Dix-huit mille euros. C’est l’écart d’imposition cumulé sur dix ans entre un studio loué nu et le même studio loué meublé au régime réel, pour un propriétaire en tranche à 30 %. Le meublé a longtemps écrasé la location vide sur le terrain fiscal. Mais la loi de finances 2025 a réintégré les amortissements dans la plus-value, la LFSS 2026 a porté les prélèvements sociaux à 18,6 %, et un nouveau statut du bailleur privé arrive en location nue. Le match a changé d’allure.
Trois questions structurent l’arbitrage entre les deux régimes : combien d’impôt sur les loyers chaque année, combien à la revente, et quelle souplesse de gestion. Avant de plonger dans les chiffres, il faut comprendre que le choix s’inscrit dans une stratégie plus large d’investir en LMNP ou en locatif classique, avec des implications patrimoniales bien au-delà de la fiscalité.
Le verdict n’est plus aussi binaire qu’en 2020. Pour un primo-investisseur avec un crédit, le LMNP au réel reste mécaniquement gagnant sur la durée de l’emprunt. Pour un propriétaire de longue date sans dette, ou pour qui la revente est proche, la location nue redevient compétitive. Et la stratégie la plus efficiente combine souvent les deux régimes dans un même patrimoine.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.
Ce qui sépare juridiquement la location nue du LMNP
Avant la fiscalité, la nature juridique du bail change radicalement les obligations du bailleur, la durée d’engagement et la souplesse de gestion. Le passage d’un régime à l’autre n’est pas anodin et fait l’objet d’une procédure spécifique pour transformer une location nue en meublée.
La location nue : revenus fonciers et bail Alur de 3 ans
La location vide relève du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989. Le bail dure trois ans minimum quand le bailleur est un particulier, six ans s’il s’agit d’une société. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance avec un préavis de six mois et un motif justifié.
Les loyers entrent dans la catégorie des revenus fonciers et sont déclarés sur la 2042 ou la 2044. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Aucune obligation d’équipement, le logement doit simplement être décent.
Le LMNP : activité BIC, bail 1 an et meubles obligatoires
La location meublée est qualifiée d’activité commerciale par l’article 35 du CGI. Les loyers deviennent des bénéfices industriels et commerciaux, déclarés sur la 2042-C-PRO. Le bail tombe à un an minimum, neuf mois pour un étudiant. Le préavis du locataire est ramené à un mois, celui du bailleur à trois mois avec motif.
Le logement doit fournir onze équipements précis : literie, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, étagères, luminaires, matériel d’entretien. L’absence d’un seul élément peut entraîner la requalification du bail en location nue par un juge. La liste des meubles obligatoires en location meublée est strictement encadrée par décret. En contrepartie, le loyer se négocie 10 à 15 % au-dessus d’un équivalent nu, et le dépôt de garantie passe à deux mois.
Le match fiscal sur les régimes forfaitaires
Pour un investisseur qui ne tient pas de comptabilité détaillée, le choix se fait entre micro-foncier (location nue) et micro-BIC (LMNP). Ces deux régimes appliquent un abattement forfaitaire censé couvrir toutes les charges. Le plafond et le taux diffèrent fortement, ce qui détermine déjà l’orientation à choisir.
Micro-foncier 30 % vs micro-BIC 50 % en 2026
Le micro-foncier s’applique jusqu’à 15 000 € de loyers bruts par an et abat forfaitairement 30 %. L’amendement du PLF 2025 qui proposait de remonter à 50 % n’a pas survécu au budget définitif adopté en février 2026. Le plafond stagne lui aussi depuis 2002. Au-delà, basculement obligatoire au régime réel pendant trois ans minimum.
Le micro-BIC LMNP longue durée garde un plafond de 77 700 € en 2025, porté à 83 600 € pour les revenus 2026, avec un abattement de 50 %. Sur un loyer brut équivalent, l’écart de base imposable atteint mécaniquement 20 points. Précision essentielle : les meublés touristiques non classés sont passés à 15 000 €/30 % depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, ce qui annule l’écart pour ce sous-segment.
| Critère | Micro-foncier (nue) | Micro-BIC (LMNP longue durée) |
|---|---|---|
| Plafond de recettes | 15 000 € | 83 600 € |
| Abattement forfaitaire | 30 % | 50 % |
| Base imposable / 12 000 € loyers | 8 400 € | 6 000 € |
| IR (TMI 30 %) + PS (17,2 / 18,6 %) | 3 965 € | 2 916 € |
| Économie annuelle micro-BIC | + 1 049 € |
Loyer plus élevé en meublé : combien vraiment ?
