Le 23 novembre 2018, la loi ELAN lançait l’encadrement des loyers à titre expérimental, pour cinq ans. Huit ans plus tard, l’expérimentation touche à sa fin et le Parlement n’a toujours pas tranché. Pendant ce temps, un second dispositif, beaucoup plus large, s’applique déjà à 1 150 communes. La plupart des bailleurs en meublé confondent les deux.
Ces deux mécanismes portent le même nom dans le langage courant, sans partager ni périmètre ni méthode de calcul. Le premier plafonne la hausse entre deux locataires, mécanique que détaille notre guide sur l’augmentation du loyer en location meublée. Le second impose un prix maximal au mètre carré, fixé chaque année par arrêté préfectoral.
Pour un LMNP, la conséquence est concrète. Le loyer devient une donnée subie, alors que la fiscalité reste pilotable. Autrement dit, la rentabilité se joue désormais davantage sur le régime d’imposition que sur le montant affiché dans l’annonce.
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Zone tendue et loyer plafonné : deux régimes, un seul nom
La confusion vient d’un raccourci de vocabulaire. Une commune peut relever de la zone tendue sans appliquer le moindre loyer de référence. Sur les 1 150 communes classées, une petite minorité impose un plafond au mètre carré. Les deux régimes se cumulent quand ils coexistent.
L’encadrement de l’évolution : le loyer du précédent locataire fait plafond
Ce dispositif découle de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989. Un décret le reconduit chaque année. Le dernier en date, le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, couvre les contrats conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.
La règle tient en une phrase. À la relocation comme au renouvellement, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, révisé au plus de la variation de l’IRL. Le périmètre correspond aux 28 agglomérations listées en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Depuis 2014, les locations meublées y sont soumises au même titre que les locations vides.
Un point échappe souvent aux bailleurs : le blocage ne joue que si le logement a été loué dans les dix-huit mois précédents. Après une vacance plus longue, le loyer redevient libre. En revanche, les obligations du bailleur en location meublée restent identiques dans les deux cas.
L’encadrement du niveau : un prix au mètre carré fixé par arrêté
Celui-ci relève de l’article 140 de la loi ELAN et conserve un statut expérimental. Une soixantaine de territoires l’appliquent aujourd’hui : Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, Est Ensemble, Plaine Commune et la communauté d’agglomération du Pays basque.
Chaque arrêté préfectoral publie trois valeurs au mètre carré. Le loyer de référence correspond au loyer médian observé localement. Le loyer de référence majoré ajoute 20 % et constitue le plafond absolu. Le loyer de référence minoré retranche 30 % et sert au locataire pour demander une baisse.
À Paris, l’arrêté du 12 juin 2026 s’applique depuis le 1er juillet. Les plafonds majorés y varient de 18,1 à 52,2 €/m² selon 80 secteurs géographiques. Montpellier a basculé à la même date, Bordeaux le 15 juillet. Ces grilles se périment chaque année, ce qui rend toute réutilisation d’un arrêté antérieur dangereuse.
Ce que le meublé change dans le calcul
Le meublé n’échappe pas au dispositif, contrairement à une idée tenace. Il dispose simplement de ses propres valeurs de référence, plus élevées que celles du vide. Encore faut-il savoir comment cette différence se construit, car elle n’obéit pas à la règle de trois que la plupart des sites annoncent.
Le meublé n’a pas de bonus national de 12 %
Techniquement, l’arrêté applique une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence définis pour les logements loués vides. La majoration s’exprime donc en euros, pas en pourcentage. À Paris, l’écart moyen ressort autour de 12 %, mais cette moyenne masque une réalité mécanique.
Puisque la majoration est un montant fixe au mètre carré, son poids relatif diminue à mesure que le loyer de base augmente. Un studio en périphérie encaisse donc un bonus proportionnel supérieur à un trois-pièces central. Par conséquent, l’arbitrage vide contre meublé ne produit pas le même gain selon le secteur.
