Le dispositif Censi-Bouvard a coûté à l’État environ 160 millions d’euros par an entre 2013 et 2018, pour 11,7 milliards d’investissements cumulés et 52 858 bénéficiaires depuis sa création en 2009. Près des trois quarts de ces investissements ont été réalisés avant 2012, quand la réduction d’impôt atteignait encore 25 %. À partir de 2013, le taux est tombé à 11 %, et le nombre de nouveaux entrants s’est effondré jusqu’à 854 en 2020. Le dispositif s’est éteint le 31 décembre 2022, sans loi de substitution.
Cette réduction d’impôt visait l’investissement en résidence de services meublée, sous statut LMNP, avec une logique inverse de l’amortissement classique. Pour comprendre où le Censi-Bouvard se situe dans la fiscalité du LMNP, il faut le voir comme une parenthèse fiscale de 9 ans, désormais fermée pour les nouveaux acheteurs mais toujours active pour les engagements en cours.
Concrètement, en 2026, deux profils sont concernés. Les investisseurs qui ont signé entre 2013 et 2022 et qui terminent leur engagement de 9 ans entre 2022 et 2031. Et ceux qui rachètent un bien Censi-Bouvard sur le marché secondaire, sans bénéficier de la réduction d’impôt résiduelle. Les autres n’ont plus accès au dispositif.
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Comment fonctionne la réduction d’impôt Censi-Bouvard
Le mécanisme tranche avec le LMNP réel classique. Au lieu d’amortir le bien sur 25 à 30 ans pour neutraliser l’imposition des loyers, le Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt directe, étalée sur 9 ans, calculée sur le prix d’achat. Les deux logiques ne sont pas cumulables sur la même fraction du bien. Cet arbitrage est la pierre angulaire du dispositif, souvent mal expliquée dans les plaquettes commerciales d’origine.
Le calcul : 11 % du prix HT, plafonné à 300 000 €
La base de calcul est le prix de revient HT du logement, dans la limite de 300 000 €. Le taux de 11 % s’applique uniformément depuis le 1er janvier 2013. Avant cette date, il atteignait 18 % puis 25 % à la création en 2009. Le maximum théorique de réduction sur 9 ans plafonne donc à 33 000 €, soit 3 666,67 € par an. Si l’impôt dû une année est inférieur à la fraction annuelle, le solde est reportable sur les 6 années suivantes.
Le mobilier ne rentre pas dans la base de calcul Censi-Bouvard. Les frais de notaire et frais de garantie, en revanche, sont inclus. Le dispositif est soumis au plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € par an, ce qui limite le cumul avec d’autres réductions du même type.
Quatre catégories de résidences éligibles, le tourisme exclu
Le bien doit se trouver dans une résidence avec services pour étudiants, une résidence senior autonomie, un EHPAD ou une maison d’accueil spécialisée pour personnes handicapées. Les résidences de tourisme classées étaient éligibles à l’origine, mais elles ont été exclues du dispositif au 1er janvier 2017 par la loi de finances 2017. Pour le tourisme classé, un dispositif spécifique a pris le relais au 1er janvier 2018, sans rapport avec le Censi-Bouvard.
La résidence doit proposer au moins trois services parmi quatre : accueil, ménage, fourniture de linge, petit-déjeuner. Pour les résidences étudiantes, un seuil de 70 % minimum d’occupants étudiants est exigé. C’est cette qualification de services qui ouvre par ailleurs la porte à la récupération de TVA, traitée plus loin.
Le bail commercial 9 ans, signé avec l’exploitant
L’investisseur ne loue pas directement à l’occupant. Il signe un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, pour une durée minimale de 9 ans. Le gestionnaire prend en charge l’exploitation et reverse un loyer fixe, indépendamment du taux d’occupation réel. Ce bail peut être résilié ou renégocié tous les 3 ans à l’initiative de l’exploitant, avec un préavis de 6 mois.
La logique fiscale repose entièrement sur cette continuité du bail. Une rupture anticipée déclenche le remboursement intégral de la réduction d’impôt, et potentiellement la régularisation de la TVA récupérée. Les exceptions admises sont étroites : invalidité, licenciement, décès dans le foyer fiscal. La revente classique avant 9 ans, elle, n’est pas une exception.
