Axaudit - Causa-Victoria Expertise Comptable Siège
8 RUE DES COQUELICOTS 67118 GEISPOLSHEIM, 67118 GEISPOLSHEIM
SIRET 418 858 932 000 35
Cabinet comptable LMNP GEISPOLSHEIM (67118)
3 cabinets comptables à GEISPOLSHEIM.
Besoin d'un comptable spécialisé LMNP à GEISPOLSHEIM ? Cette page liste les cabinets comptables et experts-comptables du secteur, coordonnées à l'appui. Au réel, la location meublée bascule dans les BIC, pas d'une simple déclaration foncière. Un spécialiste gère donc l'amortissement et la liasse fiscale, là où un généraliste improvise. Comparez les solutions locales plus bas, ou optez pour une solution en ligne si votre dossier reste simple.
Les coordonnées ci-dessous proviennent des données publiques de l'INSEE. Avant de vous engager, contrôlez un point clé : le cabinet doit travailler le régime réel BIC en routine, calculer vos amortissements par composants et télétransmettre la liasse 2031. Nombre de cabinets généralistes acceptent ce dossier sans en connaître les subtilités.
Fingec Siège
6 RUE FREDERIC CHOPIN 67118 GEISPOLSHEIM, 67118 GEISPOLSHEIM
SIRET 808 015 994 000 37
Causa-Victoria (Axaudit - Causa-Victoria Expertise Comptable)
4 RUE LOUISE WEBER 67118 GEISPOLSHEIM, 67118 GEISPOLSHEIM
SIRET 418 858 932 000 43
LMNP : une comptabilité vraiment à part
Une location meublée produit des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC, et non des revenus fonciers. Dès le passage au réel, cela impose de vraies obligations comptables : un bilan, un compte de résultat et une liasse fiscale annuelle. Le suivi s'effectue de plus selon le principe d'engagement, donc en rattachant charges et recettes à l'exercice concerné.
Micro-BIC ou réel : la décision qui change tout
En micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers d'un meublé classique. Pour un meublé de tourisme non classé, la loi Le Meur l'a ramené à 30 %, avec un plafond abaissé à 15 000 €. Le régime réel, lui, déduit les charges réelles et l'amortissement. Il l'emporte dès que vos charges et votre amortissement dépassent l'abattement, ce qui arrive dans la plupart des dossiers au réel.
Liasse fiscale 2031 : les échéances à tenir
Sous ce régime, vous montez chaque année la liasse 2031 et ses annexes 2033. Depuis 2015, la télétransmission EDI est obligatoire : le dépôt papier n'existe plus. Pour les revenus 2025, la liasse doit partir avant le 20 mai 2026. Le résultat se reporte alors sur la déclaration 2042-C-PRO, à la date limite de votre département. En cas de retard, vous risquez une majoration de 10 % des droits dus.
L'amortissement LMNP : moteur fiscal, mais piège à la revente depuis 2025
L'amortissement forme le cœur du régime réel. Il déduit chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, ce qui annule souvent l'impôt pendant plusieurs années. Mais, la loi de finances 2025 a modifié son traitement à la revente. Regardons ses deux versants.
Ce qui s'amortit, et sur combien d'années
Le prix d'acquisition se ventile par composants. Le terrain ne s'amortit jamais, pour environ 10 à 20 % de la valeur. La structure court généralement sur 25 à 40 ans, le mobilier et les équipements sur 5 à 10 ans. Les frais de notaire et d'agence se déduisent l'année d'achat, ou s'ajoutent à la base amortissable. Cette ventilation commande tout le calcul, d'où l'intérêt d'un plan d'amortissement rigoureux.
La réintégration dans la plus-value depuis la loi de finances 2025
Le cadre a changé en profondeur. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Elle touche également les amortissements pratiqués avant cette date. En revanche, elle ne vise pas le micro-BIC, qui n'amortit rien. Point positif : le plafonnement de l'amortissement à 2 % par an, évoqué pour 2026, n'a pas été retenu.