Une valeur destinée au vide ne peut jamais justifier le loyer d’un meublé, ni l’inverse. En cas de contrôle, l’administration compare la catégorie déclarée dans le bail à celle de l’arrêté. Une erreur de catégorie suffit à rendre le loyer contestable, même si le montant paraît cohérent avec le voisinage.
Bail mobilité, colocation, étudiant : le périmètre exact
Tout ce qui relève de la loi du 6 juillet 1989 entre dans le champ. Le bail meublé classique d’un an, le bail étudiant de neuf mois, le bail mobilité de un à dix mois et la colocation, en bail unique comme en baux multiples, sont tous concernés dès lors que le logement sert de résidence principale.
Deux catégories sortent du dispositif, et elles pèsent lourd dans un patrimoine LMNP. Le meublé de tourisme relève du code du tourisme, donc aucun plafond de loyer ne s’y applique, sujet que couvre notre analyse de la fiscalité de la location saisonnière. Les résidences de services exploitées sous bail commercial, comme les EHPAD ou les résidences étudiantes gérées, échappent également au texte.
Cette frontière crée un effet de report que le législateur surveille de près. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a durci la fiscalité du meublé touristique, avec un abattement micro-BIC ramené à 30 % et un plafond de recettes à 15 000 € pour un bien non classé. Le retour vers la longue durée fait donc retomber le bailleur sous encadrement.
| Type de location meublée | Texte applicable | Blocage à la relocation | Loyer de référence |
|---|---|---|---|
| Bail meublé résidence principale (1 an) | Loi du 6.7.89 | Oui en zone tendue | Oui si la commune l’applique |
| Bail étudiant (9 mois) | Loi du 6.7.89 | Oui en zone tendue | Oui si la commune l’applique |
| Bail mobilité (1 à 10 mois) | Loi du 6.7.89, art. 25-12 | Oui en zone tendue | Oui si la commune l’applique |
| Colocation meublée | Loi du 6.7.89 | Oui en zone tendue | Oui si la commune l’applique |
| Meublé de tourisme | Code du tourisme | Non | Non |
| Résidence de services sous bail commercial | Code de commerce | Non | Non |
Le loyer plafonné rend donc la fiscalité déterminante. Sur un meublé au réel, l’amortissement et la ventilation des charges pèsent bien davantage que les quelques euros gagnés au mètre carré. Pour aller vite, le calcul automatisé d’Indy ↗ produit la liasse 2031 sans passer par un cabinet.
Le calcul sur un studio meublé, ligne par ligne
La formule tient en une multiplication, mais chaque terme cache une règle. Une erreur sur la surface retenue ou sur la catégorie de l’arrêté fausse le résultat de plusieurs dizaines d’euros par mois. Le calcul mérite donc quelques minutes avant la mise en ligne de l’annonce.
Du plafond au mètre carré au loyer maximal
Le loyer de base maximal correspond au loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable. Prenons un studio meublé de 25 m² dans un secteur où l’arrêté fixe ce plafond à 34 €/m². Le loyer hors charges ne peut pas dépasser 850 €.
La surface habitable exclut les annexes non habitables. Cave, parking, balcon et combles non aménagés ne comptent pas, alors qu’ils entrent souvent dans les surfaces annoncées commercialement. Retenir la surface Carrez au lieu de la surface habitable revient à gonfler artificiellement le plafond, avec un risque de remboursement rétroactif.
Les charges récupérables et un éventuel complément se calculent à part. Le bail doit les faire apparaître distinctement du loyer de base. Ce détail conditionne aussi le calcul de rendement, sujet que nous chiffrons dans notre guide sur la rentabilité d’un investissement LMNP.
Le complément de loyer, la seule marge qui reste
Le complément de loyer autorise un dépassement du plafond majoré, à condition que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort rares au regard des biens comparables du secteur. Une terrasse, une vue remarquable ou une hauteur sous plafond exceptionnelle entrent dans cette logique.
Trois conditions le fragilisent. Le montant et sa justification doivent figurer expressément dans le bail. La caractéristique invoquée ne doit pas avoir déjà été intégrée dans le loyer de référence. Enfin, le locataire dispose de trois mois après la signature pour le contester devant la commission départementale de conciliation.