Le calcul, mis en chiffres
Trois cas typiques permettent de mesurer l’ordre de grandeur réel. Un studio étudiant à 200 000 € HT, un T2 senior au plafond de 300 000 €, et un investissement à 350 000 € qui dépasse le plafond. Notamment, ces chiffres font apparaître la mécanique du plafond de niches fiscales, qui contraint plus souvent qu’on ne le croit.
| Cas | Prix HT | Réduction totale | Réduction/an |
|---|---|---|---|
| Studio étudiant | 200 000 € | 22 000 € | 2 444 € |
| T2 senior au plafond | 300 000 € | 33 000 € | 3 667 € |
| Bien à 350 000 € HT | 350 000 € | 33 000 € | 3 667 € |
| Plafond niches fiscales | 10 000 €/an |
Studio étudiant à 200 000 € HT : la réduction maximale annuelle
Pour un investissement type en résidence étudiante, prix HT de 200 000 €, la réduction totale ressort à 22 000 € sur 9 ans. Soit environ 2 444 € par an. À ce niveau, la réduction reste très en dessous du plafond niches fiscales de 10 000 €, donc consommable en intégralité. La TVA récupérable, à 20 % du prix HT, ajoute 40 000 € de cash flow ponctuel à la signature.
Sur 9 ans, l’avantage fiscal cumulé atteint donc environ 62 000 €, hors prix d’achat. Pour un investisseur tranche marginale 30 % qui aurait choisi le LMNP réel à la place, l’amortissement aurait permis d’effacer environ 8 000 € de loyers par an, soit une économie d’IR comparable étalée sur 25 ans. L’arbitrage Censi vs réel se joue donc sur le rythme : la défisc rapide contre l’effacement long. Pour un calibrage précis, le simulateur fiscal d’Indy ↗ compare les deux trajectoires sur la durée réelle de détention.
L’articulation avec le plafond de niches fiscales
Le plafond global des niches fiscales est de 10 000 € par an pour la plupart des avantages, dont le Censi-Bouvard. Un Pinel, un emploi à domicile, une garde d’enfant entrent dans la même enveloppe. Au plafond Censi de 3 667 € par an, il reste donc 6 333 € pour d’autres réductions. Ce point devient bloquant quand l’investisseur cumule deux Censi-Bouvard ou un Censi avec un Pinel actif.
Le plafond est apprécié foyer fiscal par foyer fiscal, et année par année. Aucun report n’est possible quand la réduction Censi dépasse l’enveloppe globale annuelle. Le report de 6 ans concerne uniquement le cas où l’impôt dû est inférieur à la réduction, pas le cas où la réduction excède le plafond niches. Distinction technique souvent confondue dans les forums patrimoniaux.
Pourquoi le dispositif a été clos en 2022
L’extinction n’a rien d’une surprise, malgré les annonces commerciales de 2022 vantant la dernière chance. Le dispositif s’essoufflait depuis dix ans. Sa non-reconduction dans la loi de finances 2023 acte un déclin déjà visible dans les chiffres de la dépense fiscale.
Le déclin du Censi-Bouvard depuis 2012
Selon le rapport d’évaluation de l’Inspection Générale des Finances publié en 2022, 26 078 nouveaux bénéficiaires ont été enregistrés en 2010, pic historique. En 2020, ce chiffre était tombé à 854. La baisse du taux à 11 % en 2013 a cassé l’attractivité du produit. La concurrence du LMNP au réel, mieux compris par les épargnants, a fait le reste. Sur les 11,7 milliards investis sur la durée du dispositif, 72 % datent des trois premières années.
L’État, lui, observait une dépense fiscale de 160 millions d’euros par an pour un volume d’investissement déclinant et un effet sur la production de logements en résidence de services jugé limité. La rationalisation des niches fiscales a fait le reste. Le sujet entre dans le cadre plus large de la défiscalisation en LMNP, où le réel a fini par s’imposer comme le levier principal.
L’absence de loi de substitution annoncée
Le gouvernement n’a publié aucun projet de remplacement du Censi-Bouvard depuis 2023. Aucune mesure équivalente n’a été inscrite dans les projets de loi de finances 2024, 2025 ou 2026. Les acteurs du secteur senior et étudiant militent pour une nouvelle incitation, sans réponse à ce jour. Le LMNP au réel reste donc la seule piste fiscale active pour qui investit en résidence de services aujourd’hui.
Sortir du Censi-Bouvard à la fin des 9 ans : trois options
Les premiers Censi-Bouvard signés entre 2013 et 2022 arrivent à terme entre 2022 et 2031. À l’issue des 9 ans, l’investisseur conserve définitivement la réduction d’impôt déjà obtenue. Trois trajectoires s’ouvrent. La conservation et le passage en LMNP réel classique, la revente après 9 ans avec gestion du remboursement de TVA, et la revente anticipée avec ses pénalités lourdes.