Le meublé se loue en moyenne 10 à 15 % au-dessus de son équivalent nu sur le même bien. L’écart grimpe à 20 % à Paris ou Lyon sur les petites surfaces louées à des cadres en mobilité. Sur un studio à 700 € en nu, le meublé tient à 805 €, soit 1 260 € de loyer supplémentaire sur l’année.
Cet écart ne couvre pas toujours les contraintes additionnelles : rotation locative plus fréquente, vacance moyenne plus longue, remplacement des meubles tous les 5 à 10 ans, ménage entre deux baux. Pour un bien occupé en continu par un même locataire pendant cinq ans, le différentiel net après ces frais tombe souvent à 5-8 %. Le calcul fiscal devient alors le vrai moteur d’arbitrage, pas la rentabilité brute.
Régime réel : où le LMNP creuse vraiment l’écart
Sur le micro, l’écart fiscal reste contenu autour de 1 000 € par an. Au régime réel, il explose grâce à l’amortissement comptable, un mécanisme réservé au LMNP qui n’existe pas en location nue classique. C’est la vraie raison du succès du meublé chez les investisseurs depuis quinze ans.
Charges déductibles et amortissement par composants en LMNP
Au régime réel BIC, toutes les charges réelles sont déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, CFE, charges de copropriété, petits travaux. À cela s’ajoute l’amortissement comptable du bien hors terrain, ventilé en composants : gros œuvre sur 25 à 40 ans, toiture sur 20 à 25 ans, façade sur 15 à 20 ans, agencements sur 10 à 15 ans, mobilier sur 5 à 10 ans.
Sur un bien acheté 200 000 € avec 180 000 € de bâti, l’amortissement annuel atteint 5 000 à 7 000 €. Combiné aux charges classiques, le résultat fiscal tombe à zéro pendant 8 à 12 ans pour un primo-investisseur avec crédit. L’article 39 C du CGI autorise même le report illimité des amortissements non utilisés une année.
Le déficit foncier de la location nue : un outil sous-estimé
La location nue garde une carte spécifique au régime réel foncier : le déficit foncier imputable sur le revenu global. Quand les charges déductibles dépassent les loyers, le déficit s’impute jusqu’à 10 700 € par an sur l’ensemble des revenus du foyer, et même jusqu’à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique sortant le bien d’une étiquette F ou G.
Le surplus est reportable dix ans sur les seuls revenus fonciers. Pour un cadre supérieur en TMI 41 % qui rénove lourdement un appartement ancien, l’économie d’impôt immédiate peut atteindre 4 400 € sur la seule imputation maximale, sans compter le report. Un mécanisme que la LMNP n’offre jamais, puisque le déficit BIC ne s’impute que sur les futurs bénéfices BIC, jamais sur le salaire.
Pour pousser plus loin le calcul de rendement, la simulation comparée d’Indy ↗ intègre les deux régimes en parallèle et fait apparaître les bascules d’optimisation année par année.
Plus-value et prélèvements sociaux : la donne change en 2026
Le scénario favorable du LMNP au réel n’est plus aussi propre depuis deux réformes consécutives. La loi de finances 2025 a réintégré les amortissements dans le calcul de la plus-value, et la LFSS 2026 a remonté les prélèvements sociaux. Pour qui anticipe une revente avant 22 ans de détention, l’arithmétique se complique sérieusement.
LF 2025 art. 84 : la réintégration des amortissements
Depuis le 15 février 2025, l’article 150 VB III du CGI prévoit que les amortissements pratiqués au régime réel LMNP sont ajoutés au calcul de la plus-value à la revente. Sur un bien acheté 200 000 €, revendu 250 000 € après 10 ans avec 40 000 € d’amortissements pratiqués, la plus-value imposable n’est plus de 50 000 € mais de 90 000 €.
Les abattements pour durée de détention restent applicables : exonération d’IR après 22 ans, exonération de PS après 30 ans. Les résidences de services (étudiantes, EHPAD, seniors) sont exemptées de la mesure, tout comme les transmissions à titre gratuit. La location nue, elle, n’a jamais connu ce mécanisme : la plus-value se calcule sur le prix d’achat corrigé des seuls frais d’acquisition et travaux.
PS à 18,6 % sur les BIC depuis la LFSS 2026
La loi de financement de la Sécurité Sociale 2026, adoptée le 30 décembre 2025, a relevé la CSG de 9,2 à 10,6 %, portant les prélèvements sociaux globaux de 17,2 à 18,6 % sur les revenus BIC LMNP. La hausse s’applique dès la déclaration des revenus 2025 au printemps 2026 et sur la plus-value de revente.