La charge de la preuve pèse sur le bailleur. Un complément appuyé sur un équipement banal, une cuisine récente ou un simple ascenseur ne tient pas devant la commission. En pratique, le complément fonctionne sur des biens atypiques, rarement sur un studio standard.
Les erreurs qui coûtent jusqu’à 5 000 €
Le préfet peut ordonner une mise en conformité dans un délai de deux mois, exiger le remboursement du trop-perçu et prononcer une amende administrative. Le retour au plafond joue rétroactivement à la date d’effet du bail. Deux erreurs reviennent systématiquement dans les dossiers.
Réviser le loyer d’un logement classé F ou G
L’interdiction ne dépend pas de la zone tendue. Depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, aucune révision de loyer n’est possible sur un logement classé F ou G au DPE.
La mesure couvre les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis ces dates, en meublé comme en vide, bail mobilité inclus. Un complément de loyer y est également proscrit. Vérifier le classement avant toute indexation évite un rappel douloureux, comme le rappelle notre guide sur les diagnostics obligatoires en LMNP.
Oublier les mentions obligatoires du bail
Dans les communes à loyer de référence, le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables à la date de signature. Il mentionne aussi le loyer payé par le précédent locataire si le logement a été loué dans les dix-huit derniers mois.
Depuis l’arrêté du 26 janvier 2022, les annonces publiées par des professionnels affichent également ces valeurs. L’absence de mention ouvre au locataire un délai d’un mois pour exiger la régularisation. Au-delà, il peut contester le loyer pendant trois ans à compter de la signature.
Un bail conforme et une comptabilité tenue au réel se préparent au même moment. Sur ce point, l’assistant fiscal d’Indy ↗ signale les postes qui déclenchent un redressement avant l’envoi de la liasse.
Fin novembre 2026 : ce qui se joue vraiment
L’encadrement du niveau des loyers arrive à son terme légal dans quelques semaines. Le blocage à la relocation, lui, court jusqu’au 31 juillet 2027 et ne dépend pas de ce calendrier. Seul le plafond au mètre carré est en jeu.
Une échéance que les sources officielles ne datent pas pareil
Le détail amuse peu les bailleurs concernés. L’ANIL retient le 25 novembre 2026, l’arrêté parisien du 12 juin court jusqu’au 24 novembre, et les travaux parlementaires évoquent le 23 novembre, huit ans jour pour jour après la promulgation de la loi ELAN. L’écart tient à la computation des délais.
Sur le fond, la trajectoire s’est éclaircie en juin 2026. La proposition de loi portée par Iñaki Echaniz, adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 par 105 voix contre 56, visait à pérenniser le dispositif. Elle sert désormais de véhicule à une prolongation de deux ans.
Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a écarté l’idée d’intégrer le sujet au projet de loi Relance logement présenté le 24 juin 2026. Il s’est en revanche déclaré favorable à prolonger les expérimentations engagées, sans ouvrir le dispositif à de nouvelles communes. Le texte amendé doit être inscrit à l’ordre du jour du Sénat à la rentrée parlementaire.
Ce qu’un bailleur peut préparer d’ici là
Les chiffres donnent la mesure de l’enjeu. L’étude publiée par l’Apur le 27 avril 2026 évalue à environ 5 % la baisse moyenne des loyers imputable au dispositif, soit près de 968 € d’économie annuelle pour un locataire parisien. Une extinction sèche ouvrirait donc une fenêtre de revalorisation estimée entre 4 et 6 % à la relocation.
Deux réflexes limitent le risque quel que soit le scénario. Conserver la trace de chaque arrêté appliqué, bail par bail, protège en cas de contestation dans les trois ans. Documenter les travaux d’amélioration réalisés depuis le dernier bail préserve la dérogation de 15 % du coût réel toutes taxes comprises.
Toutefois, parier sur une sortie du dispositif reste hasardeux. Le contexte des municipales et la position des grandes villes concernées rendent la prolongation nettement plus probable qu’un abandon. Bâtir un plan de trésorerie sur une hausse de loyer attendue pour décembre 2026 relève donc du pari.
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