Comptable LMNP à GEISPOLSHEIM : quel budget prévoir
Le coût varie selon le format retenu, du nombre de biens et de la complexité du dossier. Bon à savoir : au réel, ces honoraires sont intégralement déductibles de vos recettes. Voici les ordres de grandeur du marché en 2026.
Combien compter en 2026
Un expert-comptable demande 400 à 900 € par an pour un LMNP au réel. Un dossier complexe grimpe parfois au-delà de 1 000 €. Un service en ligne se situe plutôt à 150 à 600 € par an, soit 20 à 40 % de moins qu'un cabinet traditionnel. Ajoutez 80 à 150 € par bien supplémentaire. La première année ajoute aussi 200 à 400 € de plus, le temps de bâtir le tableau d'amortissement.
La réduction d'impôt sur les frais a disparu
De nombreux bailleurs cherchent encore le crédit d'impôt sur les frais de comptabilité. Pour les revenus jusqu'à 2024, l'OGA ouvrait droit à une réduction de deux tiers des frais, plafonnée à 915 €. La loi de finances 2025 a supprimé cet avantage ; les OGA ont disparu. En revanche, vos honoraires comptables restent 100 % déductibles de vos recettes au réel. Pour une tranche à 30 % ou plus, ce nouveau régime reste souvent favorable.
Quelle solution comptable choisir pour votre LMNP
La proximité géographique n'est plus le critère décisif. Tout se télétransmet, donc un cabinet à GEISPOLSHEIM n'a pas d'avantage technique sur un confrère à distance. Le vrai critère reste la spécialisation LMNP et la complexité de votre situation. Deux cas de figure se distinguent.
Dans quels cas préférer un cabinet
Un cabinet se justifie dès que vous dépassez un bien. Plusieurs lots, une reprise du micro vers le réel, une SCI à l'impôt sur les sociétés : ces cas appellent un vrai conseil. Un basculement possible en LMP également. La première année pèse également, car le plan d'amortissement initial engage les calculs suivants. Là, dépenser 500 à 900 € se rentabilise vite.
Quand le logiciel suffit largement
Pour un dossier simple, un ou deux biens au réel, un logiciel spécialisé fait le travail. Il calcule les amortissements, génère la liasse 2031 et la télétransmet aux impôts. Le budget revient alors à 150 à 300 € par an, contre plusieurs centaines d'euros en cabinet. Cette option couvre la plupart des bailleurs autonomes, à condition de rester rigoureux sur les écritures.
Cabinet comptable LMNP dans les communes proches de GEISPOLSHEIM
Vos questions sur le comptable LMNP
Faut-il obligatoirement un expert-comptable en LMNP ?
Non, à aucun moment. Même au régime réel, vous pouvez établir et télétransmettre vous-même la liasse 2031 avec un logiciel adapté. Il apporte surtout de la sécurité et du conseil, mais la loi ne l'impose jamais. Il sert avant tout à éviter les erreurs coûteuses sur l'amortissement.
Faut-il un comptable à GEISPOLSHEIM ?
Non. Tout se télétransmet par EDI, où que vous soyez, et les échanges de pièces se font en ligne. La proximité à GEISPOLSHEIM ne compte que pour un suivi en face à face. Pour un dossier courant, la spécialisation LMNP prime sur la distance.
Quelle différence de comptabilité entre LMNP et LMP ?
Vous basculez en LMP si vos recettes meublées dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Le LMP déclenche des cotisations sociales et un régime de plus-values professionnelles. Le suivi comptable devient bien plus lourd, ce qui justifie souvent un cabinet.
Faut-il un SIRET pour louer en meublé ?
Oui, même au micro-BIC. Vous signalez le début d'activité via le guichet unique de l'INPI, qui vous attribue un SIRET sous une quinzaine de jours. La démarche ne coûte rien. Elle reste obligatoire que vous soyez au micro ou au réel.
Faut-il payer la CFE en LMNP ?
Oui, la CFE concerne en principe la location meublée. La première année de création est exonérée, et une exonération existe sous 5 000 € de recettes annuelles. Une déclaration d'ouverture est à prévoir la première année. Votre comptable ou votre logiciel peut s'en charger.