonds nécessaires à un autre constructeur ou à un mandataire désigné par lui, mais ne prend pas le chantier en main directement.
En cas d’abandon du chantier, comptez 12 à 24 mois supplémentaires de procédure avant la reprise effective des travaux, avec un risque de modifications par rapport au projet initial (changements de matériaux, ajustements de surface, prestations dégradées). La GFA couvre aussi uniquement l’achèvement, pas les travaux de parachèvement (finitions) ni la réparation des malfaçons. Vérifier l’identité du garant et la solidité financière du promoteur avant signature reste la précaution la moins coûteuse.
Retards, malfaçons et reconventions
Un retard de livraison de plus de 30 jours ouvre droit à des pénalités si elles sont prévues au contrat, et à des dommages et intérêts si le préjudice est démontré (double loyer pendant la prolongation, par exemple). Les causes légitimes de suspension du délai (intempéries reconnues, force majeure, grèves générales) sont définies au contrat et opposables à l’acquéreur.
À la livraison, le bailleur dispose d’un mois pour dénoncer par recommandé tous les défauts de conformité et vices apparents non détectés. Passé ce délai, les recours basculent sur les garanties post-livraison : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans, équipements), décennale (10 ans, gros œuvre). En cas de désaccord sur la conformité, la consignation du solde de 5 % chez le notaire vaut paiement (article R. 261-14 CCH), et le promoteur ne peut pas refuser la remise des clés.
Ce que change la fiscalité LMNP en 2026
L’année 2026 a clos plusieurs mois d’incertitude pour les investisseurs LMNP. La loi de finances, promulguée le 19 février 2026 via 49‑3, a finalement écarté les mesures les plus dures, mais conserve la réforme antérieure sur la plus-value à la revente. Pour une VEFA, ces deux paramètres pèsent sur la stratégie de détention.
Amortissement préservé : le coup de théâtre du 49-3
Le sous-amendement n°I-3969 déposé en novembre 2025 proposait de plafonner l’amortissement LMNP du bâti à 2 % par an (soit 1,6 % du prix total après abattement foncier). Adopté en première lecture le 14 novembre 2025, il a été retiré du texte final adopté via 49‑3 en février 2026. Les bailleurs LMNP au régime réel conservent l’amortissement par composants, avec des taux effectifs de 2,5 % à 4 % selon les composants (bâti sur 25-30 ans, mobilier sur 5-7 ans, travaux selon nature).
Pour une VEFA, l’enjeu est direct : la ventilation par composants neufs (gros œuvre, façade, étanchéité, équipements techniques, agencements, mobilier) optimise les dotations les plus fortes sur les sept premières années. C’est précisément la phase qui suit la livraison, lorsque l’amortissement absorbe les premiers loyers et neutralise l’IR.
Réintégration des amortissements : la double peine d’une revente courte
La loi de finances 2025, en vigueur depuis le 15 février 2025, a introduit la réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value imposable à la revente. Concrètement, tous les amortissements déduits pendant la détention viennent majorer la base de calcul de la plus-value lors de la cession. L’exonération totale d’IR ne survient qu’après 22 ans de détention, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux (au taux actuel de 17,2 %).
Pour une VEFA, l’effet est mécanique : 10 ans d’amortissement représentent 50 000 € à 70 000 € de dotations sur un bien à 200 000 €. En cas de revente la 10e année, ces 50 000 € à 70 000 € s’ajoutent à la plus-value imposable. La comparaison avec l’ancien reste défavorable au neuf sur les stratégies courtes, et clairement favorable sur les détentions au-delà de 20 ans. Pour modéliser l’impact année par année, le suivi automatique d’Indy ↗ conserve l’historique des dotations et projette la fiscalité de sortie à chaque échéance.
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