Les revenus fonciers restent eux aussi à 18,6 %, donc l’écart entre les deux régimes ne se creuse pas sur ce point précis. En revanche, le LMNP au réel encaisse l’effet de la réintégration plus celui des PS sur une assiette élargie, ce qui peut faire bondir la facture finale de 5 000 à 12 000 € sur un bien moyen tenu 12 ans.
Le nouveau statut du bailleur privé change-t-il la donne ?
Le PLF 2026 a créé un dispositif inédit pour la location nue : le statut du bailleur privé, parfois appelé dispositif Jeanbrun. Inspiré du LMNP au réel, il autorise l’amortissement fiscal d’un bien loué vide à hauteur de 3,5 à 5,5 % par an sur 20 ans pour le neuf RE2020, et de 4 % par an pour l’ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix.
Pour la première fois depuis 1965, la location nue récupère un mécanisme d’amortissement. L’écart structurel avec le LMNP rétrécit, sans s’annuler complètement.
Les conditions restent strictes : loyers plafonnés type Pinel, engagement de 9 ans minimum, immeubles collectifs exclusivement, maisons individuelles exclues, classes énergétiques D minimum. Le régime impose le réel foncier, donc adieu au micro-foncier simplifié pour les bénéficiaires. Pour les nouveaux projets en zone tendue, l’arbitrage avec le LMNP devient une vraie question. Reste à voir comment structurer le crédit LMNP ou foncier selon le dispositif retenu, l’emprunt restant le levier de rentabilité numéro un dans les deux cas.
Deux cas concrets chiffrés sur 10 ans
La théorie a ses limites. Voici deux scénarios chiffrés qui éclairent l’arbitrage final selon le profil d’investisseur et la durée de détention envisagée.
Studio 180 000 €, primo-investisseur en TMI 30 %
Sophie achète un studio de 35 m² à Montpellier pour 180 000 € (162 000 € de bâti, 18 000 € de terrain), financé à 80 % sur 20 ans à 3,8 %. Elle hésite entre louer nu à 620 € ou meublé à 720 €. Sa TMI est de 30 %, ses prélèvements sociaux à 18,6 %.
En location nue micro-foncier, Sophie paie 2 100 € par an d’IR plus PS. En LMNP réel, elle paie zéro pendant les 8 premières années grâce à l’amortissement, puis 800 € par an. Économie nette sur 10 ans : 18 400 €. À la revente, la plus-value réintégrée lui coûte 6 100 € de plus qu’en nu. Solde net en faveur du LMNP : 12 300 €, soit 1 230 € par an.
Couple cadre, T3 de 280 000 € avec emprunt
Mathieu et Laura achètent un T3 à Nantes pour 280 000 €, financé à 75 % sur 25 ans à 3,9 %. Ils ont une TMI commune à 41 %. Loyer nu envisagé : 950 €. Loyer meublé : 1 100 €. Ce profil change tout, parce que la TMI haute amplifie chaque euro de charge déductible.
En LMNP réel, l’amortissement annuel atteint 7 800 €, plus les intérêts et charges, soit un résultat négatif pendant 10 ans. Économie d’IR cumulée sur 10 ans : 27 600 €. En nu au réel foncier avec travaux à l’année 3 (15 000 €), le déficit foncier imputé sur le revenu global libère 6 150 € d’impôt immédiat. Solde sur 10 ans : 21 200 € en faveur du LMNP, mais l’écart se réduit à 11 000 € après réintégration de la plus-value à la revente vers l’année 12.
Pour affiner sur votre cas précis avec amortissement par composants et simulation de revente, l’outil Indy fait tourner les deux scénarios en parallèle ↗ et sort le seuil de bascule.
Cumuler location nue et LMNP : la stratégie patrimoniale
Rien n’interdit de détenir un bien loué nu et un autre en meublé. La règle des 23 000 € de recettes BIC pour rester en LMNP s’apprécie au niveau du foyer fiscal, mais sans incidence sur les revenus fonciers du nu, qui suivent leur propre régime. La stratégie de cumul devient pertinente quand un patrimoine grandit et qu’il faut diversifier les flux fiscaux.
Le schéma type : un bien neuf en LMNP réel pour absorber l’impôt par l’amortissement les 10 premières années, et un bien ancien en nu au réel foncier pour générer du déficit foncier lors de travaux lourds. Les deux dispositifs ne se cannibalisent pas, ils se complètent. Le cumul ouvre aussi des optimisations familiales, par exemple louer en LMNP à un membre de sa famille tout en gardant un bien nu loué à un tiers, à condition de respecter les conditions de prix de marché et de réalité de l’occupation.
Lien d’affiliation. Tarifs indiqués sur le site Indy.