Conserver et basculer en LMNP réel : la trajectoire la plus rentable
À la fin de l’engagement, l’investisseur peut renouveler le bail commercial avec l’exploitant et continuer la location en LMNP classique. Il retrouve alors l’amortissement immobilier, qu’il n’avait pas pu pratiquer pendant les 9 années Censi. La base d’amortissement est calculée sur la valeur du bien à la date du basculement, soit en pratique le prix d’acquisition retraité des éventuelles dépréciations.
L’amortissement est ventilé par composants : structure sur 25 à 30 ans, façade sur 20 à 25 ans, équipements sur 10 à 15 ans, mobilier sur 7 ans. Sur les 11 ans suivant la fin du Censi, l’effacement fiscal des loyers atteint typiquement 80 à 100 %. C’est mécanique : la défisc rapide laisse place à l’effacement long. Pour automatiser le passage et générer la liasse 2031, Indy gère la bascule en quelques minutes ↗.
Revendre après 9 ans : la TVA et l’article 257 bis du CGI
La réduction d’impôt déjà obtenue est définitivement acquise après les 9 ans. La TVA récupérée à l’origine, en revanche, suit un calendrier propre de 20 ans. Une revente entre 9 et 20 ans déclenche en principe une régularisation au prorata des vingtièmes manquants. Pour un bien acheté en 2013 et revendu en 2024, soit 11 ans de détention, le vendeur restitue 9/20e de la TVA récupérée.
L’article 257 bis du CGI offre une dispense de cette régularisation si l’acquéreur reprend le bail commercial existant et reste assujetti à TVA. Cette mention doit figurer expressément dans l’acte authentique. C’est le mécanisme le plus utilisé sur le marché secondaire des résidences services, mais il suppose un acquéreur lui aussi LMNP. Une vente à un acheteur en location nue ferait perdre la dispense. Sur le calcul de la plus-value, la réforme votée en 2025 réintègre désormais les amortissements pratiqués post-Censi, ce qui alourdit la base imposable au moment de la cession.
Revendre avant 9 ans : remboursement intégral et intérêts
La rupture du bail avant 9 ans entraîne la restitution intégrale de la réduction d’impôt déjà imputée, plus les intérêts de retard. Le fisc applique le taux légal en vigueur pour chaque exercice concerné. À cela s’ajoute la régularisation de TVA au prorata, donc 16/20e si la vente intervient à 4 ans, 14/20e à 6 ans. Les seules exceptions admises sont l’invalidité, le licenciement et le décès dans le foyer fiscal.
L’amortissement après Censi : la relève fiscale
Le LMNP au réel produit un effet fiscal différent du Censi-Bouvard, mais souvent supérieur sur la durée. Le passage de l’un à l’autre, à la fin de l’engagement, demande quelques arbitrages techniques. Notamment, la valeur d’origine retenue pour l’amortissement et le sort du mobilier déjà amorti pendant la phase Censi.
La base d’amortissement à la sortie du Censi-Bouvard
L’administration fiscale admet de retenir le prix d’acquisition initial, hors terrain, comme base d’amortissement à compter de la fin de l’engagement. La valeur résiduelle est donc proche du neuf, ce qui maximise l’effacement fiscal des loyers post-Censi. Le terrain reste exclu, généralement estimé à 10 à 15 % du prix HT selon la zone. Les composants sont ventilés selon les durées d’usage habituelles en LMNP réel.
Cette mécanique permet à un investisseur ayant signé en 2015 de cumuler 9 ans de réduction d’impôt jusqu’en 2024, puis 25 à 30 ans d’amortissement à partir de 2025. Soit environ 35 ans d’effets fiscaux, avec pour seul cumul interdit l’amortissement de la fraction du bien déjà passée en réduction d’impôt sur la période Censi. En pratique, cette interdiction est sans portée puisque le passage est séquentiel.
La réforme 2025 sur les plus-values LMNP : impact pour les ex-Censi
Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la phase LMNP réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Pour un investisseur sortant de Censi en 2024 et revendant en 2030, les 5 ans d’amortissement post-Censi s’ajoutent au prix de cession pour calculer la plus-value. La fiscalité de revente devient plus lourde, sans toucher à la réduction d’impôt déjà acquise. C’est un point souvent mal compris des investisseurs en sortie qui anticipent une revente proche.
L’arbitrage devient donc : conserver longtemps en LMNP réel pour bénéficier de l’effacement, en sachant que la sortie sera plus taxée, ou conserver moins longtemps pour limiter les amortissements à réintégrer. Pour un Censi-Bouvard signé en 2013, sortie en 2022, le sujet se pose dès 2025. Les abattements pour durée de détention sur la plus-value LMNP atténuent partiellement le choc, sans l’annuler.
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